Болгарский рынок недвижимости привлекает иностранцев из ближнего и дальнего зарубежья в первую очередь уровнем цен. Вдобавок иностранцам доступна ипотека в Болгарии. Для местных банков не имеет значения, откуда приехал потенциальный заемщик: как гражданам стран ЕС, так и россиянам финансовые организации дают кредиты на равных условиях. Конечно, граждане Болгарии могут рассчитывать на более привлекательные условия кредитования, но разница не столь существенна, как в других странах.
Общая информация о болгарском рынке недвижимости
Недвижимость в Болгарии находится в топе у покупателей из России на протяжении последних 15 лет, наряду с недвижимостью Испании. Девять из десяти покупателей ищут дешевые объекты на суммы до 50 тыс. евро.
В 2018-2019 годах жилье в Болгарии является выгодным капиталовложением, даже если купить недвижимость в кредит. С 2009 по 2013 год цены на рынке совокупно упали на 48 % и составили в среднем 442 доллара за кв.м.
Сегодня наблюдается очередной виток их роста: с 2014 по 2019 совокупный рост средних цен превысил 25 %, и они продолжают расти. Эксперты дают умеренно оптимистичные прогнозы, что связано с увеличением количества разрешений на строительство, активизацией процесса вступления Болгарии в Шенгенскую зону и, конечно же, возможностью взять ипотеку в Болгарии.
Самыми динамичными считаются рынки недвижимости Софии, Варны и Бургаса, где вторичный рынок в 2017 году продемонстрировал рост цен на 9,4, 13,5 и 13,4 % соответственно. Помимо этих городов, привлекательны курорты на море, где небольшую студию в паре километров от пляжа можно купить за 10 тыс. евро, а за 20-50 тыс. евро – весьма приличную квартиру.
Условия кредитования иностранцев
В условиях кризиса на рынке недвижимости болгарские банки стали активно привлекать иностранный капитал за счет кредитов иностранцам под залог недвижимости. Условия ипотечного кредитования в Болгарии для иностранцев, конечно, жестче, чем для местных жителей.
При оформлении ипотеки тип недвижимости принципиального значения не имеет, предпочтение отдается ликвидным объектам – квартирам и домам в туристических зонах. Сельская недвижимость практически не кредитуется – проще получить кредит под ремонт, чем под покупку дома в деревне.
Иностранцам болгарские банки готовы давать обычно не более 200 тыс. левов, что составляет около 100 тыс. евро. Учитывая цены на недвижимость, такого займа вполне достаточно. Но сумма кредита обычно покрывает только 60-80% от стоимости объекта, остальное покупатель обязан внести сам, демонстрируя платежеспособность. Плюс 15% первоначальный взнос.
Срок кредитования для нерезидентов – от 5 до 20 лет в зависимости от программы, допустимый возраст заемщиков – 20-65 лет (60 лет для женщин).
Ставки кредитования варьируются от 7 до 9,5, иногда до 14 % в зависимости от условий. Например, Unikredit Bulbank готов предложить процентные ставки в размере около 6 %.
Ипотека Сбербанка в Болгарии для россиян, к сожалению, недоступна, однако банк входит в число финансовых организаций, дающих кредиты под залог недвижимости за рубежом. Помимо “Юникредита”, ипотеку иностранцам также выдают “Альфа-банк”, DSK-bank, Postbank, “Болгаро-американский кредитный банк” и некоторые другие.
Для сравнения: средний процент ипотеки для болгар хоть и выше средних ставок по Европе, но ниже 4%.
Обратите внимание, что ставка может состоять из двух компонентов: фиксированного процента и плавающего индекса (SOFIBOR для кредитов в левах и EURBOR для евро), который может этот процент как уменьшать, так и увеличивать. При этом фиксированный процент для каждого клиента обычно индивидуален.
Досрочное погашение ипотеки обычно предполагает выплату штрафа в размере до 1-3 %.
Как получить ипотеку в Болгарии
Ипотека для россиян в Болгарии доступна по программам от 7 банков. Самые доступные и простые с точки зрения оформления варианты – это покупка жилья от застройщика, который, продавая жилье, уже сотрудничает с одним или сразу с несколькими банками. В таком случае заемщик может рассчитывать на изначально лояльное отношение со стороны кредитора.
Что касается вторичного рынка, то, чтобы купить квартиру в ипотеку в Болгарии, необходимо придерживаться такого порядка действий:
- Выбор подходящего объекта и его бронирование. Поиск жилья можно осуществлять как самостоятельно, так и через агентства недвижимости/частных риелторов. Самые популярные порталы: Alo, Imot, Bazar. Системы лицензирования агентов по недвижимости в стране нет, потому доверяйте сделки только проверенным риелторам. Осуществив выбор, необходимо забронировать объект: покупатель перечисляет через банк сумму для резервирования, обычно это 2-3 тыс. евро.
- Выбор банка и сбор документов. Условия в банках похожие, тем не менее рекомендуется провести предварительный анализ предложений. Пакет документов обычно стандартный – о нем ниже.
- Подача заявки на ипотечный кредит в Болгарии. Обязательного личного присутствия заемщика при подаче заявки и ее рассмотрении не требуется, достаточно делегировать уполномоченного представителя по доверенности.
- Одобрение заявки, оформление кредита. В среднем процедура оформления от момента выбора подходящего объекта и до перечисления итоговой суммы продавцу занимает 1,5-2 месяца. За это время проводятся и сопутствующие процедуры: оценка недвижимости, подписание договора страхования, нотариальное оформление и так далее.
- Заключение сделки, передача денег продавцу, перерегистрация объекта недвижимости.
Как выбрать лучшую ипотечную программу
Ипотека иностранцам в Болгарии обычно предоставляется по стандартным условиям. Беглое сравнение нескольких программ кредитования в болгарских банках дает понять, что предлагаются относительно одинаковые условия. Ключевым фактором является ипотечная ставка: чем она ниже, тем выгоднее считаются условия кредита.
Но при выборе подходящей программы, учтите, что:
- во-первых, в Болгарии существует практика увеличения ипотечной ставки через несколько лет в сравнении с первоначальной;
- во-вторых, могут применяться плавающие индексы SOFIBOR/EURBOR. Их применение может начинаться в том числе через несколько лет после оформления займа.
При выборе программы, чтобы купить дом в кредит, обратите внимание и на другие аспекты:
- общую сумму переплаты с учетом всех ставок;
- размер первоначального взноса;
- срок кредитования;
- размер комиссионных за рассмотрение и за другие банковские действия;
- возможность и условия досрочного погашения.
Перед тем как оформить договор, рекомендуется пройти консультацию с кредитным экспертом.
Пакет документов
Покупая недвижимость в Болгарии в кредит, иностранцы-нерезиденты представляют в финансовые организации стандартный пакет документов, в том числе:
- копии внутреннего и заграничного паспортов;
- брачное (для состоящих в браке) или бракоразводное (для разведенных) свидетельство;
- справку о доходах, а также об уплате налогов за последний налоговый период;
- справку о зарплате с работы, выписку из банка о движениях по счету за последние полгода;
- выписку из ЕГРН со сведениями об имеющейся в собственности недвижимости, а также об отсутствии обременений на нее;
- справку из бюро кредитных историй и, при необходимости, рекомендательное письмо из российского банка, клиентом которого является заявитель;
- предварительный договор купли-продажи недвижимости.
Документы предоставляются в оригинале, а также в копиях с нотариально заверенным переводом на болгарский язык.
Подписание ипотечного договора
После одобрения ипотека на недвижимость в Болгарии может быть оформлена и без личного присутствия заемщика. Достаточно делегировать на подписание договора уполномоченного представителя по доверенности (с обязательным указанием полномочий на заключение такого договора).
Учтите, что ипотечный договор, как и в России, требует нотариального удостоверения, расходы на которое также возлагаются на заемщика.
Кроме того, договор подлежит регистрации в реестре недвижимости в местной регистрационной службе (Агенция по вписванията).
Обратите внимание, что заключить ипотечный договор может только дееспособное лицо. Общий срок ипотеки составляет 10 лет, однако ипотечный кредитор вправе продлить ее по нотариально удостоверенному заявлению в регистрационную службу.
В договоре обязательно должны быть прописаны основные реквизиты сделки, в том числе:
- предмет залога;
- основания для возникновения требований кредитора;
- сумма кредита;
- процентные ставки;
- условия их изменения и так далее.
Дополнительные расходы
Квартира в кредит в Болгарии – это не только сумма по сделке для продавца и переплата по процентам для банка. Заемщика ждет множество сопутствующих расходов, которые придется понести как при оформлении кредита, так и при оформлении недвижимости в собственность.
Так, при оформлении ипотеки заемщик дополнительно оплачивает:
- комиссию за рассмотрение банком заявки заемщика – в каждом случае индивидуально, но обычно не более 75 евро;
- комиссию за юридическое сопровождение заключения договора ипотеки и услуги нотариуса – 30-50 евро;
- оценку собственной кредитоспособности – до 100 евро;
- оценку недвижимости – 50-250 евро в зависимости от оценочной компании;
- комиссию за обслуживание счета – 3-5 евро ежемесячно;
- страховой полис на объект недвижимости и при необходимости страхование жизни заемщика – 200-300 евро в год.
Дополнительные расходы потребуются и при оформлении купли-продажи, в том числе на:
- уплату муниципального налога на покупку недвижимости – не более 4 % от стоимости (обычно от 1,5 до 2,5 %);
- нотариальное оформление договора – в зависимости от стоимости квартиры, обычно в диапазоне 300-1000 левов;
- регистрационную пошлину – 0,1 % от стоимости;
- внесение сведений в реестр недвижимости – от 5 евро;
- плату за выдачу выписки.
Порядок погашения кредита
Способ расчета ежемесячных платежей обязательно должен быть предусмотрен договором. Специфика болгарского ипотечного кредитования в том, что заемщику позволяется самостоятельно выбирать схему погашения ипотеки:
- аннуитетная, когда сумма платежа неизменна на протяжении всего периода погашения кредита. Несмотря на неизменность суммы, структура платежа постоянно меняется – сначала 80 % средств идет на погашение процентов по кредиту, а в конце срока – на погашение непосредственно суммы кредита.
- дифференцированная, когда осуществляется постепенное уменьшение суммы выплат. По этой схеме сумма погашаемого долга остается неизменной, а проценты, начисляемые на остаток долга, снижаются.
При досрочном погашении выгоднее представляется дифференцированная схема. Но помните, что на случай досрочного погашения многие банки вводят комиссию в размере 1-5% от общей суммы долга.
Получение визы и вида на жительство по недвижимости
Владельцы недвижимости в Болгарии на основании имеющихся у них нотариальных актов о покупке имущества в республике вправе получить краткосрочную годовую визу категории С для временного пребывания в стране на протяжении 90 дней в течение полугода. В сети можно встретить иную информацию, например, о выдаче национальной визы категории D, но это не так.
На основании владения недвижимостью выдается только краткосрочная виза С. Обращаем внимание, что она не является шенгенской и позволяет пребывать только на территории Болгарии, Румынии, Хорватии и Кипра, въезд по ней в ЕС невозможен.
По факту владения недвижимостью получить вид на жительство в Болгарии могут лишь владельцы объектов, собственность которых превышает 300 тыс. евро. В остальных случаях, помимо жилья, для оформления ВНЖ иностранцу нужно обеспечить одно из указанных ниже оснований:
- найти место трудоустройства или быть направленным в командировку;
- учредить предприятие или филиал иностранной компании и обеспечить работой 10 местных жителей;
- вступить в брак с гражданином Болгарии;
- являться членом семьи обладателя ВНЖ;
- поступить на длительное медицинское лечение.
Заключение
Покупка недвижимости в Болгарии в ипотеку для россиян имеет два весомых плюса: доступную стоимость недвижимости и относительно низкие ставки ипотеки. Но заемщикам придется понести значительные сопутствующие расходы, связанные не только с перелетом, а в первую очередь с оформлением ипотечного кредита – любые банковские действия обременяются комиссией. Даже если заемщик решит сэкономить и погасит ипотеку досрочно, его всего равно ждет штраф в размере 1-5 % от суммы кредита.
