Германия — одна из наиболее привлекательных стран для инвестирования. Она отличается стабильной экономикой, качественным уровнем жизни, развитой инфраструктурой, высоким приростом населения. Именно по этим причинам доходная недвижимость в Германии пользуется высоким спросом у наших соотечественников и иностранных граждан. Простой и четкий алгоритм покупки и понятное законодательство делает коммерческую недвижимость привлекательным сегментом для предпринимателей и лиц, не связанных с коммерцией.
Разновидности коммерческой недвижимости в Германии и ее доходность
В 2016 году международная компания JLL провела исследование по тенденциям рынка коммерческой недвижимости в Европе и США. По полученным данным Германия оказалась в тройке лидеров среди европейских стран, где отмечен высокий спрос на покупку домов.
За этот период в доходные объекты было инвестировано 17,5 млрд евро. Отметим, что 40 % покупателей — иностранные граждане. До 2016 года в Германии приобретали дома для жизни и отдыха, сегодня все чаще инвестируют в бизнес-недвижимость.
Выбор таких объектов достаточно широк, поэтому мы классифицируем их на две основные категории:
- жилая: квартиры и дома для сдачи в аренду;
- коммерческая: отели, магазины, клиники, офисы, промышленные помещения, рестораны и т.д.
Благодаря высокому уровню доходности региона с каждым годом растет спрос на покупку и продажу коммерческих помещений в Гамбурге, Дрездене, Мюнхене, Вюртемберге, Баден-Бадене, Анхальте, городах Саксонии.
Из всех типов помещений торговая недвижимость — самые популярные объекты у российских инвесторов. Не стоит забывать о большом притоке туристов и эмигрантов в Германию: благодаря этому фактору хорошую динамику по доходности показывают отели, спортивные комплексы, салоны красоты и сдача квартир для долгосрочной аренды.
География инвестирования. Особенности регионов
Доходные объекты в Германии имеют рентабельность на рынке. Чтобы увеличить ценность помещения, оцените его месторасположение. Если в округе расположены крупные компании с большим количеством рабочих мест, ведется активная социальная жизнь, развита инфраструктура, то заполняемость доходного дома достигнет 90-100 %. Самые большие инвестиции в Германии в недвижимость приходятся на Берлин, Мюнхен, Гамбург.
Если говорить о неблагоприятных районах, то это территория бывшей ГДР. В этом регионе большие трудности с трудоустройством, происходит большой отток жителей в западную часть страны, поэтому жилье стоит недорого.
Причины, по которым не стоит инвестировать в недвижимость в восточной Германии:
- пустующие панельные дома, непригодные для жилья;
- низкие цены на жилье, арендатору проще купить, чем снимать;
- высокий уровень безработицы;
- отсутствие современной инфраструктуры.
Подбирая регион для покупки доходного дома или помещения под бизнес, оцените конкурентоспособность города: количество людей и спрос на аренду, качество построек, рост цен на покупку и аренду, правовые отношения между владельцем и арендатором.
Процедура покупки недвижимости и оформление сделки
В Германии каждый российский гражданин может приобрести жилую и коммерческую недвижимость. Для осуществления покупки потребуется загранпаспорт и открыть счет в любом немецком банке
В ФРГ сделка проводится только через нотариуса и срок ее заключения составляет 2-3 месяца. Как и в любой стране, оформление требует финансовых вложений.
| Основные расходы, % от стоимости покупки | Дополнительные | ||
|---|---|---|---|
| Налог на приобретение | 3,5–6,5 % | Оформление ипотеки | 1 % от суммы займа |
| Выплата нотариусу | 1,0–1,5 % | Независимая оценка от банка | 1–2 тыс. евро |
| Гонорар маклера | 3,6–7,1 % + НДС | Независимая оценка сторонними компаниями (Due Diligence) | 0,5–1,5 % от стоимости объекта |
| Регистрация в поземельной книге | 0,8–1,2 % | ||
Предлагаем вам ознакомиться с этапами покупки доходных домов в Германии для физических и юридических лиц.
Подбор объекта
Определившись с бюджетом и типом недвижимости, нужно обратиться к маклеру для заключения договора на оказание услуг. Его услуги составят 3-7 % от стоимости объекта. После этого этапа клиент выбирает объекты, которые предлагает ему агент.
Покупка недвижимости в Германии еще не дает право для получения вида на жительство, но позволяет получить визовую льготу в виде отсутствия необходимости подтверждать место проживания.
- Бронирование. После выбора объекта покупатель подписывает резервационное соглашение, которое позволяет маклеру забронировать объект на необходимый срок, и вносит задаток до 10 % от стоимости. Открывается счет в банке, с которого будут списываться средства на покупку, а в дальнейшем – налоги, бухгалтерские и коммунальные платежи. Это можно сделать в любом банке Германии.
- Подготовительные действия. Если вы приобретаете дорогостоящую коммерческую недвижимость, вам необходимо заказать всесторонний аудит объекта (Due Diligence). Эта экспертиза поможет оценить риски при заключении сделки. Проверка обойдется от 0,5 до 1,5 % от стоимости и проводится около месяца.
- Если вам необходим ипотечный заем, то обратиться за ним стоит именно в этот период сделки. Для россиян Германия предлагает весьма выгодные условия — 2-3 % годовых при займе в 40-70 % от стоимости объекта. Средний срок кредитования 15-20 лет.
- Перед выплатой ипотеки банк обязывает своего клиента провести независимую экспертизу по оценке объекта. По результатам определяется ликвидность и выявляются риски. Такой аудит обеспечивает безопасность сделки как для заемщика, так и для банка-кредитора.
- Заключение договора. В Германии сделку между покупателем и продавцом проводит нотариус. Он составляет договор купли-продажи, а после согласовывает с вами и продавцом. Также он собирает сведения о всех владельцах недвижимости и ограничения на пользование.
- Подписание документа происходит в присутствие покупателя и продавца. После этого специалист вносит в подземельную (домовую) книгу предварительную отметку о новом собственнике.
- Оплата и регистрация сделки. На этом этапе необходимо перевести на счет продавца оставшуюся часть денег, выплатить гонорар маклеру, нотариусу и уплатить регистрационную пошлину. После этого вы получаете ключи и становитесь полноправным владельцем.
- После подтверждения оплаты продавцом и подтверждения из налоговой службы об уплате налога нотариус вносит окончательную запись о новом собственнике в подземельную книгу. После чего сделка считается завершенной.
Для посещения страны вы сможете оформить шенгенскую мультивизу с правом нахождения в стране до 90 дней в полугодии или до 180 дней в году. Дополнительно к шенгену потребуется оформить въездную визу.
Цены на доходную недвижимость в Германии
Торговые центры, рестораны, отели, супермаркеты в Германии — самые востребованные категории доходной недвижимости.
Ниже представлены цены на объекты недвижимости и их доходность в Берлине и Мюнхене. Продажа коммерческой недвижимости в этих городах вызает самый большой интерес у россиян.
| Тип недвижимости | Аренда, евро/м² в месяц | Годовая динамика аренды, % | Цены, евро/м² | Годовая динамика цен, % | Доходность, % |
|---|---|---|---|---|---|
| Берлин | |||||
| Офисы | 17.8 | 6.7 | 5340 | 20 | 4 |
| Стрит-ритейл | 244 | 1.7 | 77052.6 | 9.7 | 3.8 |
| Торговые центры | 92 | 0 | 25976.5 | 11.8 | 4.3 |
| Квартиры (долгосрочная аренда) | 10.3 | 1.1 | 3651.1 | 10.5 | 3.4 |
| Мюнхен | |||||
| Офисы | 26.8 | 0 | 8691.9 | 4.1 | 3.7 |
| Стрит-ритейл | 296 | 0 | 107636.4 | 6.1 | 3.3 |
| Торговые центры | 126.7 | 0 | 38984.6 | 9 | 3.9 |
| Квартиры (долгосрочная аренда) | 17.2 | 2.2 | 7353 | 8.9 | 2.8 |
Компания IIG Real Estate Group провела исследование на предмет повышения цен в небольших городах. Например, в Галле, Ростоке, Гере, Ингольштадте ожидается повышение на 20-30 % в ближайшие 5 лет. Благодаря развивающейся инфраструктуре и благоприятной экологии в этих регионах инвестиционная привлекательность возрастает с каждым годом.
Если говорить о динамике цен в целом по стране, то в 2017 году цены выросли на 3 %, а в крупных городах — на 7-9 %. Такая тенденция ожидается и в 2019 году.
Содержание недвижимости в Германии: налоги, услуги ЖКХ, управление
По информации Немецкого союза квартиросъемщиков (Deutscher Mieterbund), среднестатистический житель Германии на содержание жилья тратит более 20 % дохода или 180-280 евро в месяц. Ежемесячные обязательные платежи направлены на оплату ЖКХ, коммунальных расходов, услуг управляющей компании и содержание жилья, налоговые выплаты.
Коммунальные платежи
Цена на оплату коммунальных услуг в среднем составляет 210 евро за квартиру площадью 80 кв.м. В стоимость входит расход воды, отопление, вывоз мусора и пр.
Сама система оплаты этого платежа значительно отличается от российской. Немец ежегодно вносит предоплату с учетом потребления предыдущего года. В декабре снимаются показатели потребления холодной и горячей воды, газа, отопления, и производится перерасчет ранее внесенной суммы с учетом использования коммунальных ресурсов, излишки возвращаются собственнику или отправляется счет на доплату недостающей суммы.
Интересный факт: по информации консалтинговой компании NUS, в Германии вода стоит дороже всего в мире. Тариф составляет 1,9 евро/м³, это в 4 раза больше, чем в США и в 2 раза больше, чем в Австралии.
По местному закону электроэнергия в Германии оплачивается отдельно от общего счета за коммунальные услуги. Собственник сам выбирает компанию, которая предоставляет оптимальный для него тарифный план. Стоимость киловатта электричества составляет в среднем 29 центов.
Управляющая компания
Покупая квартиру в европейской стране, собственник оплачивает услуги содержания жилья отдельно от коммунальных. Уборка здания, обслуживание лифта, чистка дымохода, уход за садом и места общественного пользования производит управляющая компания. Услуги на обслуживание дома обходятся в 20-50 евро в месяц с каждого жильца.
Налог на недвижимость
Ежегодно каждый собственник обязан оплачивать налог на недвижимость (Grundsteuer). Сумма к оплате рассчитывается так: 0,35 % оценочной стоимости (рыночной) умножается на коэффициент (зависит от населенного пункта).
В среднем такой налог составляет 500-1000 евро в год.
Если говорить о жилье, которое сдается в аренду, то коммунальные услуги оплачивают арендаторы, а собственник отвечает за налоги, страховку и управляющую компанию.
Тем, кто сдает в аренду недвижимость в Германии, стоит помнить о регулярных налоговых выплатах:
- физические лица платят подоходный налог (Einkommensteuer);
- юридические — налог с корпораций (Körperschaftssteuer). Рассчитывается в зависимости от дохода владельца по прогрессивной ставке от 14,77 до 47,475 %, включая надбавку в поддержку солидарности (Solidaritätszuschlag).
Сдача в аренду доходного дома
Купить доходный дом в Берлине или в другом городе Германии значит в дальнейшем сдавать его в аренду. Отношения между арендатором и арендодателем осуществляются через договор, при этом период действия в документе не прописан: по умолчанию минимальный срок сдачи объекта 1 год.
В договоре также указывается размер залога, который арендатор выплачивает в первый месяц и который впоследствии будет возвращен в полном размере, если объект будет возвращен в прежнем состоянии.
В ФРГ есть два вида арендной платы: «холодная» и «горячая». В чем разница?
Холодная аренда — плата за пользование помещением без стоимости услуг ЖКХ. При такой схеме арендатор оплачивает коммунальные платежи самостоятельно в соответствии с объемами потребления.
Горячая аренда — все расходы по содержанию жилья осуществляет собственник Он оплачивает вывоз мусора, канализацию, отопление, освещение.
Поиск будущих арендаторов схож с тем, как это происходит в России: можно искать самостоятельно, а можно воспользоваться услугами риелтора.
Основные выводы
Основная часть коммерческой недвижимости в Германии — доходные дома. Около 80 % немцев живут в арендованном жилье и лишь 20 % в собственном. Кроме того, для граждан России не существует юридических препятствий для приобретения дома. Для заключения сделки потребуется заграничный паспорт и счет в немецком банке.
Рынок недвижимости предлагает и другие коммерческие объекты: кафе, гостиницы, торговые центры, оздоровительные комплексы, салоны. Вложенные средства окупаются быстро благодаря благоприятным условиям ведения бизнеса на территории страны. При этом права нового владельца недвижимости защищены Конституцией Германии.
