Германия — одна из наиболее привлекательных стран для инвестирования. Она отличается стабильной экономикой, качественным уровнем жизни, развитой инфраструктурой, высоким приростом населения. Именно по этим причинам доходная недвижимость в Германии пользуется высоким спросом у наших соотечественников и иностранных граждан. Простой и четкий алгоритм покупки и понятное законодательство делает коммерческую недвижимость привлекательным сегментом для предпринимателей и лиц, не связанных с коммерцией.

Доходная недвижимость в Германии

Разновидности коммерческой недвижимости в Германии и ее доходность

В 2016 году международная компания JLL провела исследование по тенденциям рынка коммерческой недвижимости в Европе и США. По полученным данным Германия оказалась в тройке лидеров среди европейских стран, где отмечен высокий спрос на покупку домов.

За этот период в доходные объекты было инвестировано 17,5 млрд евро. Отметим, что 40 % покупателей — иностранные граждане. До 2016 года в Германии приобретали дома для жизни и отдыха, сегодня все чаще инвестируют в бизнес-недвижимость.

Выбор таких объектов достаточно широк, поэтому мы классифицируем их на две основные категории:

  • жилая: квартиры и дома для сдачи в аренду;
  • коммерческая: отели, магазины, клиники, офисы, промышленные помещения, рестораны и т.д.

Благодаря высокому уровню доходности региона с каждым годом растет спрос на покупку и продажу коммерческих помещений в Гамбурге, Дрездене, Мюнхене, Вюртемберге, Баден-Бадене, Анхальте, городах Саксонии.

Из всех типов помещений торговая недвижимость — самые популярные объекты у российских инвесторов. Не стоит забывать о большом притоке туристов и эмигрантов в Германию: благодаря этому фактору хорошую динамику по доходности показывают отели, спортивные комплексы, салоны красоты и сдача квартир для долгосрочной аренды.

География инвестирования. Особенности регионов

Доходные объекты в Германии имеют рентабельность на рынке. Чтобы увеличить ценность помещения, оцените его месторасположение. Если в округе расположены крупные компании с большим количеством рабочих мест, ведется активная социальная жизнь, развита инфраструктура, то заполняемость доходного дома достигнет 90-100 %. Самые большие инвестиции в Германии в недвижимость приходятся на Берлин, Мюнхен, Гамбург.

Если говорить о неблагоприятных районах, то это территория бывшей ГДР. В этом регионе большие трудности с трудоустройством, происходит большой отток жителей в западную часть страны, поэтому жилье стоит недорого.

Причины, по которым не стоит инвестировать в недвижимость в восточной Германии:

  • пустующие панельные дома, непригодные для жилья;
  • низкие цены на жилье, арендатору проще купить, чем снимать;
  • высокий уровень безработицы;
  • отсутствие современной инфраструктуры.

Подбирая регион для покупки доходного дома или помещения под бизнес, оцените конкурентоспособность города: количество людей и спрос на аренду, качество построек, рост цен на покупку и аренду, правовые отношения между владельцем и арендатором.

Процедура покупки недвижимости и оформление сделки

В Германии каждый российский гражданин может приобрести жилую и коммерческую недвижимость. Для осуществления покупки потребуется загранпаспорт и открыть счет в любом немецком банке

В ФРГ сделка проводится только через нотариуса и срок ее заключения составляет 2-3 месяца. Как и в любой стране, оформление требует финансовых вложений.

Основные расходы, % от стоимости покупкиДополнительные
Налог на приобретение3,5–6,5 %Оформление ипотеки1 %
от суммы займа
Выплата нотариусу1,0–1,5 %Независимая оценка от банка1–2
тыс. евро
Гонорар маклера3,6–7,1 % + НДСНезависимая оценка сторонними компаниями (Due Diligence)0,5–1,5 %
от стоимости объекта
Регистрация
в поземельной книге
0,8–1,2 %

Предлагаем вам ознакомиться с этапами покупки доходных домов в Германии для физических и юридических лиц.

Подбор объекта

Определившись с бюджетом и типом недвижимости, нужно обратиться к маклеру для заключения договора на оказание услуг. Его услуги составят 3-7 % от стоимости объекта. После этого этапа клиент выбирает объекты, которые предлагает ему агент.

Покупка недвижимости в Германии еще не дает право для получения вида на жительство, но позволяет получить визовую льготу в виде отсутствия необходимости подтверждать место проживания.

  1. Бронирование. После выбора объекта покупатель подписывает резервационное соглашение, которое позволяет маклеру забронировать объект на необходимый срок, и вносит задаток до 10 % от стоимости. Открывается счет в банке, с которого будут списываться средства на покупку, а в дальнейшем – налоги, бухгалтерские и коммунальные платежи. Это можно сделать в любом банке Германии.
  2. Подготовительные действия. Если вы приобретаете дорогостоящую коммерческую недвижимость, вам необходимо заказать всесторонний аудит объекта (Due Diligence). Эта экспертиза поможет оценить риски при заключении сделки. Проверка обойдется от 0,5 до 1,5 % от стоимости и проводится около месяца.
  3. Если вам необходим ипотечный заем, то обратиться за ним стоит именно в этот период сделки. Для россиян Германия предлагает весьма выгодные условия — 2-3 % годовых при займе в 40-70 % от стоимости объекта. Средний срок кредитования 15-20 лет. 
  4. Перед выплатой ипотеки банк обязывает своего клиента провести независимую экспертизу по оценке объекта. По результатам определяется ликвидность и выявляются риски. Такой аудит обеспечивает безопасность сделки как для заемщика, так и для банка-кредитора.
  5. Заключение договора. В Германии сделку между покупателем и продавцом проводит нотариус. Он составляет договор купли-продажи, а после согласовывает с вами и продавцом. Также он собирает сведения о всех владельцах недвижимости и ограничения на пользование.
  6. Подписание документа происходит в присутствие покупателя и продавца. После этого специалист вносит в подземельную (домовую) книгу предварительную отметку о новом собственнике.
  7. Оплата и регистрация сделки. На этом этапе необходимо перевести на счет продавца оставшуюся часть денег, выплатить гонорар маклеру, нотариусу и уплатить регистрационную пошлину. После этого вы получаете ключи и становитесь полноправным владельцем.
  8. После подтверждения оплаты продавцом и подтверждения из налоговой службы об уплате налога нотариус вносит окончательную запись о новом собственнике в подземельную книгу. После чего сделка считается завершенной.

Для посещения страны вы сможете оформить шенгенскую мультивизу с правом нахождения в стране до 90 дней в полугодии или до 180 дней в году. Дополнительно к шенгену потребуется оформить въездную визу.

Подбор объекта недвижимости в Германии

Цены на доходную недвижимость в Германии

Торговые центры, рестораны, отели, супермаркеты в Германии — самые востребованные категории доходной недвижимости.

Ниже представлены цены на объекты недвижимости и их доходность в Берлине и Мюнхене. Продажа коммерческой недвижимости в этих городах вызает самый большой интерес у россиян.

Тип недвижимостиАренда, евро/м² в месяцГодовая динамика аренды, %Цены, евро/м²Годовая динамика цен, %Доходность, %
Берлин
Офисы17.86.75340204
Стрит-ритейл2441.777052.69.73.8
Торговые центры92025976.511.84.3
Квартиры (долгосрочная аренда)10.31.13651.110.53.4
Мюнхен
Офисы26.808691.94.13.7
Стрит-ритейл2960107636.46.13.3
Торговые центры126.7038984.693.9
Квартиры (долгосрочная аренда)17.22.273538.92.8

Компания IIG Real Estate Group провела исследование на предмет повышения цен в небольших городах. Например, в Галле, Ростоке, Гере, Ингольштадте ожидается повышение на 20-30 % в ближайшие 5 лет. Благодаря развивающейся инфраструктуре и благоприятной экологии в этих регионах инвестиционная привлекательность возрастает с каждым годом.

Если говорить о динамике цен в целом по стране, то в 2017 году цены выросли на 3 %, а в крупных городах — на 7-9 %. Такая тенденция ожидается и в 2018 году.

Содержание недвижимости в Германии: налоги, услуги ЖКХ, управление

По информации Немецкого союза квартиросъемщиков (Deutscher Mieterbund), среднестатистический житель Германии на содержание жилья тратит более 20 % дохода или 180-280 евро в месяц. Ежемесячные обязательные платежи направлены на оплату ЖКХ, коммунальных расходов, услуг управляющей компании и содержание жилья, налоговые выплаты.

Коммунальные платежи

Цена на оплату коммунальных услуг в среднем составляет 210 евро за квартиру площадью 80 кв.м. В стоимость входит расход воды, отопление, вывоз мусора и пр.

Сама система оплаты этого платежа значительно отличается от российской. Немец ежегодно вносит предоплату с учетом потребления предыдущего года. В декабре снимаются показатели потребления холодной и горячей воды, газа, отопления, и производится перерасчет ранее внесенной суммы с учетом использования коммунальных ресурсов, излишки возвращаются собственнику или отправляется счет на доплату недостающей суммы.

Интересный факт: по информации консалтинговой компании NUS, в Германии вода стоит дороже всего в мире. Тариф составляет 1,9 евро/м³, это в 4 раза больше, чем в США и в 2 раза больше, чем в Австралии.

По местному закону электроэнергия в Германии оплачивается отдельно от общего счета за коммунальные услуги. Собственник сам выбирает компанию, которая предоставляет оптимальный для него тарифный план. Стоимость киловатта электричества составляет в среднем 29 центов.

Управляющая компания

Покупая квартиру в европейской стране, собственник оплачивает услуги содержания жилья отдельно от коммунальных. Уборка здания, обслуживание лифта, чистка дымохода, уход за садом и места общественного пользования производит управляющая компания. Услуги на обслуживание дома обходятся в 20-50 евро в месяц с каждого жильца.

Налог на недвижимость в Германии

Налог на недвижимость

Ежегодно каждый собственник обязан оплачивать налог на недвижимость (Grundsteuer). Сумма к оплате рассчитывается так: 0,35 % оценочной стоимости (рыночной) умножается на коэффициент (зависит от населенного пункта).

В среднем такой налог составляет 500-1000 евро в год.

Если говорить о жилье, которое сдается в аренду, то коммунальные услуги оплачивают арендаторы, а собственник отвечает за налоги, страховку и управляющую компанию.

Тем, кто сдает в аренду недвижимость в Германии, стоит помнить о регулярных налоговых выплатах:

  • физические лица платят подоходный налог (Einkommensteuer);
  • юридические — налог с корпораций (Körperschaftssteuer). Рассчитывается в зависимости от дохода владельца по прогрессивной ставке от 14,77 до 47,475 %, включая надбавку в поддержку солидарности (Solidaritätszuschlag).

Сдача в аренду доходного дома

Купить доходный дом в Берлине или в другом городе Германии значит в дальнейшем сдавать его в аренду. Отношения между арендатором и арендодателем осуществляются через договор, при этом период действия в документе не прописан: по умолчанию минимальный срок сдачи объекта 1 год.

В договоре также указывается размер залога, который арендатор выплачивает в первый месяц и который впоследствии будет возвращен в полном размере, если объект будет возвращен в прежнем состоянии.

В ФРГ есть два вида арендной платы: «холодная» и «горячая». В чем разница?

Холодная аренда — плата за пользование помещением без стоимости услуг ЖКХ. При такой схеме арендатор оплачивает коммунальные платежи самостоятельно в соответствии с объемами потребления.

Горячая аренда — все расходы по содержанию жилья осуществляет собственник Он оплачивает вывоз мусора, канализацию, отопление, освещение.

Поиск будущих арендаторов схож с тем, как это происходит в России: можно искать самостоятельно, а можно воспользоваться услугами риелтора.

Основные выводы

Основная часть коммерческой недвижимости в Германии — доходные дома. Около 80 % немцев живут в арендованном жилье и лишь 20 % в собственном. Кроме того, для граждан России не существует юридических препятствий для приобретения дома. Для заключения сделки потребуется заграничный паспорт и счет в немецком банке.

Рынок недвижимости предлагает и другие коммерческие объекты: кафе, гостиницы, торговые центры, оздоровительные комплексы, салоны. Вложенные средства окупаются быстро благодаря благоприятным условиям ведения бизнеса на территории страны. При этом права нового владельца недвижимости защищены Конституцией Германии.

Сколько стоит дом в Германии: Видео