В течение последних нескольких лет цены на жилье в Германии ежегодно росли в среднем на 2-3 %. Но рынок страны неоднороден, а потому следует ознакомиться с особенностями конкретного города, в котором инвестор планирует приобретать квартиру или дом. Недвижимость в Ольденбурге – надежное капиталовложение, ведь города Западной Германии обладают наибольшим инвестиционным потенциалом и по экономическому развитию опережают восточные земли: здесь отмечаются высокие темпы прироста населения и индекса потребительской способности, большая доля арендаторов и быстрый рост цен на жилье.
Особенности рынка недвижимости Ольденбурга
Ольденбург – столица одноименного герцогства, расположенная на берегу реки Гунте в регионе Нижняя Саксония, и один из крупных немецких городов, отличающихся самым высоким качеством жизни населения. В центре Ольденбурга проводится большое количество культурных мероприятий, и связано это с наличием таких учреждений, как городская и государственная библиотека, городской музей и известный культурный центр PFL. Днем здесь заполнены магазины и бутики, а по вечерам людьми наполняются бары.
Популярности Ольденбурга способствует тот факт, что 14,7 % площади города отведено паркам, лесам, озерам, набережным и прочим местам для отдыха на природе. Местные жители даже называют Ольденбург городом-парком, а власти спонсируют деятельность четырех исследовательских центров, специализирующихся на создании возобновляемых энергетических источников.
Третий по величине город в Нижней Саксонии может предложить не только простую интеграцию в общество и расширяющиеся жилые кварталы переселенцам – здесь также открываются широкие возможности для инвесторов.
Ольденбург предлагает выгодное капиталовложение в самую разнообразную жилую и коммерческую недвижимость: на рынке представлены как старые постройки, так и совершенно новые дома.
Сочетание здесь отреставрированных старых зданий и построенных в классическом скандинавском стиле вилл создает привлекательный контраст.
Ольденбург – университетский город и культурно-экономический центр всего региона. Правительство Ольденбурга активно привлекает молодых ученых, высококвалифицированных людей с высоким уровнем дохода. Населенный пункт полностью оправдывает ожидания переселенцев и соответствует статусу города с населением около 160 тысяч человек.
Хотя не все районы являются одинаково популярными: элитные округа, такие, как Ziegelhof (Зигельхоф) и Gerichtsviertel (Герихтсфиртель), расположены по соседству с менее привлекательными районами Nadorst (Надорст) и Donnerschwee (Доннершви). Тот факт, что цены на жилые помещения здесь не слишком высокие, обусловлен, вероятно, наличием незавершенных строительных объектов.
Будучи административно структурированным, Ольденбург разделен на 9 районов, которые, в свою очередь, также поделены на 34 исторически сформированных района. Город достаточно густо населен, а потому свободные участки для строительства индивидуальных жилищных домов являются дефицитными. Хотя здания повсеместно реставрируются, пока что отмечается преобладание старых сооружений.
За последние годы Ольденбург утратил значительную часть компактных домов на старых улицах центра, но город по-прежнему располагает большим количеством достопримечательностей.
Недвижимость в Ольденбурге отличается, по большей части, квартальной зависимостью. При этом жилые кварталы могут быть расширенными или традиционными.
В центре города много частично отреставрированных роскошных старых зданий. Пустыри были застроены двух- и трехэтажными жилыми комплексами.
Те, кто собирается проживать в Ольденбурге после покупки жилья, стремятся обзавестись квартирой в центре еще и потому, что здесь расположен комфортный район, выделенный для пешеходов, а также большая часть отелей, магазинов, ресторанов, развлекательных и торговых центров.
Таблица, представленная ниже, содержит сведения о характерных чертах популярных районов и муниципалитетов Ольденбурга:
| Район или муниципалитет | Особенности | Привлекательность для отдельных категорий населения |
|---|---|---|
| Ohmstede (Городской район VII) | Проживание в сельской местности, зоны отдыха у озера Борнхостер (Bornhorster) в нескольких минут ходьбы от дома, множество привлекательных фермерских домов. | Семьи, пенсионеры |
| Kreyenbrück (Городской район IX) | Смешанный жилой район, много пространства для молодежи и пожилых людей, хорошее транспортное сообщение, больница в непосредственной близости. | Семьи |
| Osterburg (Городской район IV) | Оживленный, разросшийся район, достаточно большой выбор квартир. | Пары, одинокие люди |
Вдоль Тирпицштрассе (Tirpitzstraße) находятся дорогие таунхаусы с видом на воду, а оставшаяся часть домов расположена в тихом месте во втором ряду. На западе Ольденбурга преобладают классические, более сельские жилые районы.
На востоке по-прежнему расположено большое количество классических ферм и смешанных жилых районов. Диапазон цен здесь, соответственно, тоже достаточно широкий.
В Крузенбуше (Krusenbusch) или Крайенбрюке (Kreyenbrück) возводятся новые комплексы, а вся южная сторона уже сейчас представляет собой исключительно жилой район. На севере, особенно в Надорсте (Nadorst), проживают молодые пары и одинокие люди, которым пришлись по вкусу близость города и урбанистика растущего квартала.
В Доббене (Dobben) и Хааренеше (Haarenesch) доминируют виллы и более крупные таунхаусы. Эти районы традиционно популярны среди семей и пожилых людей. Из-за такой тенденции в Ольденбурге был зафиксирован большой рост стоимости жилья.
На западе – например, в Вечлой (Wechloy) или Блоэрфельде (Bloherfelde) – преобладают классические смешанные жилые районы. На востоке территории частично застроены современными таунхаусами и фермами, нуждающимися в ремонте и пользующимися в последнее время большим спросом.
Семьи и пары предпочитают обустраиваться на юге, где на жилых улицах расположились простые дома по разумной цене, реже – коттеджные поселки.
Недвижимость в Ольденбурге на протяжении длительного времени считается безопасным и надежным капиталовложением. По динамике и общему уровню цен Ольденбург превосходит даже Ганновер.
Причиной тому является высокое качество жизни и стабильная экономическая ситуация в городе и Нижней Саксонии в целом. Высокий спрос на квартиры и дома в Ольденбурге стремительно снижают уровень доступности жилой недвижимости. Исключение составляют только новые строительные объекты, которые находятся на стадии возведения.
На формирование высокого спроса на недвижимость Ольденбург отвечает развитием обширных пустырей в центральных частях, где в настоящий момент также строятся жилые дома. В военных районах, подобных Доннершви, разработчики проектов делают упор на возведение компактных домов, и около 240 новых жилых сооружений сейчас находятся на заключительном этапе строительства. Благодаря удачному расположению на северо-востоке относительно центра города, местные жилые комплексы привлекают целые семьи, супружеские пары и одиноких людей.
Согласно плану по распределению бюджета Ольденбурга на ближайшие годы, значительная часть средств будет направлена на софинансирование строительных проектов. Подобные меры были предприняты с целью повышения доступности жилья для групп населения с невысоким уровнем дохода. Как это отразится на ценовом развитии, в данный момент неизвестно.
В любом случае, в городе уже сейчас достаточно земель в привлекательных районах, подготовленных для новых жилых построек, а значит, постоянно растущий спрос на недвижимость со стороны переселенцев и инвесторов будет удовлетворен.
Представленная ниже таблица демонстрирует специфику выбора района для проживания, характерную для отдельных категорий граждан Ольденбурга:
| Одинокие люди | Супружеские пары | Семьи | Студенты | Пенсионеры |
|---|---|---|---|---|
| Центр (Zentrum) | Зигельхоф (Ziegelhof) | Доббен (Dobben) | Хаарентор (Haarentor) | Блоэрфельд (Bloherfelde) |
| Много отреставрированных старых зданий, пабов и баров в нескольких минутах ходьбы, хорошие коммуникации и услуги связи. | Часто встречаются небольшие жилые дома, удобно добираться до центра, много зон отдыха. | Несколько средних школ и Университет прикладных наук в непосредственной близости, наличие культурных и развлекательных центров, привлекательные жилые комплексы. | Идеальное место проживания, если требуется быстрый доступ к корпусам университета. Расположены здесь по большей части средние по размерам жилые районы с множеством квартир, подходящих для сдачи в аренду. | Живописный жилой район, привлекательные постройки с садом у дома, магазины, аптеки. |
Ольденбург (по крайней мере в данный момент) является классическим городом-арендатором, а потому инвесторам выгодно приобретать целые жилые здания для сдачи квартир в аренду – по этой причине сооружения иногда покупаются целиком на средства нескольких инвесторов.
Доля покупок недвижимости по договору совместного владения составляет около 40 %, из них в 60 % случаев приобретается дом, а в 40 % – кондоминиум.
Для такого большого города показатель предложения недвижимости в абсолютном выражении оказывается ниже среднего. Новые строительные проекты реализуются достаточно медленно. К тому же за последние годы стоимость квартир и домов значительно повысилась, что привело к “заморозке” цен на ближайшее время (в сравнении с динамикой цен в среднем по Германии), однако аналитики обещают, что через несколько лет ситуация изменится в лучшую для инвесторов сторону.
Средние цены на аренду недвижимости
Если сравнить расходы на аренду и содержание квартиры в Ольденбурге со средним показателем затрат на съемные апартаменты по Нижней Саксонии и в целом по Германии, стоимость аренды жилья в Ольденбурге окажется на 14,3 % выше и на 4,5 % ниже соответственно.
Съемное жилье в Ольденбурге является достаточно востребованным: по статистике, от публикации объявления о сдаче в аренду квартиры до заключения договора с квартиросъемщиком в среднем проходит 14 дней. 
На оплату аренды жилого помещения, если не учитывать затрат на коммунальные услуги и прочие расходы, у жильцов уходит 16,8 % их доходов.
Средние цены на покупку недвижимости
Жилье в Ольденбурге можно назвать доступным. Средняя рыночная цена за квадратный метр площади квартиры в Ольденбурге на 39,4 % выше, чем в среднем по Нижней Саксонии, и на 1,9 % ниже, чем в среднем по стране.
В южных районах Ольденбурга, таких, как Бюммерштеде (Bümmerstede) и Крайенбрюк (Kreyenbrück), квартира в пентхаусе новостройки площадью 120 м2 стоит в среднем от 270 до 300 тысяч евро. Продажа квартир в старых зданиях аналогичной квадратуры может осуществляться и за 180 тысяч евро – цены на такую недвижимость редко поднимаются выше 240 тысяч.
Самые дорогие квартиры, модернизированные и расположенные в элитных районах, можно найти в Хааренеше (Haarenesch), Доббене (Dobben) и их окрестностях. Старые многоквартирные дома площадью 145 м2 редко оцениваются продавцами меньше чем в 420 тысяч евро, но, как правило, продажная цена начинается от 500 тысяч.
В развивающихся жилых районах цены на подобные квартиры начинаются от 600 тысяч евро.
Следует отметить, что цены на жилье, расположенное в новостройках, являются относительно стабильными, поскольку завершенных объектов в данный момент немного.
Реконструированные таунхаусы расположены в основном в окрестностях центра, а террасные дома – в коттеджных поселках на окраине. Район Блоэрфельд (Bloherfelde) привлекает по большей части семьи, а из недвижимости здесь предлагается большое количество частных домов площадью 160 м2 в ценовом диапазоне от 320 до 360 тысяч евро – окончательная стоимость будет зависеть от размеров участка земли.
Инвесторам, предпочитающим вкладывать средства в коммерческую недвижимость, можно порекомендовать приобретение небольшого отеля или ресторана в центре Ольденбурга поближе к туристическим местам. Также можно от обратного и купить продовольственный магазин или небольшое кафе в менее популярных районах Ольденбурга, где местному населению не хватает имеющихся заведений для удовлетворения повседневных нужд.
В следующей таблице представлены примеры цен (актуальны на 2019 год) на коммерческую недвижимость, расположенную на территории Ольденбурга:
| Тип недвижимости | Стоимость (евро) | ||
|---|---|---|---|
| в центре | на окраине | Площадь (м 2 ) | |
| Ресторан | 415,000 (Dobben) | 265,000 (Haarentor) | 200 |
| Ресторан-отель | 310,000 (Zentrum) | 360,000 (Wechloy) | 150 |
| Отель | 760,000 (Dobben) | 450,000 (Nadorst) | 350 |
| Розничный магазин | 120,000 (Haarenesch) | 70,000 (Blankenburg) | 50 |
| Офисное здание | 2,218,000 (Zentrum) | 375,000 (Ofenerdiek) | 1074 |
| Промышленный объект | 1,200,000 (Zentrum) | 875,000 (Etzhorn) | 260 (+ 2916 м 2 земельный участок) |
| Торговое помещение | 335,000 (Donnerschwee) | 245,000 (Ohmstede) | 86.72 |
Стоимость коммерческой недвижимости в центре города обойдется в разы дороже, и доходность будет высокая. Но начинающие инвесторы, реально оценивающие свои возможности, останутся довольны темпами окупаемости небольших торговых точек на окраине Ольденбурга.
Сравнение рынка инвестиций в недвижимость наиболее перспективных городов Германии
Эксперты Postbank, одного из крупнейших банков Германии, проанализировали макро- и социально-экономические показатели 402 населенных пунктов страны, а также перспективы их развития до 2030 года. Целью исследования было выявление наиболее перспективных рынков ФРГ с точки зрения долгосрочных инвестиций в жилую недвижимость.
По результатам исследования наибольшим потенциалом роста обладают Гамбург, Мюнхен, Ольденбург, Штутгарт и Бонн.
На инвестиционную привлекательность конкретного рынка влияет комплекс факторов:
- Демографическая ситуация. Чем больше население, тем быстрее растут спрос и цены на жилье. В городах, оказавшихся лидерами по итогам исследования, количество жителей на протяжении 3 лет (с 2011 по 2014 год) увеличивалось быстрее, чем в среднем по Германии, то есть рост был обусловлен именно особенностями городов, а не ситуацией в ФРГ. Согласно прогнозам Федерального статистического ведомства Германии (Statistisches Bundesamt), с 2014 по 2030 год население Ольденбурга сократится на 4,7 % (в центральных районах).
- Рынок труда. Города, в которых отмечается низкий уровень безработицы, являются более привлекательными для инвесторов по двум причинам:
- отсутствие безработицы – это признак благоприятной экономической ситуации;
- работающее население – это потенциальные арендаторы.
- Динамика цен. На привлекательность рынка недвижимости указывает стабильный рост цен на уровне выше среднего по стране – как правило, это результат высокого спроса. Эксперты Postbank утверждают, что локальный рынок Ольденбурга останется стабильным или будет ежегодно расти как минимум на 1,5 % на протяжении ближайших 15 лет.
- Покупательная способность населения и доступность жилья. В Ольденбурге покупательная способность жителей выше, чем в среднем по стране, то есть население города способно тратить больше денег на услуги и товары, включая жилую недвижимость. Также важно знать соотношение доходов граждан и цен на недвижимость – это говорит о том, насколько платежеспособен спрос на жилые помещения. У Ольденбурга имеется преимущество – аналитики Postbank оценили, какую долю от доходов определенной группы населения составляет средний платеж по ипотеке, и оказалось, что Ольденбург является лидером среди прочих городов Германии по этой части: для любой категории населения (одинокие люди, семьи с детьми, пенсионеры и прочие) доля выплаты ипотеки составила менее 35 % в структуре доходов. Если жилье недоступно для многих категорий горожан, значит, на данном рынке будет много потенциальных арендаторов.
- Показатели рынка аренды. Если в населенном пункте больше арендаторов, чем владельцев жилья, инвестору выгодно покупать доходные квартиры и дома для сдачи их аренду. В последние годы арендная ставка только увеличивается.
- Экономика и инфраструктура. Чтобы адекватно оценить инвестиционные перспективы Ольденбурга, важно обратить внимание и на некоторые качественные показатели:
- Уровень развития экономики и наличие производств. Для инвестора приоритетными должны быть города, которые не зависят от производства и услуг в какой-то одной отрасли. В Ольденбурге сосредоточено множество компаний и предприятий, задействованных в развитых и экономически значимых отраслях. Город является одним из важнейших промышленных центров страны – здесь располагаются первые табачные фабрики Германии, литейные и машиностроительные заводы, предприятия по обработке кожи и производство стекла, коневодческие фермы.
- Наличие университетов. В Ольденбурге расположен известный Ольденбургский университет имени Карла фон Осецкого (Carl von Ossietzky Universität Oldenburg), в котором учится много иностранных студентов. Стоит заметить, что для городов с населением менее 200 000 человек (именно таковым и является Ольденбург) особенно важно наличие учебных заведений, привлекающих учащихся из-за рубежа и из других регионов Германии, – они создают дополнительный спрос на недвижимость.
- Наличие крупных клиник. ФРГ славится качественной системой здравоохранения, а потому здесь очень развит медицинский туризм. Поэтому наличие клиник создает спрос на арендное жилье вблизи медицинских центров. В Ольденбурге действует Университетская клиника Ольденбург (Universitätsklinikum Oldenburg), в которую приезжают пациенты, по большей части нуждающиеся в помощи нейрохирургов и хирургов. Здесь также занимаются лечением раковых заболеваний, а терапия онкологии, как известно, занимает долгое время, на протяжении которого родственникам больного может понадобиться жилье.
Упомянутые численные показатели для 5 наиболее перспективных в плане инвестиций в недвижимость городов Германии представлены в следующей таблице:
| Фактор, влияющий на инвестиционную привлекательность | Ольденбург | Гамбург | Мюнхен | Штутгарт | Бонн |
|---|---|---|---|---|---|
| Прирост численности населения (%). В среднем по Германии = 0.7% | 1.5 | 2.3 | 4.0 | 2.2 | 1.8 |
| Уровень безработицы (по состоянию на июль 2015 года, %). В среднем по Германии = 6.3% | 6.9 | 7.6 | 4.6 | 4.6 | 6.3 |
| Среднегодовой рост цен на недвижимость (2011-2014 гг., %). В среднем по Германии = 2.0% | 5.7 | 6.9 | 9.8 | 7.1 | 5.4 |
| Индекс покупательской способности (вся Германия = 100). В среднем по Германии = 100 | 103.7 | 110.8 | 136.6 | 114.7 | 112.5 |
| Количество годовых доходов одной семьи, необходимое на покупку квартиры. В среднем по Германии = 7 | 5.7 | 10.2 | 11.8 | 7.6 | 8.9 |
| Доля арендаторов в центральных районах (%). В среднем по Германии = 54% | 72.2 | 64.8 | 84.7 | 74.8 | 84.5 |
| Динамика аренды (2011-2015, %). В среднем по Германии = 34.3% | 9.9 | 34.6 | 46.2 | 90.9 | 20.8 |
Итак, для того, чтобы инвестировать средства в доходную недвижимость Германии и купить жилье, Ольденбург подходит по всем основным показателям, на которые рекомендуют обращать внимание международные брокеры:
- демографической ситуации: динамика численности населения положительная, имеются перспективы дальнейшего роста;
- безработице – в городе с населением менее 200 000 человек уровень безработицы не должен превышать 7 %;
- росту цен на жилье: рекомендуемый показатель – от 2% в год;
- доле арендаторов: людей, снимающих жилье, должно быть более 50 %;
- экономической ситуации – в городе должно быть не менее 2 ключевых отраслей промышленности;
- инфраструктуре – в городе должны действовать крупные университеты и университетские клиники.
Стоимость жизни в Ольденбурге
Если квартиры в Ольденбурге интересуют покупателя, потому что он собирается в дальнейшем проживать в городе, в первую очередь необходимо оценить основные статьи расходов, которые ожидают после переезда.
В первую очередь, как правило, переселенцев интересует стоимость продовольственных товаров. В Ольденбурге продукты дороже, чем в среднем по Германии, примерно на 12 %.
| Продукт питания | Стоимость (евро) |
|---|---|
| Буханка свежего белого хлеба (500 г) | 0.99 |
| Молоко (1 л) | 0.66 |
| Яйцо (12 шт.) | 1.71 |
| Местный сыр (1 кг) | 6.67 |
| Куриные грудки без костей, без кожи (1 кг) | 6.96 |
| Говядина (1 кг) | 11.82 |
| Яблоки (1 кг) | 2.08 |
| Бананы (1 кг) | 1.56 |
| Картофель (1 кг) | 0.93 |
| Лук (1 кг) | 1.00 |
Ольденбург – крупный город, в котором имеется достаточно большое количество ресторанов и кафе. Стоимость услуг заведений общественного питания здесь нельзя назвать низкой, но, если говорить о средних ценах по Германии, то стоимость обеда вне дома в этом городе на 7,16 % ниже.
| Обед и напитки в ресторане | Стоимость (евро) |
|---|---|
| Обед в недорогом ресторане | 9.50 |
| Обед на двоих из трех блюд в ресторане средней ценовой категории | 40.00 |
| "МакМил" в МакДоналдс (или аналогичный набор блюд) | 7.20 |
| Каппучино | 2.50 |
| Вода (бутылка, 0.33 л) | 1.70 |
Расходы на содержание жилого помещения тоже нельзя назвать слишком большими – стоимость коммунальных услуг в Ольденбурге на 15 % ниже, чем в среднем по Германии.
| Коммунальная услуга | Стоимость |
|---|---|
| Электроснабжение, отопление, кондиционер, водоснабжение, вывоз бытовых отходов, канализация (для квартиры площадью 85 м 2 ) | 180.67 евро в месяц |
| 1 минута разговора по предоплатному тарифу местного мобильного оператора (без скидок и подключения тарифных планов) | 0.09 евро |
| Интернет (от 60 Мбит/сек., безлимитный, кабельный/ADSL) | 27.50 евро в месяц |
Как и в любом другом городе Германии, людям, часто пользующимся услугами общественного транспорта, выгоднее приобрести проездной билет на месяц. Его стоимость на 28,5 % ниже среднего показателя по стране.
| Транспортные услуги | Стоимость (евро) |
|---|---|
| Билет в один конец (городской транспорт) | 2.40 |
| Проездной на месяц (обычная цена) | 50.00 |
| Такси "Старт" (обычный тариф) | 3.50 |
| Такси (обычный тариф, за 1 км пути) | 1.89 |
| Такси, 1 час ожидания (обычный тариф) | 25.00 |
| Бензин (1 л) | 1.32 |
В целом Ольденбург нельзя отнести к городам с высокой стоимостью жизни, но и заработная плата в городе меньше, чем в среднем по стране, на 17 %: 1 816,67 евро против 2 190,48 евро в месяц (после уплаты налогов).
Заключение
Рынок недвижимости постоянно меняется под влиянием различных факторов, и инвесторы находятся в постоянном поиске новых возможностей вложения средств. Германия – одна из наиболее стабильных в плане экономики стран, жилые и коммерческие постройки здесь пользуются огромным спросом.
Когда на немецком рынке недвижимости наблюдается дефицит предложений и рынок не успевает отвечать на увеличивающийся спрос покупателей на дома и квартиры, инвесторы довольствуются менее популярными вариантами капиталовложения или даже рискуют и вкладывают средства в недвижимость, с которой ранее не имели дела. Однако как только на продажу выставляются строительные объекты, расположенные в крупных растущих городах, все внимание капиталистов обращается в их сторону. Одним из таких городов является Ольденбург – город, по всем показателям инвестиционной привлекательности опережающий десятки других населенных пунктов Германии.
