Тысячи километров, отделяющие Россию от Зеленого континента, — не помеха для тех, кто решил приобрести недвижимость в Австралии. Причин, побуждающих россиян вкладывать деньги за морями, много. Среди них: стабильно растущие цены на австралийское жилье, рост арендной платы, что позволит выгодно вкладывать средства, желание эмигрировать и жить в комфортной стране. Согласно Mercer’s Quality of living survey, в 2023 г. из 30 лучших для проживания городов мира пять находится в Австралии. Рассмотрим, насколько выгодна покупка австралийского жилья, и трудна ли она для россиян.
Что из себя представляет австралийская недвижимость
Согласно исследованию Scope Investor Services, рынок недвижимости Австралии — один из наиболее безопасных в мире для инвестиций.
Прежде чем вкладывать деньги, покупателю важно определить, какой тип недвижимости ему нужен. Под жилой недвижимостью в Австралии подразумевают:
- жилье первичного и вторичного фондов;
- постройки, находящиеся в процессе планирования или строительства;
- свободную землю под постройку.
Более 70 % австралийцев предпочитают городским квартирам спокойную, тихую и уединенную жизнь в собственных домах.
Дом (rural house), как правило, расположен на земельном участке — от 4 до 40 соток, в зависимости от близости к городу.
Дома сооружают из фанеры (fibro), облицовывают ее сайдингом — это самые доступные варианты.
Более надежный, но и более дорогой вариант — дом с деревянными несущими стенами, облицованными кирпичом (low set brick veneer). Большинство частных домов в Австралии именно такого типа.
Самый дорогой, но и еще более комфортный — double brick house — дом со стеной в два кирпича. Не следует забывать, что зимой температура в Австралии может понижаться до 0 градусов и выпадает снег.
Наиболее распространенные в Австралии виды домов:
- одноэтажный дом — lowset;
- двухэтажный дом с гаражом на первом этаже — highset;
- двухэтажный жилой дом — double story house.
Дом, расположенный на участке более акра, — acreage house.
Часто на участке, кроме указанных строений, имеется еще отдельный домик. Австралийцы его называют granny flat — это небольшой домик, в котором можно поселить родственников или сдавать его в аренду.
Среди плюсов частных домов — возможность возвести на участке крытую деревянную веранду (patio или deck), полностью огородить двор, соорудить укрытие для машины (крыша на столбах — сarport), устроить бассейн.
Городское жилье представлено, главным образом, квартирами:
в современном многоэтажном доме — unit (с 2—3 спальнями) и studio (совмещенная гостиная, спальня, кухня);- в двух-, трехэтажных домах — apartment;
- в старых одноэтажных домах — flat.
В районах, примыкающих к центру, располагаются жилые семейные комплексы (gated complex) из двухэтажных townhouse с небольшими двориками.
В тихой пригородной зоне — кварталы из одноэтажных небольших вилл для граждан пенсионного возраста (retirement living).
Исчерпывающую информацию о том, кто имеет право на пенсионное обеспечение, о размере пенсионных выплат, льготы, а также как получить дополнительный доход вы получите, прочитав статью “Пенсия в Австралии в 2024 году“.
Пройдите социологический опрос!
Где и как искать недвижимость в Австралии
На первом этапе покупки недвижимости русский покупатель должен найти оптимальный вариант. Искать можно, находясь в Австралии, и это, конечно, лучший способ — есть возможность все увидеть и пощупать.
О процессе адаптации после переезда, в каких городах лучше обустроиться, как относятся жители к иммигрантам читайте в статье “Жизнь русских эмигрантов в Австралии“.
Второй вариант — сделать покупку на расстоянии, не покидая РФ. В этом случае придется ограничиться фотографиями и видео и целиком положиться на агентство. Интересы покупателя должен представлять лицензированный агент по недвижимости из штата, а лучше всего — местности, в которой находится выбранное жилье.
Выбрать агента можно на специализированном сайте – ratemyagent.com.au, на котором собрано более 600 тысяч обзоров по действующим агентствам и агентам со всей страны. Для поиска достаточно задать нужный населенный пункт.
Независимо от того, где проживает потенциальный покупатель недвижимости, — в Австралии или в России, поиск целесообразнее начинать с австралийского сайта недвижимости – realestate.com.au — самого обширного ресурса, на котором размещают информацию большинство агентств со всех штатов страны.
Искать на сайте несложно. Вначале необходимо задать параметры поиска.
Во-первых, указать желаемый город или штат — выбрать нужное из меню.
Brisbane.png
Австралийские штаты и их аббревиатура:
| Название и столица штата | Условное обозначение штата на сайте |
|---|---|
| Новый Южный Уэльс, Сидней | NSW (New South Walles) |
| Виктория, Мельбурн | VIC (Victoria) |
| Квинсленд, Брисбен | QLD (Queensland) |
| Южная Австралия, Аделаида | SA (South Australia) |
| Тасмания, Хобарт | TAS (Tasmania) |
| Северная территория, Дарвин | NT (Northern Territory) |
| Западная Австралия, Перт | WA (Western Australia) |
| Столичная территория — Канберра | ACT (Australian Capital Territory) |
Во-вторых, нужно указать тип желаемого жилища, затем — минимум и максимум спален (в Австралии размер жилья считается по числу спален) и ценовой диапазон — минимальную и максимальную цену, которая устраивает покупателя. Кликнуть «Search».
На новой странице отобразится результат поиска — все подходящие варианты.
Чтобы сократить число предложений, можно использовать функцию «Filters» — например, указать желаемое число ванных, наличие гаража, бассейна и балкона, отопления и др. После этого кликнуть «Update».
Сайт предоставляет возможность более детально познакомиться с вариантом, который привлек покупателя более других: посмотреть представленные фото, совершить видеоэкскурсию, увидеть точные координаты на Google-карте, ознакомиться с основными характеристиками жилья, с перечнем школ, находящихся поблизости и др.
Если вариант заинтересовал, то можно договориться о посещении жилья. Информация о посещениях для осмотра также отражена на сайте.
Для записи нужно кликнуть «Contact the agent». В открывшейся форме можно уточнить все интересующие вопросы, написав письмо. Можно и позвонить по указанному телефону.
Искать имеет смысл и на предлагаемых сайтах – domain.com.au, homeguru.com.au и др. На них также широко представлена коммерческая недвижимость в Австралии.
Поиск можно вести непосредственно через агентства, например, Jenman – jenman.com.au, Little Real Estate – littlerealestate.com.au или Stephen Smith Real Estate – stephensmith.com.au.
Много полезной информации о продаже недвижимости можно найти среди объявлений австралийской прессы — Financial Review, The Age, The Herald Sun, The Sidney Morning Gerald, а также на специализированных досках объявлений:
- buysearchsell.com.au,
- advertisers.com.au.
Большинство австралийских СМИ связаны с сайтом Domain – domain.com.au, занимающимся продажей, арендой как жилой, так и коммерческой недвижимости и, когда речь идет о поиске жилья для покупки, автоматически перенаправляют на этот сайт.
Есть еще один вариант — искать на сайтах участок земли под строительство, а также предложения под планируемое строительство (off plan). Такие квартиры существуют пока лишь на чертежах и стоят дешевле уже построенного жилья. Однако риск также больше: если жилье не построят, покупатель потеряет заплаченный при подписании договора депозит.
Сколько стоит жилая недвижимость в Австралии
После незначительного снижения роста цен на недвижимость в 2019 г., с середины 2019 г. вновь наблюдается их рост. Средние цены на жилье в пределах Мельбурнa и Сиднея составляют около 700 тыс. австралийских долларов (один австралийский доллар (AUD) равен 0,62 евро или 0,68 долларов США).
В других столицах штатов средняя цена составила:
- 398 тыс. AUD – в Дарвине;
- до 438 тыс. AUD – в Перте;
- 457 тыс. AUD – в Хобарте и в Аделаидe;
- 490 тыс. AUD — в Брисбене.
Цены в провинции более низкие — до 378 тыс. AUD.
На первый взгляд, цены на жилье даже в глубинке Австралии очень высоки. Если же разобраться в ситуации более подробно, можно увидеть, что здесь, наряду с действительно высокими ценами на недвижимость, вполне реально найти дом или квартиру по доступной цене.
Цены на недвижимость в Австралии в 2019 году зависят от стоимости земли и расходов на строительство, и формируются, исходя из следующих составляющих:
- месторасположение по отношению к большому городу (сити) или центру города, если речь идет о городском районе;
- удаленность от океанического побережья (чем дальше — тем земля более дешевая);
- наличие или близость к инфраструктурам — автобусное сообщение, дороги, метро, близость школ, больниц, торговых центров;
- тип и материал постройки жилья, размер земельного участка;
- характеристика района проживания. Так, например, идеальный по цене и расположению участок с домом может оказаться по соседству с государственным жильем для неимущих (housing comission) или на пути взлетающих самолетов рядом с аэропортом.
При покупке жилой недвижимости (прежде всего, городской) следует помнить о наличии дополнительных расходов, к которым можно отнести:
- Body Corp или body corporate. Это оплата за поддержание всего квартирного комплекса в надлежащем состоянии (мелкий ремонт, замена перегоревших ламп, уход за общим бассейном или спортзалом и т. д.). За год может выходить от 800 до 3 000 AUD.
- Rates — выплаты муниципалитету на обустройство города: поддержание чистоты, озеленение, освещение улиц, содержание спортивных и детских площадок. В год — примерно 1 300 AUD.
- Коммунальную оплату за электричество, воду, канализацию и др. – до 1 200 AUD в год.
Один из интересных вариантов сэкономить — построить дом самостоятельно. Точнее — собрать сборный дом (kit home). Для этого необходимо пройти онлайн-обучение на сайте abed.com.au и получить лицензию строителя — owner builder licence за 240 AUD.
Такой набор для самоделкиных можно купить на сайте компании iBuild Building Solutions (i-build.com.au) и доставить из столиц штатов практически в любую точку Австралии (750 AUD за каждые 100 км).
Средняя цена такого складного дома, оснащенного всем необходимым, без учета доставки составляет:
- с одной спальней — 70 600 AUD;
- с двумя спальнями — 125 410 AUD;
- с тремя спальнями — 218 170 AUD;
- с четырьмя спальнями — 257 275 AUD.
Постоянные жители Австралии имеют возможность пользоваться некоторыми льготами. Так, например, многие штаты предоставляют им льготные условия для приобретения первого жилья — полностью или частично снимают госпошлину, что позволяет сэкономить до 20 тыс. AUD.
Много полезной информации о жизни австралийцев изложено в статье “Австралия: жизнь обычных людей“.
Какие документы могут понадобиться для покупки жилья
Законодательство Австралии разрешает иностранцам приобретать недвижимость в стране, но при этом ограничивает их некоторыми условиями. Так, иностранный гражданин, не имеющий австралийского индигената, постоянного или временного резидентства, вынужден выплачивать ежегодные сборы, от которых освобождены резиденты страны. Он не может приобрести жилье вторичного фонда (кроме коммерческих помещений — мотелей, гостиниц и др.).
Допускается покупка вторичного жилья для личного проживания временными резидентами при наличии долгосрочной визы (на срок более 12 месяцев). Но, когда закончится срок разрешения на пребывание в стране, такой иностранец должен продать дом или квартиру в течение трех месяцев.
Документ, без которого при покупке недвижимости иностранцу не обойтись, — разрешение на иностранные инвестиции в любую жилую недвижимость (для иностранцев-нерезидентов), для временных резидентов — на покупку вторичного жилья (Established Dwelling Certificate).
Исключение составляют студенты: при условии покупки жилья не дороже 300 тыс. AUD и наличии письма из учебного заведения. Заявку следует подавать онлайн в Foreign Investment Review Board (FIRB) – ato.gov.au/FIRB_Notification.aspx. Выданный сертификат действителен в течение 6 месяцев и обязывает иностранного покупателя зарегистрировать после покупки свою собственность в Земельной книге Налогового управления Австралии – ato.gov.au.
Кстати желающим учится на Зеленом континенте придется информация из статьи “Как получают образование в Австралии“.
В некоторых случаях при покупке нового жилья (off plan) застройщик заранее получает разрешение (exemption certificate), что освобождает иностранного покупателя от необходимости получать этот документ самому.
Как купить жилую недвижимость в Австралии
При наличии необходимого сертификата от FIRB можно переходить к процессу купли/продажи. Он может занять от 30 дней до нескольких месяцев.
Алгоритм действий может отличаться в зависимости от того, где находится покупатель и о какой недвижимости идет речь. Если покупатель в Австралии, алгоритм будет следующим:
- Поиск жилья. Контакт с агентом по недвижимости или менеджером строительной компании по продаже, подача официального запроса агенту, посещение объекта (при возможности).
- Составление контракта, его подписание и внесение депозита в размере 1 % от стоимости недвижимости.
- Наем юриста в том штате, в котором происходит сделка, передача ему контракта. С этого момента начинается отсчет процесса покупки — юрист изучает контракт в течение 5 дней. В этот период можно отказаться от сделки и вернуть депозит (за вычетом 0,25 %).
- Решение финансовой стороны вопроса. Оплачивать сделку необходимо не в рублях, а в австралийских или американских долларах. Если достаточная сумма в наличии, то вопрос решен. Если нет, то иностранный временный резидент-покупатель может обратиться в банк за ипотекой. Условия ипотеки будут не такими выгодными, как для резидентов. Нужно внести не менее 30—40 % от стоимости покупаемой недвижимости, выплачивать от года до 30 лет с годовой ставкой от 4 до 6%. Подробнее об этом можно узнать на сайте финансовых брокеров – homeloanexperts.com.au/free-quote/. При согласии австралийского банка предоставить кредит контракт считается подтвержденным.
- Проверка технического (building and pest inspections) и юридического состояния (conveyancing) объекта недвижимости, в том числе таких нюансов, как зона затопления, проектирование газо- и путепроводов и т. д. Если результаты инспекции не удовлетворят покупателя, он может потребовать пересмотреть цену, устранить недостатки или отказаться от сделки.
- Перечисление на 21-й день 9 % от суммы на счет застройщика или владельца, после чего контракт обретает статус безусловного — unconditional, а покупатель формально становится владельцем недвижимости.
- Финальная стадия — settlement, когда происходит обмен документами (title) и передача денег и ключей.
В случае нахождения покупателя вне Австралии, например в РФ, все шаги нужно пройти дистанционно — через нанятого агента и юриста. Если нужно брать кредит в австралийском банке, придется приехать в страну самому — без личной подписи договор на ипотеку не получить.
Вместе с тем, следует помнить, что покупка австралийской недвижимости не дает никаких преимуществ в получении ВНЖ или открытии визы.
Узнайте о порядке оформления рабочей визы в Австралию.
Что должен отражать договор купли/продажи жилья
Документальное оформление купли-продажи недвижимости можно проиллюстрировать на примере штата Квинсленд. Комплект документов включает в себя:
- разъяснение прав и обязанностей покупателя, согласие покупателя с предложениями;
- декларацию агента;
- непосредственно контракт.
Контракт обязательно должен содержать:
- Пункт о возможности для покупателя прервать сделку без особых санкций — Cooling Off Period (как правило, в течении первых пяти дней при штрафе 0,25 %).
- Право на независимую оценку состояния имущества (влажность, термиты, трещины и др.) и юридическую консультацию (наличие задолженностей, ареста и др.) — от 7 до 14 дней.
- Указание на стоимость недвижимости с учетом сравнительного анализа рынка, цен на подобные объекты в 5 км от жилища, цен за последние полгода.
- В случае обращения за ипотекой — Subject to finance. На одобрение от банка выделяется, как правило, 14 дней.
- Уточнение включений и исключений: что является частью купли-продажи, а что нет — печи, антенны, системы горячего водоснабжения, деревья и растения, вентиляторы, кондиционеры, почтовые ящики и др.
Продавец имеет право включить пункт Sunset close – возможность разорвать сделку до момента Unconditional при поступлении более выгодного предложения. В силу документ вступает после подписания его всеми заинтересованными сторонами.
Дополнительные расходы при покупке австралийской недвижимости
Говоря о том, сколько стоит купить дом в Австралии, следует учитывать, что, кроме оговоренной с продавцом цены, иностранному покупателю придется понести еще ряд довольно существенных расходов.
- Во-первых, в соответствии с законами о введении и взимании сборов за иностранные приобретения и инвестиции 2015 г., облагается сбором каждое заявление иностранного гражданина о разрешении приобретения недвижимости в соответствии с установленными тарифами. После индексации на 2019-2020 гг. введены следующие тарифы:
| Цена приобретения (долл. США) | Сбор (долл. США) |
|---|---|
| до 1 млн | 5700 |
| 1—2 млн | 11500 |
| 2— 3 млн | 23100 |
| 3—4 млн | 34600 |
| 4—5 млн | 46200 |
- Во-вторых, иностранцы платят повышенную госпошлину на покупку жилья в Австралии (Foreign Buyer Duty). Ее размер зависит от стоимости недвижимости и штата, в котором была совершена покупка. Рассчитать размер пошлины можно с помощью специального калькулятора – stampduty.calculatorsaustralia.com.au. Так, покупка квартиры в Сиднее за 600 тыс. AUD для иностранного покупателя потребует уплатить, помимо 22 719 AUD пошлины, дополнительно еще 48 тыс. AUD. За подобную квартиру в Аделаиде к 32 050 AUD нужно добавить еще 42 тыс. AUD, в Дарвине иностранцы платят столько же, сколько и местные жители, — 23 тыс. AUD.
- В-третьих, налог на недвижимость в Австралии. Если недвижимость приносит доход, то он облагается налогом (ato.gov.au/Rates/Individual-income-tax-for-prior-years/?page=2): — 32,5 цента за каждый заработанный доллар (до 90 000 AUD), далее ставка возрастает. Например, из сумм от 90 001 до 180 000 AUD необходимо будет выплатить 29 250 AUD плюс 37 центов за каждый доллар свыше 90 000 AUD. Если дохода нет или он погашен выплатами процентов за кредит — подоходный налог не выплачивается.
- В-четвертых, ежегодный налог на землю заочного собственника — Absentee Land Tax. От такого налога освобождены иностранцы-владельцы жилья, в котором они проживают. Но при сдаче его в аренду или при наличии другого места жительства налог необходимо оплачивать в качестве заочного владельца.
- В 2019 г. ставка налога составляет 1,5 % от стоимости недвижимости. Так, иностранец в штате Виктория, владея недвижимостью на сумму 500 000 AUD, должен выплачивать правительству штата по 8 275 AUD ежегодно, что можно посчитать с помощью калькулятора – e-business.sro.vic.gov.au/calculators/land-tax. Резидент страны заплатит Land Tax в размере всего 775 AUD. С 01.01.2020 г. такая ставка в большинстве штатов будет повышена до 2 %.
- В-пятых, сопутствующие расходы:
- оплата услуг юриста – 700—1 000 AUD;
- инспекторов для проведения технической экспертизы жилья – 300—500 AUD.
Информация об особенностях налоговой системы, покупке и содержании недвижимости и других вопросах, связанных с удержаниями и сборами представлена в статье “Налоги на доходы, имущество и зарплаты в Австралии“.
Недвижимость в разных штатах Австралии: коротко о главном
Коротко рассмотрим особенности австралийских штатов:
- Квинсленд. Славится субтропическими курортами, особую известность получил Голд-Кост – курортный городок на восточном побережье Австралии недалеко от Брисбена с большими песчаными пляжами, серфингом и национальными парками. Цены, соответственно, высоки.
- Новый Южный Уэльс. Имеет океанический субтропический климат. Отличается высокими ценами на недвижимость. Это самый густонаселенный штат и жилье здесь наиболее дорогое из всех штатов. Многие иммигранты стремятся именно сюда — в Сидней, Госфорд и другие города. После землетрясения 1989 г., от которого больше всего пострадал Ньюкасл, произошел временный спад на рынке недвижимости. С тех пор все заново отстроили и спрос вновь вырос. Более выгодный вариант обзавестись здесь недвижимостью — купить участок земли и построить на нем дом. Готовое жилье лучше приобретать в небольших приморских городках — Вуллонгонге, Байрон Бее.
- Виктория. Самый маленький штат, но второй по численности населения. Здесь расположен Мельбурн — культурная столица и самый комфортный для проживания город страны. Здесь же самые высокие цены. Более доступные — в Бендиго, Балларате.
- Южная Австралия. Отличается средиземноморским климатом. Элитная недвижимость в Австралии пользуется спросом не только в Сиднее, но и в Аделаиде. Цены на сельские земли доступнее (более трети населения проживает в селе).
- Тасмания. Самый прохладный и экологически чистый штат страны. Жилая недвижимость на острове относительно недорогая по сравнению с другими штатами.
- Северная территория. Третий по численности населения штат с обилием национальных парков. Цены на продукты здесь выше, чем в других местах, зато практически не бывает холодов (не нужно отапливать жилье).
- Западная Австралия. Самый большой штат с засушливым климатом, богат пустынями, полупустынями, пляжами. Две трети населения — владельцы собственных домов. Наибольшей популярностью пользуются жилища с 3 спальнями.
Несколько советов для желающих купить австралийскую недвижимость
По отзывам россиян, живущих в Австралии, аукцион — не самый лучший, а вернее, самый худший для покупателя способ приобретения недвижимости в Австралии. На это есть ряд причин, главная из которых заключается в том, что проверка состояния недвижимости в таком случае происходит уже после подписания контракта и, если дом окажется поврежденным термитами, никто это не компенсирует.
Возникает и трудность с ипотекой: если банк задержит решение, то 10 % депозита от стоимости дома будет потеряно.
Если найден подходящий вариант, но стоит надпись under contract, а не sold, это означает, что дом пока не продан, но уже в процессе сделки, и контракт предполагает ряд условий, в том числе получение ипотеки. Поэтому есть надежда, что покупатель, не получив кредит, откажется от покупки – и дом снова появится в продаже.
Следует учитывать, что при продаже нерезидентами Австралии недвижимости стоимостью от 750 000 AUD и выше по умолчанию удерживается налог в размере 12,5 % от суммы. В случае, если дом продан по той же цене (или менее), за какую покупался, налог должен быть возвращен. Для этого необходимо оформить налоговый номер. Его оформление занимает 2 месяца, поэтому нужно заранее об этом позаботиться.
В момент, когда контракт получает статус unconditional, имеет смысл обратиться в страховую компанию, с которой покупатель предполагает сотрудничество после покупки дома, и оформить бесплатную страховку на период сделки. Тогда в случае страхового события компенсация будет выплачена в полном размере.
Вместо заключения
Интерес россиян к австралийской недвижимости продолжает сохраняться. Хотя покупка жилья не дает преимуществ в обретении вида на жительство в Австралии, многие рассматривают инвестирование денег в местное жилье или коммерческие объекты как выгодное вложение.
Чтобы купить жилье в Австралии, россиянам совсем не обязательно ехать на далекий континент. Все этапы сделки можно оформить через доверенного агента и юриста с помощью интернета.
Вместе с тем как недостатки следует отметить высокие цены на жилье и политику австралийских властей, пытающихся улучшить ситуацию на рынке недвижимости за счет льгот для постоянных жителей и ограничений для иностранцев-нерезидентов.
Покупка австралийской недвижимости станет более выгодной при иммиграции в эту страну.
