Тем, у кого мечты о приобретении жилья в райском уголке планеты стали реальностью, настроение может испортить лишь необходимость ежегодно платить налог на недвижимость в Испании. Фискальные платежи преследуют собственника на протяжении всего периода владения недвижимым имуществом – начиная от покупки, эксплуатации и сдачи внаем вплоть до окончательной продажи.
Основные расходы при проведении операций с недвижимостью в Испании
Приобретая недвижимость в Испании, нужно быть готовым к целой серии дополнительных расходов. Кроме непосредственной оплаты стоимости покупки, будущему владельцу необходимо уплатить:
- налог на передачу имущественных прав (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales или ITR) – при покупке жилья на вторичном рынке;
- НДС (sobre el valor anadido или IVA) – если сделка связана с приобретением жилья в новострое;
- гербовый сбор (Actos Jurídicos Documentados, AJD)
- регистрационный сбор (Registro de Propiedad)
и при этом не забыть о вознаграждении нотариуса (Escritura publica de compraventa) и юриста (Gestoria).
Но даже после оформления купчей (Escritura de compra-venta) собственник будет обязан вносить следующие регулярные платежи:
- налог на владение имуществом высокой стоимости (более 700 тысяч евро) – Impuesto Extraordinario Sobre el Patrimonio;
- муниципальный налог – Impuesto sobre Bienes Inmuebles;
- налог на доходы нерезидента от аренды или возможности сдачи внаем – Impuesto sobre la Renta de No Residentes;
- стоимость коммунального обслуживания.
Оформление свидетельства о праве собственности на купленную недвижимость может занять до трех месяцев, а вот нотариальная копия купчей выдается в день заключения сделки.
Данный документ пригодится новому владельцу не только для внесения данных в госреестр.
Если покупатель – нерезидент Испании, то на основании договора купли-продажи он может оформить прописку в новом жилье, получить мультивизу для себя и своих близких, претендовать на ВНЖ.
Расходы при покупке недвижимости в Испании
Перечень налоговых и неналоговых платежей при покупке недвижимости в Испании зависит от того, сколько собственников было у выбранного объекта до этого. Приобретение жилья в новостройке повлечет за собой необходимость уплаты:
- НДС (IVA) – 10 % за квартиру или дом и 21 % за коммерческие объекты и земельные участки;
- гербового сбора (AJD) – 1-2 % от суммы покупки, ставка устанавливается в каждом регионе отдельно.
Если покупка совершается на вторичном рынке, то вместо этих двух налогов уплачивается взнос на переход права собственности (ITR) – от 6 до 10 % стоимости, зафиксированной в купчей. Внести его нужно в течение месяца от даты подписания договора купли-продажи.
Однако это еще не все платежи, которые предстоят новому владельцу недвижимости независимо от ее типа.
Расходы собственника при продаже недвижимости
В Испании существует практика удержания комиссии с продавцов недвижимости. Ставка риэлтора или агентства зависит от стоимости жилья и в большинстве случаев равна примерно 5 % от стоимости недвижимости. Покупка и продажа жилья в чужой стране без помощи агента или юриста, как правило, связана с разного рода проблемами, нередки и случаи мошенничества, особенно если иностранец не знает ни языка, ни местности.
Кроме оплаты услуг посредника, для нерезидентов – граждан других государств припасен еще один дополнительный платеж – налог на прирост капитала (Incremento de Patrimonio).
Алгоритм его расчета довольно сложен, к тому же для его исчисления берется во внимание сразу несколько показателей:
- стоимость приобретения со всеми сопутствующими затратами на нотариуса, юристов и регистрацию;
- документально подтвержденные расходы на улучшение жилища (увеличивают первоначальную сумму);
- выручку продавца от перепродажи (базой налогообложения станет прирост стоимости реализации объекта в сравнении с покупкой).
Ставка налога зависит от суммы чистой прибыли от сделки – от 19 до 23 %.
С целью предупреждения недоплат по данному виду налога для иностранцев придуман механизм авансового удержания в размере 3 % от суммы продажи с дальнейшим пересчетом на основании поданных документов и деклараций. Это означает, что на руки продавец-нерезидент получит не 100 % оговоренной суммы, а 97 – остаток суммы покупатель должен перечислить на бюджетные счета в виде налоговой страховки.
Еще одна фискальная выплата ждет продавца недвижимости в том случае, если за время его владения жильем земельный участок под ним тоже подорожал (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana или Plusvalía Municipal).
Ставка данного налога устанавливается на уровне муниципалитетов, но не может превышать 30 % от положительной разницы между первоначальной кадастровой стоимостью земли и ее ценой при продаже недвижимости.
Регулярные выплаты для владельцев недвижимости
Затраты на содержание собственности в Испании не ограничиваются только коммуналкой и расходами на поддержание инфраструктуры. Ежегодно владельцу придется уплачивать:
- муниципальный налог (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI) – определяется на основании данных о кадастровой стоимости недвижимости и устанавливается в пределах 0,4-1,1 % по состоянию на 1 января каждого года. Размер налога одинаков и для резидентов, и для нерезидентов, в том числе для россиян;
- налог на доходы нерезидента (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) – даже если помещение весь год пустует и вы не получаете никакой прибыли в Испании, то налоговая база составит 2 % от кадастровой стоимости объекта или 1,1 %, если оценка проводилась после 1994 года.
При этом ставка налога IRNR для резидентов Евросоюза, Исландии и Норвегии – 19 %, для всех остальных – 24 %;
- налог на сдачу в аренду с резидентов (Impuesto sobre la renta de las personas fisicas, IRPF) – взимается с полученной ренты, ставка варьируется в пределах от 19 до 48 %;
- налог на элитную недвижимость стоимостью более 700 тысяч евро (Impuesto sobre el Patrimonio) – ставки 0,2- 2,5 %;
- муниципальный сбор за вывоз отходов – размер платы устанавливают местные власти, но обычно она не превышает 200 евро в год.
Кроме того, нужно будет раскошелиться на оплату обслуживания объекта недвижимости. В Испании практикуется организация урбанизаций, куда входят не только сами здания, но и прилегающая к ним территория. Платить за уборку, охрану и техобслуживание принято либо через управляющую компанию, либо через создание комунидад.
Какие платежи необходимо предусмотреть при покупке жилья в ипотеку
Главным условием для получения ипотечного кредита в испанском банке можно считать подтверждение официальных доходов. Если справка о доходах удовлетворила кредитный отдел банка (ежемесячная выплата по кредиту не должна превышать 35 % доходов клиента), можно подавать заявку на оформление ипотеки.
Далее последует непростая процедура оформления сделки, которая влечет за собой дополнительные затраты:
- оценка стоимости имущества (Tasación) – исходя из этого определяется сумма выделяемого кредита: для резидентов Испании и ЕС в размере 70-80 % оценочной стоимости, для нерезидентов – 50 % от установленной стоимости;
- выяснение подробностей предыдущего владения недвижимостью: наличие обременений и непогашенной ипотеки у продавца (Gastos de cancelación de hipotecas anteriores) – продавец обязан погасить все задолженности до даты продажи;
- составление договора – ставка по кредиту в Испании очень низкая – 2,5-3,5% годовых, при этом срок предоставления кредита может достигать 25-30 лет;
- страхование жилья (Seguro de hogar) и жизни заемщика (Seguro de vida) – обязательным считается только страхование имущества, но часть банков выдвигает требование предоставить страховой полис и на заемщика, а это 200-300 евро в год;
- гербовый сбор AJD – уплачивается при любом действии с недвижимостью в размере 1-2% от суммы ипотечного займа;
- регистрационные платежи (Gastos registrales) и нотариальные услуги (Gastos notariales) – сделки купли-продажи недвижимого имущества всегда заверяются нотариусом и регистрируются в Реестре собственности. В случае оформления ипотеки эти затраты не превысят 2 % от суммы кредита.
Банковские комиссии
Одноразово придется заплатить банку еще и комиссию за оформление договора займа в размере 1 % от суммы кредита. Кроме того, кредитные учреждения хотят получать запланированный доход от клиента в течение оговоренного договором периода, поэтому устанавливают штраф за досрочное погашение долга в размере от 0,5 % от остатка по телу кредита, но не более 1 %.
Дополнительная плата установлена и за перечисление денег продавцу – 0,6 % от суммы перевода.
Налогообложение доходов от сдачи жилья в аренду
Если владелец не собирается сам пользоваться квартирой или курортной недвижимостью, а намерен пускать постояльцев, он должен будет отдать часть заработанных средств на уплату подоходного налога с аренды. В этом случае размер платежа зависит в том числе и от наличия статуса резидента Испании:
- для иностранцев – 24 % от оплаты за аренду жилища;
- для испанцев и граждан стран ЕС – от 19 до 48 % от полученной прибыли.
Уплата налога должна сопровождаться подачей декларации в фискальные органы, составленной в письменном виде на бланке установленной формы или направленной посредством электронных средств связи.
Сколько стоят услуги управляющих компаний
Тем, кто не собирается жить в Испании постоянно или рассматривает покупку недвижимости в этой стране только как инвестицию, будет спокойнее, если заботы о помещении возьмет на себя управляющая компания. В спектр услуг таких организаций обычно включаются: оплата коммунальных затрат, охрана и уборка площадей общего пользования. Обычно стоимость таких услуг варьируется в районе 1 евро за день обслуживания или 8,5 евро за кв. метр.
За отдельную плату можно договориться о периодической уборке приобретенного жилья и поиске клиентов для краткосрочной аренды. За это берут от 5 % арендной платы.
В Испании также распространен такой вид самоорганизации собственников жилья, как комунидад. Это испанское подобие жилищного товарищества, возглавляемое выборным управлением, занимается всеми коммунальными вопросами в пределах многоквартирного дома или коттеджного поселка.
В этом случае владелец квартиры, виллы или таунхауса автоматически становится участником комунидад и должен подчиняться решениям, принятым на общем собрании жильцов, даже если сам постоянно там не проживает. На общих сборах обычно утверждается и стоимость услуг за обслуживание территории, как правило, в пределах 100 евро в месяц на квартиру.
Примерные расходы владельца недвижимости в Испании
Иностранец, купивший стандартную квартиру в Испании, должен рассчитывать на то, что плата за содержание жилища будет составлять примерно 2500 евро в год. Эта сумма справедлива только для неэлитной недвижимости, управлением которой занимается адекватная управляющая компания или честный комунидад.
В среднем затраты собственника-нерезидента на жилье в Барселоне стоимостью 50 тысяч евро будут состоять из следующих выплат:
- муниципальный имущественный налог (IBI) – ставка 0,825 % от стоимости – 412,50 евро;
- подоходный налог на аренду (IRNR) – 240 евро в год;
- утилизация мусора – 200 евро;
- услуги управляющей компании – 1500 евро в год.
В эту сумму не входят платежи по коммунальным услугам, потребляемым самим владельцем по данным средств учета (счетчиков).
Итоговые рекомендации
Зачастую недвижимость за границей рассматривается как перспективное вложение. Однако при подсчете будущей прибыли от инвестиции владельцу, особенно иностранному, следует иметь в виду, что ежегодно ему предстоит оплачивать различные налоговые и коммунальные платежи на сумму до 2500 евро. В то же время при грамотном управлении собственностью заработать можно не только на перепродаже – сдача жилья внаем может принести до 7 % прибыли ежегодно.
