За последние годы Германия стала еще более привлекательной для инвесторов благодаря стабильному росту цен на жилье и коммерческую недвижимость в среднем на 2-3 % в год. Наряду с новыми направлениями инвестирования в недорогие студенческие апартаменты и недвижимость класса В и С продолжают пользоваться популярностью постройки в крупных и наиболее развитых городах ФРГ. По этой причине наблюдается громадный спрос на дорогостоящую недвижимость в Бонне, который в данный момент практически не удовлетворяется из-за недостатка новых строящихся объектов.
Отличительные черты рынка недвижимости Бонна
Бонн – крупный процветающий город Западной Германии с населением более 310 000 жителей, расположенный на земле Северный Рейн-Вестфалия на реке Рейн. На протяжении почти 50 лет город являлся столицей ФРГ, пока правительство со всеми министерствами не переехало в Берлин после падения Берлинской стены.
Бонн известен как большой речной порт и развитый культурный, промышленный и университетский центр страны. В дополнение ко всевозможным сервисным компаниям здесь чрезвычайно развита обрабатывающая промышленность.
На протяжении последних 25 лет на развитие Бонна в значительной степени оказывали влияние политические изменения в Германии. После того, как в 1996 году он был объявлен “городом ООН”, международная конференция разместила на его территории 5 своих ведущих учреждений, и Бонн стал центром мировой политики и местом встречи государственных деятелей ведущих стран мира.
Бонн бережно хранит исторические и культурные памятники архитектуры. Сюда съезжаются туристы со всего мира, чтобы ознакомиться с достопримечательностями, принять участие в многочисленных фестивалях и праздниках, совершить круиз на теплоходе по Рейну и заняться шоппингом в многочисленных магазинах города.
Все вышесказанное привело к огромному росту спроса на местную недвижимость, который удовлетворяется лишь частично, а потому рынок жилья находится под давлением в течение многих лет.
С одной стороны, наблюдается застой с покупкой недвижимости, с другой – увеличение объема транзакций, что является явным признаком насыщенности рынка. На долю жилой недвижимости, находящейся в собственности жильцов, приходится ⅓ часть квартир и домов, остальные ⅔ – арендованные жилые помещения. Согласно проведенной властями оценке, минимальная потребность в новых домах составляет 5000 единиц.
Однако какие-либо существенные новые строительные работы организовываются крайне редко и сосредотачиваются во внутренних районах города. А это приводит к тому, что повышается интерес к приобретению домов во втором ряду построек. Имеющиеся на сегодня варианты, стоимость которых за последние годы увеличилась на 6-10 %, подойдут только состоятельным парам и семьям.
Имеются также новые строительные проекты, например, поселение “Рейнгольд” (Rheingold) в Мелем (Mehlem) и жилой дом “Фиделио” (Fidelio) в Вестштадт (Weststadt). Здесь же, равно как и в других престижных кварталах Бонна, как Поппельсдорф (Poppelsdorf), рынок предлагает отремонтированные квартиры в домах старого стиля площадью около 150 м2.
Как бывшее место расположения правительства, Бонн готов предложить лучшие варианты апартаментов, в которых ранее проживали высокопоставленные должностные лица.
В подобных квартирах обычно селятся ученые и предприниматели – сегодня город интересует их как никогда раньше, поскольку здесь расположены важнейшие технологические и логистические компании страны.
Район Бойель (Beuel), как и соседствующий с заповедником квартал Иппендорф (Ippendorf), предлагает жилье в старых зданиях 1950-х и 1960-х годов. Чем центральнее расположен район, тем ценнее становится недвижимость, но особая ситуация складывается с жильем вдоль реки Рейн – оно считается самым престижным в городе.
Северо-восточные и юго-восточные районы, включая Хохкройц (Hochkreuz), Хайдерхоф (Heiderhof) и Хольторф (Holtorf), предлагают к приобретению достаточно простые объекты недвижимости, соответственно, и ценится такое жилье меньше.
Районы, которые в данный момент пользуются спросом, продолжают стремительно развиваться, а жилые и коммерческие постройки зачастую продаются за несколько недель. Причиной тому является тот факт, что разработчики проектов по-прежнему создают весьма ограниченное предложение, новые строительные работы не запускаются, и возникает тенденция к возведению капитальных объектов.
Повышение стоимости здесь не всегда является логичным, и объяснить рост цен бывает сложно. Можно практически с уверенностью говорить о всеобщем увеличении цен на территории Бонна в ближайшем будущем.
Представленная ниже таблица отражает информацию о характерных чертах популярных районов и муниципалитетов Бонна:
| Район или муниципалитет | Особенности | Привлекательность для отдельных категорий населения |
|---|---|---|
| Иппендорф (Ippendorf) | Удачное расположение на склоне холма, хорошее местное снабжение, почти исключительно жилое строительство. | Семьи, пенсионеры |
| Кессених (Kessenich) | Местные жители называют район "расширенным южным городом". Здесь расположились закрытые парки и рекреационные зоны, привлекательные жилые комплексы. | Одинокие жильцы, студенты |
| Поппельсдорф (Poppelsdorf) | Преобладание сооружений Gründerzeit, комплексное местное снабжение, близость к университету. | Бездетные пары, студенты |
Город постепенно набирает популярность среди семей и бездетных пар, проживавших ранее в Кёльне и его окрестностях. В центральных частях городов можно наблюдать некоторое сходство цен.
Бонн всегда считался привлекательным городом за счет относительно большого числа зеленых зон и расположения вблизи таких экономических центров, как Кёльн и Дюссельдорф. Картина, однако, несколько изменилась с момента переезда министерств и посольств, особенно это касается сферы услуг, технологических и логистических компаний.
Поскольку в Бонне проживает более 30 000 студентов, город становится международным, молодым, а иногда и бедным. Непосредственная близость рекреационных зон (леса Kottenforst площадью около 40 км2 и хребта Siebengebirge (Семигорье)) привлекает в город на Рейне молодых и пожилых людей.
В Бад-Годесберге (Bad Godesberg) и Зюдштадте (Südstadt) расположилось множество элитных ресторанов. Большим спросом здесь пользуются просторные виллы Gründerzeit с прилегающими землями огромной площади.
Квартал, на котором расположились музеи, парки и озера, представляет собой привлекательное место жительства для молодых семей и пенсионеров. А Зюдштадт (Südstadt) заслуживает особого внимания, ведь наравне с Вестштадтом (Weststadt) он формирует самый большой смежный квартал Gründerzeit.
Вдоль аллеи Поппельсдорф (Poppelsdorf) расположились сразу два выдающихся места культурной и досуговой сферы – дворец Поппельсдорф и ботанический сад. Из-за близости университета эта часть района населена по большей части студентами, а потому наблюдается рост спроса на съемное жилье.
В Бад-Годесберге и Зюдштадте наблюдается преобладание зданий Вильгельминского стиля, а на востоке и севере Бонна объекты недвижимости куда проще. Речь идет о небольших двух- и трехэтажных многоквартирных домах послевоенного периода, а также о террасных жилых комплексах 1970-х и 1980-х годов. Вместо того чтобы уплотнять постройки в центре района, владельцы недвижимости сосредотачиваются на модернизации и обновлении уже построенных объектов.
Представленная ниже таблица демонстрирует специфику выбора района для проживания, характерную для отдельных категорий граждан Бонна:
| Одинокие жильцы | Бездетные пары | Семьи | Студенты | Пенсионеры |
|---|---|---|---|---|
| Иппендорф (Ippendorf) | Зюдштадт (Südstadt) | Бад-Годесберг (Bad Godesberg) | Фрисдорф (Friesdorf) | Дуйсдорф (Duisdorf) |
| Живописные склоны, зеленый район, идеальное местное снабжение. | Прекрасно отремонтированные старые здания, ночные развлечения, город в нескольких минутах ходьбы. | Небольшой “городок в центре Бонна”, просторные виллы, хорошее местное снабжение, детские сады и школы. | Достаточно благоприятная ценовая среда, хорошие транспортные связи, здания 1950-х и 1960-х годов. | Смешанный район, хорошая обстановка для проживания, наличие железнодорожных вокзалов, стабильные ценовые изменения. |
Общий уровень цен растет, хотя не так заметно во внешних областях, что объясняет рост количества сделок в отношении кондоминиумов: со 187 млн евро в 2008 году до более чем 291 млн евро в 2012 году. Внешние городские районы имеют особый потенциал развития, и не последнюю роль в этом сыграли обширные зеленые зоны и открытые пространства.
На сегодняшний день Бонн – один из самых востребованных мест в Западной Германии. А высокая покупательная способность и низкий уровень безработицы превратили город в центр заинтересованности инвесторов.
К 2030 году ожидается увеличение населения Бонна до 362 500 жителей. К тому же прогнозируется продолжение роста покупательной способности и экономической эффективности. А значит, со временем город только богатеет. Это отражается не только на динамике цен на недвижимость, но и на строительных проектах, реализация которых была запланирована не так давно.
Если о чем и стоит упомянуть, так это о готовящемся возведении кондоминиумов площадью от 85 до 130 м2. В новом комплексе под названием “Palais Fidelio” в популярном для музыкантов квартале можно будет увидеть сочетание новых и старых зданий.
Бонн как современный и чрезвычайно развитый город готов предложить инвесторам не только жилую, но и доходную коммерческую недвижимость. Здесь можно найти коммерческие объекты любого предназначения, и стабильный доход будет гарантирован.
В аренду по достаточно высокой ставке можно сдавать:
- социальные сооружения (например, дома для престарелых);
- производственные склады и помещения (высокий спрос на данные объекты объясняется стремительным развитием промышленности в городе);
- отдельные офисы, офисные здания, помещения для ведения частной практики или открытия ремесленных мастерских;
- апартаменты для посуточной аренды (их охотно снимают туристы и приехавшие на небольшой срок немцы, по каким-либо причинам не желающие заселяться в отель);
- помещения для организации розничной торговли (продовольственные магазины, торговые точки с товарами первой необходимости, торговые центры);
- помещения свободного назначения (их арендуют для открытия спортивного центра, кафе, ресторанов, отелей).
Стоимость аренды будет тем выше, чем ближе коммерческий объект расположен к парковке, к центру или спальным районам с пешеходным и автомобильным трафиком. Заведения общественного питания дороже всего покупать у реки Рейн, а гостиницы дорожают в центре Бонна и вблизи железнодорожных вокзалов. Земля в Бонне также достаточно дорогая (в окрестностях – в среднем 10,3 евро за 1 м2), что значительно повышает стоимость недвижимости.
В таблице ниже представлена актуальная информация о некоторых выставленных на продажу объектах коммерческой недвижимости Бонна, показателях их доходности и значимых характеристиках:
| Объект недвижимости | Год постройки | Площадь (м 2 ) | Доп. сведения | Доходность (%) | Абсолютный доход | Стоимость (евро) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Супермаркет (Bonn-Zentrum) | 2015 | 1800 (без учета земли) | Парковочных мест - 40, все площади уже сданы в аренду | 5.5 | 550.000 | 10.000.000 |
| Отель (Bonn-Zentrum) | 2016 | 5800 (без учета земли) | Четыре звезды, 100 номеров, ресторан на 70 мест, конференц-зал, фитнес-клуб, спа, парковочных мест - 40, все площади уже сданы в аренду | 5.0 | 1.500.000 | 30.000.000 |
| Офисное здание (Bonn-Zentrum) | 2016 | 8500 (без учета земли) | Шесть этажей, парковочных мест - 150, все площади уже сданы в аренду | 5.5 | 1.100.000 | 20.000.000 |
| Подвальное помещение под магазин (Bad Godesberg) | - | 46 | Подвал свободен полностью, выход на проходную улицу | 5.0 | 17.300 | 95.000 |
| Помещение под ресторан (Duisdorf) | Историческое здание | 120 (без учета земли) | Подвальное помещение, сидячие места на улице, центральное отопление | 5.5 | 76.700 | 422.000 |
| Склад (Tannenbusch) | - | 2,500 (без учета земли) | Площадь земли - 8050 м 2 | 5.8 | 463.600 | 2.550.000 |
При покупке недвижимости следует быть готовым к дополнительным затратам:
- на услуги нотариуса (проведение государственной регистрации – в среднем 3-4 %);
- уплату налога на покупку недвижимости (6,5 %);
- комиссию брокера (в среднем 3,5-4 %).
Если приобретается достаточно дорогостоящий объект, в некоторых случаях можно рассчитывать на получение кредита в местном банке – сумма займа может покрыть до 60 % стоимости недвижимости, а процент составит около 1,75-2 %.
Анализ показателей инвестиционной привлекательности Бонна
Согласно исследованиям экспертов одного из крупнейших банков Германии Postbank, наибольшим потенциалом роста с точки зрения долгосрочных инвестиций в жилую недвижимость обладают 5 городов Западной Германии, в том числе Бонн, который занял в рейтинге 5 место. Результаты анализа макро- и социально-экономических показателей показали следующее:
- В Бонне на протяжении 3 лет население увеличивалось быстрее, чем в среднем по стране, а значит, рост был обусловлен именно особенностями населенного пункта, а не общим положением Германии. Благоприятная демографическая ситуация сказывается на инвестиционной привлекательности недвижимости, ведь чем больше население, тем быстрее растут цены и спрос на квартиры и дома.
- Уровень безработицы в Бонне составляет 6,3 %, а это означает, что в городе благоприятная экономическая ситуация и работающее население способно оплачивать аренду жилья.
- Локальный рынок Бонна остается стабильным и растет каждый год, что означает высокий покупательский спрос.
- В бывшей столице Германии наблюдается преобладание арендаторов над собственниками жилых помещений, а значит, арендная ставка будет повышаться и дальше, и недвижимость, переданная в пользование арендаторам, будет приносить высокий доход.
- В Бонне покупательная способность населения является более высокой, чем в среднем по Германии, то есть жители города способны тратить больше денег на товары, услуги и жилую недвижимость – спрос на жилье здесь платежеспособен.
- Бонн отличается высоким уровнем развития промышленности, и город не зависит от какой-то одной отрасли – здесь действует большое количество компаний и производств, задействованных в экономически значимых отраслях. Кроме того, в городе расположено одно из крупнейших в Германии учебных заведений – Боннский университет, а студенты создают дополнительный спрос на съемное жилье. Университетская клиника Бонна обеспечивает развитие медицинского туризма, а родственники пациентов нередко снимают жилье на время лечения своих близких.
Упомянутые численные показатели для 5 наиболее перспективных в плане инвестиций в недвижимость городов Германии представлены в следующей таблице:
| Фактор, влияющий на инвестиционную привлекательность | Гамбург | Мюнхен | Ольденбург | Штутгарт | Бонн |
|---|---|---|---|---|---|
| Прирост численности населения (%) 1 В среднем по Германии = 0.7 % | 2.3 | 4.0 | 1.5 | 2.2 | 1.8 |
| Уровень безработицы (по состоянию на июль 2015 года, %) 2 В среднем по Германии = 6.3 % | 7.6 | 4.6 | 6.9 | 4.6 | 6.3 |
| Среднегодовой рост цен на недвижимость (2011-2014 гг., %) 3 В среднем по Германии = 2.0 % | 6.9 | 9.8 | 5.7 | 7.1 | 5.4 |
| Индекс покупательской способности (вся Германия = 100) 4 В среднем по Германии = 100 | 110.8 | 136.6 | 103.7 | 114.7 | 112.5 |
| Количество годовых доходов одной семьи, необходимое на покупку квартиры 5 В среднем по Германии = 7 | 10.2 | 11.8 | 5.7 | 7.6 | 8.9 |
| Доля арендаторов в центральных районах (%) 6 В среднем по Германии = 54 % | 64.8 | 84.7 | 72.2 | 74.8 | 84.5 |
| Динамика аренды (2011-2015, %) 7 В среднем по Германии = 34.3 % | 34.6 | 46.2 | 9.9 | 90.9 | 20.8 |
Вывод можно сделать следующий – Бонн был и остается одним из наиболее привлекательных в плане инвестиций городов Западной Германии, однако в настоящее время приобрести здесь недвижимость чрезвычайно сложно из-за высочайшего спроса и абсолютно не поспевающего за ним предложения застройщиков.
Средние цены на аренду жилья в Бонне
При сопоставлении цен на аренду и содержание жилья в Бонне со средним показателем расходов на съемную квартиру по Северному Рейну-Вестфалии и по всей Германии обнаруживается значительная разница – стоимость аренды жилого помещения в Бонне в среднем на 20,27 и на 21,28 % выше соответственно.
Жители Бонна, приезжие студенты и гости города достаточно часто снимают здесь жилье, а потому съемные апартаменты в городе пользуются чрезвычайно большим спросом. Это подтверждает статистика – в среднем с момента публикации объявления о сдаче квартиры в аренду до подписания контракта с квартиросъемщиком проходит не более 15 дней. Без учета расходов на оплату счетов от коммунальных служб на аренду апартаментов у местных жителей уходит около 17,2 % доходов.
Таблица ниже содержит сведения о средней стоимости аренды жилой недвижимости в различных районах Бонна:
| Район или муниципалитет | Средняя цена аренды за 1 м 2 жилой площади (евро) |
|---|---|
| Район Бонн (Bonn): | 8.90 (средний показатель по району) |
| Ауэрберг (Auerberg) | 8.50 |
| Бушдорф (Buschdorf) | 8.9 |
| Венусберг (Venusberg) | 9.2 |
| Вестштадт (Weststadt) | 9.7 |
| Граурайндорф (Graurheindorf) | 8.7 |
| Гронау (Gronau) | 9.7 |
| Доттендорф (Dottendorf) | 8.8 |
| Дрансдорф (Dransdorf) | 8.0 |
| Зюдштадт (Südstadt) | 11.0 |
| Иппендорф (Ippendorf) | 9.0 |
| Кастелль (Bonn-Castell), до 2003 года Бонн-Норд (Bonn-Nord) | 8.8 |
| Кессених (Kessenich) | 9.4 |
| Лессених-Мессдорф (Lessenich/Meßdorf) | 7.4 |
| Нордштадт (Nordstadt) | 9.0 |
| Поппельсдорф (Poppelsdorf) | 10.3 |
| Рётген (Röttgen) | 8.2 |
| Танненбуш (Tannenbusch) | 6.7 |
| Центр (Bonn-Zentrum) | 9.1 |
| Эндених (Endenich) | 9.6 |
| Юккесдорф (Ückesdorf) | 7.6 |
| Район Хардтберг (Hardtberg): | 8.00 (средний показатель по району) |
| Брюзер Берг (Brüser Berg) | 7.2 |
| Дуйсдорф (Duisdorf) | 8.5 |
| Ленгсдорф (Lengsdorf) | 7.7 |
| Хардтхёэ (Hardthöhe) | 6.8 |
| Район Бад-Годесберг (Bad Godesberg): | 8.5 (средний показатель по району) |
| Альт-Годесберг (Alt-Godesberg) | 7.9 |
| Годесберг-Вилленфиртель (Godesberg-Villenviertel) | 8.5 |
| Годесберг-Норд (Godesberg-Nord) | 7.6 |
| Ланнесдорф (Lannesdorf) | 7.9 |
| Мелем (Mehlem) | 8.7 |
| Муффендорф (Muffendorf) | 7.1 |
| Пенненфельд (Pennenfeld) | 8.5 |
| Плиттерсдорф (Plittersdorf) | 7.9 |
| Рюнгсдорф (Rüngsdorf) | 8.2 |
| Фрисдорф (Friesdorf) | 8.0 |
| Хайдерхоф (Heiderhof) | 6.9 |
| Хохкройц (Hochkreuz) | 8.7 |
| Швайнхайм (Schweinheim) | 7.9 |
| Район Бойель (Beuel): | 9.00 (средний показатель по району) |
| Бойель-Митте (Beuel-Mitte) | 8.9 |
| Бойель-Ост (Beuel-Ost) | 8.6 |
| Вилих (Vilich) | 9.2 |
| Вилих-Мюльдорф (Vilich-Müldorf) | 8.8 |
| Гайслар (Geislar) | 7.9 |
| Кюдингховен (Küdinghoven) | 9.0 |
| Лимперих (Limperich) | 8.9 |
| Оберкассель (Oberkassel) | 8.7 |
| Пюцхен-Бехлингховен (Pützchen/Bechlinghoven) | 8.9 |
| Рамерсдорф (Ramersdorf) | 9.1 |
| Хохольц (Hoholz) | 8.6 |
| Хольторф (Holtorf) | 8.6 |
| Хольцлар (Holzlar) | 8.9 |
| Шварцрайндорф/Вилих-Райндорф (Schwarzrheindorf/Vilich-Rheindorf) | 9.0 |
Приобретать квартиры в Бонне для последующей сдачи помещений в аренду достаточно выгодно, и многоквартирный дом в Бонне является быстро окупаемым вложением. Приведенные выше показатели средней стоимости съемного жилья помогают также оценить целесообразность аренды квартир у местных владельцев недвижимости для заработка на субаренде.
Зачастую по такой схеме действуют инвесторы, не располагающие большими суммами сбережений для выкупа квартиры: они заключают договор аренды с собственником жилья и затем размещают объявления, предлагая это помещение для проживания третьим лицам по более высокой стоимости.
Субаренда помогает заработать аналогичным образом и на коммерческой недвижимости – десятки собственников заведений общественного питания, офисов, складов, производственных помещений и площадей свободного назначения готовы предоставить иностранному инвестору недвижимость по договору аренды. Представленная ниже таблица поможет сориентироваться в средних ценах на аренду коммерческих объектов в Бонне:
| Объект коммерческой недвижимости | Расположение | Площадь (м2) | Стоимость (евро/м2) |
|---|---|---|---|
| Офис | Beuel | 56.00 | 8.75 |
| Офисное здание | Endenich | 161.00 | 9.50 |
| Торговое помещение | Zentrum | 75.00 | 16.67 |
| Bad Godesberg | 94.00 | 21.49 | |
| Ресторан + комнаты в аренду | Zentrum | 1000.00 | 3.40 |
| Ремесленная мастерская | Dransdorf | 70.00 | 6.50 |
| Склад | Beuel | 374.00 | 7.40 |
| Гараж | Zentrum | 15.00 | 55.00 |
Случается так, что в объявлении собственник помещения предлагает купить у него коммерческую недвижимость, все площади которой уже сданы в аренду, В таких случаях уточняется, до какого года заключен договор с арендаторами; достаточно просто рассчитать доходность и срок окупаемости.
Средние цены на покупку недвижимости
В покупке недвижимости на территории Бонна заинтересованы по большей части крупные компании, поскольку большинству частных инвесторов ее стоимость покажется чересчур высокой. А поскольку продажа недвижимости в бывшей столице Германии осуществляется с огромной скоростью из-за высокого спроса и недостатка объектов на рынке, владельцы не заинтересованы в продаже жилых и коммерческих предложений в кредит.
Как видно, средняя рыночная стоимость 1 м2 площади квартиры в Бонне оказывается примерно на 9,67 % ниже, чем аналогичный показатель по стране. Если сравнивать, например, с Магдебургом (столицей Саксонии-Анхальт), где недвижимость в 1,5-2 раза дешевле, чем в среднем по городам Германии, становится понятно, что купить квартиру в Бонне может далеко не каждый.
Но дело даже не столько в стоимости жилья, сколько в величине сопутствующих расходов. Покупателю придется заплатить внушительную сумму налога на покупку недвижимости, не говоря уже о том, что Бонн занимает первое место в мире по дороговизне коммунальных услуг (в рейтинге участвовало 528 городов).
Чем центральнее расположен район, тем выше оказывается стоимость недвижимости, а что касается домов вдоль реки Рейн, то стоимость квадратных метров здесь намного превышает средний уровень цен.
В районах Вестштадт и Кастелль планируется возведение новых кондоминиумов площадью 85-130 м2, и стоимость их окажется не меньше 500 000 евро. Квартиры в новом жилом комплексе “Рейнгольд” (Мелем) и недавно достроенном доме “Фиделио” (Вестштадт) обойдутся покупателям в среднем в 400 000 евро, как и отремонтированные квартиры в домах старого стиля (площадью примерно 150 м2) в иных престижных районах, таких, как Поппельсдорф.
В менее дорогих районах Бонна, например, в Бойеле и Иппендорфе, наблюдается средний уровень цен. Так, квартиры в старых зданиях 1950-х и 1960-х годов выставляются на продажу по 280 000 евро.
Бюджетные северо-восточные и юго-восточные районы Бонна, например, Хохкройц, Хайдерхоф и Хольторф, располагают достаточно простыми объектами недвижимости в низком и среднем ценовом диапазоне.
Средние цены на жилую недвижимость по районам Бонна в бюджетных, средних и элитных жилых комплексах:
| Район или муниципалитет | Средняя стоимость кондоминиума (евро/м2) | Средняя стоимость частного дома (евро) | Средняя стоимость 1-комнатная (35м 2 ) (евро) | Средняя стоимость 2-комнатная (55м 2 ) (евро) | Динамика цен (евро, в сравнении с 2017 г.) |
|---|---|---|---|---|---|
| Район Бонн (Bonn): | 2.33 | 463.600 | 112.500 | 166.320 | +2.95 |
| Ауэрберг (Auerberg) | 1.75 | 329.000 | 104.600 | 164.400 | +2.40 |
| Бушдорф (Buschdorf) | 1.6 | 309.000 | 91.650 | 144.025 | +2.20 |
| Венусберг (Venusberg) | 2.35 | нет данных | 102.800 | 137.550 | -8.40 |
| Вестштадт (Weststadt) | 3.5 | 731.000 | 96.623 | 151.836 | +7.50 |
| Граурайндорф (Graurheindorf) | 3.15 | 196.000 | 87.143 | 96.923 | -1.10 |
| Гронау (Gronau) | нет данных | 625.000 | 122.680 | 192.783 | нет данных |
| Доттендорф (Dottendorf) | 1.75 | 580.000 | 86.306 | 135.630 | -1.10 |
| Дрансдорф (Dransdorf) | 1.95 | 265.000 | 97.300 | 119.380 | -5.10 |
| Зюдштадт (Südstadt) | 3.6 | 872.000 | 255.340 | 310.490 | +0.90 |
| Иппендорф (Ippendorf) | 2.6 | 499.000 | 110.989 | 174.411 | +9.30 |
| Кастелль (Bonn-Castell), до 2003 года Бонн-Норд (Bonn-Nord) | 2.6 | 377.000 | 84.566 | 133.460 | +1.10 |
| Кессених (Kessenich) | 2.25 | 496.000 | 82.032 | 128.906 | +6.60 |
| Лессених-Мессдорф (Lessenich/Meßdorf) | 2.05 | 428.000 | 90.828 | 142.730 | +14.50 |
| Нордштадт (Nordstadt) | 2.65 | 511.000 | 126.496 | 198.780 | +11.70 |
| Поппельсдорф (Poppelsdorf) | 3 | 570.000 | 174.222 | 273.778 | +5.00 |
| Рётген (Röttgen) | 2.15 | 453.000 | 71.500 | 112.357 | -5.70 |
| Танненбуш (Tannenbusch) | 1.25 | 237.000 | 37.760 | 59.338 | +9.20 |
| Центр (Bonn-Zentrum) | 3.25 | 436.000 | 202.190 | 317.727 | +8.00 |
| Эндених (Endenich) | 2.85 | 408.000 | 99.893 | 156.975 | +5.40 |
| Юккесдорф (Ückesdorf) | нет данных | 487.000 | 125.750 | 174.890 | -6.40 |
| Район Хардтберг (Hardtberg): | 2600 | 345.750 | 94.050 | 167.637 | +1.20 |
| Брюзер Берг (Brüser Berg) | 1500 | 363.000 | 54.495 | 85.635 | +2.80 |
| Дуйсдорф (Duisdorf) | 1750 | 358.000 | 135.833 | 213.452 | 0.00 |
| Ленгсдорф (Lengsdorf) | 2450 | 325.000 | 112.313 | 176.492 | 0.00 |
| Хардтхёэ (Hardthöhe) | 1250 | 337.000 | 73.533 | 194.972 | +1.50 |
| Район Бад-Годесберг (Bad Godesberg): | 2.5 | 526.000 | 132.240 | 203.948 | +2.40 |
| Альт-Годесберг (Alt-Godesberg) | 2.2 | 502.000 | 92.215 | 142.900 | -1.00 |
| Годесберг-Вилленфиртель (Godesberg-Villenviertel) | 2.8 | 540.000 | 89.115 | 135.544 | +2.40 |
| Годесберг-Норд (Godesberg-Nord) | 2.3 | 487.000 | 91.340 | 133.576 | +1.90 |
| Ланнесдорф (Lannesdorf) | 2.5 | 501.000 | 81.250 | 127.678 | -2.20 |
| Мелем (Mehlem) | 2.7 | 559.000 | 126.751 | 199.181 | -0.50 |
| Муффендорф (Muffendorf) | 2.3 | 455.000 | 72.187 | 113.437 | -1.40 |
| Пенненфельд (Pennenfeld) | 2.75 | 535.000 | 69.300 | 108.900 | 0.00 |
| Плиттерсдорф (Plittersdorf) | 2.4 | 500.000 | 133.321 | 209.505 | +2.20 |
| Рюнгсдорф (Rüngsdorf) | 2.7 | 515.000 | 85.819 | 134.859 | -0.60 |
| Фрисдорф (Friesdorf) | 2.55 | 505.000 | 77.076 | 121.120 | +1.30 |
| Хайдерхоф (Heiderhof) | 2.3 | 526.000 | 73.111 | 114.889 | +2.50 |
| Хохкройц (Hochkreuz) | 2.8 | 559.000 | 87.550 | 119.320 | +2.10 |
| Швайнхайм (Schweinheim) | 2.5 | 502.000 | 111.125 | 174.625 | +1.00 |
| Район Бойель (Beuel): | 2.25 | 371.000 | 140.235 | 216.498 | 0.00 |
| Бойель-Митте (Beuel-Mitte) | 2.15 | 370.000 | 161.979 | 254.539 | +0.40 |
| Бойель-Ост (Beuel-Ost) | 2.1 | 320.000 | 159.877 | 231.889 | -1.00 |
| Вилих (Vilich) | 2.3 | 392.000 | 135.617 | 211.756 | -0.20 |
| Вилих-Мюльдорф (Vilich-Müldorf) | 2.05 | 340.000 | 131.660 | 209.555 | -0.50 |
| Гайслар (Geislar) | 1.9 | 290.000 | 143.990 | 217.497 | +1.20 |
| Кюдингховен (Küdinghoven) | 2.25 | 381.000 | 141.532 | 215.327 | +0.30 |
| Лимперих (Limperich) | 2.1 | 350.000 | 144.866 | 204.990 | 0.00 |
| Оберкассель (Oberkassel) | 1.95 | 345.000 | 133.321 | 209.505 | -0.15 |
| Пюцхен-Бехлингховен (Pützchen/Bechlinghoven) | 2.3 | 353.000 | 140.232 | 207.320 | -0.80 |
| Рамерсдорф (Ramersdorf) | 2.25 | 385.000 | 147.346 | 211.422 | 0.00 |
| Хохольц (Hoholz) | 1.95 | 300.000 | 133.483 | 116.549 | +1.20 |
| Хольторф (Holtorf) | 2 | 315.000 | 129.946 | 109.998 | +0.90 |
| Хольцлар (Holzlar) | 2.1 | 361.000 | 129.439 | 203.405 | 0.00 |
| Шварцрайндорф/Вилих-Райндорф (Schwarzrheindorf/Vilich-Rheindorf) | 2.2 | 364.000 | 116.550 | 183.150 | -0.80 |
Жилая недвижимость является дефицитной в таких крупных городах Германии, как Бонн. А потому некоторые инвесторы присматриваются к коммерческим объектам. Искать наиболее отсталые районы и приобретать на их территории продовольственные магазины и розничные точки с товарами первой необходимости в Бонне практически бесполезно – даже внешние области здесь достаточно хорошо снабжаются, а потому конкуренция существует всегда.
Поэтому инвесторам, предпочитающим зарабатывать на коммерческой недвижимости, рекомендуется покупать небольшие рестораны, кафе и отели как можно ближе к центру города и достопримечательностям: не только туристы, но и приезжие немцы предпочитают размещаться поближе к инфраструктуре и зеленым зонам.
Представленная ниже таблица содержит актуальные цены на различные объекты коммерческой недвижимости на территории Бонна, которые в данный момент выставлены на продажу – сведения помогут сориентироваться в средних ценах на доходные сооружения:
| Объект коммерческой недвижимости | Район | Площадь (м 2 ) | Стоимость (евро) |
|---|---|---|---|
| Офисное здание | Lengsdorf | 170 | 329.000 |
| Торговое помещение | Tannenbusch | 2500 (+ 8050 м 2 земли) | 2.550.000 |
| Помещение (подвальное) под ресторан | Bad Godesberg | 46 | 95.000 |
| Ресторан (сидячие места на улице) | Duisdorf | 120 (+ 310 м 2 земли) | 422.000 |
| Участок земли | Walsdorf | 23.540 | 29.000 |
| Herzfeld | 100.000 | 790.000 |
Разумеется, цены на объекты коммерческой недвижимости в центре Бонна будут стоить в разы дороже, чем помещения на окраине, тем более в элитных районах. Но и окупаемость будет быстрой, а доходность – высокой.
Однако и начинающие инвесторы не будут разочарованы, если приобретут небольшие торговые точки вне центра – скорость окупаемости и в этом случае достойная.
Стоимость жизни в Бонне в 2019 году
От стоимости жизни в конкретном городе во многом будет зависеть, какие категории граждан смогут позволить себе проживание в нем. Бонн – дорогой город, и с каждым годом цены на товары первой необходимости, продукты питания и одежду здесь повышаются. Но в данный момент продукты в Бонне дороже, чем в среднем по ФРГ, приблизительно на 8,91 %.
| Продукт питания | Стоимость (евро) | Средняя стоимость по Германии (евро) |
|---|---|---|
| Буханка свежего белого хлеба (500 г) | 1.13 | 1.14 |
| Молоко (1 л) | 0.65 | 0.70 |
| Яйцо (12 шт.) | 1.57 | 1.71 |
| Местный сыр (1 кг) | 4.60 | 7.30 |
| Куриные грудки без костей, без кожи (1 кг) | 6.27 | 6.59 |
| Говядина (1 кг) | 11.28 | 11.12 |
| Яблоки (1 кг) | 2.00 | 2.05 |
| Бананы (1 кг) | 1.63 | 1.63 |
| Картофель (1 кг) | 0.89 | 1.06 |
| Томаты (1 кг) | 2.80 | 2.73 |
В Бонне как в городе с большим населением, привлекающем туристов и специалистов со всего мира, работает огромное количество заведений общественного питания. Стоимость услуг ресторанов и кафе в Бонне примерно на 3,5 % выше, чем в среднем по стране.
| Обед и напитки в ресторане | Стоимость (евро) | Средняя стоимость по Германии (евро) |
|---|---|---|
| Обед в недорогом ресторане | 10.00 | 10.00 |
| Обед на двоих из трех блюд в ресторане средней ценовой категории | 47.50 | 45.00 |
| "МакМил" в МакДоналдс (или аналогичный набор блюд) | 7.00 | 7.00 |
| Каппучино | 2.66 | 2.64 |
| Вода (бутылка, 0.33 л) | 1.68 | 1.68 |
Бонн занимает первое место в мире по стоимости жилищно-коммунальных услуг, и на это следует обратить внимание при покупке недвижимости. Если сравнивать местные цены на ЖКУ со средним показателем по Германии, выяснится, что в Бонне жильцы тратят на 16,5 % больше.
| Коммунальная услуга | Стоимость | Средняя стоимость по Германии |
|---|---|---|
| Электроснабжение, отопление, кондиционер, водоснабжение, вывоз бытовых отходов, канализация (для квартиры площадью 85 м 2 ) | 254.95 евро в месяц | 212.69 евро в месяц |
| 1 минута разговора по предоплатному тарифу местного мобильного оператора (без скидок и подключения тарифных планов) | 0.09 евро | 0.09 евро |
| Интернет (от 60 Мбит/сек., безлимитный, кабельный/ADSL) | 25.88 евро в месяц | 27.38 евро в месяц |
При планировании бюджета также должны быть учтены расходы на услуги общественного транспорта или содержание автомобиля – в Бонне уровень затрат на указанные нужды превышает средний показатель по Германии:
| Транспортные услуги | Стоимость (евро) | Средняя стоимость по Германии (евро) |
|---|---|---|
| Билет в один конец (городской транспорт) | 2.80 | 2.70 |
| Проездной на месяц (обычная цена) | 90.00 | 70.00 |
| Такси (обычный тариф, за 1 км пути) | 1.25 | 2.00 |
| Бензин (1 л) | 1.30 | 1.33 |
Жителю Бонна требуется в среднем 759,39 евро в месяц на проживание, если не учитывать арендную плату за жилье. Семье из четырех человек потребуется около 2568,65 евро в месяц.
В целом жизнь в бывшей столице Германии считается дорогой, а вот уровень зарплат нельзя назвать показательным: заработная плата составляет в среднем 2062,50 евро в месяц после вычета налогов, тогда как средний показатель по Германии равен 2204,72 евро.
Заключение
Германия на протяжении многих лет удерживает внимание инвесторов стабильностью экономической ситуации, непоколебимостью по отношению к проблемам соседних европейских стран и постоянно растущими ценами на жилую и коммерческую недвижимость. Как только в крупных стремительно развивающихся городах завершается строительство жилого комплекса или торгового центра, немецкие и иностранные инвесторы спешат выкупить часть сооружения. Бонн относится именно к таким городам.
Увеличивающееся население, рост покупательского интереса, развитие промышленности и сферы услуг, низкий уровень безработицы, большой поток туристов и студентов – все это создает настолько высокий спрос на недвижимость, что местный рынок не успевает на него отвечать. Но инвесторы, которым досталась квартира или вилла в Бонне, могут быть уверены: город по всем показателям инвестиционной привлекательности опережает десятки других крупных населенных пунктов Германии, а потому высокая доходность недвижимости бизнесмену обеспечена.
