Несколько лет назад стоимость покупки и аренды жилья в Берлине была ниже, чем в среднем по Германии. Однако, на сегодняшний день в столице наблюдается нехватка съемного жилья, из-за чего арендные ставки существенно выросли и превысили средние показатели по стране.
Какие факторы влияют на цену аренды
Основными факторами, влияющими на цены, являются местоположение недвижимости, год ее постройки и качество здания. Даже в центре Берлина в, казалось бы, популярном районе, найдутся такие места, которых арендаторы по различным причинам стараются избегать, поэтому расположение недвижимости относительно центра не всегда играет решающую роль.
К слову, Митте является не только “сердцем” столицы, но и самым разношерстным районом города, и нужно быть внимательным при выборе здесь жилья.
Наиболее престижной частью Митте являются улицы Унтер-ден-Линден, Фридрихштрассе и Карла Либкнехта, любителям маленьких бутиков и галерей понравится на Ораниенбургер-штрассе. А вот унылые панельные массивы эпохи Хонеккера, разместившиеся в районе Александерплатц, угождают далеко не всем.
Если говорить о годах постройки, самыми дорогостоящими окажутся новостройки. В отношении старинных санированных зданий довоенной постройки устанавливаются более низкие цены. Еще дешевле оказываются сравнительно новые сооружения 1980-90 гг. Наконец, самыми недорогими являются дома 1960-70 гг., при условии, что они не расположены в престижных районах – тогда спрос и цена будут высокими.
Получить представление о ценах на съемное жилье в различных районах Берлина поможет следующая карта.
Эксперты также отмечают острую проблему дефицита земельных участков под застройку жилых комплексов. Стоимость земли за несколько лет увеличилась в несколько раз. В то же время рост численности населения и приток беженцев приводит к нехватке именно жилья эконом-класса, а на дорогостоящих участках невозможно построить жилые объекты низкого ценового сегмента. В итоге власти Берлина выделяют для этих целей заброшенные здания клиник, которые реконструируются или используются как топливохранилище.
Востребованность съемного жилья, сроки аренды
Вообще, аренда жилья в Берлине чрезвычайно популярна среди всех слоев населения. Снимают квартиры и дома не только иностранцы и переселенцы из других городов Германии, но и берлинцы. Согласно статистическим данным, примерно 80% жителей города не имеет собственного дома или квартиры, в результате чего проживает на съемной жилплощади. Причем это касается не только малообеспеченного населения – состоятельные граждане тоже не торопятся покупать недвижимость, предпочитая снимать жилье на долгосрочной основе.
Разумеется, обеспеченные берлинцы выбирают жилплощадь высокого качества и в престижных районах. Так, элитная недвижимость достается в основном государственным служащим, бизнесменам, адвокатам и врачам.
Договора аренды преимущественно заключаются на неограниченный срок с правом расторжения соглашения обеими сторонами при условии соблюдения сроков, установленных законом (это стандартный договор аренды). Срок на расторжение соглашения составляет, как правило, 3 месяца. Апартаменты и тем более дома крайне редко снимают на месяц. К тому же, договор долгосрочной аренды заключить намного проще, несмотря на то, что к арендаторам, ищущим жилье на короткий срок, предъявляется меньше требований.
По какой цене сдаются квартиры и дома в Берлине
В 2019 году средняя арендная ставка по Берлину в отношении квартир находится на уровне 8,20 евро/м2. Средняя стоимость аренды квартиры площадью около 30 м2 равна 14,05 евро/м2 (в Германии – 11,02 евро/м2). Апартаменты площадью около 60 м2 можно арендовать по цене 11,31 евро за 1 м2 (в Германии – 7,61 евро/м2). Просторные квартиры площадью около 100 м2 обойдутся арендаторам по 12,55 евро/м2 (в Германии – 9,02 евро/м2). Получается, что стоимость аренды апартаментов в Берлине превышает средний показатель по Германии примерно на 27%. Если снять квартиру в Берлине посуточно, стоимость окажется до полутора раз выше.
Что касается домов, средняя цена на аренду составляет 13,03 евро/м2 (в Германии – 8,79 евро/м2), если речь идет о площади в 30 м2. Дом площадью 150 м2 можно снять по цене 12,20 м2 за 1 м2 жилой площади (в Германии – 9,23 евро/м2). Просторный частный дом обойдется в 11,93 евро за 1 м2 площади (в Германии – 9,51 евро/м2). Стоимость аренды индивидуальных домов в Берлине оказывается выше среднего показателя по ФРГ примерно на 26%.
Следует учесть и такую статью расходов как залог за арендованную квартиру размеров в 2-3 месячные платы.
Средства лучше перевести на специальный сберегательный счет в банке, а сберкнижку отдать владельцу апартаментов. Так арендодатель не сможет снять деньги и потом не возвращать полную сумму, а арендатор не будет иметь возможности распорядиться деньгами без книжки.
В 80% случаев жилье сдается без мебели. Случается даже такое, что у предыдущих владельцев придется выкупать кухню. Если ее нет, придется потратить не менее 2000 евро на приобретение новой – при выезде из квартиры можно будет либо продать ее следующим арендаторам, либо забрать с собой.
Если съемное жилье было найдено через агентство, придется внести в список расходов также вознаграждение посреднику – обычно это 25% от ежемесячной стоимости аренды. В этом плане аренда квартир в Берлине на длительный срок от хозяина обходится дешевле, но большинство владельцев жилых помещений предпочитают пользоваться услугами агентств.
Перспективы развития районов Берлина
В настоящее время в Берлине проживает 3,67 млн. человек, и население продолжает увеличиваться. Соответственно, повышается и спрос на жилье, из-за чего предложение недвижимости становится все более скудным. На сегодняшний день доля пустующих жилых помещений составляет чуть меньше 2%, что никоим образом не удовлетворяет существующий спрос.
Именно поэтому городу так необходимы новые строительные проекты. Власти Берлина, зная о подобной проблеме, поставили перед собой цель вводить в эксплуатацию около 10,000 новых квартир ежегодно (а по данным Статистического управления Берлин-Бранденбург, ежегодно в столицу ФРГ переезжает почти 50,000 человек.). План стабильно выполняется, причем, в 2013 году, например, было завершено строительство 12,000 квартир.
Позитивным аспектом такого развития является то, что требования квартиросъемщиков не сосредотачиваются только на нескольких районах города – хорошо известно, что жилые районы Берлина могут достаточно быстро развиваться, становиться модными и быстро приобретать популярность.
Благодаря этому новые строительные проекты распределяются относительно равномерно по всем частям города. В Митте, например, в рамках проекта «The Mile!» строятся 270 кондоминиумов, оснащенных высококлассными удобствами, и еще 148 кондоминиумов площадью от 50 до 130 м2 возводятся в 6 крупных таунхаусах «Flottwell Living». В Кёпенике недавно был запущен проект под названием «12Brüder», в результате чего в 2016 году на рынке появилось 12 новых домов на одну семью.
Подходящее съемное жилье приходится долго искать. Цены предугадать сложно – они устанавливаются в зависимости от местоположения и состояния апартаментов или дома.
К тому же, за последние годы арендная стоимость выросла в отношении всех типов жилья любой площади. И если закупочные цены не сильно превышают средние расценки по Германии, то цены на аренду являются значительно более высокими. Случается даже так, что арендные ставки в ранее невостребованных районах оказываются выше тех, что установлены в центре.
И все же недвижимость в восточных районах дешевле, чем в западной части Берлина – по крайней мере, в отношении съемного жилья. К примеру, за помещение площадью 50 м2 в западной районе Шпандау арендатору придется ежемесячно отдавать около 570 евро (горячая аренда), а аналогичная арендованная квартира в восточном районе Марцан обойдется в 450 евро в месяц. Еще более заметная разница наблюдается в отношении арендных ставок на дома.
Рост стоимости аренды квартир и домов намечается также во многом потому, что за последние несколько лет Берлин превратился в крупнейший “медиа хаб”, привлекательный благодаря комфортным и безопасным условиям проживания. Новые перспективы роста открывают также развитие наукоемких и высокотехнологичных производств, финансовой сферы и культурного пространства.
Наибольший спрос наблюдается на апартаменты площадью менее 120 м2 – на их долю приходится около 60% всех совершаемых на рынке съемного жилья сделок. Поскольку Берлин регулярно принимает к себе новых жителей из других стран по программе распределения мигрантов и беженцев, прогнозируется также продолжение роста спроса и, соответственно, цен на аренду в нижнем ценовом сегменте.
Цены на аренду квартир различной площади в Берлине
О высоком спросе на съемное жилье в Берлине свидетельствует статистика – с даты публикации объявления о сдаче квартиры в аренду до подписания договора с арендатором проходит в среднем 10 дней. Именно поэтому заинтересованным лицам следует откликаться на предложения арендодателей сразу – в противном, случае, жилье достанется кому-то другому.
Перед вами таблица, которая поможет получить представление о том, по какой цене в 2019 году можно арендовать квартиру в Берлине, и какова стоимость съемного жилья в столице ФРГ по сравнению со средними показателями цен в федеральной земле Берлин и в целом по Германии. График демонстрирует изменение стоимости арендованных апартаментов за период с 2011 по 2017 год.
В представленной ниже таблице вы найдете информацию о средней стоимости аренды квартир в различных районах Берлина:
В среднем на оплату аренды квартиры у берлинцев уходит 20,7% ежемесячных доходов (средняя заработная плата в Берлине после вычета налогов – 2,050.44 евро), если не принимать во внимание расходы на оплату коммунальных услуг. Стоимость электричества, отопления, кондиционирования, горячей/холодной воды и утилизации бытовых отходов составит еще около 231,51 евро.
Пройдите социологический опрос!
[yop_poll id=”14″]
В чем разница между горячей и холодной арендой
Прежде чем рассматривать предложения арендодателей об аренде жилья в Берлине, следует разобраться с понятием “холодной” и “горячей” аренды, поскольку встречаться данные термины будут в каждом объявлении:
- Холодная аренда (Kaltmiete) – это арендная плата, не включающая в себя стоимость коммунальных услуг (Nebenkosten). Из средств арендной платы, полученной от арендатора, владелец недвижимости оплачивает коммунальные услуги, перечисляя часть денег на счет домоуправления (Hausverwaltung). Кроме того, понадобится учесть и ежемесячные взносы в коммунальную кассу (Instandhaltungsrucklage) – в среднем около 50 евро в месяц (точный размер взноса будет зависеть от района). Таким образом, холодная аренда интересна арендодателю, поскольку это та сумма денег, которая останется у него на руках после несения расходов на содержание жилья.
- Горячая аренда (Warmmiete) включает в себя сумму холодной аренды и стоимость коммунальных услуг, то есть это полная сумма арендной платы, которую должен передавать владельцу жилплощади арендатор. Показатель интересен арендатору, поскольку это та сумма, которую он ежемесячно будет платить хозяину помещения.
Первая указанная во всех объявлениях сумма – это “холодная аренда”. Чтобы узнать, сколько в итоге придется заплатить, нужно прибавить стоимость коммунальных услуг.
Обратить внимание следует на то, что зачастую квартира с более высокой “холодной арендой” в итоге стоит меньше за счет невысокой стоимости коммунальных услуг.
Чтобы сэкономить на оплате электричества, нужно смотреть на сертификат энергоэффективности. Электричество в “теплую аренду” не входит, оно оплачивается отдельно. Квартиросъемщик должен сам обратиться к поставщику услуг и заключить с ним договор. Кроме того, в добавочную стоимость не включена оплата за пользование городским телефоном и интернетом.
Нужно быть готовым к тому, что стоимость коммунальных услуг указывается в объявлении “в среднем” (это также называется предоплатой за коммунальные услуги в размере 50-250 евро), поэтому по окончании года, вероятно, владельцу квартиры придется доплатить. Но если арендатор тратит меньше запланированной суммы, то часть денег возвращается обратно на счет. “Стандартным” является счет на 50-70 евро.
Прицениться к съемным жилым объектам, расположенным в разных районах Берлина, поможет представленная карта с информацией, актуальной на 2017 год (на ней изображена стоимость “холодной аренды” за 2-комнатную квартиру площадью 70 м2).
Актуальную на сегодняшний день арендную стоимость по району и даже по конкретной улице можно узнать на официальном сайте Берлина, где в свободном доступе находится сервис поиска цен на съемное жилье.
Цены на аренду частных домов в Берлине
Первая таблица, которую вы видите ниже, содержит сведения о стоимости аренды частных домов площадью 100 м2, 150 м2 и 200 м2 в Берлине, федеральной земле Берлин и Германии.
Вторая таблица демонстрирует динамику цен на съемные жилые дома за период с 2011 по 2017 год:
В таблице ниже представлена информация о средней стоимости аренды индивидуальных домов по районам Берлина:
Заключение
Несмотря на попытки властей Берлина удовлетворить спрос на жилье, арендовать квартиру или дом в столице Германии с каждым годом все труднее – поиск вариантов может затянуться на месяцы. В настоящий момент “число претендентов на просмотр одного объекта после публикации объявления” составляет 33 человека. Это становится настоящей проблемой, поскольку меньше всего владельцы недвижимости стремятся заключить договор об аренде с иностранцами. Поэтому, если речь идет о том, чтобы снять комнату на неделю ради туристической поездки, просматривать объявления об аренде нецелесообразно – это слишком долгое и трудозатратное мероприятие.
Однако, не следует пользоваться первой же возможностью вселения в квартиру, не проверив информацию о районе ее расположения – о неприятностях, которые могут возникнуть после неверного выбора, мы подробно рассказывали в статье.
Следует также оценить стоимость коммунальных услуг и проверить, не относится ли район нахождения жилья в округе, в котором наблюдается стремительный рост цен на съемные апартаменты. Наконец, нужно тщательно проверить договор аренды и грамотно распоряжаться деньгами – никогда не соглашайтесь на предоплату до того, как увидите жилье своими глазами. К слову, заключение договора без посредников помогает сэкономить около 25% ежемесячной платы, но предполагает массу рисков – ввиду ажиотажа на съемное жилье в Берлине появилось много мошенников.
