Продажа недвижимости на аукционах – это отличная возможность для его участников приобрести дом или квартиру по значительно меньшей стоимости, чем на свободном рынке. Купить дом с аукциона в Германии недорого можно на государственном (принудительном) аукционе, где лоты выставляются по причине изъятия у бывших владельцев, объявленных банкротами.
Какие существуют виды аукционов
В Германии есть два типа аукционов – государственные и частные. В случае проведения государственного аукциона на продажу выставляются дома и квартиры, изъятые судом за неуплату бывшими владельцами кредита.
Главной целью государственного аукциона является возвращение денежных средств в размере непогашенного долга кредитору – частному лицу, компании, банку.
Цель заработать большие деньги и получить прибыль от продажи недвижимости на государственных аукционах не преследуется. В связи с этим недвижимость на государственных аукционах зачастую можно приобрести дешевле, чем на частных.
В случае с частными аукционами их участниками могут стать все желающие продать свое недвижимое имущество на добровольной основе.
Процесс подготовки и участия в аукционе
Никаких требований к месту проживания или гражданству к участникам аукционов не предъявляется. Единственным обязательным условием для лица, желающего принять участие в аукционе, является наличие документа, удостоверяющего личность, и внесение предварительного взноса в размере 10% оценочной стоимости недвижимости. В случае покупки эти деньги засчитываются в общую сумму; если же заявитель проигрывает на аукционе, то деньги возвращаются ему в полном объеме.
В случае проведения государственных торгов оценка объекта проводится независимым экспертом, которого назначает местный судья. Данная процедура называется Gutachten.
Эксперт детально осматривает и описывает состояние дома, определяя в процессе осмотра его рыночную стоимость. Однако в этом есть одна загвоздка: часто описание дома проводится только снаружи, так как доступ внутрь эксперту нередко бывает закрыт.
До фактического момента продажи бывшие хозяева являются официальными владельцами дома, поэтому могут запретить вход потенциальным покупателям и экспертам для проведения оценки. Зато с внешней стороны эксперт имеет возможность оценить состояние чердака, стен, углов, подвала, крыши, земли (на содержание в ней токсичных веществ).
На частных торгах покупателям предоставляется возможность осмотреть недвижимость не только снаружи, но и внутри.
Зарегистрироваться для участия в аукционе нужно не позднее, чем за две недели до даты объявленных торгов. Во время регистрации необходимо оплатить гарантийный взнос.
Информацию о планируемых датах проведения государственных аукционов можно узнать на стендах в районных судах или на сайтах: www.zwangsversteigerung.de или http://www.zvg.com.
Заявку можно составить при посещении суда лично, можно также воспользоваться помощью маклеров. Для этого нужно составить доверенность на третье лицо, и посредник возьмет на себя все хлопоты.
Если вы хотите принимать участие в частных аукционах, то в качестве альтернативы личному посещению можете использовать интернет-площадку, например http://www.diia.de.
Оплатить остаток суммы необходимо в течение 8-12 недель после проведения торгов. Наличные деньги к оплате не принимаются, для этого нужно иметь счет в немецком банке.
Уплата налогов и сборов после участия в аукционе
После покупки на аукционе апартаментов или дома покупателю предстоят следующие расходы, связанные с оформлением недвижимости:
- Уплата налога на передачу прав собственности. В каждой федеральной земле ставка этого налога разная: больше всего приходится платить в районах Шлезвиг-Гольштейн и Северный Рейн-Вестфалия – по 6,5 %, в Берлине и Баден-Вюртемберге – по 5 %, а наиболее низкие ставки в Баварии – 3 % и Саксонии – 3,5 %.
- Оплата регистрации права на недвижимость в земельной книге – примерно 1,5-2% от полной стоимости жилья.
- Оплата оформления прав на имущество в суде. Этот сбор взимается вместо оплаты услуг нотариуса, которая предусмотрена при покупке жилья на свободном рынке. Размер сбора рассчитывается по сложной схеме и зависит от конечной стоимости объекта – в среднем получается несколько сотен евро.
Часто встречающиеся вопросы
Приобретение жилья на аукционе имеет массу различных нюансов, в которых неопытным покупателям разобраться самостоятельно очень сложно. Среди вопросов, интересующих покупателей недвижимости на аукционах, чаще всего встречаются следующие.
Что происходит в том случае, если банк не получает предложений, достигающих оценочной стоимости?
Если предложение составляет менее 50 % от оценочной стоимости, то объект не продается и назначается повторный аукцион через три-шесть месяцев. Если предложение ниже 70 % от оценочной стоимости, продавец имеет право отказаться продавать недвижимость; если предложение выше 70 % – объект однозначно продается.
На повторном аукционе недвижимость должна быть продана вне зависимости от размера предложения, однако если оно значительно ниже оценочной стоимости, суд имеет право отменить продажу.
По каким приблизительно ценам можно купить недвижимость на государственных аукционах?
В среднем недорогая недвижимость в Германии с аукциона уходит примерно за 70 % от рыночной стоимости. К примеру, однокомнатная квартира, жилая площадь которой составляет 27 кв. м, может уйти с молотка за 11 000 евро, доходные дома и коммерческая недвижимость – за 200 000-300 000 евро в зависимости от площади и количества квартир.
С какими сложностями можно столкнуться при покупке жилья на аукционе?
Часто покупатели квартир и домов с аукциона сталкиваются с проблемой нежелания старых жильцов освобождать жилье. Особенно проблематичной может быть ситуация, если бывшие владельцы сдавали жилье в аренду. В этом случае арендаторы имеют право первое время оставаться в доме, поскольку новому владельцу необходимо пройти длительную процедуру по расторжению арендного договора.
В заключение
Приобретение земельного участка с домом или квартиры на аукционе может стать выгодной инвестицией, так как продаваемые объекты зачастую реализуются по довольно низким ценам. Однако имеются некоторые подводные камни. Например, в случае проведения государственного аукциона покупатели, как правило, имеют возможность посмотреть объект только снаружи, так как бывшие владельцы не позволяют осмотреть помещения, находящиеся внутри. Поэтому перед аукционом нужно очень внимательно изучить документы продаваемых объектов.
