Резкое повышение цен на недвижимость в Майнце и стремительный рост спроса на жилье в этом городе не остались без внимания немецких и иностранных инвесторов. Прогнозы о дальнейшем подорожании жилых и коммерческих объектов, связанном с реализацией крупных строительных проектов, развитой экономикой города, высокой покупательской способностью местного населения, превосходной инфраструктурой и транспортным сообщением, способствует небывалому подъему рынка недвижимости города и росту уровня конкуренции среди заинтересованных лиц.
Характерные черты Майнца и особенности рынка недвижимости города
Майнц – государственная столица и самый большой независимый город федеральной земли Рейнланд-Пфальц с населением 213 528 жителей. Он расположен в районе Рейн-Майн и вместе с Висбаденом – соседней столицей земли Гессен – составляет транснациональный двойной центр с населением около 490 000 человек.
Удачное расположение, развитая инфраструктура, превосходное транспортное сообщение и сочетание большого города с поселениями деревенского характера делают Майнц чрезвычайно привлекательным городом, с каждым годом привлекающим все больше переселенцев, в особенности молодежи.
Облик города, архитектура
Город Майнц становится все более урбанизированным как в районах, приближенных к центру, так и в пригороде. Особенно быстрый темп набирает модернизация Вайзенау и Момбаха.
В некоторых отдаленных районах, как Драйс и Финтен, деревенский характер поселения остался нетронутым. Вблизи центра сохранилось много элементов градостроительства, средневековый и современный городской пейзаж напоминает усовершенствованный “старый город” с извилистыми улочками и аллеями вокруг Augustinerstraße – здесь и по сей день стоят фахверковые дома.
Достаточно большие части исторического города, особенно к северу от Ludwigsstraße, были повреждены во время Второй мировой войны, поэтому большинство зданий пришлось снести или модернизировать. Новый город был построен в стиле Вильгельмина примерно в 1900 году, и Майнц перестал быть провинциальным городом-крепостью.
Сегодня в панораме города доминируют здания из двух разных эпох: комплекс ратуши с отелем Hilton и Rheingoldhalle из эпохи модерна и Государственная канцелярия, парламент и Избирательный дворец – в стиле барокко и ренессанса. Была запланирована амбициозная реструктуризация центра города, в значительной степени поврежденного во время Второй мировой войны, но в итоге были восстановлены только наиболее важные здания, в том числе барочные аристократические дворцы, расположенные в основном на Schillerplatz.
По большей же части были построены только новые жилые здания, например, поселение Am Fort Elisabeth. Из-за поздней суеты с застройкой в начале 1960-х годов эти сооружения были возведены в основном в стиле того десятилетия, которое тогда критиковали городские фермеры. Многие жилые комплексы были созданы в стиле 1960-х годов.
Важнейшими зданиями Майнца XIX века, которые сохранились до сих пор, являются протестантская церковь Christuskirche, главный железнодорожный вокзал, мост Рейна, части государственного театра, а также укрепления и их останки. Оберегаются различные образцы романского и готического периодов строительства, эпохи Возрождения, и особенно сооружения в стиле барокко.
В романском стиле был возведен собор Майна. О готическом стиле напоминают кафедральный собор, церковь Св. Иоанна, коллегиальная церковь Св. Стефана и церкви Св. Эммерана, Св. Куинтина, Св. Кристофа.
В память об эпохе Возрождения в городе сохранены Избирательный дворец – последний свидетель “немецкого ренессанса”, дом Zum Römischen Kaiser (Музей Гутенберга), фонтан, подаренный архиепископом Альбрехтом, а также Domus Universitatis.
Со времен барочного периода остались несколько ферм бывшей майнцкой знати и церковь Augustinerkirche. Церковь Св. Петра была построена в стиле рококо, в то же время были сооружены церкви Игнаца и Erthaler Hof, являющиеся ранними примерами классицизма.
Сегодня Майнц характеризуется сочетанием различных архитектурных стилей. Разрушения времен Второй мировой войны подтолкнули местных политиков 1960-х годов на исправление старых ошибок в зданиях дорожной сети и остальной инфраструктуры города. Было построено много новых церквей, развивались Krongarten и Gonsbachterrassen.
Наиболее важным проектом недавнего времени стало развитие участка площадью 22 гектара бывшего таможенного и внутреннего порта – территория была застроена квартирами различной площади, офисами, коммерческими объектами и культурными учреждениями.
В 2007 году был принят генеральный план развития Майнца, который предполагает застройку территорий площадью до 355 000 квадратных метров.
Следующим крупным проектом является разработка Heilig-Kreuz-Areal в Вайзенау. На участке в 30 гектаров будут построены 3000 новых квартир, 900 из которых являются социальным жильем для 4500 человек.
К 2019 году на 8,7 акрах земли между католической больницей и парижской улицей должно быть построено еще около 500 квартир. Также область в районе Hechtsheim в восточной части жилого района Großberghöhe будет развиваться как жилой квартал Hechtsheimer Höhe – на площади в 17 гектаров будут построены одно- и многоквартирные дома с 400 квартирами.
Административное деление города
Территория города Майнца разделена на 15 районов. Обозначено также 7 областей планирования, 65 муниципалитетов и 183 статистических района.
| Район | Основные характеристики |
|---|---|
Altstadt (Альтштадт) | Из наиболее примечательных старых построек здесь находятся средневековый собор, старые дома патрициев, Избирательный дворец. На живописных площадях и извилистых улочках имеются также современные здания - Ратуша, Бренд-Эйнкауфсентрум, Рейнгольдхалле, Форт Малакофф. Район был полностью разрушен в период с 1942 по 1945 годы, но многие сооружения были тщательно отреставрированы и восстановлены. |
Bretzenheim (Бретценхайм) | Старейшее поселение деревенского вида и традиционное винодельческое сообщество. Дух ушедшей эпохи сохраняется в узких улочках центра, старой ратуше с тюремной башней и католической церкви Георгскерхе. К современным постройкам относятся жилые комплексы, школы, детские сады и Alte Ziegelei, где круглый год проходят развлекательные мероприятия. |
Drais (Драйс) | Один из наиболее востребованных жилых районов в городе. Это зеленый “оазис” на окраине Майнца, окруженный полями и фруктовыми деревьями. Непосредственная близость центра, спокойная атмосфера, расположение вблизи леса Ober-Olmer и Университета, а также прямой доступ к автомагистрали, ведущей к Висбадену и Франкфурту делают Драйс желанным местом для проживания. Здесь открыты начальная школа, детские сады, игровые площадки, спортивные секции, хоспис для тяжелобольных людей и дом для престарелых. |
Ebersheim (Эберсхайм) | В Эберсхайм расположился крупнейший винодельческий регион Майнца и самая высокая точка города - 245-метровая площадь «Auf der Muhl». Район характеризуется наличием многочисленных зон развития и близостью к центру Майнца. Эберсхайм постоянно развивается, но сохраняет деревенский характер поселения. |
Finthen (Финтен) | Сельский пригород с несколькими новыми поселениями - Königsborn, Katzenberg и Römerquelle, превращенный в жилой район. Здесь действуют школы и детские сады, имеется множество велосипедных дорожек. Возможен прямой выезд на автостраду до Майнца, франкфурта и Висбадена. Район популярен, во многом благодаря красивому старому центру с извилистыми улочками и с ратушей, а также частым развлекательным мероприятиям. |
Gonsenheim (Гонзенхайм) | В этом районе имеется все для самостоятельной жизни, не зависящей от остального Майнца - старый центр города, величественные виллы, современные жилые комплексы, оживленная торговая улица, рекреационная зона, фермы по выращиванию овощей и фруктов, собственные карнавалы. Старинные и новые постройки гармонично уживаются друг с другом. среди старых зданий особо выделяются ратуша Ренессанса, Стефанская и протестантская церкви. Особо ценятся прямой доступ к автомагистрали, близость центра, зеленые зоны, продукция местных фермеров, зоопарк, индустриальный парк Am Hemel и офисные здания Kisselberg. |
Hartenberg-Münchfeld (Хартенберг-Мюнхфельд) | Район расположен между центром Майнца и Гонзенхаймом, характеризуется высоким уровнем жизни, застроен террасными и многоквартирными домами. Особенно популярен среди семей и студентов благодаря хорошему транспортному сообщению, близости университета и сельской местности. Здесь открыты стадион для катания на коньках, медиа-дом Südwestrundfunks и Landeszentralbank, имеется квартал художников, магазины, школы, детские сады, парк Хартенберг. |
Hechtsheim (Хехтсхайм) | Район сохраняет самобытность с его извилистыми и раздвоенными улицами, тупиками, домашними тропинками, дворами и старыми зданиями. В 1960-х здесь был построен индустриальный поселок площадью более 100 га, в котором сегодня действуют медиа- и ИТ-компании и продается крупнейшая индустриальная недвижимость. Район оптимально подключен к трафику, кольцо автострады обеспечивает быстрый доступ к основным дорогам Рейн-Майн. Помимо коммерческого поселения развиваются сельское хозяйство и виноградарство. Часто проводятся фестивали. |
Laubenheim (Лаубенхайм) | Район расположен в нескольких километрах от центра и предлагает идеальные места для отдыха и развлечений. Он соединен с федеральной трассой 9, автомагистралью и железной дорогой Майнц-Вормс. Район отличается разнообразной флорой и фауной, развитием виноградарства. Здесь расположен заповедник, здесь и там построены дома с двориками в стиле барокко. Действуют множество клубов по интересам, проводятся фестивали. |
Lerchenberg (Лерхенберг) | Район близко расположен к окрестностям Рейна-Гессиана с одной стороны и к центру Майнца и автомагистрали - с другой стороны. Здесь действуют католическая и протестантская церкви, начальная школа, средняя школа, 4 дневных центра, почта, полиция, рестораны и торговый центр. Архитектурный пейзаж района характеризуют террасные дома на юге, бунгало на севере и высотные здания в центре. Ценится за рекреационную зону и близость леса. Здесь хорошая инфраструктура и отличное транспортное сообщение. Крупнейшим работодателем является радиовещательный центр ZDF. |
Marienborn (Мариенборн) | Небольшой район расположен на железнодорожной линии Майнц-Алзей и автомагистрали А 63. Это популярный жилой пригород в сельской местности. Привлекателен своей близостью к ZDF и научному центру производителя стекла SCHOTT. Деревенский характер сохраняется - в районе типичные центральные немецкие усадьбы, старинная церковь. |
Mombach (Момбах) | Момбах - один из важных коммерческих и промышленных мест Майнца. Здесь расположена штаб-квартира таких компаний, как Nestle, Hakle, Methanova, Schott. Непромышленная зона характеризуется множеством полей, садов и природным заповедником. В районе хорошая инфраструктура - школы, детские сады, школы, спортивные сооружения, теннисные корты, открытый и крытый бассейн, магазины, супермаркеты, строительные магазины. |
Neustadt (Нойштадт) | Район был почти полностью разрушен в период Второй мировой войны, но несколько зданий с грандиозными фасадами и церковь сохранились. На берегу Рейна имеется таможенный порт, который вскоре будет преобразован в новый городской квартал (первые здания уже строятся - хранилище для вина перестроено в офисный комплекс). Здесь открыто много пабов, кафе, ремесленных магазинов, социальных учреждений. |
Oberstadt (Оберштадт) | Из старинных зданий в районе сохранились армейский лагерь, Пороховая башня, Цитадель. С XIX века созданы привлекательный жилой район и рекреационная зона. Открыты больницы и университетские клиники, Университет Йоханнеса Гутенберга и университетский городок. |
Weisenau (Вайзенау) | Вайзенау напоминает рыбацкую деревню. На юго-востоке стоит цементный завод. Хорошее транспортное сообщение - связи с железной дорогой, автомагистралью. Ценится местными жителями за близость к центру и хорошую инфраструктуру - здесь открыты школы, детские сады, магазины, многочисленные клубы по интересам. |
Инфраструктура, образовательные и медицинские учреждения
Майнц стал университетским городом в 1477 году. По окончании XVIII века новый Университет Иоганна Гутенберга возобновил свое обучение 15 мая 1946 года. Сегодня медицинский факультет этого учебного заведения является единственной возможностью изучения медицины для жителей Рейнланд-Пфальц.
При университете открыта университетская клиника, которая также является единственным учреждением такого рода на территории федеральной земли. Уникальной чертой образовательного учреждения является преподавание в его стенах музыки, изящных искусств и спорта одновременно.
Университет Иоганна Гутенберга является одним из крупнейших работодателей в городе: штат сотрудников состоит из 11 000 человек, из которых 7 700 работников трудятся на медицинском факультете. С университетом сотрудничают Институт химии (Институт Отто-Хана) и Институт полимерных исследований им. Макса Планка.
Обучение по музыкальным программам предлагает Консерватория Питера Корнелиуса. В городе также открыта Академия наук и литературы.
В 2011 году Майнц проводил многочисленные мероприятия, выставки и лекции совместно с городскими университетами, ассоциациями и иными учебными заведениями, за что Stifterverband присвоил ему звание “Город науки”.
Как и в любом университетском городе, в Майнце проживает в основном молодежь, и это следует учитывать при покупке недвижимости.
К примеру, в университетском городке наблюдается дефицит квартир малой площади. Соответственно, приобретение доходных домов, многоквартирных строений вблизи учебных заведений, а также студенческих общежитий принесет инвестору существенную прибыль.
По состоянию на 30 июня 2014 года в Майнце было открыто 6 больниц, в которых работает 713 практикующих врачей, и 62 аптеки.
Университетская больница Иоганна Гутенберга является крупнейшим медицинским учреждением в городе, она разделена на 60 специализированных больниц, институтов и отделений. Клиника рассчитана на 1500 коек, в год обслуживается около 325 000 пациентов, из которых 65 000 являются амбулаторными больными. В учреждении проходит практику примерно 3300 студентов медицинского факультета.
В 2017 году Katholische Klinikum Mainz объединила больницу Св. Хильдегардиса и больницу Св. Винценца и Элизабет в учреждении An der Goldgrube. Сейчас в клинике существуют специальные центры для лечения заболеваний молочной железы, кишечника, легких, щитовидной железы и 19 других отделений.
Больница рассчитана на 717 коек, в ней ежегодно обслуживается около 45 000 амбулаторных и стационарных пациентов. Согласно действующей в настоящее время программе “KKM 2025”, предполагается увеличить число обслуживаемых больных до 50 000 пациентов в год.
В Майнце также расположена одна из крупнейших клиник боли в Европе – DRK Schmerz-Zentrum, с 80 стационарными кроватями, 24 полустационарными местами и возможностью оказания скорой помощи 5 000 пациентов ежегодно.
Также в городе действуют частные спонсируемые клиники, например, клиника ЛОР-заболеваний Römerwallklinik GmbH и клиника пластической хирургии FONTANA-Klinik GmbH.
В дополнение к перечисленным медицинским учреждениям здесь открытs общенациональный нейро-неврологический центр и центр амбулаторного лечения социальной педиатрии со специальным амбулаторным отделением для исследования болезней позвоночника и гидроцефалии.
Поскольку на территории Рейнланд-Пфальцf и в ближайшей округе не имеется других, подобных здешним, клиник, у инвестора появляется шанс совершить быстро окупаемые вложения в жилые объекты в непосредственности близости от медицинских учреждений.
Пациентами клиник являются не только жители Майнца и Франкфурта, но и граждане других немецких городов и иностранцы. Сложные заболевания лечатся месяцами, а иногда и годами, а после прохождения курса оздоровления человеку требуется длительное время на реабилитацию. Многих пациентов сопровождают члены семьи, и им также необходима жилплощадь.
Развлекательные мероприятия и культурные учреждения
В городе регулярно проводятся различные развлекательные мероприятия – от фестивалей кино и карнавалов до районных традиционных праздников. Студенты посещают клубы и дискотеки.
Для любителей спорта открыто множество спортивных площадок, тренажерных залов, имеется футбольное поле. В Майнце проводятся различные спортивные соревнования – детские, школьные, для взрослых. В частности, здесь проходит ежегодный марафон Гутенберг, состязания по шахматам, соревнования по триатлону.
Театральные представления и концерты проходят в городском театре Staatstheater и в Frankfurter Hof. Также для любителей комедии, кабаре и спектаклей малоизвестных сценаристов открыты двери небольших театров, таких как Mainzer Kammerspiele, Unterhaus, Teatro d’Arte Scarello и Young Stage Mainz.
Поклонникам оркестровой музыки также найдется место для культурного времяпрепровождения: прежде всего речь идет о Филармоническом государственном оркестре Майнца, где регулярно проводятся симфонические концерты.
На территории Майнца расположены в основном исторические музеи.
- Наиболее примечателен Римско-германский центральный музей (RGZM), поскольку здесь находятся реставрационные мастерские, которые являются одними из крупнейших в своем роде и пользуются международной репутацией.
- Landesmuseum Mainz – один из старейших музеев Германии, в нем хранятся самые важные коллекции произведений искусства Рейнланд-Пфальц.
- В Музее древнего судоходства выставлены римские корабли, найденные на берегах Рейна.
- В единственном в мире Музее полиграфии (музее Гутенберга) посетители могут узнать о технике печати, изобретенной Иоганном Гутенбергом, и увидеть старейшую печатную технику и механические печати.
- Епархиальный музей рассказывает об истории романской епископальной церкви и епархии Майнца.
- Также действуют Музей карнавала, Музей истории города, Музей естественной истории (крупнейший в своем роде на территории Рейнланд-Пфальц), Музей-гарнизон и музей современного искусства Kunsthalle Mainz.
Туризм, достопримечательности
В Майнце находится достаточно много достопримечательностей. Здесь расположено 14 церквей, построенных в различных архитектурных стилях. Внимания заслуживают такие здания, как Избирательный дворец, Парламент, Государственная канцелярия, Erthaler Hof, Osteiner Hof, Bassenheimer Hof, Schönborner Hof, цитадель, Älterer/Jüngerer Dalberger Hof, гостевой дом, Algesheimer Hof, железная башня, Holzturm, ратуша.
Туристы приезжают посмотреть на природный заповедник, городской парк, военный мемориал Св. Кристофа, ботанический сад и площади города.
В Майнце множество фонтанов, бюстов, памятников, скульптур современных дизайнеров. Немаловажную роль в развитии туризма играет и тот факт, что Майнц является винодельческим городом.
С размещением гостей города проблем не возникает – в Майнце достаточно вариантов временного жилья:
- Бюджетным вариантом является проживание в хостеле Jugendherberge Mainz, удобно расположенном между Народным парком и Рейном.
- Туристы, готовые расходовать чуть больше денег на проживание, выбирают отель Ibis Holzhofstraße 2 в нескольких кварталах от Altstadt.
- Дорогим вариантом является 5-звездочный отель Hyatt Regency Mainz, находящийся в замке XIX века на реке Рейн.
Остальные гостиницы менее популярны у приезжих. Выгодным приобретением станет разве что здание, пригодное для открытия еще одного хостела или небольшого отеля с конференц-залами – гостиниц с дорогостоящими номерами в городе достаточно.
Экономика и промышленность
Экономика и инфраструктура в Майнце характеризуются принадлежностью города к конфедерации Франкфурта и Рейн-Майн. В рейтингах, основанных на экономических показателях городов, Майнц занимает передовые позиции с 2000-х годов:
- Например, в исследовании, проведенном Wirtschaftswoche-2005, Майнц занял 4-е место среди 50 наиболее экономически развитых городов Германии.
- В 2006 году он занял 5-е место. Во внимание принимались экономические и структурные показатели, такие как производительность, валовой доход и инвестиции.
- В рейтинге Insmed Incorporated (INSM) и wiwo.de Майнц занимает 48-е место из 100 среди наиболее экономически развитых немецких городов.
- Среди 402 районов и независимых городов Германии Майнц, по мнению Atlas в 2016 году, занял 45-е место, что делает его одним из населенных пунктов с “великими перспективами на будущее”.
В Майнце в 2003 году насчитывалось 74 перерабатывающих предприятия со штатом сотрудников от 20 человек и более. В общей сложности в компаниях работает более 11 000 человек.
В 2002 году малых фирм с менее чем 20 работниками насчитывалось 79.
Промышленные поселения можно найти прежде всего между центром Майнца и районом Момбах. Крупнейшими компаниями, расположенными в этой местности, являются Werner & Mertz (Erdal), Schott AG, DWK Life Sciences, Wepa Papierfabrik, завод по производству биодизеля ADM Mainz GmbH.
С мая 2008 года Майнц и Рейнхессен являются членами Глобальной сети по производству вин (GWC), основанной в 1999 году – ассоциацией известных винодельческих городов по всему миру. Как винодельческий город Майнц имеет значительные возможности самопомощи в винодельческой промышленности. Вино играет важную роль в городе как экономический фактор.
В Майнце как туристическом и конгресс-городе расположены многочисленные отели, такие как Hilton, Hyatt, Atrium Hotel Mainz, The Favourite Parkhotel.
- В районе Хехтсхайм находится филиал крупной логистической компании Kühne + Nagel.
- Здесь же расположилась штаб-квартира J. F. Hillebrand Group – лидера среди логистических компаний, специализирующегося на перевозке вин и спиртных напитков.
- В Майнце действует отделение Volksbank – крупнейшее в Рейнланд-Пфальце.
- В районе Вайзенау открыта штаб-квартира объединения Holz und Metall.
- Наконец, в городе имеется штаб-квартира профессиональной ассоциации кожаной промышленности – Lederindustrie-Berufsgenossenschaft.
Покупательская способность одного жителя города – 19,676 евро (по состоянию на 2005 год), это на 15 % выше среднего показателя по стране. По итогам исследования, опубликованного 30 июня 2006 года, Майнц занял 3-е место среди немецких городов по количеству случаев регистрации бизнеса.
В 2002 году 147 500 рабочих произвели валовой внутренний продукт в размере 55 890 евро каждый. Эти данные не оставляют сомнений в том, что население Майнца является чрезвычайно платежеспособным.
Транспортное сообщение
В Майнце превосходное транспортное сообщение. В городе построено 2 автомобильных моста через Рейн. Майнц пересекает автомагистраль А 60 в направлении запад-восток, от Висбадена сюда ведет А 643, а на юг А 63 проходит через Альзей к Кайзерслаутерну. Через городскую зону проложены также федеральное шоссе 9 и 40.
С 1 февраля 2013 года в Майнце и Висбадене образована первая в федеральной земле Рейнланд-Пфальц экологическая зона, являющаяся к тому же первой трансграничной экологической зоной.
От центрального вокзала Майнца отходят 104 поезда дальнего следования в день, которые ежедневно перевозят 60 000 человек. Город подключен к сети экспресса Deutsche Bahn, к междугородной и евросети.
С декабря 2005 года от Висбадена до Дрездена через Майнц, Франкфуртский аэропорт, Фульда, Эрфурт и Лейпциг проходит двухчасовое ICE-соединение.
В Майнце действует 5 трамвайных и 29 автобусных линий. Чтобы лучше организовать сотрудничество между транспортными компаниями Висбадена и Майнца, был основан Verkehrsverbund Mainz-Wiesbaden.
С регионального вокзала Майнца ежедневно выезжает 311 местных поездов, а региональные поезда идут в Альцай, Франкфурт, Висбаден, Кобленц через Бинген, Саарбрюккен, Мангейм, Ашаффенбург. Город подключен к сети S-Bahn Rhein-Main.
На берегах Рейна между замком и зимним портом по-прежнему расположены причалы для кораблей. Точка разгрузки контейнеров находится ниже по течению от Kaiserbrücke.
Майнц владеет круглогодичным открытым аэродромом в районе Финтен (это бывший аэродром США). Аэропорт Франкфурта находится всего в 25 км, и поезда ходят туда несколько раз в час. До аэропорта Hahn, находящегося чуть более чем в 80 км от Майнца, действует прямое автобусное сообщение.
Рынок недвижимости
Спрос на квартиры и дома в Майнце неуклонно растет, рынок недвижимости находится на подъеме. Особенно востребованы апартаменты в новых зданиях из-за низких эксплуатационных расходов, причем самый высокий спрос отмечается в центре и вблизи Рейна.
Но, несмотря на высокие цены на недвижимость, Майнц продолжает привлекать молодых людей – самая большая возрастная группа в настоящее время состоит из горожан в возрасте 20-35 лет, то есть студентов и молодых сотрудников. Они выбирают для проживания Альтштадт, Нойштадт и Хартенберг-Мюнгфельд – отсюда можно за несколько минут добраться до учебного заведения и Рейна на велосипеде, автобусе или поезде.
В центре также достаточно мест для отдыха и прогулок с друзьями – молодежь проводит время на пляжах и в парках. В Альтштадте много квартир с 1-2 спальням, расположенных в отреставрированных старых зданиях и современных постройках. Апартаменты с 3-4 комнатами обходятся немного дороже, но прекрасно подходят для проживания студентов.
Если заинтересованные в покупке местной недвижимости лица предпочитают проживание вдали от суеты большого города, идеальным вариантом станут районы Мариенборн, Лерхенберг и Драйс. Поскольку добираться до университета отсюда дольше, отдаленные районы, как правило, не подходят для студентов, хотя стоимость аренды жилья здесь и ниже.
Но семьи и пожилые люди чувствуют себя особенно комфортно именно в этих частях города: здесь много зеленых зон для отдыха, прогулок и занятий спортом. Люди проживают здесь в основном в домах на одну или две семьи, некоторые выбирают модернизированные фермы. Многоквартирные дома встречаются редко. Если все же приходится выбираться в центр, поездка на общественном транспорте не отнимает много времени.
Поскольку правительство Майнца начали реализовывать многочисленные строительные проекты, предвидится дальнейший рост стоимости недвижимости. Самые высокие цены на жилье будут установлены в месте перестройки таможенного порта и на бывшей территории компании IBM, где решено произвести застройку жилыми домами.
Особенности жилой и коммерческой недвижимости по районам
Таблица, представленная ниже, поможет получить представление о том, представителями каких слоев населения выбирается для проживания тот или иной район Майнца, а также о динамике спроса на недвижимость в сравнении с 2017 годом:
| Район | Привлекательность для представителей отдельных слоев населения | Динамика спроса на недвижимость (%) |
|---|---|---|
| Altstadt (Альтштадт) | Студенты, молодые специалисты, начинающие предприниматели, туристы | 11 |
| Bretzenheim (Бретценхайм) | Семьи с детьми | 3.3 |
| Drais (Драйс) | Пожилые люди, семьи с детьми | 5.8 |
| Ebersheim (Эберсхайм) | Работники винодельни, пожилые и одинокие люди | -4 |
| Finthen (Финтен) | Семьи с детьми, пожилые люди | 1.2 |
| Gonsenheim (Гонзенхайм) | Бездетные пары | 0 |
| Hartenberg-Münchfeld (Хартенберг-Мюнхфельд) | Студенты, молодые специалисты, начинающие предприниматели | 6.1 |
| Hechtsheim (Хехтсхайм) | Работники винодельни, медиа- и IT-компаний, предприниматели | -3.2 |
| Laubenheim (Лаубенхайм) | Пожилые люди | 4.7 |
| Lerchenberg (Лерхенберг) | Работники радиовещательного центра ZDF, пожилые люди | 5.9 |
| Marienborn (Мариенборн) | Пожилые люди | -3.3 |
| Mombach (Момбах) | Работники коммерческих и промышленных предприятий | 8 |
| Neustadt (Нойштадт) | Одинокие люди, студенты, молодые специалисты, начинающие предприниматели | 2.2 |
| Oberstadt (Оберштадт) | Пожилые люди, пациенты клиник | -7.2 |
| Weisenau (Вайзенау) | Семьи с детьми | 2.1 |
Инвестору, прежде чем определиться, в каком именно районе Майнца покупать недвижимость (в особенности коммерческую), непременно следует изучить состав населения отдельных областей города. Несмотря на то, что в Майнце одинаково комфортно проживать представителям всех слоев населения, какой-либо из районов представляется более удобным именно для семей с детьми, пожилых людей, студентов и т. д. Разобравшись в этом, будет проще покупать или арендовать объекты, ориентируясь на запросы местных жителей.
К примеру, туристы чаще всего сразу устремляются в Neustadt и Altstadt. В “Новом городе” проживают в основном студенты, район молодой и отличающийся современной архитектурой и наличием большого количества баров и трактиров. Плюсом для туристов является близость речного порта.
“Старый город”, наоборот, интересен тем, что отражает историческое прошлое Майнца. Соответственно, покупка отеля, кафе традиционной немецкой кухни или сувенирной лавки будет выгодной именно в Altstadt и Neustadt.
Поскольку в “Старом” и “Новом” городе, а также в Хартенберг-Мюнгфельде проживает много студентов, молодых специалистов и начинающих предпринимателей, выгодным приобретением станет также студенческое общежитие, 1-2-комнатная квартира, недорогой хостел, студенческие кафе и кофейни.
В последнее время популярность набирают антикафе (тайм-кафе), в которых посетители платят только за время, проведенное в заведении, – это также отличный вариант инвестирования.
Граждане с высокими доходами предпочитают обустраивать свою жизнь в районе Гонзенхайм – местная инфраструктура и транспортные связи позволяют ему жить обособленной жизнью. Особый шарм местности придают роскошные виллы, сады и шикарный лес.
На территории этого района можно смело приобретать частные дома, дорогие квартиры большой площади, рестораны со средним чеком 150-200 евро, конференц-центры, спортивные клубы с оформлением членства, бутики дизайнерской одежды.
Семьи со средним достатком выбирают районы, находящиеся дальше от центра – Хехтсхайм, Лаубенхайм и Финтен:
- Хехтсхайм одинаково подходит любителям городского и сельского пейзажа,
- Лаубенхайм привлекает любителей вина и прогулок по заповеднику,
- Финтен очаровывает деревенским шармом и покоем.
В таких районах выгоднее покупать доходные дома, недорогие квартиры, семейные и детские кафе, сетевые магазины одежды, социальные учреждения.
В районе Оберштадт открыто большинство городских и частных клиник, поэтому делать акцент стоит на покупке небольших квартир в непосредственной близости от больниц, хостела или бюджетного отеля для размещения членов семей пациентов медицинских центров.
Средняя стоимость жилой и коммерческой недвижимости
Жилые и коммерческие объекты недвижимости отличаются дороговизной, в какой бы части Майнца они не были расположены. В настоящее время стремительный рост цен происходит в районах города с наилучшими транспортными связями.
К примеру, домициль в Бретценхайме площадью около 150 м2 будет стоить от 250 000 до 500 000 евро, в зависимости от ремонта и размера земельного участка. Аналогичные цены будут установлены в отношении заново построенных 1-квартирных и частных домов в районе Оберштадт: покупателям придется заплатить примерно 300,000 евро за жилье площадью около 145 м2.
Даже за пределами центра цены практически не снижаются. А поскольку власти Майнца запланировали многочисленные строительные проекты, следует ожидать дальнейшего роста стоимости недвижимости. Особенно высоких цен на жилье следует ожидать в месте перестройки таможенного порта и на бывшей территории IBM, где решено было построить жилые дома.
Продажа недвижимости в коммерческом секторе также осуществляется по высоким ценам, если сравнивать со средней стоимостью аналогичных построек в других городах Германии. В таблице, представленной ниже, отображены актуальные на 2019 год цены на некоторые виды коммерческих сооружений:
| Объект недвижимости | Год постройки | Площадь (м2) | Доходность (%) | Абсолютный доход (евро) | Стоимость (евро) | Доп. расходы (нотариус, налог на покупку, комиссия брокера, %) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Доходный дом | 1962 | 833 | 5 | 175,000 | 3,500,000 | 0.015 0.05 0.06 |
| Супермаркет | 2016 | 1.700 | 5.5 | 330,000 | 6,000,000 | 0.015 0.05 0.048 |
| Офисное здание | 2015 | 8.300 | 5 | 600,000 | 12,000,000 | 0.015 0.05 0.036 |
| Отель | 2016 | 5.800 | 5.5 | 990,000 | 18,000,000 | 0.015 0.05 0.048 |
Цены на квартиры различной площади
Перед вами 2 таблицы – в первой содержится информация о средней стоимости 1 м2 площади квартир в Майнце, Рейнланд-Пфальце и в целом по Германии, а во второй – сведения об изменении стоимости апартаментов различной площади за период с 2011 по 2017 год (динамика проиллюстрирована ниже):
В следующей таблице содержатся данные о средних ценах на квартиры в различных районах Майнца:
Цены на индивидуальные жилые дома различной площади
Информация о том, по какой цене можно купить дом в Майнце, Рейнланд-Пфальце и Германии в 2019 году, представлена в таблице ниже. Также вашему вниманию представлены сведения об изменении стоимости домов с 2011 по 2017 годы, динамика цен продемонстрирована на картинке:
Показатели средней стоимости 1 м2 площади жилого дома в различных районах Майнца представлены в следующей таблице:
Предлагаем ознакомиться со средними ценами на частные дома в различных частях города Майнца:
| Район | Цены на дома (евро) |
|---|---|
| Altstadt (Альтштадт) | 860 000 |
| Bretzenheim (Бретценхайм) | 442 000 |
| Drais (Драйс) | 478 000 |
| Ebersheim (Эберсхайм) | 373 000 |
| Finthen (Финтен) | 380 000 |
| Gonsenheim (Гонзенхайм) | 508 000 |
| Hartenberg-Münchfeld (Хартенберг-Мюнхфельд) | 455 000 |
| Hechtsheim (Хехтсхайм) | 434 000 |
| Laubenheim (Лаубенхайм) | 480 000 |
| Lerchenberg (Лерхенберг) | 434 000 |
| Marienborn (Мариенборн) | 390 000 |
| Mombach (Момбах) | 291 000 |
| Neustadt (Нойштадт) | 744 000 |
| Oberstadt (Оберштадт) | 607 000 |
| Weisenau (Вайзенау) | 501 000 |
В таблице ниже содержится информация о средних ценах на кондоминиумы в тех районах Майнца, в которых в настоящее время имеется возможность их покупки:
| Район | Цены на кондоминиумы (евро/м2) |
|---|---|
| Altstadt (Альтштадт) | 2.600 |
| Bretzenheim (Бретценхайм) | 2.300 |
| Ebersheim (Эберсхайм) | 2.150 |
| Finthen (Финтен) | 2.050 |
| Gonsenheim (Гонзенхайм) | 2.400 |
| Hartenberg-Münchfeld (Хартенберг-Мюнхфельд) | 2.250 |
| Hechtsheim (Хехтсхайм) | 2.300 |
| Laubenheim (Лаубенхайм) | 2.300 |
| Lerchenberg (Лерхенберг) | 1.550 |
| Marienborn (Мариенборн) | 2.500 |
| Mombach (Момбах) | 2.050 |
| Neustadt (Нойштадт) | 2.300 |
| Oberstadt (Оберштадт) | 2.550 |
| Weisenau (Вайзенау) | 2.350 |
Цены на аренду жилой и коммерческой недвижимости по районам
Типология предложений аренды жилья в Майнце настолько различна, что порой можно говорить о полностью противоположных предложениях. Следует учесть тот факт, что, несмотря на древность города, в Майнце достаточно много новых районов, и в основном стоимость съемных жилых помещений в них аналогична расценкам по пригороду.
К тому же из-за развитой транспортной сети сложно разграничить исторический город и современные районы. Лишь в некоторых из них (тех, что удалены от центра) снять квартиру можно на 10-20 евро в месяц дешевле, чем в центральных частях города.
В Майнце чрезвычайно много предложений аренды вилл, может быть, даже больше, чем предложений аренды апартаментов – такое можно встретить далеко не в каждом городе Германии, тем более старинном.
Стоимость аренды квартир находится в широком диапазоне, зависит от множества факторов (района, степени историчности дома, расположенной вблизи инфраструктуры, площади), и предугадать ее достаточно сложно. А вот цены на аренду вилл более или менее стабильно держатся на уровне 1100-1400 евро в неделю.
Цены на аренду коммерческих объектов недвижимости в Майнце также высоки, но большинство инвесторов охотно арендуют постройки для последующей сдачи в субаренду.
Предприниматели дожидаются спада спроса на съемные склады, подвальные помещения, первые этажи жилых домов, полностью оборудованных ресторанов и кафе, после чего выставляют их к аренде по более высокой стоимости. Аналогичная схема прекрасно работает и в отношении жилых объектов, в особенности квартир для студентов.
Перед началом учебного года спрос на апартаменты настолько возрастает, что родители учащихся готовы переплачивать за жилье и договариваться с другими квартиросъемщиками об аренде 3-4-комнатных помещений в складчину.
Актуальные цены на аренду некоторых востребованных типов коммерческой недвижимости представлены в таблице ниже:
| Объект коммерческой недвижимости | Площадь (м2) | Стоимость за 1 м2 (евро) | Общая стоимость (евро) |
|---|---|---|---|
| Офисное здание | 11.239 | 10 | 112.390 |
| Помещение для частной практики | 360 | 12 | 4.320 |
| Склад для продуктов питания | 7.200 | 4.4 | 31.680 |
| Цех | 75.05 | 4.49 | 337 |
| Кафе | 35 | 28 | 980 |
| Продуктовый магазин на первом этаже здания | 312 | 43.27 | 13.500 |
| Ресторан | 131 | 15.27 | 2,000 |
| Экстерьер для автомобильной торговли | 800 | 2 | 1.600 |
| Открытая площадка для торговли автомобилями | 324 | 4.63 | 1.500 |
Цены на аренду квартир различной площади
От публикации объявления о сдаче в аренду апартаментов в Майнце до подписания контракта с квартиросъемщиком проходит в среднем 12 дней – это говорит о чрезвычайно высоком спросе. Для сравнения: средний показатель по Германии составляет 15-18 дней. На аренду квартиры у жителей Майнца в среднем уходит 19,7 % ежемесячных доходов.
Представление о стоимости аренды квартир в Майнце, федеральной земле Рейнланд-Пфальц и Германии поможет сформировать первая из представленных ниже таблиц. О том, как росли цены на съемное жилье с 2011 по 2017 годы, расскажет вторая таблица: 
Представленная ниже таблица содержит информацию о средней стоимости аренды апартаментов в различных районах Майнца:
Цены на аренду частных домов
Средние цены на аренду домов площадью 100 м2, 150 м2 и 200 м2 в Майнце, Рейнланд-Пфальце и Германии указаны в первой таблице, которую вы видите ниже. Во второй таблице отражена динамика цен на аренду домов различной площади за период с 2011 по 2017 годы:
Таблица ниже содержит сведения о средних ценах на аренду домов по различным районам Майнца:
Заключение
Если не принимать во внимание элитную недвижимость, покупка жилья в Майнце с учетом уровня цен на аренду является выгодной инвестицией, поскольку:
- Город имеет хорошие экономические перспективы, дополнительным плюсом становится близость метрополии Франкфурта. Местная экономика характеризуется уравновешенной структурой – она не зависит от какой-то одной отрасли промышленности или сферы услуг. Здесь развиваются виноделие, логистика, массмедиа, технологии, индустрия, образовательные и медицинские услуги.
- Столица Рейнланд-Пфальц – наиболее крупный город на территории федеральной земли, его население постоянно растет.
- Удобное транспортное сообщение позволяет жителям достаточно быстро добираться до соседних населенных пунктов, перемещаться между внутренними районами Майнца и за короткое время достигать железнодорожной станции и аэропорта Франкфурта.
- Уровень безработицы в городе низкий, чему во многом способствует нахождение здесь таких крупных работодателей, как Университет Иоганна Гутенберга, университетская клиника и представительство федерального сетевого агентства. Это означает, что спрос на недвижимость в городе платежеспособен. Покупательская способность жителей Майнца значительно превышает средний показатель по стране.
- Майнц отличается высоким уровнем жизни; ежегодно сотни и тысячи жителей других немецких городов и иностранных граждан переезжают сюда на постоянное место жительства.
- Инфраструктура города, обилие праздников и мест для культурного времяпрепровождения не дают людям скучать и задумываться о переселении.
- Город привлекает туристов, пациентов клиник, студентов, начинающих и опытных предпринимателей.
Все говорит в пользу того, что жилая и коммерческая недвижимость в Майнце со временем будет только дорожать. А местные власти стремятся удовлетворить растущий спрос путем расширения городской территории и освоения пустующих площадей внутри Майнца – примером тому могут служить крупнейший строительный проект у гавани Winterhafen и проекты поменьше в центре у бывшей таможенной гавани Zollhafen и в районе Гонзейнхайм.
В заключение вспомним основные показатели стоимости покупки и аренды недвижимости Майнца, которые были получены в ходе проведения оценки инвестиционной привлекательности жилых объектов города:
| Средняя стоимость аренды | 9,30 евро/м2 |
| Средняя стоимость дома | 461,000 евро |
| Средняя стоимость кондоминиума | 2,300 евро/м2 |
| Средняя стоимость 1 м2 площади квартиры (30 м2) | 3695 евро |
| Динамика цен на недвижимость в сравнении с прошлым годом (2017 г.) | 0.022 |
| Средняя доходность от аренды | 0.052 |
