Покупка жилья за границей – важное событие в жизни каждого инвестора. Но после заключения сделки хлопот у нового собственника не уменьшится. Наоборот, с этого момента ему придется заботиться о своем приобретении с учетом местных законов и правил. Вот здесь как раз и пригодится иметь на месте личного представителя, который избавит от хлопот, вызванных вступлением в право владения объектом, и поможет извлечь максимальную выгоду из сдачи его арендаторам. Изучить, на каких принципах строится управление недвижимостью в Германии, необходимо всем, кто намерен приобрести здесь некоторое количество квадратных метров.Недвижимость в Германии

Доверительное управление: что скрывается за понятием

Такой термин, как «доверительное управление», используется в определенных кругах в большей части стран мира. Во всяком случае, законодательства развитых держав непременно оперируют им, когда речь идет о передаче части прав владельца недвижимым имуществом иному лицу. Чаще всего спектр этих прав касается всех действий с нею за исключением процедуры отчуждения. Такими полномочиями доверенное лицо не наделяется.

Необходимость в управлении возникает в связи с тем, что иностранный гражданин не может все время находиться в стране, где расположен его дом. Во всяком случае, в немецком государстве факт вступления в право собственности не дает возможности получить ВНЖ. Да, он характеризует владельца с выгодной стороны, но не обеспечивает резидентство.

Пребывая в своей родной стране, счастливый обладатель зарубежной недвижимости не сможет отслеживать своевременное внесение оплаты за коммунальные услуги, внесение средств в счет аренды квартиросъемщиками, следить за аккуратным обращением с квартирой в целом. Все это берет на себя официальный представитель.

Таким образом, доверенной компании предстоит:

  • вести переписку со всеми имеющими отношение к жилому объекту сторонами – съемщиками жилья, владельцем, коммунальными службами, исполнительными органами на местах;
  • проводить все сопутствующие платежи, осуществлять контроль выплат по договору аренды;
  • предоставлять отчет собственнику по всем финансовым операциям;
  • принимать жалобы от квартиросъемщиков;
  • получать почту;
  • обеспечивать ремонт помещения (оплата за материалы и рабочую силу вносится отдельно);
  • подыскивать новых арендаторов при необходимости.

Отсюда следует, что уполномоченный представитель занимается всеми техническими и экономическими вопросами, связанными с управлением недвижимым имуществом, так, как это делал бы сам собственник, имей он возможность постоянно находиться на одной территории со своей собственностью.

Что следует учитывать, выбирая объект для покупки

Если 2018 год ознаменуется для вас покупкой зарубежной недвижимости, не забудьте, что успешной сделку можно считать не только в том случае, когда вам подвернется нечто по хорошей цене. В большинстве случаев значение имеет и сам объект. Прежде чем остановить свой выбор на чем-либо, примите во внимание следующие характеристики:

  • место расположения дома или квартиры. В крупных городах Германии очень сложно приобрести невостребованное жилье. Чем бы вы ни решили обзавестись в таких городах как Берлин или Мюнхен, вы всегда сможете это жилье сдать. Чего не скажешь о сельской местности.
  • качество постройки. Несмотря на то, что все в этой стране так хорошо, вероятность попасть на ветхий или некачественный объект очень высока. Это означает, что вам предстоит разузнать все о вашей покупк: дата строительства, по возможности сведения об используемых материалах, инфраструктура дома, фасад и прочие технические характеристики. Особое внимание уделите крыше, отоплению, стенам. Уточните, как давно проводились последние ремонтные работы, какие переделки были осуществлены после строительства. Возможно, были затронуты несущие стены или утеплен пол;
  • соответствие запрашиваемой стоимости рынку в данном регионе. Очень часто она бывает завышенной, что является личной прихотью прежних владельцев;
  • внимательно изучите заключения собраний собственников помещения. Порой они могут содержать в себе очень полезную информацию;
  • проанализируйте коммунальные платежи. Имеет значение, насколько регулярно они вносились, не оплачивались ли они по завышенному тарифу. Если такой факт имел место, нужно выяснить, почему. Может оказаться, что предыдущие собственники находятся на стадии судебного разбирательства по данному вопросу;
  • уточнить, сколько человек владеет жильем на момент продажи.

Перед днем сделки у вас не должно оставаться ни малейших сомнений относительно вашей покупки.Покупка недвижимости

Какие обязанности возлагаются на управляющую компанию

Основная цель покупателя как инвестора – извлечение наибольшей прибыли от своего приобретения. Вполне логично, что хочется найти съемщиков, которые бы регулярно вносили плату за проживание, бережно использовали вверенное им имущество и не дергали арендодателя по всяким мелким вопросам. В связи с этим будет важно понимать, решение каких именно задач вы можете возложить на вашего представителя в Германии.

Коммерческие аспекты

Для начала разберемся с коммерческими нюансами, которые берет на себя посредник:

  1. Открытие счета в банке. Иногда доверитель допускает использование уже существующего счета, на котором управляющая компания сможет проводить все операции в онлайн-режиме. При этом доверенное лицо всего лишь управляет арендным счетом, не получая право использовать поступающие на него средства на собственные нужды.
  2. Контроль поступления платежей за аренду.
  3. Отправление предупреждений съемщикам, если они вовремя не оплатили свое проживание.
  4. Оплата всех текущих расходов: налоги, кредит, разного рода услуги. Выплаты производятся с арендного счета, если имеются в наличии все необходимые документы и деньги.
  5. Осуществление ежегодного перерасчета по потреблению коммунальных услуг в уполномоченных организациях – вода, газ, отопление, электричество.
  6. Ежегодная сверка эксплуатационных расходов со съемщиками квартиры.
  7. Предоставление отчетов по всем платежам.
  8. Отслеживание поступлений и хранения залогов в фонд оплаты за проживание.
  9. Предоставление отчетов владельцу недвижимости, если произошли некоторые изменения со счетом.
  10. Ежегодный отчет перед арендодателем о движении средств на арендном счете.

Решение технических вопросов

Кроме вопросов финансового характера управляющая компания берет на себя решение всех технических моментов, с которыми неизбежно приходится сталкиваться, имея дело со зданиями и сооружениями. В частности, собственник может рассчитывать на содействие в следующем:

  • Организация и осуществление ремонтных работ различной направленности, как плановых, так и внеплановых. Это может быть обновление устаревших или пришедших в негодность систем коммуникации или деталей самой постройки. Сюда же можно отнести и ремонт, который понадобился в результате возникновения аварийной ситуации.
  • Принятие необходимых мер для экономии и оптимизации потребляемых ресурсов.

Данный перечень обязанностей не является полным. Зависеть он будет от личных требований владельца недвижимости и от характеристик самого объекта.

Юридические и представительские вопросы

Самой сложной можно считать сферу юридическую, затрагивающую взаимоотношение с законами чужой страны. Не имея должных знаний, опыта и владения немецким языком, собственник жилого или коммерческого помещения может оказаться в довольно невыгодной для себя ситуации. Ведь законодательство ФРГ может иметь множество подводных камней, обойти которые способен только человек, который хорошо о них осведомлен. Итак, в юридическом плане управляющей компании предстоит сталкиваться со следующими моментами:

  • Представлять интересы собственника во всех государственных органах и иных структурах, которые имеют отношение к вопросу владения недвижимостью.
  • Проводить переговоры с третьими лицами и съемщиками с целью оптимизации управления объектом
  • Ставить арендаторов в известность о повышении арендной платы после того, как она будет согласована с собственником.
  • Заключать и расторгать договоры аренды от имени владельца жилья.
  • Вести переписку и хранить всю корреспонденцию, касающуюся вверенного объекта. Предоставлять владельцу копии полученных писем и извещений.
  • Работать со страховщиками, если возникают страховые случаи.
  • Взаимодействовать с адвокатами, когда требуется их вмешательство.

Данный список также не является окончательным. Полный перечень будет обусловлен особенностями здания и его состоянием.Недвижимость Германии

Как убедиться, что вы доверяете собственность профессионалам

Учитывая важность вопросов, которые придется доверить посторонним лицам, вполне логично предположить, что основной заботой собственника недвижимости является правильный выбор управляющей компании. И здесь важно помнить несколько моментов:

  • в большинстве случаев услугу по управлению объектом предоставляет агентство недвижимости, через которое вы осуществляете покупку. Это одна из послепродажных услуг, оказываемых посредниками.
  • если речь идет о здании, которое предназначено для бизнеса, то есть о коммерческой недвижимости, то, как правило, владелец сам берет на себя ответственность по управлению ею. Это выгоднее, дешевле и надежнее. Если возникает необходимость все же нанять доверенное лицо, в этом случае собственник имеет право самостоятельно решать, кому именно отдаст предпочтение.
  • в случае покупки квартиры дела обстоят несколько иначе. Связано это с тем, что приобретается только часть строения. Поэтому повлиять на выбор доверенного лица можно будет только опосредованно. Обычно он определяется путем голосования на общем собрании владельцев.

Итак, как же сделать так, чтобы ваша собственность попала в надежные руки? Бесспорно одно – вам понадобится организация с отменной репутацией. Уточните для начала, сколько уже объектов находится под опекой заинтересовавшего вас посредника.

Чтобы убедиться, что ваша собственность попадет в руки профессионалов, попросите у них контакты клиентов, с которыми они уже сотрудничают.

Отдельное внимание уделите затратам на оплату услуг посредника. Она не должна слишком отличаться от той, которые существуют в текущий момент на немецком рынке. Для этого промониторьте ситуацию и узнайте, во сколько оценивают свою работу другие фирмы.

Еще один аспект – условия договора. Компании, которые не слишком добросовестно выполняют свои обязанности, обычно склонны подписывать документ без права прекращения отношений. Такой компаньон вам определенно не подойдет.

Предпочтение отдайте тем, кто допускает расторжение контракта на протяжении одного месяца. В таком случае компания будет заинтересована в том, чтобы удержать вас. А вот если соглашение будет заключено на длительный срок, никто не рискует быть уволенным за некачественную работу, а вы получите только новые проблемы вместо их решения.

Потрудитесь выяснить, чем именно занимается компания. Так, скажем, в Баварии насчитывается порядка 80 офисов, предоставляющих услуги в данной сфере. Но большая часть из них осуществляет разнонаправленную деятельность, занимаясь одновременно и недвижимостью, и туризмом, и арендой авто.

Для иностранного инвестора больше подойдет фирма, которая имеет узкую специализацию. Это гарантия того, что она лучше знакомы с интересующим вас рынком.

И еще один важный момент – участие выбранного вами посредника в профильных организациях, а именно Ассоциации управляющих фирм и Обществе по защите прав потребителей.

Итоги

Приобретая недвижимую собственность за рубежом, приготовьтесь к тому, что вам понадобится посредник, который возьмет на себя заботу об объекте вашей покупки. В Германии такую услугу предоставляют управляющие компании. Но прежде чем заключить договор с одной из них, примите во внимание следующие моменты:

  • профессиональный посредник берет на себя решение всех текущих задач – юридических, технических, финансовых;
  • доверенное лицо, согласно подписанному соглашению, получает право решать все вопросы от лица собственника, кроме отчуждения имущества;
  • выбирая специалистов, попросите их предоставить рекомендации, изучите историю их работы, убедитесь, что они являются членами профильных ассоциаций.

А вот сможете ли вы самостоятельно выбрать, кому доверить свою покупку, будет зависеть от типа объекта и вашей доли участия во владении им.

Цены на однокомнатные квартиры в Германии. Сколько стоит недвижимость в Германии: Видео