Приобретение недвижимости в Германии в течении нескольких последних лет превратилось в выгодное капиталовложение. Цены и арендные ставки на жилую недвижимость здесь ежегодно возрастают от 2 до 6 % в зависимости от первичности или вторичности жилого фонда, федеральной земли. Недвижимость в Берлине делает привлекательной не только то, что этот город – второй по населению в Европе, столица Германии, крупный экономический и финансовый центр. Берлин – это город науки и культуры, туризма, университетов и инновационных технологий. Кроме того, здесь есть все условия для комфортного проживания.
Рынок недвижимости Берлина
Рынок недвижимости в Берлине характеризуется теми же чертами, что и в целом по Германии. Так, например, главная особенность немецкой недвижимости — это стабильность цен, без скачков вверх и падений вниз. Сдача недвижимости в аренду приносит невысокие дивиденды (от 4 до 7 % в год), зато несет в себе минимальный риск и обеспечивает получение умеренного, но стабильного дохода.
Вместе с тем, не следует забывать, что Берлин — это особый город. Здесь наряду с общегерманскими тенденциями присутствуют свои, присущие только ему нюансы. Эти особенности следует знать и учитывать при рассмотрении вариантов покупки квартиры в Берлине.
Оценивая рынок недвижимости в столице Германии, прежде всего следует остановиться на ценах. Сразу стоит отметить, что это один из наиболее привлекательных факторов.
Простое сравнение берлинских цен на недвижимость с ценами в Лондоне, Париже, Риме и в других столицах Европы показывает, что стоимость одного квадратного метра жилья здесь вдвое меньшая – около 4000 евро.
Среди крупнейших городов Германии цены на жилую недвижимость в Берлине занимают шестое место по дороговизне, уступая Мюнхену, Франкфурту-на-Майне, Гамбургу, Штутгарту и Дюссельдорфу.
Этот факт, даже с учетом того, что в 2017 году в Берлине цены на недвижимость поднялись в среднем на 9,6 % (это самый высокий показатель по Германии), показывает наличие определенного запаса для дальнейшего развития рынка недвижимости. Отставание в ценах будет сохраняться еще некоторое время – по крайней мере, ближайшие два года, что открывает возможности для выгодных инвестиций.
Берлин предоставляет выбор: недвижимость от застройщика, жилье во вторичном фонде, квартиры и дома на любой вкус и финансовые возможности. Минимальные цены начинаются от 800 евро. В элитных домах в центральных районах города и новостройках — от 3000 до 7000 евро за квадратный метр.
Следующая особенность берлинского рынка недвижимости — большие различия в качестве жилья и ценах на него в бывших секторах Западного и Восточного Берлина.
Восточный Берлин, который несет на себе отпечаток социалистического наследия ГДР, предлагает недвижимость по более низким ценам, чем в западной части города. Здесь еще можно купить жилье недорого (от 800 до 1500 евро за квадратный метр), но следует учитывать, что его качество и удобство будут сильно уступать квартирам в Западном Берлине.
На ценовую политику также влияет район, в котором находится недвижимость (есть престижные и не очень), и степень доступности городской транспортной инфраструктуры. Так, наиболее активно рынок недвижимости развивается в районе кольца городской берлинской электрички (Ring Bahn).
Яркая особенность рынка недвижимости в Берлине — наличие большого количества жилья, которое было сооружено еще в кайзеровские времена. Спрос на такие дома велик: несмотря на свой возраст, они находятся в центральных районах города, отреставрированы, все коммуникации в них заменены на современные.
Квартиры в таких домах имеют толстые стены, высокие потолки, комфортны для проживания, и стоимость вторичного жилья здесь может достигать за один квадратный метр от 2000 до 3000 евро.
Еще одно отличие Берлина заключается в том, что здесь наблюдается постоянный рост населения, особенно в районах Панков и Лихтенберг, но его покупательная способность уступает другим мегаполисам Германии.
85 % жителей Берлина проживает в арендованном жилье. В последние несколько лет наметилась тенденция сокращения той части жилого фонда, которая ранее сдавалась в аренду. Речь идет о тысячах квартир: инвесторы, выкупая более дешевое жилье, вкладывают в него капиталы, переделывают в элитные апартаменты и продают состоятельным иностранцам.
Это, а также повышение арендных цен (2016 — 11,6 евро, 2017 — 12 евро, 2019 — 12,3 евро за квадратный метр), заставляет берлинцев искать более доступное жилье на окраинах города и направлять протесты в городскую администрацию.
Чтобы уменьшить дефицит жилья, особенно эконом-класса, в Берлине необходимо ежегодно вводить в эксплуатацию десять тысяч квартир; в 2017 г. было выдано разрешений на постройку только 4420 объектов.
Одна из причин невозможности строить больше — дефицит земли. Это также привело к росту цен на землю. Так, в 2015 году средняя цена на земельный участок составляла 480 евро за квадратный метр, в 2016 году поднялась до 650 евро.
Интересный факт. В Берлине отсутствует привычный для большинства столиц мира единый центр. После завершения Второй мировой войны и разделения Берлина на две зоны, в каждой из них был свой центр. В Восточной центром стал старый городской район Берлин-Митте (Berlin-Mitte), в Западной – пригород Шарлоттенбург (Charlottenburg). Сегодня идет формирование нового центра Берлина — в районе площади Постдамер-Плац (Potsdamer Platz).
Главными действующими лицами на рынке берлинской недвижимости выступают:
- немецкие фирмы, которые инвестируют в недвижимость;
- немецкие граждане, которые желают сохранить свои сбережения и получить какой-то стабильный доход;
- иностранные инвесторы; граждане РФ составляют среди них 5 %.
Немецкие банки охотно предоставляют кредиты как гражданам ФРГ, так и иностранцам: ипотечные проценты здесь одни из самых низких в Европе — от 0,8 до 2 % для граждан Германии и 3-5 % – для иностранных граждан.
Административное деление Берлина
Берлин приравнен по своему статусу к федеральной земле, он занимает территорию в 893 кв. км. Административно-территориальное устройство города включает в себя 12 округов (Bezirk), которые, в свою очередь, делятся на 95 районов (Ortsteile).
Средние цены на недвижимость в Берлине (2017)
| Административный округ | Район | Покупка квартиры, евро/м² | Аренда квартиры, евро/м² |
|---|---|---|---|
| Митте | Митте | 6757 | 15,75 |
| Шарлоттенбург- Вильмерсдорф | Шарлоттенбург | 4474 | 12,71 |
| Штеглиц-Целендорф | Вильмерсдорф Груневальд Далем Целендорф Штеглиц | 5207 6033 4565 5188 3596 | 12,41 13,90 12,65 10,56 10,68 |
| Панков | Пренцлауэр-Берг Панков | 5006 4146 | 13,13 10,39 |
| Фридрихсхайн- Кройцберг | Фридрихсхайн Кройцберг | 4215 4418 | 13,86 12,59 |
| Лихтенберг | Лихтенберг | 4015 | 10,29 |
| Темпельхоф-Шенеберг | Темпельхоф Шёнеберг | 3990 4795 | 10,22 12,11 |
| Трептов-Кёпен | Кёпеник | 3845 | 8,92-11,34 |
| Райникендорф | Тегель | 3344 | 10,33 |
| Марцан-Хеллерсдорф | Марцан | 3316 | 8,01 |
| Шпандау | Шпандау | 2744 | 8,60 |
| Нойкельн | Нойкельн | 3558 | 11,25 |
Митте – «Сердце Берлина»
Раскинулся округ Митте (Mitte) в самом центре Берлина на обоих берегах Шпрее. Он одновременно является центром культурной, деловой, политической и туристической жизни города. Во время Второй мировой войны округ практически весь был разрушен, восстановление завершилось в 1990-х годах: Фридрихштрассе, Хакские дворцы, Рейхсканцелярия, Александерплац.
Район изобилует достопримечательностями (Бранденбургские ворота, галерея Лафайет, Музейный остров и другие), ресторанами, кабаре, концертными залами. Здесь же находятся правительственные учреждения.
Цены на недвижимость в округе – самые высокие в Берлине; особенно дорогая здесь недвижимость вторичного жилого фонда. Размер ставок колеблется в зависимости от района и в среднем составляет от 4800 до 8500 евро за кв.м. Однокомнатная квартира (38 кв.м) может стоить от 200 до 300 тысяч евро.
Аренда жилого помещения обойдется от 14–29 евро за квадратный метр в месяц и выше. Так, стоимость аренды новой однокомнатной квартиры без учета коммунальных услуг (18 кв. м) в центре может достигать 522 евро в месяц, нового таунхауса (100 кв. м) — 1850 евро.
Фридрихсхайн-Кройцберг
С середины 1960-х гг. район Кройцберг (Friedrichshain-Kreuzberg) превратился в столицу молодежных субкультурных движений (хиппи, скинхеды, панки и др.). С тех пор здесь проживает много молодежи, студентов. В 2001 году к району был присоединен восточный регион Фридрихсхайн.
Сегодня здесь самая большая плотность населения в Берлине – она втрое превышает средний показатель по городу. Именно здесь сконцентрирована большая часть ночных клубов, баров и просто забегаловок, хостелов.
70 % всех новостроев (более 4000 квартир) в округе будет построено в Фридрихсхайне. Стоимость квартиры в новостройках — от 3 до 6 тысяч евро за кв.м., на вторичном рынке — от 2500 до 6500 евро. Так, 2-комнатная квартира (55,5 кв.м) 1920 года постройки стоит 292 тысячи евро. Аренда составляет от 12 до 14 евро за кв.м в месяц.
Панков – место, где живет берлинская богема
Панков (Pankow) занимает второе место среди округов Берлина по площади и первое по численности населения — 400 тысяч жителей, в основном зажиточные граждане Германии, этнические немцы. Отличает округ большое количество скверов, парков, прудов, хорошая экологическая ситуация. Ранее в этом районе проживали руководители ГДР. Большинство зданий было построено в первой половине ХХ века, среди них более 300 памятников культуры.
Цены на недвижимость и аренду высоки, особенно в районе Пренцлауэр-Берг: в новостройках — от 3 до 6 тысяч евро за кв.м, в старых домах — от 2500 до 4500. В округе есть потенциал свободных участков под строительство. Стоимость за аренду варьируется от 10 до 13,30 евро за кв.м. В районе Панков одноконатная квартира (36 кв.м) обойдется в 374 евро в месяц, в Пренцлауэр-Берге такая же квартира — в 482 евро.
Шарлоттенбург-Вильмерсдорф – элитный центр
Шарлоттенбург (Charlottenburg-Wilmersdorf) — один из самых фешенебельных районов, занимает четвертое место по числу жителей. Здесь сосредоточены множество бутиков, ресторанов, отелей, офисных зданий. В округе находятся Шарлоттенбургский дворец, Олимпийский стадион, Берлинская опера.
Самый престижный район — Груневальд. На берегах озер Ванзее и Николасзее, в лесном массиве расположены элитные дома. Площадь квартир превышает средний показатель по городу.
Застройка плотная. Новостройки ведутся только в сегменте «премиум».
Цены на недвижимость — одни из самых высоких в Берлине: на новые квартиры они стартуют от 5000 евро за кв.м. Цена скромной двухкомнатной виллы с бассейном 2016 года постройки (46 кв.м) в районе Вильмерсдорф составляет 3544 евро за кв.м, в Грюневальде — от 6040 евро и выше.
Вторичный жилой фонд — от 4500 до 8500 евро за кв.м. Арендные цены, без учета оплаты коммунальных услуг, — от 12,41 до 13,90 евро за кв.м.
Шпандау
Шпандау (Spandau) – наименее заселенный округ Берлина с самыми низкими ценами на недвижимость. Округ расположен в стороне от транспортных коммуникаций. С 2016 года наметилась тенденция к росту цен на 27 %. Так, сегодня новые квартиры продаются по ценам от 3000 до 6000 евро за кв.м (с пятилетней гарантией качества).
Старые квартиры — от 2500 до 4500 евро за кв.м.
Аренда однокомнатной квартиры (37 кв.м) 1900 года постройки обойдется в 86,50 евро в месяц, аналогичной квартиры, но 1954 года постройки — 89 евро.
Округ славится парками и озерами, идеальными условиями для отдыха на природе. Ежегодно тысячи туристов и жителей Берлина собираются здесь на рождественской ярмарке.
Среди достопримечательностей особое место занимает двенадцатигранная Цитадель XIII-XVI вв. и Старый город. Здесь же находится и тюрьма для бывших нацистов Шпандау.
Штеглиц-Целендорф
Округ Штеглиц-Целендорф (Steglitz-Zehlendorf) расположен на юго-западе города и относится к числу наиболее престижных. Изобилует парками, лесами, озерами. Именно здесь расположены виллы, особняки и 5-комнатные дома в Берлине.
Озеро Гроссе-Ванзе славится яхтовыми регатами и пляжем Штрандбад, на котором может отдохнуть любой берлинец.
В Далеме находятся Свободный университет Берлина, ботанический сад, 46-метровая башня Bierpinsel. Строительных проектов немного — 9 (на 675 квартир). Причина — отсутствие свободных земель для строительства.
Новые квартиры продаются по цене от 4500 евро за кв.м, вторичный жилой фонд — от 3 тысяч до 8500 за кв.м.
В районе Целендорф цены на недвижимость выше. Так, элитная вилла (470 кв.м) 2001 года постройки будет стоить 2 млн. 495 тысяч евро, а вилла 1922 года постройки (310 кв.м) — 1 млн. 249 тысяч.
Аренда жилья здесь составляет от 10,50 до 13 евро за кв.м.
Темпельхоф-Шёнеберг
Темпельхоф-Шёнеберг (Tempelhof-Schoneberg) – второй по численности населения округ расположен на юге Берлина. Это типичный европейский район: недалеко от центра, рынок недвижимости может удовлетворить любой вкус: старинные постройки, элитные дома, таунхаусы, высотки. Соответственно, цены нового жилого фонда составляют 3000—6000 евро за кв.м. Вторичный жилой фонд дешевле: от 2500 до 4500 евро за кв.м.
Арендная цена ежегодно возрастает: от 8,50 евро в 2014 г. до 12,20 евро за кв. метр в 2017 г.
Культурная жизнь насыщена –концертные площадки, торгово-развлекательные центры, зоопарк, имеется также множество магазинов, баров, ночных клубов.
В округе большой процент студенческой молодежи. Об уровне безопасности и толерантности говорит факт, что это самый «гомосексуальный» район Берлина. Именно здесь проживает большинство представителей нетрадиционной сексуальности, которые переехали в Германию из США, Анлии, Италии и других стран.
Наиболее активно застраивается район Шёнеберг.
Нойкёльн – турецкий Берлин
Нойкёльн (Neukolln) — самый многонациональный округ Берлина, он имеет славу наиболее криминогенного района в городе. Примерно треть населения составляют выходцы из Турции, арабских стран, Польши, Румынии. Здесь также проживает много молодежи и студентов.
Цены на недвижимость эконом-класса здесь были раньше одними из самых низких в Берлине. С 2016 года ситуация изменилась и темпы роста цен, а также арендной платы на жилье превысили 17 %, опередив остальные округа Берлина.
Сегодня цены на новые квартиры здесь достигли уровня 3000—4500 евро за кв.м, на старые квартиры — от 2000 до 4000 евро.
Цены на дома — от 1200 евро за кв.м. Аренда частного 5-комнатного дома (130 кв.м) 2015 года постройки обойдется в 1650 евро в месяц.
В округе активно ведется строительство.
Нойкёльн почти не пострадал от бомбежек во время Второй мировой войны, благодаря чему сохранилось большое количество зданий постройки конца XVIII-XIX веков.
Трептов-Кёпеник
Округ (Treptow-Kopenick) – самый большой в Берлине. Плотность населения здесь наименьшая в городе. Большую часть территории этого периферийного округа занимают лесные массивы, парки (самый известный из них — Трептовер), озера и реки.
Некоторая удаленность от центра имеет и положительные черты: свежий воздух, благоприятная экологическая обстановка. Это сделало округ любимым местом отдыха берлинцев.
Из достопримечательностей можно упомянуть скульптуры Molecule Man (символ объединения Германии), памятник советскому воину-освободителю.
В районе Кёпеник есть дворец в стиле барокко, ратуша, огромное количество кафе, пивных, ресторанов.
Цены на недвижимость вторичного жилого фонда не сильно отличаются от остальных округов — от 3000 до 6500 евро за кв.м. На комфортабельные новые квартиры (Кёпеник) — от 4000 до 8500 евро.
Из периферийных округов именно здесь самые большие новостройки Берлина: 38 проектов на 5700 квартир. Арендные цены пока еще доступны — от 8,92 до 11,34 евро за кв.м.
Марцан-Хеллерсдорф
Марцан-Хеллерсдорф (Marzahn-Hellersdorf) не пользуется особой популярностью у туристов, хотя здесь расположены дворцовый парк Бисдорф и парк Марцан. Это типичный спальный район с типовыми панельными домами, которые были построены еще в эпоху ГДР.
Округ часто называют самым русскоязычным: помимо бывших граждан ГДР, которые изучали в школе русский язык, здесь проживает много выходцев из СНГ.
С 1990-х годов началась модернизация жилого фонда в Марцане. Вторичный жилой фонд здесь дешевле — от 2000 до 3000 евро за кв.м., новостройки дороже — от 2500 до 4000 евро.
Арендная плата наиболее доступная в Берлине, хотя в 2016 году выросла на 10,6 %: 8,50—8,60 евро за кв.м.
Покупка жилого дома (150 кв.м) 1982 года постройки обойдется в 295 тысяч евро.
Лихтенберг – «Берлин в миниатюре»
Восточный округ Берлина Лихтенберг (Lichtenberg) (недалеко от Александерплац) — самый быстро растущий район города. Почти половина населения округа — выходцы из государств СНГ.
Округ занимает лидирующее место по числу новостроек — на 100 тысяч жителей приходится 2 920 квартир (в целом по городу — 890).
Округ представляет собой небольшую модель Берлина. Здесь всего понемногу: деловые кварталы, супермаркеты, рестораны, кафе, пивные, зоопарк Фридрихсфельде, старинный замок, музей истории войны Берлин-Карлхорст.
Цены на жилье здесь аналогичны ценам в Марцан-Хеллерсдорф. Месячное проживание в трехэтажном доме (154 кв. м) 2014 года постройки будет стоить 1498 евро. Плата за аренду жилой недвижимости в округе составляет в среднем от 10 до 12 евро за кв.м в месяц.
Райниккендорф – пикник в порту
Периферийный округ Райникендорф (Reinickendorf) расположен в северо-западной части Берлина. Большая часть округа занята промышленной зоной, лесами и озерами. Это обстоятельство сказывается на ценах на недвижимость в округе, они менее высокие по сравнению с другими районами Берлина: от 3000 евро за кв.м в новостройках и 2500–4500 — в старом жилом фонде.
Темпы строительства низкие: свободной земли под постройку жилья не хватает.
Из достопримечательностей следует упомянуть дворец Тегель и центр культуры и развлечений «Тегельский порт». На берегах озер и на острове Гумбольдт расположено несколько жилых комплексов. Стоимость квартиры здесь составляет в среднем около 3400 тыс. евро за кв.м., аренды — до 10,35 евро за кв.м. Стоит заметить, что эти показатели имеют тенденцию к увеличению.
Коммерческая недвижимость: риски и особенности
Берлин (как и Германия в целом) привлекает иностранных инвесторов такими факторами, как:
- стабильность и минимизация риска – на протяжении десятилетий немецкая экономика развивается без кризисов, обвалов цен на недвижимость;
- порядок и следование законам – все механизмы, связанные с покупкой, оформлением документов, последующей сдачей в аренду, отлажены до автоматизма, отсутствуют дискриминация или ограничения для иностранных инвесторов;
- стабильный рост цен на недвижимость (важно воспользоваться моментом, пока цены не достигли своего пика);
- доступность – возможно найти объект для инвестирования, обладая бюджетом до 100 тысяч евро, низкие процентные ставки на кредиты. Средний чек для российских инвесторов — 200—300 тысяч евро за квартиру.
Статистика показывает, что иностранные граждане чаще всего вкладывают средства в:
- офисы – в связи с увеличением арендной платы доходность уменьшилась до 3—4 % в год;
- торговую недвижимость – приносит до 3—4 % дохода в год, но есть тенденция к понижению доходности;
- складские помещения – до 5—6 % годовых;
- жилье для последующей сдачи в аренду. Рост цен на жилье вызвал и рост арендных ставок, в связи с чем доходность составляет от 5 до 7 % прибыли в год.
Таким образом, наиболее выгодная для инвестиций коммерческая недвижимость в Берлине сегодня представлена доходными домами: имеется в виду покупка всего дома целиком, квартир на отдельном этаже или отдельного подъезда.
Современные тенденции на рынке недвижимости в Берлине говорят о продолжении роста арендных ставок: усиление миграционных процессов, дефицит жилья и свободных площадей для строительства и другие факторы не будут способствовать их снижению.
Немецкий жилой фонд, в том числе и вторичный, отличается высокими стандартами и качеством. Долгосрочные договоры об аренде (от 5 лет и более) позволяют прогнозировать доход от 5 до 7 % в год.
Другой вид инвестиций, более выгодный, но и с большим риском — покупка участков под строительство новых домов; с удорожанием земли доходность таких проектов снизилась с 18 до 12 % в год.
Средний вариант — когда инвестор, взяв кредит, после завершения строительства жилья (особенно небольших квартир в 20-30 к. м) не продает его. Дом в этом случае остается у инвестора, который сдает квартиры в аренду. Кредит рефинансируется по более низкой ставке, а плата за аренду покрывает все кредитные платежи.
Подведем итоги
Приобретение гражданами из СНГ недвижимости в Берлине, с учетом сложившейся на рынке ситуации, – перспективное вложение капитала. Экономическая целесообразность не вызывает никаких сомнений: цены в Берлине пока еще не догнали другие европейские столицы, немецкая экономика развивается стабильно, действует политика благоприятствования иностранным инвесторам со стороны правительства и банков.
Доходный дом принесет стабильный гарантированный доход в 5—7 % годовых при отсутствии рисков, продажа коттеджей — до 12 % с минимальным риском.
Кроме экономической составляющей, владение берлинской недвижимостью имеет и дополнительные плюсы: жить в Берлине комфортно и приятно, а владельцу недвижимости легче получить многоразовую визу в Германию или ВНЖ.
Цены на недвижимость в Берлине зависят от престижности районов. Наиболее привлекательные — Митте, Шарлотенбург, Груневальд, Целендорф. Влияют на уровень цен близость к центру и транспортным коммуникациям, время постройки жилья: более высокие цены на здания, которые были построены до 1920-х гг. и после 2015 г.
