Благодаря экономической стабильности региона, среднеевропейским ценам на жилье, высокой доходности активов и юридической защищенности инвесторов граждане из Украины, России и других стран СНГ активно интересуются тем, как купить жилье в Германии и стать счастливым обладателем квартиры, небольшого загородного дома или эксклюзивного пентхауса. Немаловажным фактором, повышающим спрос на рынке недвижимости в Германии, является отсутствие каких-либо ограничений для иностранных покупателей, что позволяет существенно облегчить процесс получения ВНЖ.
Краткий обзор рынка недвижимости в Германии
Как следует из отчета Центрального комитета по недвижимости Германии, немецкий рынок переживает непростые времена. После пятилетнего повышения стоимости квадратного метра во многих крупных городах большинство квартир и коттеджей оказались переоценены. Причиной этого стал активный приток мигрантов, а также создание дополнительных рабочих мест в мегаполисах.
Эксперты прогнозируют, что 2018-2019 годы станут периодом резкого удешевления жилой недвижимости в Берлине, Мюнхене, Гамбурге, Франкфурте, Дюссельдорфе, от которого потенциальные инвесторы только выиграют.
Вместе с тем специалисты отмечают, что региональное жилье все-таки будет дорожать, поэтому будущим покупателям следует уже сейчас задуматься об изучении рынка и заключении выгодных сделок.
Следует отметить, что со стороны иностранных граждан сохраняется спрос на небольшие дома в деревне и малогабаритные квартиры, которые покупаются для личного пользования или последующей сдачи в аренду. Средняя стоимость квартиры на окраине города составляет 40-45 тысяч евро. При этом банки охотно выдают кредиты, а строительные компании ежегодно выводят на рынок по 200-300 тысяч новых объектов.
Как быстро найти подходящее жилье
Прежде чем вкладывать деньги, вам как потенциальному инвестору следует найти жилье, полностью соответствующее вашим запросам и тенденциям рынка. Для этого можно воспользоваться одним из общепринятых способов:
- посмотреть объявления в интернете или на страницах печатных изданий;
- привлечь профессионального маклера;
- посетить сайт застройщика (если вас интересуют новостройки);
- задействовать городскую администрацию или рассмотреть предложения, представленные на принудительных аукционах.
Будьте готовы к тому, что поиски жилой недвижимости могут затянуться на 1-2 месяца, а может, и на полгода, если вы хотите заполучить нечто эксклюзивное или по заниженной цене.
Каждый случай всегда индивидуален и зависит от многих факторов, таких как тип объекта, его расположение, наличие инфраструктуры, стоимость, год строительства, а также конъюнктура рынка.
Чем может помочь маклер
Посредник, который хорошо ориентируется на рынке недвижимости, поможет вам быстро найти квартиру или элитный дом, предварительно уточнив ваши требования и финансовые возможности. Однако за ширмой комфортности обычно кроется достаточно высокий процент комиссионного вознаграждения, который иногда доходит до 7,5%.
Причем некоторые агенты недвижимости осознанно предлагают более дорогие варианты жилья, чтобы получить максимальный доход от сделки, либо слишком активно рекламируют, откровенно говоря, далеко не лучшее жилье, убеждая поскорее оформить покупку.
Поэтому будьте бдительны и обращайте внимание на опыт и репутацию маклера.
Сайт застройщика: недвижимость из первых рук
Квартира или дом от застройщика обойдется вам дешевле за счет отсутствия дополнительных комиссий при заключении сделки купли-продажи, которые берут риэлторские агентства. Средняя цена объектов недвижимости, представленных на первичном рынке, составляет 1500-2000 евро за квадратный метр.
Причем на начальном этапе строительства апартаменты или дом обойдутся вам еще дешевле, однако и риски будут гораздо выше.
Посетив сайт застройщика, вы сможете ознакомиться со всеми разрешительными документами, почитать отзывы клиентов, а также выбрать планировку и способы отделки.
Репутацию застройщика легко проверить, ознакомившись с мнением клиентов и посмотрев статистику успешно сданных объектов.
Чем полезны газеты и администрация города
Многие граждане Германии (особенно пожилого возраста) предпочитают продавать квартиры и дома по старинке, публикуя объявления в газетах Alles, Annonce, Der Heisse Draht, Such & Find (наиболее популярной является Sueddeutsche Zeitung, есть также специальные газеты для русских).
Нередко объекты от собственников продаются по завышенным ценам и представляют старый жилой фонд. Однако среди сотен объявлений можно отыскать и нечто действительно стоящее, к примеру, эксклюзивное в Альпах или недорогое в Берлине – главное, хорошо знать немецкий язык и рыночную стоимость недвижимости.
Если газеты оказались бесполезны, рекомендуем вам посетить администрацию города, которая подскажет, какое жилье продается, и поможет найти контакты владельцев.
Как искать жилье через интернет
Чтобы подобрать для покупки квартиру, дом у моря и даже старинный замок, вовсе не обязательно оформлять визу и покидать родную страну – достаточно поискать подходящие варианты на немецких сайтах, например, на ImmobilienScout24. Там имеются тысячи объявлений, в которых указана цена, содержится подробное описание и фотографии объектов недвижимости.
Среди других рекомендованных сайтов следует назвать:
С помощью специальных фильтров вы можете отобрать объявления по определенным критериям, а наличие прямых контактов позволит быстро созвониться с продавцом или отправить ему электронное письмо, чтобы согласовать дату и время встречи для осмотра недвижимости.
Однако будьте внимательны: на таких сайтах часто орудуют мошенники, которые придумывают для пенсионеров и доверчивых лиц целые истории с тем, чтобы выманить деньги. Поэтому до момента оформления сделки купли-продажи любые расходы крайне нежелательны.
Чем могут быть полезны принудительные аукционы
В случае, когда физическое или юридическое лицо перестает выполнять обязательства перед банком по кредиту, полученному на приобретение недвижимости, проводится продажа вилл, квартир или домов должников на аукционе. Как правило, такие объекты продаются по цене ниже рыночной, и этим успешно пользуются не только местные жители, но и иностранцы.
Найти подобные объявления можно в интернете по ключевому слову «zwangsversteigerung» или на досках объявлений в здании суда. Однако наряду с преимуществами покупка жилья с аукциона имеет существенный минус: рекламное объявление содержит минимум информации (площадь, цена, этажность, регион, количество комнат, год строительства), а лично осмотреть объект перед приобретением не представляется возможным.
К тому же первоначальную стоимость квартиры или дома может кто-то перебить, и в результате изначально выгодное предложение может оказаться неприемлемым по цене.
Как правильно оформить покупку недвижимости
Чтобы избежать распространенных ошибок и неприятностей при покупке квартиры или дома в Германии, следует учесть рекомендации специалистов, а также придерживаться алгоритма действий, который выглядит следующим образом:
- Продавец и покупатель согласовывают стоимость объекта недвижимости, которая базируется на экспертной оценке квалифицированного специалиста.
- Открывается счет в банке и привлекается нотариус для сопровождения сделки.
- Составляется договор купли-продажи, копии которого передаются покупателю и продавцу.
- Заинтересованные лица посещают нотариуса для обсуждения и подписания договора.
- Нотариус формирует счет, который нужно оплатить на месте, и заполняет Поземельную книгу (делает предварительную запись).
- Формируется счет на покупку жилой недвижимости.
- Для засвидетельствования факта купли-продажи покупатель и продавец снова посещают офис нотариуса, который после проверки документов окончательно вносит информацию о новом собственнике недвижимости в Поземельную книгу.
Как показывает практика, большинство пунктов данной инструкции просты и понятны, однако многих инвесторов интересует вопрос взаимодействия с банками.
Какова стоимость жилья и какие еще расходы предстоят покупателю
Как уже отмечалось выше, стоимость однокомнатной квартиры, загородного дома или шикарной виллы зависит от многих факторов, основными из которых являются месторасположение объекта, его площадь, год постройки, наличие инфраструктуры и коммуникаций. Поэтому можно купить скромную квартиру на 30 квадратных метров за 40 000 евро, а можно потратить на это и все 200 000 евро.
Цены на большинство вариантов, представленных на рынке недвижимости, колеблются в диапазоне от 1 000 до 3 000 евро за квадратный метр. Эксклюзивные объекты стоят гораздо дороже и стартуют от 1 500 000 евро.
Средние цены на жилую недвижимость в крупных городах Германии в 2019 году
Город | Средняя цена в евро за м2 |
|---|---|
| Кельн | 3520 |
| Гамбург | 4820 |
| Берлин | 4110 |
| Дортмунд | 1790 |
| Штутгарт | 4350 |
| Дюссельдорф | 4250 |
| Эссен | 1790 |
| Мюнхен | 7190 |
| Франкфурт-на-Майне | 4490 |
| Лейпциг | 2250 |
Для покупки жилой недвижимости потребуются только деньги и паспорт. Если сделка оформляется от имени юридического лица, придется взять документ из Торговой палаты, подтверждающий законность деятельности компании на рынке.
Если к поиску жилья привлекается маклер, будьте готовы заплатить процент от суммы сделки (как правило, от 3,57 до 7,5%). Размер агентского вознаграждения на законодательном уровне не регулируется, и некоторые агенты этим пользуются. Поэтому чтобы сэкономить, лучше ищите варианты жилья без посредников!
Стоимость услуг нотариуса составляет фиксированные 0,7% от договорной цены недвижимости. Еще 0,8% придется заплатить за внесение информации о собственнике в Поземельную книгу.
Если квартира покупается за счет кредитных средств (ипотечное кредитование), берется дополнительная плата в размере 0,5%.
Покупка недвижимости не облагается НДС, однако существует фиксированный налог на приобретение земельного участка, который варьируется на уровне 3,5-5% и зависит от территориального расположения объекта. Обратите внимание: если вы захотите продать квартиру или дом, купленные менее 10 лет назад, вам придется заплатить налог на прибыль от спекулятивных сделок.
Аренда квартиры как альтернатива покупке жилья
Бывают ситуации, когда покупка жилья экономически нецелесообразна либо отсутствует возможность получить ипотечный кредит, а собственных средств для приобретения недвижимости недостаточно. В таком случае следует рассмотреть вариант длительной аренды. Объявления от собственников или маклеров можно найти на сайтах wg-gesucht.de, immowelt.de, mitwohnzentrale.de и пр.
Цены на аренду жилья разные и зависят от расположения, площади и состояния объекта. Например, арендная плата за однокомнатную квартиру может составлять от 300 до 800 евро в месяц, дома обойдутся немного дороже.
Если вы хотите сэкономить, можно арендовать небольшую комнату или снять квартиру на несколько человек. При этом следует иметь в виду, что цены на коммунальные услуги в Германии достаточно высокие и, помимо фиксированной стоимости аренды, нужно будет заплатить по счетам за свет, воду, отопление.
Покупка недвижимости с целью получения прибыли от аренды
Если вы хотите выгодно вложить деньги, покупка недвижимости является наиболее разумным решением. Недаром многие бизнесмены сейчас активно скупают жилье для сдачи в аренду и получают стабильно высокий доход от инвестиционной деятельности. На правах собственника вы также можете сдать в аренду или продать свой объект недвижимости по более высокой цене и тем самым гарантированно защититесь от инфляции.
Если вы планируете сдавать в аренду квартиру в Баварии (например, в Мюнхене) или Берлине, рассчитывайте на доходность до 4% в год. В менее крупных городах этот показатель выше и на многоквартирные дома составляет около 7%.
Не бойтесь вкладывать деньги в недвижимость – в ближайшие три года эксперты прогнозируют рост арендных ставок на уровне 9-10%. Кроме того, инвестиции на сумму от 250 000 евро в коммерческую недвижимость GmbH с целью организации бизнеса позволит вам получить вид на жительство (ВНЖ), о котором так мечтают многие иностранцы.
Вопросы, которые часто задают потенциальные покупатели
Если проанализировать поисковые запросы пользователей, желающих приобрести недвижимость в Германии, становится понятно, что больше всего их интересует возможность получения ВНЖ после покупки квартиры или дома, условия получения банковского кредита и ограничения, касающиеся сдачи в аренду принадлежащей им собственности. Поэтому представленная ниже информация будет весьма полезна и интересна.
Можно ли получить ВНЖ при покупке недвижимости
Бытует мнение, что покупка квартиры в Германии позволит получить ВНЖ и даже немецкое гражданство. Однако по закону такие привилегии недоступны иностранцу, который стал владельцем квартиры или жилого дома.
Наличие прав на недвижимость может лишь упростить процесс получения ВНЖ, подтвердив таким образом платежеспособность заявителя и вызвав более доверительное отношение уполномоченных органов.
Справедливости ради нужно отметить, что покупка недвижимости на сумму от 250 000 евро с целью организации бизнеса является основанием для выдачи ВНЖ. Однако уполномоченным органам предварительно нужно утвердить бизнес-план инвестора и согласовать все организационные моменты.
К тому же предприниматель должен обязательно иметь офис и наемный персонал, ежегодно подавать финансовую отчетность и платить налоги. При невыполнении указанных условий ВНЖ может быть аннулирован.
Законно ли сдавать квартиру в аренду сразу после покупки
Если квартира или студия куплена в апарт-отеле, объект недвижимости переходит в собственность владельца, однако остается под управлением администрации отеля еще в течение нескольких лет.
Законный покупатель может распоряжаться жильем 3-4 недели в году. Только по истечении срока договора с гостиницей можно самостоятельно поселиться на длительный срок или продолжать сдавать квартиру в аренду, но уже от своего имени.
Если квартира куплена на первичном или вторичном рынке на стандартных условиях, владелец может сдавать жилье в аренду только при наличии соответствующих документов, подтверждающих правомерность такого действия.
Рекомендуем вам обязательно проконсультироваться с юристом, чтобы получить больше информации по вопросам аренды квартиры – таким образом, вы сможете избежать трудностей.
Кредит на покупку квартиры: миф или реальность
Законодательство Германии допускает, что иностранный гражданин может взять кредит на покупку недвижимости при условии, что будут соблюдены все процедуры. Сначала вы должны выбрать подходящее финансовое учреждение и уведомить сотрудников банка, что хотите взять кредит на покупку квартиры, затем предоставить всю необходимую информацию об этом объекте недвижимости и показать черновой договор купли-продажи.
Как только банк выдаст вам письменное согласие на получение кредита, а также документально оформит с вами равные права на собственность, между вами и банком подписывается контрактный договор, а покупка оплачивается средствами, полученными от банка.
Как показывает практика, отказы в выдаче банковских кредитов на покупку недвижимости происходят нечасто, главное – соблюдать утвержденный алгоритм действий.
В заключение
Перед покупкой жилой недвижимости следует внимательно изучить рынок и решить, какую сумму вы готовы потратить. Самостоятельно и абсолютно бесплатно вы сможете найти объявления о продаже жилья в интернете (на тематических порталах или сайтах застройщиков), а также в печатных изданиях. Кроме того, заслуживающие внимания варианты нередко попадаются на принудительных аукционах, также дельный совет по покупке недвижимости могут дать в администрации того или иного немецкого города.
Если вас утомил самостоятельный поиск жилья, обратитесь за помощью к профессиональным маклерам, однако будьте готовы заплатить немалую сумму за оказанные услуги. И помните, что приобретение недвижимости в Германии имеет как свои плюсы, так и минусы, которые следует внимательно изучить перед заключением сделки.
Из положительных аспектов можно выделить:
- высокую защищенность инвесторов;
- экономическую стабильность региона;
- конкурентоспособные цены;
- отсутствие ограничений для иностранцев.
Если рассматривать минусы покупки жилья в Германии, следует отметить, что владелец недвижимости, приобретенной для личного пользования, не имеет права на получение ВНЖ.
Эксперты прогнозируют дальнейший рост цен на дома и квартиры, расположенные на окраинах мегаполисов, тогда как уменьшение стоимости квадратных метров, по их мнению, коснется новостроек и объектов, которые предлагает вторичный рынок недвижимости.
