Интерес к чешской недвижимости у российского бизнеса возник давно. Это и понятно: благодаря наплыву туристов независимо от сезона коммерческая недвижимость в Чехии постоянно растет в цене. Ее инвестиционная привлекательность не вызывает сомнений у русских инвесторов – несколько лет владения недвижимым имуществом принесут собственникам немалый доход. Мало того, чешская недвижимость может не только расти в цене, но и приносить коммерческий доход. Сегодня мы подробно рассмотрим, какие виды недвижимости встречаются в Чешской республике (ЧР) и как в нее можно инвестировать.
Рынок коммерческой недвижимости в 2024 году
Отечественные и зарубежные инвесторы доверяют стабильности экономики ЧР, продолжая вкладывать капитал и создавать благоприятные условия для развития рынка коммерческой недвижимости. В 2022 году она продолжает переживать долгосрочный бум, похожие прогнозы эксперты делают и на 2024 год.
На протяжении последних лет чешский рынок недвижимости рос головокружительными темпами. Рост цен в зависимости от вида объекта в годовом выражении мог исчисляться десятками процентов. Причиной этого были высокие темпы роста отечественной экономики, приток иностранного капитала и доступность ипотечных кредитов. Но экономические прогнозы на 2024 год обещают замедление роста чешской экономики, что неизбежно отразится на динамике цен.
Все больше людей желает купить коммерческую недвижимость в Праге. Иностранные инвесторы ежегодно вкладывают в нее десятки миллиардов крон. Рекордным был 2016 год, по сравнению с ним 2017-2021-й демонстрируют снижение количества сделок. Но это не связано с нежеланием инвесторов вкладывать деньги: просто все меньше людей желает продавать свою недвижимость. Сложился типичный дефицит – спрос бизнеса превышает предложения от продавцов.
Причина в том, что инвесторы не желают избавляться от доходного и надежного актива. Все очевидно: рост цен на недвижимость, темпы которого превышают среднеевропейские, надежно защищает и приумножает вложенные инвестиции. Плюс доходность от сдачи аренды таких объектов значительно выше.
Если купить офисное здание на западе Европы, например, в Париже или Берлине, его доходность по отношению к цене в годовом выражении составит не больше 3,5 %. В Праге же этот показатель составляет 4,85-6 %.
Высок спрос и на объекты для промышленности. Из плюсов – возможность инвестора получить поддержку со стороны местных властей. Тем более если выкупаемый им объект заброшен, находится как можно дальше от столицы и в будущем будет создавать рабочие места для чехов.
Подобные программы уже были реализованы в Карловых Варах, где иностранный капитал (львиная доля которого имеет российское происхождение) фактически вернул курорт к жизни.
Сегодня на рынке по-прежнему доминируют пражские объекты. Высокие перспективы развития имеют также Брно, Острава и Пльзень.
Виды коммерческой недвижимости в Чехии
Как и в любой другой стране, чешский реалти-рынок предлагает покупателям бесчисленное множество вариантов недвижимости. На каждый товар здесь есть свой покупатель: последнее время особенности спрос растет и на объекты не в самых престижных местах, а не только в столице. Тем более что разнообразие недвижимости действительно впечатляет.
Чешские риелторы выделяют такие популярные виды коммерческих объектов, как:
- старый доходный дом – многоквартирный дом, жилье в котором сдается постояльцам в аренду;
- промышленные объекты, фабричные залы и старые цеха в пригороде, реконструируемые в лофт-жилье;
- старые отели под реконструкцию;
- земельные участки для складского строительства;
- действующие отели и гостиничные комплексы;
- автомастерские, мойки, автозаправки, шиномонтажные и прочие объекты автомобильного сервиса;
- кафе, рестораны, бистро, другие заведения общественного и уличного питания;
- торговые площади, в частности, магазины, сувенирные лавки, МАФы;
- частные общежития, хостелы и прочие объекты действующего бизнеса;
- земельные участки для крупного жилого строительства и возведения новостроек;
- технологические и инновационные парки;
- промышленные зоны для размещения производства и прочие.
Каждый из таких объектов предполагает собственную стратегию инвестирования. Остановимся на них подробнее.
Варианты инвестирования в коммерческую недвижимость
Учитывая категории наиболее распространенных коммерческих объектов, условно можно выделить минимум 4 стратегии инвестирования в них. Все зависит от целей, которые преследует инвестор, но, так или иначе ему придется выбрать один из вариантов:
- Пассивное инвестирование. Речь идет о покупке таких объектов, как склад, торговый центр, отдельные офисы или торговые помещения, отдельные квартиры или действующие доходные дома. Это является наиболее надежным вариантом инвестирования методом замораживания капитала. Он будет приносить небольшой, но стабильный доход от аренды.
- Инвестирование в реконструкцию и девелоперские проекты. Речь идет о приобретении старых отелей, заброшенных промышленных площадей под строительство жилья, старых доходных домов под реконструкцию, земельных участков. В основе таких проектов лежит не только продаваемая недвижимость, но и план ее дальнейшего использования в коммерческой деятельности. В этих целях и проводится капитальный ремонт, реконструкция, образование из одного несколько новых объектов и так далее.
- Инвестирование в готовый бизнес. Речь идет о покупке отелей, действующих магазинов и супермаркетов, ресторанов, автомастерских и прочих предприятий, в основе которых лежит недвижимость. Такой вариант предполагает не только наличие капитала для вложения, но и понимание инвестором сути бизнеса, а также желание активно участвовать в его развитии и управлении им.
- Крупные производственно-инвестиционные проекты. Речь идет о внушительных многомиллионных инвестициях, требующих плотного взаимодействия с органами не только местной, но и государственной власти.
Динамика цен на коммерческие объекты
Динамика цен на недвижимое имущество – основная причина, по которой иностранные инвесторы готовы продолжать активно вкладывать капитал в Чехии. На протяжении последних пяти лет рост не прекращался, достигнув пика в 2016 году – тогда цены выросли в среднем на 20 %. Этому способствовали экономический рост, низкие процентные ставки по ипотеке, накопление спроса и высокая доходность.
В 2017 году рост цен сохранил положительную динамику, хотя и существенно замедлился. Как итог к началу 2019 года цены на движимость в зависимости от ее типа, по сравнению с 2016 годом, выросли на 30-35 %. Например, в Праге средняя стоимость 1 м2 коммерческой площади без НДС превышала 4 тыс. евро.
Многие эксперты начали называть все происходящее не иначе, как «ценовой пузырь», а сами цены на объекты – неоправданно раздутыми.
Опасаясь последствий, чешский ЦБ на протяжении 2017-2018 годов вводил ряд ограничений по ипотечным кредитам, регламентируя их размер и повышая ставки. Это дало результат и позволило стабилизировать рост.
На фоне этих мер многие эксперты заявляют, что цены на недвижимость остановились и больше расти не будут. Но можно ли поверить в это, учитывая колоссальный рост спроса со стороны иностранных инвесторов и чрезвычайно низкое количество предложений от продавцов?!
На какие объекты стоит обращать внимание
Чешскую недвижимость всегда нужно рассматривать с точки зрения инвестора, оценивая потенциальную доходность, которую она может принести. Самыми надежными в этом плане являются пассивные инвестиции в жилую недвижимость.
Предложений на рынке действительно много, но найти достойный объект – задача не из легких. Для этого рекомендуют обращать внимание не только на пражскую недвижимость, но и на объекты в провинции. Они будут дешевле, но тоже могут приносить неплохой доход – 4-6 % от стоимости в год.
Не меньшей популярностью пользуются старые объекты под реконструкцию и строительство жилья. Миграция, рост доходов и численности чешского населения привели к катастрофической нехватке жилой недвижимости. Потому при быстрой реализации подобных проектов доходность может составить до 35 % за 2-3 года.
Если ваше внимание привлекает уже готовый бизнес, перед заключением сделки удостоверьтесь, что покупаете не только предприятие, но и недвижимость, на котором оно расположено. В Чехии принято продавать не сам объект, а именно бизнес и вложенные в него инвестиции, передавая покупателю право аренды (например, если это ресторан). Сам же объект, как правило, в собственности предприятия не находится.
При покупке готового бизнеса обращайте внимание на годовую прибыль, которую указывают продавцы. Она напрямую зависит от места расположения объекта.
Например, если это кафе в центре Праги, оно способно сгенерировать годовой доход в 150 тыс. евро. Но если это ресторан в спальном районе, сколько бы ни заявлял продавец, доход едва ли будет больше 50-60 тыс. евро.
Для квалифицированного подбора объекта воспользуйтесь услугами агентства по недвижимости или частного риелтора. Обращаем внимание, что эта деятельность в Чехии не лицензируется, потому свой выбор основывайте на рекомендациях и отзывах.
Налоги при покупке объекта
С 2016 года при приобретении недвижимости в Чехии покупатель должен оплатить налог на переход права собственности (Daň z převodu nemovitosti). Его размер составляет 4 % от стоимости, указанной в договоре, или стоимости рыночной оценки, сделанной специалистом, – в качестве базы берется бо́льшая цена. Оплатить налог нужно в течение трех месяцев с момента оформления, подав в налоговый орган декларацию.
Помимо этого платежа, собственник платит ежегодный налог на недвижимость (Daň z Nemovitosti). Для его уплаты необходимо задекларировать покупку, подав до конца января, следующего за сделкой, декларацию в налоговый орган.
Размер налога и его ставки устанавливаются в зависимости от типа недвижимости и ее целевого назначения. Кроме того, местные администрации могут устанавливать повышающие коэффициенты. Для примерного расчета воспользуйтесь этим калькулятором.
Процедура покупки недвижимости
Купить чешскую недвижимость может любой желающий, для этого ему не нужно оформлять ВНЖ и прочие разрешения. После того как желаемый объект был найден, процедура оформления обычно занимает три-четыре дня и включает несколько обязательных этапов:
- Резервирование и задаток. Найдя нужную недвижимость, договоритесь с покупателем об устном резервировании объекта на несколько дней. Их будет достаточно, чтоб ваш представитель проверил “чистоту” объекта, в частности, сделал запрос в кадастр недвижимости (Katastr nemovitostí) и получил из него выписку. Если все в порядке, оформляется договор задатка, который составляет до 5 % от стоимости сделки.
- Заключение договора купли-продажи. Он оформляется на чешском языке и заверяется у нотариуса. При необходимости делается перевод на русский в организации судебных переводчиков.
- Оплата сделки. Все денежные переводы в Чехии принято делать в чешских кронах. Традиционный способ – банковский перевод, для чего желательно открыть счет в одном из чешских банков. В будущем он понадобится для оплаты коммунальных услуг и получения средств по аренде.
- Государственная регистрация нового собственника. Заключительный этап – подача договора и заявления на регистрацию нового собственника объекта. На этом этапе Кадастр недвижимости блокирует любые сделки с недвижимостью на срок в 21 день, в течение которых рассматривает законность проведенной сделки. Вся регистрация может занимать до 45 дней.
Аренда объекта как альтернатива
Если главная цель не инвестиционный доход, а именно ведение коммерческой деятельности на территории ЧР, в качестве альтернативы покупке может рассматриваться аренда коммерческой недвижимости в Чехии. Такой вариант позволяет сэкономить на первоначальных капиталовложениях, пуская их в бизнес.
В Праге можно встретить весьма привлекательные предложения по долгосрочной аренде коммерческих помещений до 150 м2, месячная стоимость которых составляет от 15 до 35 тыс. крон (600-1350 евро). В регионах цены соответственно на порядок ниже.
Заключение
Чешская бизнес-недвижимость продолжает оставаться одним из популярных инструментов для инвестирования, по мнению российских граждан. Этому способствует динамика цен на объекты, стоимость которых за последние несколько выросла на 20-35 %. Похожие тенденции сохраняются и на период 2018-2019 годов.
Огромный ассортимент коммерческих объектов на чешском рынке позволяет реализовывать разные стратегии инвестирования, от пассивных вложений, рассчитанных на доход от аренды, до крупных инвестиций в реконструкцию и масштабное строительство.
