Стильный, разнообразный и пульсирующий город Висбаден с каждым годом становится все привлекательнее для инвесторов. Это многогранный город, винодельческий регион, место встречи различных архитектурных стилей XIX века и старейший европейский курорт с термальными и минеральными источниками. Огромный спрос на недвижимость в Висбадене обусловлен стабильной экономикой города, высоким уровнем жизни, хорошими доходами местных жителей и самой высокой покупательской способностью населения в Германии.
Особенности рынка недвижимости
Висбаден – столица федеральной земли Гессен и город с населением более 290 000 человек (по состоянию на 31 декабря 2016 года), расположенный в нескольких километрах от Франкфурта-на-Майне. Висбаден известен благодаря курортной зоне, термальным и минеральным источникам, которых здесь в общей сложности 15, высокому развитию дошкольных детских учреждений и множеству организованных стартапов.
В 2015 году Висбаден занял 6-е место среди самых богатых городов Германии с населением более 200 000 жителей.
В 2014 году уровень покупательской способности горожан превышал средний показатель по стране и составлял 113,3 % (Германия – 100 %) – это соответствует средней покупательской способности в 23,400 евро на душу населения.
Для сравнения: самое высокое значение показателя среди немецких городов имеет Мюнхен с 28,247 евро на каждого жителя. ВВП на одного трудоустроенного гражданина Висбадена составляет 77,499 евро. В Zukunftsatlas-2016 Висбадену было присвоено 48 место в списке из 402 округов и городов Германии «с высокой перспективой на будущее».
Облик города, архитектура
Только треть всех зданий в Висбадене была разрушена в период Второй мировой войны, а потому в городе по-прежнему доминируют старинные сооружения. Особенность местной архитектуры заключается в том, что большая часть построек была возведена во второй половине XIX века, а потому здесь можно полюбоваться историзмом и модерном, а также последними следами классицизма.
Новые же здания, как и послевоенную архитектуру, можно найти на окраине Висбадена. Офисные сооружения и торговые центры были построены также в основном за пределами центра.
Административное деление Висбадена
Площадь Висбадена разделена на 26 районов, 6 из которых принадлежат основному городу Висбаден-Альт, а остальные 20 были организованы для общин, зарегистрированных с 1926 года. На территории города также имеется несколько поселений и жилых кварталов с собственным именем.
На правой стороне реки Рейн расположились бывшие районы Майнца, преобразованные в Висбаден после Второй мировой войны – именно поэтому в названии 3 округов по-прежнему сохраняется приставка “Майнц”.
| Район | Краткое описание |
|---|---|
| Auringen (Ауринген) | Популярный благодаря близости к центру район с двумя штатными фермами и тремя подсобными хозяйствами. Несмотря на сельский вид, район отличается быстрым транспортным сообщением благодаря автомагистрали А3. Чистый воздух благодаря близости к низкому горному хребту. Имеется детский сад, начальная и средняя школа. |
| Biebrich (Бибрих) | Оживленный, уверенный в себе район с хорошей инфраструктурой. Популярен благодаря расположенному здесь парку с замком XVIII века, Рейнской набережной. Недостатка в магазинах, ресторанах, кафе, спортивных, культурных и социальных мероприятиях нет. Имеется выход на автомагистрали А 66, А 643, А 647. Действуют детские сады и школы. |
| Bierstadt (Бирштадт) | Район в непосредственной близости от центра с хорошей инфраструктурой и зоной отдыха. На западе - Aukammtal с клиникой и спа, термальной ванной и аптеками. На востоке и западе имеются сельскохозяйственные угодья. Здесь расположен популярный отель Wartturmgelände. Регулярно проводятся фестивали и клубные мероприятия. Действуют детский сад, школы, молодежный центр. |
| Breckenheim (Бреккенхайм) | Район с хорошей инфраструктурой и деревенским характером, без коммерческих поселений. Здесь множество зеленых зон - лесов, лугов, полей, крупнейших прилегающих луговых садов. Отличается оживленной клубной жизнью. Несколько детских садов, начальная школа, молодежный клуб. |
| Delkenheim (Делькенхайм) | Вокруг района преобладает сельскохозяйственная структура, но район близок к центру - в 10 минутах езды на машине. На востоке - виноградники и сады. На окраинах недавно были выстроены новые жилые районы. На западе - индустриальный парк, производственные, торговые и административные здания. Хорошие транспортные связи. Начальная школа, детский сад. Проходят федеральная трасса В 40, автомагистрали А 3, А 66, А 671. |
| Dotzheim (Доцхайм) | В районе расположено много достопримечательностей - музей железной дороги, самый длинный памятник в Гессе Aartalbahn и т. д. Туристы приезжают также ради фестивалей виноделия. Есть детский сад и начальная школа, средних школ нет. |
| Erbenheim (Эрбенхайм) | В районе расположена популярная зона отдыха Wäschbach. Эрбенхайм - сельскохозяйственный район с хорошей инфраструктурой, в котором сильно развита коммерческая зона (здесь множество поставщиков услуг, офисных и административных зданий). До важных точек города можно добраться по федеральной дороге В 455, автомагистрали А 66. |
| Frauenstein (Фрауэнштайн) | Район, где развито виноградарство, расположены самые красивые фахверковые дома Falkerscher Hof и Schönbornscher Hof, Замок Sommerberg, большой отель. Туристы приезжают сюда, чтобы посмотреть на цветение вишни в конце апреля - начале мая. |
| Heßloch (Хесслох) | Район характеризуется сельской структурой, граничит с лесистым холмом и является привлекательной жилой зоной. В среднюю школу приходится ездить в соседние районы. |
| Igstadt (Игштадт) | Район расположен на железнодорожной линии между Висбаденом и Нидернхаузеном, на автомагистрали в Норденштадте и по прямому пути к Бирштадту. В Игштадте красивый отреставрированный центр города, сельскохозяйственные районы и заповедник Wickerbachtal. |
| Klarenthal (Кларенталь) | Жителей одного их самых новых районов привлекают большая зона отдыха, множество зеленых зон и ресторанов, животноводческий парк, летние фестивали. |
| Kloppenheim (Клоппенхайм) | Район характеризуется красивыми фахверковыми домами. Местные фермы сосредоточены на выращивании фруктов. Имеется соединительная дорога с центром, велосипедные и пешеходные дорожки. Богатая клубная жизнь, курсы верховой езды. |
| Mainz-Amöneburg (Амёнебург) | Район включает в себя промышленные зоны и жилые районы, современные офисные и жилые здания, аккуратный детский сад, великолепный спортивный комплекс, две церкви. |
| Mainz-Kastel (Майнц-Кастель) | Район был полностью уничтожен 8 сентября 1944 года, а потому сегодня он является полностью современным и застроенным новыми зданиями. Здесь имеется развитый бизнес-парк. |
| Mainz-Kostheim (Майнц-Костхайм) | В районе расположена ландшафтная зона Maaraue с большим открытым бассейном. Имеется винодельня с бутиком для дегустации вин. Здесь расположена крупная промышленная зона. |
| Medenbach (Меденбах) | Жилая застройка района граничит старым лесом, на юге и западе расположены сельскохозяйственные угодья. Здесь проходит автомагистраль А3 и располагается сад плодовых деревьев. “Система шумозащиты” оберегает жителей от шума. |
| Mitte (Митте) | В центре города расположились государственный парламент Гессена, рыночная церковь, старая и новая ратуша. Две основные жилые зоны расположены на севере горного храма и в “южном центре”. В Митте находятся крупные отели, рестораны, горячие источники, молодежный цирк, универмаги, розничные магазины, бизнес-улицы, театр. На “неделю вина” съезжаются жители всех районов. |
| Naurod (Наурод) | Жилое сообщество без больших коммерческих площадей и сельскохозяйственные угодья. Особое внимание уделяется сохранению деревенской структуры и рекреационных зон. Здесь расположена Международная школа, куда приезжают ученики из многих других районов. |
| Nordenstadt (Норденштадт) | В районе развиваются промышленные компании. Здесь имеются все необходимые социальные и медицинские учреждения, места отдыха, клубы, гостиницы, многофункциональный спортивный центр, жилые строения. К традиционным фермам присоединяются зарекомендовавшие себя поставщики услуг. |
| Nordost (Нордост) | Зеленый район (около ⅔ территории занимают леса) с просторными ландшафтами парка в курортной зоне, спа-садами, боулингом. Южный склон используется под винодельческие нужды. здесь расположены достопримечательности исторического и архитектурного значения - Kurhaus с казино, Государственный театр, Nerobergbahn, вилла Clementine. На западе расположилась рекреационная зона “Старое кладбище”. В районе находятся компании финансового сектора, отели, магазины, Федеральное управление уголовного розыска, Гессенское государственное агентство по проведению опросов. |
| Rambach (Рамбах) | Независимый муниципалитет с оживленной клубной жизнью. Район окружен полями, лугами и лесами. В непосредственной близости нет крупных коммерческих или промышленных районов. Хорошая инфраструктура, до соседних районов легко добраться. |
| Rheingauviertel, Hollerborn (Райнгауфиртель, Холлерборн) | Популярный район с высоким показателем качества жизни. Здесь расположен университет прикладной науки в Гессе, школы всех уровней. Характеризуется высокой плотностью застройки и множеством зеленых зон. До любого заведения легко дойти пешком или доехать на велосипеде - малых предприятий, магазинов, мест отдыха, спортивных сооружений, крытого и открытого бассейна, спортивного поля и хоккейного катка. |
| Schierstein (Ширштайн) | Удачное расположение делает район одним из наиболее популярных мест для жизни. Особый шарм району придает гавань с парусными и моторными яхтами. Открыто 5 детских садов, 3 начальные и средняя школы. Действует много магазинов, большая торговая площадь. |
| Sonnenberg (Зонненберг) | Высококлассный район с красивыми элитными виллами, историческим центром и богатой природой. Район характеризуется оживленной клубной жизнью. На окраинах было возведено много новых домов, многочисленные магазины предлагают отличный шоппинг. Местные жители отличаются самой высокой покупательской способностью. |
| Südost (Зюдост) | Густонаселенный район, в котором расположились центральная станция Дельта-Хаус, административные здания МВД, Федерального статистического управления, спортивный стадион. Вдоль Майнзер-штрассе находятся современные жилые и офисные здания, торговые центры. Здесь открыты Центр правосудия и администрации, собраны все суды и судебные органы города, а также значительная часть управленческого аппарата, Государственная канцелярия, Министерство юстиции и науки. Здесь действуют крупные IT-компании CSC Ploenzke и Vitronic. |
| Westend, Bleichstraße (Вестенд, Блюхерштрассе) | Район, характеризующийся живой социальной жизнью и тщательно отреставрированными зданиями. Активно модернизируется Wellritzstraße со множеством популярных ресторанов, магазинов модной одежды и торговых точек, работающих допоздна. Район плотно застроен, трафик здесь плотный, по вечерам шумно. Здесь высокое качество жизни благодаря разнообразной инфраструктуре, наличию школ, детских садов, гражданскому центру. |
Инфраструктура, культурные и развлекательные учреждения
Висбаден отличается прекрасной инфраструктурой. В городе действует множество образовательных учреждений, среди которых Университет прикладных наук RheinMain (12 800 студентов), Европейская школа бизнеса (1 800 студентов), 40 начальных школ, 23 профессионально-технических училища, 12 средних, 7 средних современных, 7 общеобразовательных и 9 специальных школ, а также несколько частных учебных заведений и Volkshochschule с курсами для взрослых. Для инвестора это означает большие перспективы в плане сдачи в аренду купленной в Висбадене недвижимости студентам.
Висбаден известен своими многочисленными солеными горячими источниками, обладающими лечебными свойствами. Для оздоровления в местных купальнях сюда съезжаются жители всех районов Германии и иностранные граждане.
На территории Висбадена действует также множество реабилитационных и специальных клиник. Медицинских учреждений – от больниц общего профиля до частных косметических клиник – насчитывается 18.
Наибольшую известность получила клиника диагностики. Самыми крупными больницами общего профиля являются Helios Dr. Horst Schmidt Kliniken Wiesbaden (HSK), клиника Святого Иосифа и клиника Асклепия Паулинен.
В связи с этим ощутимые доходы инвестор может получить от сдачи в аренду квартир, расположенных в непосредственной близости от лечебных учреждений, – зачастую пациенты и члены их семей вынуждены оставаться в городе на несколько месяцев.
В каждом из районов города имеются свои традиции, ежегодно проводятся многочисленные мероприятия наподобие фестивалей. Открыто множество клубов по интересам, участники которых регулярно демонстрируют свои умения на публике.
Наиболее популярными местами культурного времяпрепровождения являются Государственный театр Гессена и музей Висбадена. Молодежь посещает ночные клубы, кинотеатры, спортивные учреждения, бары. Жителям города пребывание в Висбадене не кажется скучным, а потому никто не стремится переезжать.
Туризм и его влияние на экономику города
Туризм не является главным экономическим фактором Висбадена. Тем не менее поток туристов наблюдается достаточно мощный. Ежедневно здесь бывает около 11,5 миллионов путешественников (в Берлине – 20 миллионов, во Франкфурте-на-Майне – 6 миллионов). Средняя продолжительность пребывания гостей в городе составляет 2,5 дня.
Недостатка в гостиницах в Висбадене не наблюдается: в 77 отелях и гостевых домах расположено 7133 койко-места.
Молодежный хостел на Elsässer Platz является одним из крупнейших в Германии и располагает 220 местами. Имеется также 3 кемпинга с местами для 6400 человек (11800 ночевок в год). Поэтому открывать новые гостиницы вряд ли имеет смысл, зато выкупленный готовый бизнес будет приносить доходы долгие годы, и вложения окупятся быстро.
Экономика и промышленность
В общей сложности около 12 000 компаний, от ремесленных магазинов до крупных корпораций, учредили штаб-квартиры в Висбадене. По состоянию на 2011 год в городе было занято около 174 000 человек. В марте 2013 года уровень безработицы составил 7,6 %.
В последние десятилетия доля обрабатывающей промышленности в Висбадене неуклонно снижалась, и сейчас она составляет менее трети объема производства города. Здесь действуют такие крупные предприятия, как:
- Abbott und AbbVie (биофармацевтическая компания),
- Kion Group (холдинг, занимающийся поставками промышленных машин),
- Henkell & Co (компания по производству игристых вин),
- шведская компания SCA (производство бумажных изделий и средств личной гигиены),
- Smiths Heimann GmbH (ведущая международная компания по изготовлению систем рентгеновского контроля для аэропортов),
- Bilfinger Construction GmbH (строительная компания),
- EDAG (партнер по развитию автомобильной и аэрокосмической промышленности),
- SGL Carbon (ведущий производитель графита).
В промышленном парке InfraServ Wiesbaden расположено еще более 80 компаний. Огромную роль для экономики города играет виноградарство. Наиболее крупным промышленником, имеющим в Висбадене штаб-квартиру и производство, является Henkell & Co.
Транспортное сообщение
Через Висбаден проходит несколько автомагистралей и федеральных трасс. Его можно с уверенностью назвать пассажирским городом, поскольку добираться отсюда удобно в любом направлении, как на личном автомобиле, так и на общественном транспорте. А вот поездки на велосипеде по Висбадену считаются опасными, поскольку специальных велосипедных дорожек здесь мало.
К югу от центра действует главный железнодорожный вокзал, в округах открыто 10 станций. Висбаден подключен к сети S-Bahn Rhein-Main. Со времени завершения скоростной линии город был подключен к сети ICE.
Собственного аэропорта в Висбадене нет, но жители города могут найти ближайший центр авиатранспорта во Франкфурте-на-Майне. В районе Эрбенхайм находится военный аэродром армии США.
Город расположен на федеральных водных путях Рейн и Майн. В летние месяцы действуют суда различных пассажирских судоходных компаний. Здесь также имеется Nerobergbahn – фуникулер, управляемый водой.
Висбаден – первый крупный город в мире и первый населенный пункт в Германии, который запустил между городами автобусы. Это второй по величине немецкий город (после Мюнстера), в котором нет ни трамваев, ни метро. Неоднократно власти выступали в пользу запуска нескольких трамвайных линий, поэтому, вероятно, в будущем трамваи здесь появятся.
Рынок недвижимости
Недавно администрация Висбадена приступила к планированию и реализации ряда строительных проектов.
- Например, на пустырях жилого комплекса Parkfeld в районе Бибрих должны в скором времени появиться около 90 новых апартаментов.
- Lindenquartier в Kostheimer Floßhafen также будет развиваться – здесь будет построено около 600 жилых кварталов, а также несколько офисных и коммерческих строений.
- Расширение коснулось не только городской территории, но и общественных мест. К примеру, в настоящий момент строительные работы ведутся в Rhein-Main-Halle – завершение объектов запланировано на 2019 год.
- Пешеходная зона в центре Висбадена также попала под ремонтные работы, которые были завершены в 2011 году.
Власти города стремятся не только покончить с нехваткой жилья, но и вывести качество жизни населения на еще более высокий уровень.
Как и следовало ожидать, особенно востребованными оказываются объекты недвижимости в самом центре Висбадена, поскольку даже в центральной части города, где расположена основная инфраструктура, наблюдается относительно спокойная и тихая атмосфера. Из-за высокого качества жизни, обусловленного внушительным бюджетом Гессена, спрос на рынке недвижимости за последние годы значительно вырос. Однако, темпы освоения городских площадей постепенно замедляются – между многочисленными историческими фасадами зданий можно отыскать только несколько новых построек.
Вдали от центра города образ старых зданий все чаще заменяется послевоенными домами, которые были возведены ради расширения городской территории. На юго-востоке от центра Висбадена с 1950-х были построены современные административные здания, такие как Башня Циркон, второе по величине здание в городе.
В Висбадене практически нет крупных промышленных районов, исключение составляет лишь район вокруг Майнзер-штрассе: развитие этой области в последние десятилетия XX века было подвергнуто серьезным изменениям из-за сноса объектов и вторичной застройки новыми владельцами.
Особенности жилой и коммерческой недвижимости по районам Висбадена
Несмотря на то, что неизменно высоким спросом пользуется недвижимость именно в центральных районах Висбадена, постройки в пригороде представляются не менее интересными. Вне центра находятся ранее независимые города и общины (Dotzheim, Schierstein, Biebrich, Bierstadt, Sonnenberg и Rambach).
Городской характер поселений отмечается в районах Mainz-Kastel и Mainz-Kostheim. Деревенская структура характерна для таких районов, как Naurod, Auringen, Breckenheim, Medenbach, Kloppenheim, Heßloch, Igstadt, Nordenstadt, Erbenheim и Delkenheim. Таким образом, каждая заинтересованная сторона найдет в Висбадене то, что ищет.
- Если инвестор принципиально настроен на покупку недвижимости в центре города, недалеко от центральной части находится район Nordost, две трети площади которого составляют парки и зеленые зоны, предлагающие достаточно пространства для занятий спортом и отдыха. Здесь есть несколько вилл эпохи Вильгельмины и отреставрированные многоквартирные дома для обеспечения жильем семей, пожилых людей и супружеских пар.
- Еще одним популярным местом для проживания является Neroberg – отсюда легко добраться до Nerobergbahn (фуникулера, управляемого водой), а на холме находится Opelbad, одно из самых красивых купальных заведений Германии. Возможности устроить барбекю и сводить детей на детскую площадку для игр предоставляет старое кладбище, а потому данный район популярен среди семей с детьми.
- Слева от Altstadt расположен Westend, большинство домов находятся здесь с первых десятилетий XIX века.
- На Wellritzstraße можно найти множество бутиков, ресторанов с кухней всех стран мира, баров и кабаре.
- Кольцевая церковь образует границу между районами Westend и Rheingauviertel – одним из самых красивых кварталов в стиле модерн в Германии, в котором из-за близости колледжа, баров и предприятий для трудоустройства проживают по большей части студенты и одинокие люди.
Но стоит заметить, что и в пригороде Висбадена качество жизни также можно охарактеризовать как высокое. Особенно примечательны для искателей жизни в сельской местности район Dotzheim, Breckenheim и Frauenstein с их деревенской структурой.
Biebrich с великолепным Residenzschloss предлагает живую социальную жизнь с клубами по интересам, спортивными и культурными мероприятиями. В Biebrich также находится центр термической медицины.
Naurod хорошо связан с сетью автомагистралей, а потому наиболее интересен водителям и людям, кому ежедневно приходится ездить в соседние города и районы.
Получить представление о том, среди представителей каких слоев населения популярен тот или иной район Висбадена, а также об изменении спроса на недвижимость в сравнении с прошлым годом, поможет представленная ниже таблица:
| Район | Привлекательность для отдельных слоев населения | Динамика спроса на недвижимость (%) |
|---|---|---|
| Auringen (Ауринген) | Семьи с детьми | 1.3 |
| Biebrich (Бибрих) | Молодые пары, одинокие люди, семьи с детьми | 0 |
| Bierstadt (Бирштадт) | Молодые пары, семьи с детьми, пенсионеры | 4.3 |
| Breckenheim (Бреккенхайм) | Пожилые люди, семьи с детьми | 6.1 |
| Delkenheim (Делькенхайм) | Молодые семьи, бездетные пары | 7.8 |
| Dotzheim (Доцхайм) | Одинокие люди, бездетные пары | 5.7 |
| Erbenheim (Эрбенхайм) | Бездетные пары, работники промышленных компаний | 4.7 |
| Frauenstein (Фрауэнштайн) | Молодые семьи, пожилые люди | 18.5 |
| Heßloch (Хесслох) | Пожилые люди, одинокие люди | 12.9 |
| Igstadt (Игштадт) | Пожилые люди, работники ферм | 2.3 |
| Klarenthal (Кларенталь) | Молодые пары | 3.6 |
| Kloppenheim (Клоппенхайм) | Фермеры, любители верховой езды | 0 |
| Mainz-Amöneburg (Амёнебург) | Семьи с детьми дошкольного возраста, работники офисов и предприятий | -3.7 |
| Mainz-Kastel (Майнц-Кастель) | Семьи с детьми, бизнесмены | -5.2 |
| Mainz-Kostheim (Майнц-Костхайм) | Работники промышленных предприятий, одинокие люди | 18.1 |
| Medenbach (Меденбах) | Пожилые люди, работники ферм | 0 |
| Mitte (Митте) | Молодые пары, бизнесмены, начинающие предприниматели, сотрудники администрации, одинокие люди | 2.2 |
| Naurod (Наурод) | Семьи с детьми школьного возраста, пенсионеры | 11.1 |
| Nordenstadt (Норденштадт) | Семьи с детьми, пожилые люди, работники ферм | 11.6 |
| Nordost (Нордост) | Молодые пары, сотрудники государственных учреждений, состоятельные семьи | 1.9 |
| Rambach (Рамбах) | Пожилые люди, одинокие люди | -7.6 |
| Rheingauviertel, Hollerborn (Райнгауфиртель, Холлерборн) | Семьи с детьми, студенты | 4.5 |
| Schierstein (Ширштайн) | Семьи с детьми, одинокие люди | 8.1 |
| Sonnenberg (Зонненберг) | Состоятельные семьи и одинокие люди, бизнесмены | 2.8 |
| Südost (Зюдост) | Сотрудники администрации города, работники ИТ-компаний, семьи | 3.1 |
| Westend, Bleichstraße (Вестенд, Блюхерштрассе) | Одинокие люди, пенсионеры | 0 |
Особенности коммерческой недвижимости
В Висбадене одинаково комфортно себя чувствуют представители всех слоев населения – одинокие люди, бездетные пары, семьи с детьми, пожилые люди и студенты. Однако при покупке коммерческой недвижимости следует непременно обращать внимание на район города, поскольку запросы жителей различных районов зачастую разнятся.
- В районе Sonnenberg проживает элита – состоятельные семьи, бизнесмены, богатые переселенцы. Здесь можно ориентироваться на открытии/выкупе предприятий, рассчитанных на граждан с высоким доходом. Это могут быть дорогие рестораны, спа-салоны, сауны, бутики дизайнерской одежды, продуктовые магазины здорового питания, фитнес-центры.
- В Mainz-Kastel съезжаются бизнесмены, поскольку здесь открыты бизнес-центры, регулярно проводятся встречи. Удачной идеей будет открытие небольшого отеля с конференц-залом, кофейни, кафе под открытым небом, магазина электронных устройств.
- В центральных районах Mitte и Südost проживают члены администрации города, бизнесмены, предпринимателя. Упор стоит делать на ресторанах, в которых удобно проводить деловые встречи, кафе и кофейни с едой и кофе навынос, съемных квартирах с посуточной арендой.
- В районе Rheingauviertel много студентов, поскольку неподалеку расположен колледж, и арендные ставки не так высоки. Здесь выгоднее всего приобретать многоквартирные сооружения, доходные дома, отдельные апартаменты: 1-комнатные и многокомнатные (для тех, кто хочет снимать жилье вскладчину).
- Семьи с детьми предпочитают останавливаться в Naurod, поскольку здесь открыты школы любого уровня подготовки, а также разнообразные кружки и группы продленного дня. Соответственно, в этом районе хорошей инвестицией станет покупка детского кафе, магазина детской одежды и школьных принадлежностей, развлекательные учреждения.
Купить землю в Висбадене можно в тех районах, где в данный момент не ведется застройка новых территорий, но где власти планируют возводить новые жилые объекты – стоимость участков резко возрастет, как только будут проведены коммуникации.
Средняя стоимость жилой и коммерческой недвижимости
Из-за многочисленных ремонтных работ и ограниченного предложения на рынке недвижимости стоимость жилых и коммерческих объектов Висбадена сегодня считается достаточно высокой. Поскольку в центральной части города располагаются по большей части старинные здания, цены на покупку находятся в более высоком ценовом сегменте.
Требования покупателей также возросли: они ищут отремонтированные или недавно построенные здания и высококлассные удобства.
Особо высоким спросом пользуются виллы и частные дома. Цены на покупку недвижимости в Висбадене значительно превышают средние показатели по Германии. Только небольшие однокомнатные кондоминиумы в настоящее время относительно дешевы: кондоминиум площадью 20 м2 в периферийных районах будет стоить около 40 000 евро, в центральных районах его стоимость увеличивается примерно на 10 000 евро.
Тем, кто заинтересован в покупке недвижимости в Висбадене, следует обращать пристальное внимание на оборудование жилья. Например, новая квартира в Берстадте площадью 100 м2, которая была готова к заселению в 2016 году, будет стоить примерно 420 000 евро. А жилое помещение площадью 15 м2, построенное в 1990-х годах и отремонтированное в 2010 году, обойдется всего в 250 000 евро.
Что касается коммерческих объектов недвижимости, их стоимость также нельзя назвать доступной. С актуальными ценами на некоторые виды построек вы можете ознакомиться в таблице ниже:
| Объект недвижимости | Год постройки | Площадь (м2) | Доходность (%) | Абсолютный доход (евро) | Стоимость (евро) | Доп. расходы (нотариус, налог на покупку, комиссия брокера) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Отель | 1905 | 536 | 4.9 | 158.22 | 3,200,000 | 0.015 0.06 0.06 |
| Супермаркет | 2015 | 1.8 | 5 | 450 | 9,000,000 | 0.015 0.06 0.048 |
| Офисное здание | 2015 | 8.4 | 4 | 720 | 18,000,000 | 0.015 0.06 0.036 |
| Крупный отель | 2015 | 5.8 | 5.5 | 1,375,000 | 25,000,000 | 0.015 0.06 0.048 |
| Исторический доходный дом в центре | 1899 | 1.322 | 4.5 | 239.148 | 5,250,000 | 0.015 0.05 0.06 |
Цены на квартиры различной площади
Представленные ниже таблицы содержат информацию о средней стоимости 1 м2 жилой площади квартир в Висбадене, федеральной земле Гессен и Германии, а также о динамике цен на апартаменты площадью 30 м2, 60 м2 и 100 м2 за период с 2011 по 2017 годы:
В таблице ниже представлены средние цены на апартаменты в районах Висбадена, в которых в настоящее время на продажу выставлены квартиры:
Цены на индивидуальные жилые дома различной площади
Узнать о том, сколько стоит дом в Висбадене, Гессене и Германии в 2019 году вы можете из первой таблицы, представленной ниже. Вторая таблица содержит информацию об изменении цен на дома с 2011 по 2017 годы: 
Из таблицы ниже вы узнаете о средней стоимости 1 м2 площади частного дома в тех районах Висбадена, где на продажу сегодня выставлены подобные объекты:
В следующей таблице представлена информация о средней стоимости индивидуальных домов в различных районах Висбадена (сведения получены на основании анализа предложений продавцов в 2019 году):
| Район | Цены на дома (евро) |
|---|---|
| Auringen (Ауринген) | 425 000 |
| Biebrich (Бибрих) | 533 000 |
| Bierstadt (Бирштадт) | 621 000 |
| Breckenheim (Бреккенхайм) | 404 000 |
| Delkenheim (Делькенхайм) | 388 000 |
| Dotzheim (Доцхайм) | 497 000 |
| Erbenheim (Эрбенхайм) | 403 000 |
| Frauenstein (Фрауэнштайн) | 512 000 |
| Igstadt (Игштадт) | 375 000 |
| Kloppenheim (Клоппенхайм) | 485 000 |
| Mainz-Amöneburg (Амёнебург) | 279 000 |
| Mainz-Kastel (Майнц-Кастель) | 518 000 |
| Mainz-Kostheim (Майнц-Костхайм) | 309 000 |
| Medenbach (Меденбах) | 351 000 |
| Mitte (Митте) | 509 000 |
| Naurod (Наурод) | 580 000 |
| Nordenstadt (Норденштадт) | 405 000 |
| Nordost (Нордост) | 1 221 000 |
| Rambach (Рамбах) | 638 000 |
| Rheingauviertel, Hollerborn (Райнгауфиртель, Холлерборн) | 313 000 |
| Schierstein (Ширштайн) | 420 000 |
| Sonnenberg (Зонненберг) | 1 001 000 |
| Südost (Зюдост) | 878 000 |
В таблице ниже вы можете увидеть средние цены на кондоминиумы в тех районах Висбадена, в которых в настоящее время имеется возможность их покупки:
| Район | Цены на кондоминиумы (евро/м2) |
|---|---|
| Auringen (Ауринген) | 1.750 |
| Biebrich (Бибрих) | 2.400 |
| Bierstadt (Бирштадт) | 2.750 |
| Delkenheim (Делькенхайм) | 2.000 |
| Dotzheim (Доцхайм) | 2.800 |
| Erbenheim (Эрбенхайм) | 2.150 |
| Frauenstein (Фрауэнштайн) | 3.500 |
| Igstadt (Игштадт) | 2.800 |
| Klarenthal (Кларенталь) | 2.200 |
| Kloppenheim (Клоппенхайм) | 2.450 |
| Mainz-Kastel (Майнц-Кастель) | 3.100 |
| Mainz-Kostheim (Майнц-Костхайм) | 1.900 |
| Medenbach (Меденбах) | 1.450 |
| Mitte (Митте) | 2.400 |
| Naurod (Наурод) | 2.400 |
| Nordenstadt (Норденштадт) | 1.950 |
| Nordost (Нордост) | 3.500 |
| Rambach (Рамбах) | 2.300 |
| Rheingauviertel, Hollerborn (Райнгауфиртель, Холлерборн) | 2.450 |
| Schierstein (Ширштайн) | 2.350 |
| Sonnenberg (Зонненберг) | 3.050 |
| Südost (Зюдост) | 2.800 |
Цены на аренду жилой и коммерческой недвижимости
Арендные ставки на съемное жилье и коммерческие объекты Висбадена значительно превышают средние цены по ФРГ. Здесь, однако, следует обратить внимание на некоторые ценовые различия.
Апартаменты и дома, построенные недавно – в 2016 году и позднее, обойдутся куда дороже, чем отремонтированные квартиры в сооружениях 1990-х годов. Квартира в Эрбенхайме, построенная в 1990-х годах, площадью около 90 м2 будет стоить примерно 750 евро в месяц.
За квартиру площадью около 95 м2, модернизированную в 2014 году, ежемесячно нужно будет платить 1050 евро. Разумеется, если апартаменты расположены в самом центре города, заинтересованным сторонам следует быть готовым к более высоким ценам, обусловленным удачным месторасположением. К тому же дороговизна съемного жилья в центре обусловлена тем, что здесь располагаются по большей части старинные здания.
В таблице ниже представлены цены на аренду некоторых коммерческих объектов Висбадена:
| Объект коммерческой недвижимости | Площадь (м2) | Стоимость за 1 м2 (евро) | Общая стоимость (евро) |
|---|---|---|---|
| Офисное здание | 3174 | 14.4 | 45706 |
| Помещение для частной практики | 294 | 8 | 2352 |
| Производственный цех | 1024 | 5 | 5120 |
| Складское помещение | 2000 | 5 | 10000 |
| Магазин одежды | 87.74 | 43.31 | 3800 |
| Розничный магазин на первом этаже здания | 147 | 54.43 | 8000 |
| Ресторан | 350 | 8.58 | 3000 |
| Продуктовый магазин | 30 | 20 | 600 |
| Кафе | 111 | 13.43 | 1490 |
| Промышленный завод | 3500 | 24.8 | 86800 |
Стоит упомянуть о том, что в связи с дороговизной жилья и коммерческих объектов Висбадена многие инвесторы находят достойный вариант для заработка на сдаче помещений в субаренду.
Спрос на съемные апартаменты, к примеру, резко возрастает весной и летом: в город устремляются туристы, и родители студентов начинают задумываться о размещении своих детей. Если снять жилье в аренду зимой и дождаться весны, квартиру можно сдать по более высокой стоимости, когда предложений на рынке практически не останется, и заработать на разнице нынешней и первоначальной арендной ставки.
Цены на аренду квартир различной площади
Спрос на съемное жилье в Висбадене высокий, что подтверждает статистика – от публикации объявления о сдаче апартаментов в аренду до подписания новыми жильцами контракта проходит в среднем 14 дней. На оплату арендованной жилплощади у жителей города уходит 19,1 % ежемесячных доходов.
О том, по какой стоимости можно снять квартиру в Висбадене, Гессене и Германии в 2019 году, расскажет первая из двух таблиц, представленных ниже. Вторая таблица демонстрирует динамику цен на аренду апартаментов за период с 2011 по 2017 год:
Таблица ниже содержит сведения о средних ценах на аренду квартир по различным районам города Висбадена:
Цены на аренду частных домов
Средняя стоимость аренды жилых домов площадью 100 м2, 150 м2 и 200 м2 в Висбадене, федеральной земле Гессен и Германии на 2019 год указана в первой таблице, а во второй таблице отражена динамика цен на аренду домов различной площади за период с 2011 по 2017 годы:
Таблица ниже содержит сведения о средних ценах на аренду домов по различным районам Висбадена:
Заключение
Согласно данным бизнес-журнала “Cash”, опубликованным в 2013 году, Висбаден занимает 1-е место в рейтинге наиболее удачных мест для покупки недвижимости. Важнейшие показатели инвестиционной привлекательности недвижимости только подтверждают такое смелое заявление:
- в городе отмечается стремительный рост населения;
- экономика Висбадена стабильна на протяжении десятилетий благодаря тому, что она не зависит от одной сферы промышленности – здесь открыто множество производств, наблюдается большое количество поставщиков услуг;
- уровень безработицы в городе низкий;
- платежеспособность местного населения колоссально высокая благодаря богатству города и конкурентоспособным зарплатам;
- в Висбадене развиты образовательный и медицинский секторы – из-за рубежа и из других районов Германии сюда съезжаются тысячи студентов и клиентов клиник;
- большое количество работодателей способствует притоку рабочей силы из других земель;
- в Висбадене налажен туристический поток – здесь имеется достаточное количество как достопримечательностей, мероприятий и курортных зон, так и отелей для размещения гостей;
- город беспрерывно развивается благодаря открытию новых стартапов;
- власти занимаются расширением городской территории, чтобы удовлетворить спрос на рынке недвижимости.
Покупка недвижимости в Висбадене станет выгодной инвестицией, принесет значительные доходы и оправдает ожидания.
В заключение напомним основные средние показатели цен на покупку и аренду недвижимости, полученные в ходе анализа инвестиционной привлекательности жилых объектов Висбадена:
- средняя стоимость аренды: 9,20 евро/м2
- средняя стоимость 1 м2 площади квартиры (30 м2): 1392 евро;
- средняя стоимость дома: 615,000 евро;
- средняя стоимость кондоминиума: 2,650 евро/м2;
- динамика цен на недвижимость в сравнении с прошлым годом (2017 г.): +3,30%.
