Город Бохум в архитектурном плане является довольно невзрачным, его исторический облик был утрачен после бомбежек времен Второй мировой войны, но для инвестора недвижимость в Бохуме представляет ценность. Почти четыреста тысяч жителей, прочная экономика, современная инфраструктура, отличные транспортные связи, близость крупных городов, наличие 5 университетов и 8 клиник, множество зеленых зон, десятки способов провести досуг, мощный поток туристов и широкие возможности культурного времяпрепровождения сделали покупку местных построек выгодным капиталовложением.
Особенности рынка недвижимости Бохума
Бохум – это старинный город, первое упоминание о котором датируется 890 годом. В нем проживает 375 187 человек (по состоянию на 2010 год), благодаря чему город занимает 16-е место по количеству жителей среди крупных населенных пунктов ФРГ. Он расположен в знаменитом промышленном центре Рур, почти в самом центре угледобывающего западногерманского района Северный Рейн-Вестфалия, где уголь добывается до сих пор.
Несмотря на то, что начинал свое развитие Бохум как промышленная зона, сегодня он является скорее европейским городом: здесь открываются высшие учебные заведения, строятся музеи, разрастаются ухоженные парки и сады.
Теперь Бохум – это культурный и исторический центр Рура.
Расцвет Бохума приходится на то время, когда в его окрестностях были найдены залежи каменного угля – было открыто 25 шахт, благодаря чему рабочие массово перемещались с востока на запад страны. Постепенно основные угольные месторождения были выработаны. Металлургическая промышленность и угледобывающая отрасль ушли в прошлое.
Как бывший промышленный мегаполис для горнодобывающей промышленности и связанных с ней услуг Бохум до настоящего момента считается городом прошлого века. Следы старины все еще видны во многих районах города, несмотря на то, что местная администрация десятилетиями пыталась дать мегаполису новые импульсы и перспективы на будущее. Тем не менее Бохум обладает некоторыми особенностями, которые могут быть интересны инвестору.
Облик города, архитектура, жилой комплекс
Городской пейзаж Бохума очень равномерно структурирован в отношении жилых районов, транспортных узлов и центральных пунктов снабжения. В отличие от многих других городов, он не имеет областей, в которых были бы четко разграничены жилые и промышленные зоны.
Что касается жилой застройки, то упор на многоквартирные здания не делается, поскольку у бохумцев востребованы индивидуальные частные дома, особенно на склоне холма. Желанными являются именно современные постройки, ставшие таковыми за счет капитального ремонта или реконструкции.
Большинство домов было построено наспех в послевоенный период, и теперь они активно обновляются. В местах, где преобладает жилье работников шахт, которые впоследствии закрылись, также ведутся некоторые перестройки с целью придания сооружениям большей привлекательности.
Бохум был практически полностью разрушен в период Второй мировой войны, после чего застраивался в послевоенные годы простыми зданиями, которые можно смело назвать унылыми и неинтересными. Несмотря на то, что здесь все же можно увидеть старинные здания, сохранившиеся до наших времен, после военных действий Бохум навсегда утратил свой исторический облик.
Улицы города можно охарактеризовать как ничем не примечательные. Север города по-прежнему отражает традиционный характер Рурской области в плане жилья и промышленных зон – здесь повсюду расположены террасные дома. А на юге, неподалеку от Рурской долины, находится идиллический жилой район.
Восточная и западная часть не имеют какой-либо особой индивидуальности – здесь было построено самое разнообразное жилье, а здания различных форм и размеров чередуются между собой.
Бохум можно назвать зеленым городом: около 40% его территории занимают зеленые насаждения. Особенно живописными можно назвать места вблизи озера Kemnader.
Инфраструктура, транспортное сообщение
С тех пор, как в Бохуме закрылось несколько крупных шахт, местные власти стали уделять пристальное внимание развитию иных сфер жизни общества. Сегодня Бохум предлагает молодому поколению качественное образование, начиная от детского сада и различных типов школ, и заканчивая колледжами, институтами и университетами. Наиболее значимыми являются Рурский университет – одно из лучших учебных заведений страны – и действующий при нем Институт русской культуры имени Ю.М. Лотмана. Здесь также открыто множество научно-исследовательских центров.
В настоящее время особое место в городе занимают искусство и культура – недаром Рурский район заслуженно получил статус культурной столицы Европы в 2010 году. Bochum Schauspielhaus и музыкальный театр Starlight Express привлекают тысячи любителей музыки со всей страны.
Симфонический оркестр Бохума – один из лучших оркестров Германии, а фортепианная элита мира регулярно встречается в Тюмер-Зале (Thürmer-Saal). Немаловажную роль в просвещении бохумской молодежи играет Драматический театр “Шаушпильхаус”. На время значимых в мире культуры событий гости останавливаются в отелях и не снимают квартиры. Изредка приезжие арендуют апартаменты посуточно.
Исторических зданий в городе практически не осталось, но в Бохум ежегодно приезжает более 400 тысяч туристов. Привлекательными для посетителей местами являются музей горного дела, Рурский ботанический сад, планетарий имени Цейса.
Город славится своими праздниками и фестивалями, на которые также стремятся попасть гости Бохума – особенно яркими событиями считаются художественный фестиваль “Рур-Триеннале” и фестиваль поп-музыки и рока “Бохум тоталь”.
Однако рассчитывать на туристов как на квартиросъемщиков не следует: экскурсии длятся не более 1-2 дней, а далее путешественники организуют поездки по замкам Рейна, в Кёльн, Мюнстер и Дюссельдорф. Из Бохума также удобно добираться до Амстердама, Брюсселя и Люксембурга.
Любители шоппинга могут наслаждаться покупками на главном торговом бульваре. Огромный выбор товаров предлагает торговый комплекс “Рур-парк”.
Местное население и гости города любят гулять по “Бермудскому треугольнику” в центре Бохума с более чем 30 ресторанами и пивными для любителей пива и традиционных немецких колбасок. Здесь большой выбор кафе национальной кухни, ночных клубов, дискотек. Популярностью пользуется спа-центр Medi-Spa.
Бохум отличается прочнейшей экономикой – здесь действует 15 тысяч компаний. Быстрыми темпами развивается сталелитейное производство. В 50-е годы в городе появилась радио- и электротехническая промышленность. Несколькими годами позднее был построен завод Opel, благодаря чему начало развиваться автомобилестроение.
Впоследствии были открыты заводы таких известных во всем мире компаний, как Thyssen и Nokia. По сей день действует текстильная фабрика Steilmann, признанная крупнейшей текстильной империей в Европе. Работодатели привлекают в город рабочих с других регионов Германии и из-за рубежа, и те зачастую целыми семьями снимают здесь жилье: как квартиры, так и дома средней и дешевой ценовой категории.
В Бохуме расположено сразу несколько крупных клиник, пациентами которых становятся как местные жители, так и граждане других городов ФРГ и иностранцы:
- многопрофильная клиника Святого Иосифа в Бохуме;
- клиника LWL-Universitätsklinikum;
- клиника Berufsgenossenschaftliche Universitätsklinikum Bergmannsheil;
- клиника HELIOS St. Josefs-Hospital Bochum-Linden;
- клиника Marien-Hospital Wattenscheid;
- клиника Augusta-Kranken-Anstalt Bochum;
- клиника Martin-Luther-Krankenhaus Bochum;
- клиника Knappschaftskrankenhaus.
Поскольку медицинских центров в Бохуме действительно много, сюда съезжаются пациенты с самыми разными заболеваниями, некоторые из которых лечатся на протяжении длительного периода, после чего, к тому же, больному требуется реабилитация. В связи с этим покупка апартаментов вблизи клиник превратится в доходный бизнес – сами пациенты и их родственники будут снимать жилье на весь период лечения.
В 2016 году в Бохуме был открыт центр по приему беженцев. Он находится в бывших полицейских казармах на перекрестке улиц Gersteinring и Castroper Straße. Это не нравится некоторым жителям, а потому покупать квартиры в домах, расположенных вблизи данного учреждения, не рекомендуется.
Бохум является значительным транспортным узлом Западной Германии. Он изначально был построен на пересечении важнейших путей и располагается вблизи таких крупных населенных пунктов, как Дюссельдорф, Бонн, Аахен и Кёльн.
Собственного аэропорта в Бохуме нет, но имеется бохумский железнодорожный вокзал, куда приходят поезда из Бонна, Кёльна, Дюссельдорфа.
Местное население обслуживает большое количество трамваев и автобусов, маршруты которых организованы достаточно грамотно. Автомобилисты могут за несколько минут добраться до автомагистралей А40 и А43 из любой части города. Хорошо развитая транспортная сеть позволяет совершать короткие поездки в черте города и длительные переезды в соседние населенные пункты.
Административное деление города
Территория Бохума разделена на 6 административных округов, каждый из которых включает в себя несколько районов:
| Округа | Районы |
|---|---|
| Mitte (Центр) | Altenbochum (Альтенбохум) |
| Gleisdreieck (Гляйсдрайэк) | |
| Grumme (Грумме) | |
| Hamme (Хамме) | |
| Hofstede (Хофштеде) | |
| Hordel (Хордель) | |
| Kruppwerke (Круппверке) | |
| Riemke (Римке) | |
| Südinnenstadt (Зюдинненштадт) | |
| Wattenscheid (Ваттеншайд) | Eppendorf (Эппендорф) |
| Günnigfeld (Гюннигфельд) | |
| Höntrop (Хёнтроп) | |
| Leithe (Ляйте) | |
| Wattenscheid-Mitte (Ваттеншайд-Митте) | |
| Westenfeld (Вестенфельд) | |
| Nord (Норд) | Bergen/Hiltrop (Берген/Хильтроп) |
| Gerthe (Герте) | |
| Harpen/Rosenberg (Харпен/Розенберг) | |
| Kornharpen/Voede-Abzweig (Корнхарпен/Фоеде-Абцвайг) | |
| Ost (Ост) | Laer (Лаер) |
| Langendreer (Лангендрер) | |
| Langendreer-Alter Bahnhof (Лангендрер-Альтер Банхоф) | |
| Werne (Верне) | |
| Süd (Зюд) | Querenburg (Кверенбург) |
| Stiepel (Штипель) | |
| Wiemelhausen/Brenschede (Вимельхаузен/Бреншеде) | |
| Südwest (Зюдвест) | Dahlhausen (Дальхаузен) |
| Linden (Линден) | |
| Weitmar-Mark (Вайтмар-Марк) | |
| Weitmar-Mitte (Вайтмар-Митте) |
Особенности недвижимости по регионам Бохума
Таблица, которую вы видите перед собой, отображает особенности недвижимости, представленной на рынке каждого из районов Бохума:
| Район | Недвижимость, архитектура | Привлекательность для отдельных слоев населения |
|---|---|---|
| Mitte (Центр) | ||
| Altenbochum (Альтенбохум) | Смешанная архитектура: дома на одну семью, несколько террасных домов, несколько каркасных построек. Доступная по цене аренда. | Студенты Протестантского университета прикладных наук Rheinland-Westfalen-Lippe, иностранцы (9% жителей), семьи с детьми (детей от 0 до 14 лет - 9% жителей). |
| Gleisdreieck (Гляйсдрайэк) | В основном дома на одну семью. | Иностранцы (25% населения), бездетные пары. |
| Grumme (Грумме) | Многоэтажные многоквартирные дома. В северной части - сельский вид, в южной - городской индустриальный. | Бездетные пары, одинокие люди. |
| Hamme (Хамме) | Много старых зданий с доступной арендной платой. Между главными улицами - многосемейные дома. | Много студентов и работников предприятий. |
| Hofstede (Хофштеде) | В основном многоквартирные дома, большинство из которых расположены на главных дорогах. | Пенсионеры, студенты. |
| Hordel (Хордель) | Жилищный комплекс состоит исключительно из типовых домов на одну семью. Помимо поселения имеется также несколько улиц с домами на одну семью, маленькими частными домами (на севере) и террасными домами (на востоке). | Семьи с детьми с низким уровнем дохода. |
| Kruppwerke (Круппверке) | Район переходит от индустриального прошлого к новому городскому кварталу. Здесь сохранились части поселений для рабочих и дома государственных служащих на Baarestraße. Там, где дома были разрушены в военное время, были построены ничем не примечательные простые дома, стоящие в ряд. | Одинокие люди, бездетные пары. |
| Riemke (Римке) | Вдали от Hernerstraße - многоквартирные здания и дома на одну семью. | Студенты (из-за доступной арендной платы), пенсионеры, семьи с детьми. |
| Südinnenstadt (Зюдинненштадт) | Архитектуры большого города здесь не встретить. К югу здания становятся все компактнее. Здесь расположены исключительно дома на одну семью и небольшие многоквартирные постройки. | Студенты, одинокие люди около 45 лет, бездетные пары. |
| Wattenscheid (Ваттеншайд) | ||
| Eppendorf (Эппендорф) | Архитектура смешанная, но в основном встречаются домовладения с садом. Один из лучших районов города. | Семьи с маленькими детьми. |
| Günnigfeld (Гюннигфельд) | Бывшие дома работников угольной шахты. | Одинокие люди, бездетные пары. |
| Höntrop (Хёнтроп) | В основном дома на одну семью, имеются также многоквартирные дома. | Семьи с детьми. |
| Leithe (Ляйте) | Один из самых маленьких районов. В основном террасные дома. Сельскохозяйственные угодья. | Семьи с детьми с низкими заработками, студенты. |
| Wattenscheid-Mitte (Ваттеншайд-Митте) | Высотные здания 1970-х годов, опустевшие квартиры и магазины. Вблизи городского сада заселены дома на одну семью. | Из-за близости к центру и дешевой аренды здесь проживают студенты, пенсионеры и семьи с низкими доходами. |
| Westenfeld (Вестенфельд) | Жилой комплекс Vogelspoth состоит в основном из небольших домов на одну семью и многоквартирных домов. На западе доминируют сборные здания и многосемейные дома (городской пейзаж). На востоке - небольшие деревянные дома, уличные поселки домов на одну семью и дома, выстроенные в ряд. | Работники промышленного комплекса, молодые семьи с детьми (в новых жилых зданиях). |
| Nord (Норд) | ||
| Bergen/Hiltrop (Берген/Хильтроп) | Небольшие домики, выстроенные в ряд дома. | Пенсионеры, одинокие люди. |
| Gerthe (Герте) | Приватизированное жилье шахтеров (тщательно отреставрированные здания). Вокруг рынка - современные частные и многоквартирные дома. | Бездетные пары со средним достатком. |
| Harpen/Rosenberg (Харпен/Розенберг) | В основном дома на одну семью и многоквартирные постройки, некоторые - винтажные. | Одинокие люди около 46 лет, пенсионеры. |
| Kornharpen/Voede-Abzweig (Корнхарпен/Фоеде-Абцвайг) | Западная часть плотно застроена. К северу от сталелитейного завода расположено небольшое поселение из домов на одну семью, многосемейных построек и террасных зданий. В восточной части имеется 2 небольших поселения со смешанной архитектурой - здесь в основном дома на одну семью. | Студенты, семьи с детьми. |
| Ost (Ост) | ||
| Laer (Лаер) | Многоэтажные и высотные здания вблизи завода Opel, в остальной части района - небольшие многосемейные дома и дома на одну семью. | Работники завода Opel, одинокие люди. |
| Langendreer (Лангендрер) | Разнообразный городской пейзаж - преобладают дома на одну семью, многоквартирные дома, часто встречаются с небольшими террасными домами. | Пенсионеры (из-за расположенной здесь больницы Knappschaftskrankenhaus), много студентов (из-за дешевой аренды). |
| Langendreer-Alter Bahnhof (Лангендрер-Альтер Банхоф) | К востоку от дороги находится старый центр города, далее расположились новые улицы и парк. Преобладают дома на одну семью и небольшие многоквартирные постройки. | Пенсионеры, одинокие люди, студенты. |
| Werne (Верне) | В основном дома на одну семью. На западе действуют фермы. | Одинокие люди, бездетные пары. |
| Süd (Зюд) | ||
| Querenburg (Кверенбург) | Доминируют каркасные сооружения, старые постройки. В основном высотные здания, иногда встречаются отдельно стоящие дома для студенческих резиденций, также имеется социальное жилье для малоимущих. Вокруг Buscheyplatz много двухэтажных домов, выстроенных в ряд. | Студенты, пенсионеры. |
| Stiepel (Штипель) | Высококлассный красивый район. В основном встречаются дома на одну семью. | Семьи с детьми. |
| Wiemelhausen/Brenschede (Вимельхаузен/Бреншеде) | В жилом районе Kirchviertel - много старых зданий и отдельно стоящих домов. В Ehrenfeld - много квартир в старом стиле и самая большая клиника города Bergmannsheil. Brenschede - тихий жилой район с отдельно стоящими домами и зелеными зонами. | Студенты, пенсионеры, семьи с детьми. |
| Südwest (Зюдвест) | ||
| Dahlhausen (Дальхаузен) | Дома на одну семью. | Большие семьи со средним достатком. |
| Linden (Линден) | Один из лучших районов города. В основном отдельно стоящие частные дома. | Пенсионеры (из-за нахождения здесь больниц Helios-Kliniken Bochum-Linden, St. Josefs-Hospital), семьи с детьми. |
| Weitmar-Mark (Вайтмар-Марк) | Район развился из бывших поселений двух шахт. В основном дома на одну семью и небольшие многоквартирные постройки. | Одинокие люди старше 47 лет, пенсионеры. |
| Weitmar-Mitte (Вайтмар-Митте) | Многоквартирные дома, дома на одну семью. Большинство жилых зданий расположено на Hattinger Straße - самой важной улице района. | Бездетные пары, одинокие люди. |
Особенности коммерческой недвижимости Бохума
К покупке коммерческой недвижимости в Бохуме нужно подходить с осторожностью. К продаже предлагается большое количество самых разнообразных построек, особенно промназначения – это связано с тем, что после закрытия многих промышленных объектов склады и крупные фабрики не приносят прибыли.
Выгодным приобретением в Бохуме станут:
- многоквартирные дома вблизи университетов, государственных библиотек, научных центров
- социальные сооружения (дома для инвалидов и пожилых людей);
- офисные здания в центральных районах;
- небольшие отели вблизи достопримечательностей, мест проведения фестивалей, концертных залов, театров, торговых площадей;
- небольшие студенческие кафе и кофейни;
- популярные в последнее время антикафе, в которых действует почасовая оплата и предлагается провести время за чтением книг, игрой в настольные игры, просмотром фильмов и чаепитием.
Цены на аренду недвижимости по районам Бохума
Основной спрос на съемное жилье создают студенты, пациенты крупных клиник и работники промышленных предприятий и заводов. Показатели спроса не такие высокие, как, например, в Бонне и Аугсбурге, однако с момента публикации объявления о сдаче квартиры до заключения договора с квартиросъемщиком в Бохуме проходит около 19 дней, что не так уж много.
В среднем бохумцы и гости города тратят на оплату аренды 14,8 % ежемесячных доходов, если не учитывать стоимость коммунальных услуг и прочих дополнительных расходов. За услуги коммунальных служб приходится платить еще примерно 213 евро в месяц.
Инвесторы, не располагающие крупными суммами сбережений, которые можно было бы потратить на покупку жилого или коммерческого объекта, как правило, идут другим путем: снимают помещение у собственника, после чего передают его по договору субаренды по более высокой стоимости.
В Бохуме подобная схема оправдает себя, только если удастся снять жилье вблизи учебных заведений. Поскольку предложение в данный момент превышает спрос, квартиросъемщики всегда могут найти апартаменты дешевле, а потому субаренда вряд ли позволит много заработать.
Перед вами средние цены на аренду коммерческой недвижимости в различных районах Бохума:
| Объект коммерческой недвижимости | Площадь (м2) | Стоимость за 1 м2 (евро) | Общая стоимость (евро) |
|---|---|---|---|
| Офис (Altenbochum) | 68 | 8.53 | 580 |
| Офисное здание (Südinnenstadt) | 420 | 9.8 | 4.116 |
| Универсальный цех логистики (Stiepel) | 500 | 5.9 | 2.950 |
| Розничный магазин на первом этаже (Weitmar-Mitte) | 45 | 7.78 | 350 |
| Магазин товаров первой необходимости (Linden) | 130 | 10.77 | 1.400 |
| Бистро (Gleisdreieck) | 100 | 10.75 | 1.075 |
| Бар (Hamme) | 231 | 5.2 | 1.200 |
| Участок промназначения (Kruppwerke) | 2000 | 15 | 30.000 |
Цены на аренду квартир в Бохуме
Средние цены на аренду квартир в Бохуме, федеральной земле Северный Рейн-Вестфалия и в целом по Германии по состоянию на 2019 год представлены в таблице:
| Площадь квартиры (м2) | Стоимость аренды (евро/м2) | ||
|---|---|---|---|
| Бохум | Северный Рейн-Вестфалия | Германия | |
| 30 м2 | 8.28 | 10.32 | 11.11 |
| 60 м2 | 6.55 | 7.17 | 7.63 |
| 100 м2 | 7.05 | 8.04 | 8.95 |
Динамика цен на аренду квартир в Бохуме, земле Северный Рейн-Вестфалия и Германии за период с 2011 по 2017 год:
| Год | Цены на аренду квартир (евро/м2) | ||
|---|---|---|---|
| Бохум | Северный Рейн-Вестфалия | Германия | |
| 30 м2 | |||
| 2011 | 6.84 | 8.38 | 7.63 |
| 2012 | 6.64 | 8.27 | 7.91 |
| 2013 | 7.28 | 8.65 | 8.38 |
| 2014 | 7.2 | 8.54 | 8.62 |
| 2015 | 7.34 | 9.28 | 9.41 |
| 2016 | 9.64 | 11.24 | 11.59 |
| 2017 | 7.66 | 9.94 | 9.68 |
| 60 м2 | |||
| 2011 | 5.39 | 5.58 | 5.56 |
| 2012 | 5.45 | 5.69 | 5.69 |
| 2013 | 5.68 | 5.84 | 5.93 |
| 2014 | 5.76 | 5.94 | 6.12 |
| 2015 | 5.96 | 6.21 | 6.56 |
| 2016 | 6.7 | 6.92 | 7.34 |
| 2017 | 6.36 | 6.91 | 7.37 |
| 100 м2 | |||
| 2011 | 5.75 | 5.93 | 6.11 |
| 2012 | 5.79 | 6.07 | 6.31 |
| 2013 | 6.04 | 6.43 | 6.72 |
| 2014 | 6.01 | 6.58 | 7.02 |
| 2015 | 6.21 | 6.9 | 7.61 |
| 2016 | 7.06 | 7.69 | 8.41 |
| 2017 | 6.94 | 7.73 | 7.49 |
Таблица ниже содержит средние цены на аренду квартир по районам Бохума. Согласно данным, снять квартиру в Бохуме дешевле всего в районах Hordel (Хордель), Leithe (Ляйте) и Günnigfeld (Гюннигфельд) – именно поэтому здесь проживает много студентов и семей с низким уровнем дохода.
| Район | Стоимость аренды квартир (евро/м2) |
|---|---|
| Mitte (Центр) | |
| Altenbochum (Альтенбохум) | 7.66 |
| Gleisdreieck (Гляйсдрайэк) | 7.78 |
| Grumme (Грумме) | 7.84 |
| Hamme (Хамме) | 6.86 |
| Hofstede (Хофштеде) | 6.51 |
| Hordel (Хордель) | 5.71 |
| Kruppwerke (Круппверке) | 6.56 |
| Riemke (Римке) | 6.47 |
| Südinnenstadt (Зюдинненштадт) | 7.63 |
| Wattenscheid (Ваттеншайд) | |
| Eppendorf (Эппендорф) | 7.24 |
| Günnigfeld (Гюннигфельд) | 5.93 |
| Höntrop (Хёнтроп) | 6.41 |
| Leithe (Ляйте) | 5.84 |
| Wattenscheid-Mitte (Ваттеншайд-Митте) | 6.2 |
| Westenfeld (Вестенфельд) | 6.17 |
| Nord (Норд) | |
| Bergen/Hiltrop (Берген/Хильтроп) | 6.92 |
| Gerthe (Герте) | 6.89 |
| Harpen/Rosenberg (Харпен/Розенберг) | 6.63 |
| Kornharpen/Voede-Abzweig (Корнхарпен/Фоеде-Абцвайг) | 6.88 |
| Ost (Ост) | |
| Laer (Лаер) | 6.34 |
| Langendreer (Лангендрер) | 6.71 |
| Langendreer-Alter Bahnhof (Лангендрер-Альтер Банхоф) | 6.29 |
| Werne (Верне) | 6.28 |
| Süd (Зюд) | |
| Querenburg (Кверенбург) | 6.49 |
| Stiepel (Штипель) | 8.68 |
| Wiemelhausen/Brenschede (Вимельхаузен/Бреншеде) | 7.77 |
| Südwest (Зюдвест) | |
| Dahlhausen (Дальхаузен) | 6.29 |
| Linden (Линден) | 6.75 |
| Weitmar-Mark (Вайтмар-Марк) | 7.27 |
| Weitmar-Mitte (Вайтмар-Митте) | 6.88 |
Цены на аренду жилых домов
Средние цены на аренду частных жилых домов в Бохуме, федеральной земле Северный Рейн-Вестфалия и Германии на 2019 год представлены ниже:
| Площадь дома (м2) | Стоимость аренды (евро/м2) | ||
|---|---|---|---|
| Бохум | Северный Рейн-Вестфалия | Германия | |
| 100 м2 | 9.72 | 8.51 | 8.66 |
| 150 м2 | 8.71 | 8.65 | 9.13 |
Динамика цен на аренду домов в Бохуме, Северном Рейне-Вестфалии и Германии за период с 2011 по 2017 год:
| Год | Цены на аренду домов (евро/м2) | ||
|---|---|---|---|
| Бохум | Северный Рейн-Вестфалия | Германия | |
| 100 м2 | |||
| 2011 | 6.11 | 6.75 | 7.04 |
| 2012 | 7.55 | 6.73 | 7.13 |
| 2013 | 6.37 | 6.97 | 7.26 |
| 2015 | 7.95 | 7.53 | 7.79 |
| 2016 | 8.38 | 7.73 | 8.21 |
| 2017 | 10.48 | 8.12 | 8.92 |
| 150 м2 | |||
| 2011 | 6.13 | 7 | 7.27 |
| 2012 | 8.78 | 6.76 | 7.07 |
| 2013 | 8.16 | 7.07 | 7.37 |
| 2014 | 8.82 | 7.28 | 7.57 |
| 2015 | 9.22 | 7.54 | 7.89 |
| 2016 | 8.73 | 7.98 | 8.62 |
| 2017 | 8.29 | 8.47 | 9.14 |
| 200 м2 | |||
| 2011 | 7.86 | 6.85 | 6.89 |
| 2012 | 6.48 | 6.32 | 7 |
| 2013 | 6.7 | 6.95 | 7.15 |
| 2015 | 7.08 | 7.11 | 7.57 |
| 2016 | 7.5 | 8.73 | 8.79 |
| 2017 | 8.33 | 8.83 | 10.27 |
Средняя стоимость недвижимости Бохума
В плане покупка жилья в Бохуме теряет популярность у иностранных инвесторов, поскольку, согласно различным прогнозам, в городе продолжится существенное снижение количества гостей, в то время как власти будут демонстрировать умеренное увеличение потока посетителей. В связи с этим рынок недвижимости в городе стал более расслабленным и предложение выросло.
Особенно это касается более низкого ценового сегмента. Инвесторы, заинтересованные в покупке местной недвижимости, отметят весьма широкий выбор. В центре Бохума и на периферии к сдаче в аренду предлагается действительно много апартаментов и домов. Зачастую в среднем и высшем ценовом сегменте объекты, предлагаемые к продаже и аренде по аналогичной стоимости, могут значительно отличаться по качеству и оборудованию. Следует обращать на это внимание, потому что по одной и той же цене можно приобрести совершенно разные апартаменты.
Таблица демонстрирует динамику спроса на жилую недвижимость во всех районах Бохума (по сравнению с предшествующим годом):
| Район | Динамика спроса на недвижимость (%) |
|---|---|
| Mitte (Центр) | |
| Altenbochum (Альтенбохум) | -11.6 |
| Gleisdreieck (Гляйсдрайэк) | 3.2 |
| Grumme (Грумме) | -1.5 |
| Hamme (Хамме) | -6.7 |
| Hofstede (Хофштеде) | 3.7 |
| Hordel (Хордель) | 0 |
| Kruppwerke (Круппверке) | 1.8 |
| Riemke (Римке) | 7.3 |
| Südinnenstadt (Зюдинненштадт) | 4.5 |
| Wattenscheid (Ваттеншайд) | |
| Eppendorf (Эппендорф) | -1.7 |
| Günnigfeld (Гюннигфельд) | 5.9 |
| Höntrop (Хёнтроп) | 5.4 |
| Leithe (Ляйте) | 0 |
| Wattenscheid-Mitte (Ваттеншайд-Митте) | 1.9 |
| Westenfeld (Вестенфельд) | 3.6 |
| Nord (Норд) | |
| Bergen/Hiltrop (Берген/Хильтроп) | 6.8 |
| Gerthe (Герте) | -1.8 |
| Harpen/Rosenberg (Харпен/Розенберг) | 1.8 |
| Kornharpen/Voede-Abzweig (Корнхарпен/Фоеде-Абцвайг) | 1.8 |
| Ost (Ост) | |
| Laer (Лаер) | 5.4 |
| Langendreer (Лангендрер) | 1.8 |
| Langendreer-Alter Bahnhof (Лангендрер-Альтер Банхоф) | -3.3 |
| Werne (Верне) | 1.8 |
| Süd (Зюд) | |
| Querenburg (Кверенбург) | 3.4 |
| Stiepel (Штипель) | 2.8 |
| Wiemelhausen/Brenschede (Вимельхаузен/Бреншеде) | 1.6 |
| Südwest (Зюдвест) | |
| Dahlhausen (Дальхаузен) | -1.7 |
| Linden (Линден) | -3.2 |
| Weitmar-Mark (Вайтмар-Марк) | 6.3 |
| Weitmar-Mitte (Вайтмар-Митте) | -3.2 |
Ниже представлена информация ознакомительного характера об актуальных в настоящий момент предложениях владельцев коммерческой недвижимости:
| Объект недвижимости | Год постройки | Площадь (м2) | Доходность (%) | Абсолютный доход (евро) | Стоимость (евро) | Доп. расходы (нотариус, налог на покупку, комиссия брокера) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Коммерческий центр | 1976 | 5523 | 6.2 | 618965 | 10000000 | 0.015 0.065 0.036 |
| Доходный дом | 1995 | 1397 | 5.3 | 131474 | 2500000 | 0.015 0.065 0.048 |
| Супермаркет | 2004 | 1300 | 7.8 | 136000 | 1750000 | 0.015 0.065 0.071 |
| Офисное здание | 1995 | 935 | 6 | 121000 | 2200000 | 0.015 0.065 0.071 |
| Детский сад | 2017 | 1100 | 5 | 201300 | 4026000 | 0.015 0.065 0.071 |
| Медицинский центр | 2017 | 4630 | 4.6 | 700000 | 15200000 | 0.02 0.065 0.048 |
| Отель | 1993 | - | 6.2 | 890000 | 14355000 | 0.015 0.065 0.048 |
| Торговый центр | 2015 | 1946 | 6.3 | 215924 | 3400000 | 0.015 0.065 0.036 |
| Дом для престарелых | 2006 | 2160 | 6.8 | 335088 | 4900000 | 0.015 0.065 0.036 |
Как можно заметить, коммерческая недвижимость в Бохуме достаточно дорогостоящая, поскольку город крупный и густонаселенный. Наиболее высокими показателями доходности отличаются обычные супермаркеты.
Цены на квартиры в Бохуме
В таблице, которую вы видите ниже, представлены актуальные средние цены на 1 м2 площади квартир в Бохуме, земле Северный Рейн-Вестфалия, Германии:
| Площадь квартиры (м2) | Стоимость квартиры (евро/м2) | ||
|---|---|---|---|
| Бохум | Северный Рейн-Вестфалия | Германия | |
| 30 м2 | 1.254,53 | 2.042,95 | 3.150,45 |
| 60 м2 | 1.336,91 | 1.881,07 | 2.814,27 |
| 100 м2 | 2.272,85 | 2.516,22 | 3.399,89 |
Ниже представлена таблица с показателями динамики цен на квартиры площадью 30 м2, 60 м2 и 100 м2 за период с 2011 по 2017 годы в Бохуме, земле Северный Рейн-Вестфалия, Германии:
| Год | Цены на квартиры (евро/м2) | ||
|---|---|---|---|
| Бохум | Северный Рейн-Вестфалия | Германия | |
| 30 м2 | |||
| 2011 | 1.116,24 | 1.105,17 | 1.411,03 |
| 2012 | 1.274,46 | 1.135,91 | 1.690,04 |
| 2013 | 829 | 1.162,88 | 1.929,90 |
| 2014 | 1.056,71 | 1.360,52 | 2.233,51 |
| 2015 | 1.180,77 | 1.480,39 | 2.480,27 |
| 2016 | 849.9 | 1.514,14 | 2.552,38 |
| 2017 | 1.294,40 | 1.703,94 | 2.300,03 |
| 60 м2 | |||
| 2011 | 1.098,22 | 1.237,64 | 1.520,60 |
| 2012 | 1.062,40 | 1.181,21 | 1.596,73 |
| 2013 | 970.09 | 1.203,30 | 1.789,22 |
| 2014 | 1.037,83 | 1.328,17 | 2.044,30 |
| 2015 | 1.172,29 | 1.530,15 | 2.359,35 |
| 2016 | 1.061,77 | 1.569,80 | 2.396,09 |
| 2017 | 1.117,10 | 1.698,86 | 2.264,10 |
| 100 м2 | |||
| 2011 | 1.660,49 | 1.698,58 | 2.168,36 |
| 2012 | 1.333,57 | 1.747,04 | 2.261,62 |
| 2013 | 1.488,16 | 1.889,85 | 2.499,54 |
| 2014 | 1.576,98 | 2.060,31 | 2.754,88 |
| 2015 | 2.097,94 | 2.269,34 | 2.950,97 |
| 2016 | 2.043,81 | 2.347,77 | 3.022,58 |
| 2017 | 2.160,07 | 2.473,94 | 2.841,54 |
Квартиры в Бохуме покупают в основном родители студентов, приехавших из-за рубежа. Образование в Германии бесплатное, а приобретение собственной квартиры является более выгодным, чем аренда.
К тому же, когда обучение закончится, студент наверняка захочет трудоустроиться в более перспективном и красивом городе или вернуться в родную страну, и тогда апартаменты можно будет сдавать другим учащимся. Вообще спрос на студенческое жилье в Бохуме стабильно высокий, и инвестор может не беспокоиться: динамика роста цен на квартиры и дома обещает возможность быстрой продажи жилья по более высокой стоимости уже через несколько лет.
В популярном районе Altenbochum, вокруг самого центра района, представлено много доступных по стоимости квартир в долгосрочную аренду и домов на одну семью в сравнительно тихих кварталах. Если покупать такую недвижимость, то дом площадью в 200 м2 с 9 комнатами обойдется в среднем в 480 тысяч евро, включая балкон и сад. Вокруг главной станции в данный момент также продается много квартир, причем речь идет либо о роскошных апартаментах на городском парке, либо о скромных трехкомнатных квартирах и общих студенческих комнатах. Так, современная квартира с 4 комнатами площадью 90 м2 будет стоить примерно 280 тысяч евро.
А наиболее доступные квартиры продаются в районах Linden (округ Südwest), Querenburg (Süd), Werne (Ost), Wattenscheid-Mitte (Wattenscheid) и Kruppwerke (Mitte).
В таблице ниже приведены средние цены на квартиры по районам Бохума, в которых сегодня собственники выставляют на продажу квартиры:
| Район | Цены на квартиры (евро/м2) |
|---|---|
| Mitte (Центр) | |
| Altenbochum (Альтенбохум) | 2.318,59 |
| Gleisdreieck (Гляйсдрайэк) | 1.507,26 |
| Grumme (Грумме) | 2.275,13 |
| Hamme (Хамме) | 1.614,14 |
| Hofstede (Хофштеде) | 1.561,57 |
| Kruppwerke (Круппверке) | 1.311,39 |
| Riemke (Римке) | 1.526,86 |
| Wattenscheid (Ваттеншайд) | |
| Eppendorf (Эппендорф) | 1.906,34 |
| Günnigfeld (Гюннигфельд) | 2.311,61 |
| Höntrop (Хёнтроп) | 1.862,73 |
| Wattenscheid-Mitte (Ваттеншайд-Митте) | 1.224,68 |
| Westenfeld (Вестенфельд) | 1.596,65 |
| Nord (Норд) | |
| Gerthe (Герте) | 1.782,71 |
| Ost (Ост) | |
| Laer (Лаер) | 1.749,39 |
| Langendreer (Лангендрер) | 1.660,03 |
| Werne (Верне) | 1.212,17 |
| Süd (Зюд) | |
| Querenburg (Кверенбург) | 1.880,26 |
| Stiepel (Штипель) | 3.310,60 |
| Wiemelhausen/Brenschede (Вимельхаузен/Бреншеде) | 2.316,88 |
| Südwest (Зюдвест) | |
| Dahlhausen (Дальхаузен) | 2.090,28 |
| Linden (Линден) | 1.371,84 |
| Weitmar-Mark (Вайтмар-Марк) | 3.325,15 |
| Weitmar-Mitte (Вайтмар-Митте) | 2.293,27 |
Цены на жилые дома в Бохуме
Средние цены на дома в Бохуме, федеральной земле Северный Рейн-Вестфалия и Германии по состоянию на 2019 год:
| Площадь дома (м2) | Стоимость дома (евро/м2) | ||
|---|---|---|---|
| Бохум | Северный Рейн-Вестфалия | Германия | |
| 100 м2 | 2.629,71 | 2.321,31 | 2.279,55 |
| 150 м2 | 2.662,26 | 2.174,40 | 2.160,83 |
| 200 м2 | 2.441,92 | 2.022,65 | 1.994,03 |
Динамика цен на частные дома в Бохуме, земле Северный Рейн-Вестфалия и Германии за период с 2011 по 2017 годы:
| Год | Цены на дома (евро/м2) | ||
|---|---|---|---|
| Бохум | Северный Рейн-Вестфалия | Германия | |
| 100 м2 | |||
| 2011 | 1.760,95 | 1.705,42 | 1.698,23 |
| 2012 | 1.913,41 | 1.764,04 | 1.708,63 |
| 2013 | 2.051,94 | 1.866,69 | 1.793,78 |
| 2014 | 2.199,46 | 1.866,17 | 1.828,14 |
| 2015 | 2.088,44 | 1.935,06 | 1.940,94 |
| 2016 | 2.163,10 | 2.061,62 | 2.022,52 |
| 2017 | 2.225,00 | 2.121,68 | 2.274,81 |
| 150 м2 | |||
| 2011 | 2.014,32 | 1.706,30 | 1.703,78 |
| 2012 | 1.929,01 | 1.719,28 | 1.711,94 |
| 2013 | 1.935,06 | 1.762,81 | 1.734,94 |
| 2014 | 2.040,99 | 1.791,05 | 1.808,78 |
| 2015 | 2.191,56 | 1.807,95 | 1.855,61 |
| 2016 | 2.342,54 | 1.863,23 | 1.880,79 |
| 2017 | 2.350,02 | 2.007,15 | 2.289,63 |
| 200 м2 | |||
| 2011 | 1.708,15 | 1.509,33 | 1.434,58 |
| 2012 | 1.719,16 | 1.491,65 | 1.442,37 |
| 2013 | 1.480,90 | 1.573,32 | 1.498,98 |
| 2014 | 2.421,21 | 1.643,99 | 1.623,59 |
| 2015 | 1.951,25 | 1.609,90 | 1.686,10 |
| 2016 | 2.267,93 | 1.764,01 | 1.694,41 |
| 2017 | 2.050,70 | 1.761,42 | 1.976,40 |
Южная сторона Бохума является особенно популярным и динамичным жилым районом благодаря близости центра и наличию озера Kemnader. В связи с этим дома и кондоминиумы в наиболее привлекательных местах стоят достаточно дорого.
На западе города ценовой диапазон на жилье можно назвать умеренным, а разнообразие недвижимости превосходит предложение районов других частей Бохума. В хорошо снабженных районах от Weitmar до Wattenscheid на продажу выставляются жилые объекты практически всех возможных вариаций в плане жилищных условий и цен. Поэтому здесь можно совершить наиболее удачную сделку купли-продажи.
Также имеются отличные варианты кондоминиумов с видом на долину Рур, расположенных в районе Stiepel – постройка площадью 190 м2 с 5 комнатами обойдется покупателю в 700 тысяч евро.
Дом с 8 комнатами будет стоить уже не меньше 1 млн. евро. Для сравнения: в районе Riemke за 5-комнатный кондоминиум площадью 100 м2 владелец запрашивает около 130 тысяч евро.
Таблица ниже поможет получить представление о том, какова стоимость недвижимости в Бохуме – здесь вы найдете средние цены на кондоминиумы и частные жилые дома в различных районах этого города:
| Район | Цены на дома (евро/м2) | Цены на кондоминиумы (евро/м2) |
|---|---|---|
| Mitte (Центр) | ||
| Altenbochum (Альтенбохум) | 2.277,46 | 1.300,00 |
| Gleisdreieck (Гляйсдрайэк) | 4.090,55 | 1.100,00 |
| Grumme (Грумме) | 2.975,32 | 1.700,00 |
| Hamme (Хамме) | 2.041,78 | 1.000,00 |
| Hofstede (Хофштеде) | 2.701,39 | 800 |
| Hordel (Хордель) | 1.869,01 | 1.000,00 |
| Kruppwerke (Круппверке) | 2.002,01 | 950 |
| Riemke (Римке) | 2.600,45 | 1.300,00 |
| Südinnenstadt (Зюдинненштадт) | 3.390,94 | 1.450,00 |
| Wattenscheid (Ваттеншайд) | ||
| Eppendorf (Эппендорф) | 2.945,30 | 1.500,00 |
| Günnigfeld (Гюннигфельд) | 2.320,33 | 1.100,00 |
| Höntrop (Хёнтроп) | 2.304,11 | 1.350,00 |
| Leithe (Ляйте) | 967.5 | 1.000,00 |
| Wattenscheid-Mitte (Ваттеншайд-Митте) | 2.484,95 | 1.100,00 |
| Westenfeld (Вестенфельд) | 1.642,13 | 1.050,00 |
| Nord (Норд) | ||
| Bergen/Hiltrop (Берген/Хильтроп) | 2.610,98 | 1.200,00 |
| Gerthe (Герте) | 1.939,14 | 1.400,00 |
| Harpen/Rosenberg (Харпен/Розенберг) | 2.424,80 | 1.250,00 |
| Kornharpen/Voede-Abzweig (Корнхарпен/Фоеде-Абцвайг) | 1.674,44 | 1.700,00 |
| Ost (Ост) | ||
| Laer (Лаер) | 3.510,75 | 1.300,00 |
| Langendreer (Лангендрер) | 2.821,97 | 1.250,00 |
| Langendreer-Alter Bahnhof (Лангендрер-Альтер Банхоф) | 2.750,55 | 1.200,00 |
| Werne (Верне) | 2.162,59 | 1.250,00 |
| Süd (Зюд) | ||
| Querenburg (Кверенбург) | 2.282,84 | 1.250,00 |
| Stiepel (Штипель) | 2.986,96 | 2.400,00 |
| Wiemelhausen/Brenschede (Вимельхаузен/Бреншеде) | 2.747,84 | 1.650,00 |
| Südwest (Зюдвест) | ||
| Dahlhausen (Дальхаузен) | 1.930,55 | 1.450,00 |
| Linden (Линден) | 2.107,23 | 1.150,00 |
| Weitmar-Mark (Вайтмар-Марк) | 2.983,81 | 1.600,00 |
| Weitmar-Mitte (Вайтмар-Митте) | 2.486,11 | 1.550,00 |
Заключение
Учитывая сбалансированное развитие города Бохума и привлекательность жилых и коммерческих построек в лучших, по мнению населения, местах, недвижимость будет пользоваться популярностью на рынке и в будущем.
В данный момент предложение значительно превышает спрос, а потому с выбором подходящих построек для покупки и аренды проблем не возникнет: сейчас имеется большое количество квартир в среднем ценовом сегменте, домов от 100 до 200 м2 и кондоминиумов. И если в других крупных городах наблюдается дефицит рыночного предложения и инвесторам приходится ожидать завершения новых строительных проектов, то в Бохуме заинтересованные покупатели избалованы выбором.
Между тем ситуация с низким спросом возникла лишь по той причине, что город оказался недооцененным и поток туристов несколько лет подряд идет на спад. Однако Бохум обладает достаточным количеством преимуществ, чтобы списывать его рынок недвижимости со счетов.
- Во-первых, крупные университеты и клиники всегда привлекают студентов и пациентов из других регионов Германии и из-за границы.
- Во-вторых, имеется достаточно поклонников культурного времяпрепровождения, поэтому любители театров, музыкальных фестивалей, фортепианных вечеров и симфонической музыки никогда не перестанут приезжать сюда.
- В-третьих, 15000 предприятий требуют рабочей силы, поэтому город остается популярным благодаря наличию большого числа работодателей.
И в заключение вспомним основные средние показатели стоимости, полученные в процессе анализа инвестиционной привлекательности жилой недвижимости Бохума:
Средняя цена аренды: 5,90 евро/м2;
Средняя стоимость 1 м2 жилья: 1.350 евро;
Средняя стоимость дома: 302.000 евро;
Динамика цен на недвижимость в сравнении с прошлым годом (2017 г.): 0,00%.
