Иностранные граждане, которые собираются жить в Германии, но не обладают достаточными средствами, чтобы приобрести собственное жилье, не должны унывать. Во-первых, иностранцы имеют право арендовать жилье наравне с немецкими гражданами. Во-вторых, снять квартиру в Германии не так сложно, как это может показаться. В-третьих, проживание в арендованном жилье в Германии часто оказывается более выгодным, чем владение собственным домом или квартирой – больше половины населения Германии не имеет собственного жилья, предпочитая арендовать его.
Рынок недвижимости в Германии: коротко о главном
Главная особенность немецкого рынка недвижимости – это стабильность. Цены, конечно, не стоят на месте и с каждым годом растут, но этот рост происходит на фоне повышения доходов населения Германии и не сопровождается резкими скачками и колебаниями.
Такая стабильность позволяет получать дивиденды от сдачи недвижимости в аренду, пусть и небольшие – от 4 до 7% в год, но зато гарантированные и без всякого риска.
Низкие ипотечные проценты – от 0,8 до 2% для немецких граждан и от 3 до 5% для иностранцев – делают этот бизнес еще более привлекательным, в том числе и для иностранных инвесторов.
Еще одна особенность – большая разница в ценах на жилую недвижимость в разных регионах Германии. Более высокие цены в южных и западных федеральных землях и крупных городах: Мюнхене, Франкфурте-на-Майне, Гамбурге, Штутгарте, Дюссельдорфе, Берлине.
Например, стоимость квадратного метра жилья во Франкфурте-на-Майне в среднем составляет около 5 тысяч евро. В то же время цены на недвижимость на востоке Германии почти в три раза ниже – в среднем 1,3–1,5 тыс. евро за квадратный метр, к примеру, в Дрездене или Берлине, что позволяет покупать здесь жилье по более выгодным ценам.
На рынке представлен большой выбор первичного и вторичного жилья.
Аренда жилья в Германии: что предпочтительнее для иностранцев
Немецкий рынок недвижимости открывает широкие возможности для иностранных граждан, поскольку им предоставлены такие же права, что и гражданам ФРГ. Поэтому они могут арендовать недвижимость, владеть ею, сдавать в субаренду.
Любой легально находящийся в Германии иностранец (от студента до бизнесмена) сможет найти жилье с учетом своих предпочтений и возможностей. Выбор того или иного типа жилья, будь это комната в коммунальной квартире, квартира или особняк, зависит от финансовых возможностей, социального статуса арендатора, целей его пребывания в Германии, семейного положения.
Рассмотрим более подробно, что ожидает иностранного арендатора в каждом конкретном случае.
- Комната в студенческом общежитии. Претендовать на нее могут студенты, которые поступили в немецкие вузы. Главный и, пожалуй, единственный плюс этого типа жилья – возможность снять его недорого. К минусам следует отнести тот факт, что поселение происходит только в порядке очереди, поэтому мест может попросту не хватить, а также «радости» жизни в общежитии: шумные соседи, возможные бытовые проблемы, перебои в работе интернета.
- Аренда комнаты в коммунальной квартире (Wohnungsgemeinschaft или WG). В большинстве случаев речь идет о многокомнатной квартире, в которой проживает несколько арендаторов. Плюсы аренды такого типа жилья очевидны прежде всего с материальной точки зрения: оплата за квартиру делится на нескольких человек. Кроме того, это возможность скооперироваться с друзьями и проживать в WG своей компанией. К недостаткам такого типа жилья следует отнести необходимость заключения соглашения не столько с арендодателем (при условии вашей платежеспособности и легального статуса здесь проблем не возникнет), сколько с жильцами WG.
Для того чтобы снять комнату студенту, ему нужно будет пройти неформальные «смотрины» – собеседование-знакомство с арендаторами, которые уже проживают в квартире. В каждой комнате такой квартиры обычно живут один-два человека. Туалет, ванная, кухня находятся в общем пользовании. Жильцы каждой комнаты по очереди обязаны заниматься их уборкой и обслуживанием.
- Аренда отдельной квартиры (Wohnung). Этот вариант самый распространенный среди иностранных граждан, которые намерены какое-то время проживать в Германии. Одинокие и студенты чаще стремятся арендовать однокомнатную квартиру площадью до 40 кв. м. Представители среднего класса предпочитают квартиры площадью до 60-70 кв. м с двумя или тремя комнатами (Zimmer). Квартиры, площадь которых превышает 100 кв. м, – это уже элитный сектор.
Гражданам стран СНГ следует знать, что при расчете жилой площади (Wohnfläche или Wfl) в ФРГ к площади комнат с прямыми стенами нужно прибавить:
- 50% площади под скошенными стенами на высоте 1-2 м (на чердаках (Obergeschoss или ОG);
- 25% площади балкона, лоджии, террасы;
- 50% площади веранды (если не отапливается).
- Аренда дома. Съемный дом обходится довольно дорого, поскольку помимо арендной платы необходимо дополнительно оплачивать еще и его обслуживание. Тем не менее виллы на побережье Северного или Балтийского морей, а также деревенские дома пользуются спросом, особенно в летнее время. Свежий воздух, спокойствие и красивая природа плюс комфортные условия проживания и высокий уровень развития инфраструктуры в Германии с лихвой компенсируют все материальные издержки. Особенно привлекателен такой вариант для семей из 4 и более человек, а также владельцев домашних животных.
Жилье в Германии для иностранца: как и где искать
Сроки, в течение которых можно найти подходящее жилье в Германии, зависят от того, насколько правильно будет организован поиск. Необходимо сразу настроиться на то, что найти квартиру в Германии, особенно в больших городах, будет довольно сложно.
При наличии родственников в Германии уместно подключить их к поискам жилья. Можно также обратиться за помощью к своему работодателю.
Среди факторов, которые могут осложнить иностранцу поиски жилья:
- наличие большого количества конкурентов,
- слабое знание немецкого языка,
- плохая ориентация в местном законодательстве и вопросах аренды недвижимости.
Тем не менее есть все возможности для того, чтобы обойтись собственными силами и найти жилье самостоятельно. В случае необходимости можно всегда прибегнуть к помощи профессионалов – маклеров и агентств недвижимости.
При поиске жилья в Германии следует обратить внимание на несколько моментов:
- одному человеку снять квартиру легче, нежели семейной паре (износ квартиры будет вдвое меньше). Поэтому маклеры советуют арендаторам сразу не раскрывать все карты – после поселения и выплаты денег договориться о втором жильце будет гораздо проще;
- немецкие арендодатели больше склонны сдавать жилье соотечественникам, нежели иностранцам;
- особое внимание арендодатели обращают на финансовое состояние, наличие работы и чистой кредитной истории.
Среди главных рекомендаций для успешного поиска жилья – использование всех возможных способов и средств, уведомление о поиске жилья всех знакомых, личная активность и напористость.
Большое значение имеет правильное психологическое воздействие на потенциального арендодателя: солидный внешний вид, умение расположить к себе, пунктуальность, разговор по существу.
При этом не следует посвящать арендодателя во все детали и при необходимости немного «успокоить» его, обсудив возможность аренды жилья на длительный срок (не менее 10 лет) или заверив в том, что создание семьи и рождение ребенка в ближайшие годы не планируется.
До заключения договора об аренде нужно сделать следующее:
- осмотреть квартиру в будний день после 17 часов (как правило, в это время соседи-жильцы возвращаются после трудового дня и дом живет обычной жизнью);
- пообщаться с соседями по поводу наличия каких-либо проблем в доме;
- изучить по карте города ближайшие окрестности и выяснить, нет ли рядом аэропорта или мусорной свалки, не пролегают ли поблизости автострады или железная дорога, насколько удобно расположены коммуникации, магазины, детские учреждения;
- обратить внимание на мелочи: наличие парковочных мест, месторасположение отопительных батарей, место подключения стиральной машины.
Самостоятельный поиск
Газеты в Германии (особенно местные) играют немаловажную роль в поиске недвижимости. Частные объявления в них подают, прежде всего, владельцы квартир пенсионного возраста, проживающие в данном регионе, которые не слишком доверяют интернету.
Кроме того, в газетах можно разместить собственное объявление о поиске жилья. Лучше всего просматривать утренние выпуски и сразу обзванивать приглянувшиеся варианты.
Следует иметь в виду, что большинство немецких газет имеет собственные сайты, на которых в определенные дни недели публикуются онлайн-объявления об аренде жилья: например, по средам и субботам – Abendzeitung.de, средам и пятницам – sueddeutsche.de.
На общегерманском портале (bdzv.de) представлены сайты немецких газет, в большинстве которых есть разделы, связанные с арендой жилья и возможностью поиска нужных вариантов – например, в Berliner Zeitung: www.berliner-zeitung.de.
И хотя газеты недооценивать не стоит, все же львиную долю информации можно получить на специализированных интернет-сайтах. Наибольшую известность и популярность получили следующие сайты:
- immobilienscout24.de;
- mieten.immonet.de;
- wg-gesucht.de;
- immowelt.de;
- immonet.de.
Информация на них обновляется регулярно, поэтому на эти сайты следует заходить по нескольку раз в день, поскольку лучшие предложения «уходят» в течение 1,5-2 часов после их появления.
В социальных сетях созданы десятки групп, которые также дают возможность найти квартиру или комнату для студента.
Для иностранных граждан, которые пытаются найти квартиру самостоятельно, важно научиться правильно читать объявления. Дело в том, что в Германии применяются различные сокращения и аббревиатуры. Незнание их или неправильное прочтение может привести к денежным потерям или к тому, что желанная квартира «уйдет» к другому арендатору.
Список основных сокращений в объявлениях по сдаче жилья
| AB | Altbau | Старый дом |
|---|---|---|
| В | Bad | Ванна |
| BLK | Balkon | Балкон |
| BK | Betriebskosten | Накладные расходы |
| Gge | Garage | Гараж |
| D | Diele | Прихожая |
| DB | Duschbad | Душевая |
| EBK | Einbauküche | Встроенная кухня |
| EG | Erdgeschoss | Первый этаж |
| MM | Monatsmiete | Ежемесячная квартплата |
| MV | Mietvertrag | Договор о найме квартиры |
| NB | Neubau | Новый дом |
| OG | Obergeschoss | Второй этаж |
| OH | Ofenheizung | Печное отопление |
| SZ | Schlafzimmer | Спальня |
| TG | Tiefgarage | Гараж под домом |
| Zi-Whg | Einzimmerwohnung | Однокомнатная квартира |
| WM | Waschmaschine | Стиральная машина |
| Z | Zimmer | Комната |
| ZH | Zentralheizung | Центральное отопление |
Таким образом, аббревиатура 4ZКDBD,2SZDTG будет обозначать четырехкомнатную квартиру с кухней, ванной, душевой, двумя спальнями, прихожей и подземным гаражом.
Поиск жилья через агентства недвижимости
Распространенный способ найти жилье в Германии – воспользоваться услугами многочисленных маклеров и агентств недвижимости (например, Liz Frey Relocation, L MrLodge).
В большинстве агентств работают англо- и русскоговорящие риелторы. Это позволит сэкономить время и доверить поиск профессионалам.
Для того чтобы воспользоваться их услугами, следует заключить договор (Bestellerprinzip) с агентством, согласно которому нужно будет выплатить гонорар (Provision).
Пройдите социологический опрос!
[yop_poll id=”7″]
Оформление аренды: что следует знать
После того как квартира выбрана и достигнута договоренность с владельцем жилья, можно приступать к оформлению арендного договора. Официальный документ об аренде в Германии гарантирует стопроцентное выполнение того, что зафиксировано на бумаге, поэтому к составлению этого документа нужно подойти со всей ответственностью.
В договоре должно быть указано следующее:
- величина арендной ставки;
- размер предоплаты за коммунальные услуги (Nebenkosten);
- размер залога (Kaution);
- сроки действия договора (Dauer). В большинстве случаев договор является бессрочным;
- сроки оповещения о расторжении договора (Kuendigungsfrist). Минимальный срок – за три месяца до переезда. Для этого необходимо отправить владельцу письменное уведомление (Kuendigung) и получить от него подтверждение;
- сроки проведения косметического ремонта (один раз – при въезде или выезде);
- площадь жилья;
- количество комнат;
- количество передаваемых ключей от дверей (входных и внутренних);
- порядок проживания (housordnung);
- при аренде квартиры с мебелью – описание имущества и его состояния;
- порядок оплаты арендатором мелких поломок (до 100 евро), которые могут возникнуть во время эксплуатации имущества (потекший кран и т.д.);
- возможность содержания животных;
- порядок решения возникших вопросов, неучтенных в контракте, и др.
Перед поселением следует вместе с владельцем квартиры или управдомом составить протокол передачи-приема жилья. Этот протокол рассматривается в качестве приложения к контракту.
В приложение необходимо внести все номера и показания счетчиков отопления, холодной и горячей воды, газа, электричества на день сдачи квартиры, а также все замеченные недостатки (трещины, сколы, царапины и т.п.).
При выезде составляется новый протокол, который сверяется с первым. Эти документы должны быть подписаны обеими сторонами, в противном случае арендодатель может не вернуть залог.
Какие документы необходимы для подписания контракта об аренде жилья в Германии
Для того чтобы заключить сделку и составить договор аренды, иностранному гражданину потребуются следующие документы:
- копии ВНЖ, загранпаспорта и визы;
- справка о зарплате (за последние три месяца);
- справка о кредитной истории (Schufa-Auskunft) на каждого, кто собирается проживать в арендованном жилье.
Среди бумаг, которые могут понадобиться дополнительно, могут быть:
- анкета (Selbstauskunft) с данными об арендаторе, включая сведения об образовании, профессии, должности, наличии детей и домашних животных, наличии вредных привычек, адрес последнего места проживания с телефоном арендодателя;
- справка о своевременной оплате аренды или рекомендательное письмо от прежнего арендодателя;
- справка с последнего места жительства о соблюдении порядка в доме.
Весь пакет документов нужно иметь при себе уже во время первого визита к арендодателю.
Договор заключен: что нужно делать дальше
Заключение договора об аренде еще не дает повода расслабляться – нужно выполнить еще несколько действий. Законодательство Германии предписывает арендодателю зарегистрироваться в Bürgeramt/Bürgerbüro для проживания в квартире.
При себе необходимо иметь загранпаспорт с визой, договор об аренде и справку от арендодателя. В этой справке (Bescheinigung), подписанной арендодателем, должен быть указан адрес, по которому расположена квартира, ее владелец, даты заезда и выезда арендаторов, их ФИО (с указанием года рождения).
После получения справки о регистрации (прописке) необходимо связаться с Иммиграционной службой (Ausländerbehörde (ABH)) и сообщить свой новый адрес.
Следующим шагом будет знакомство с правилами проживания (Hausordnung): как происходит уборка в подъезде и на территории, когда можно или нельзя проводить вечеринки и др.
Что влияет на стоимость аренды жилья в Германии
Стоимость аренды жилья в Германии обусловлена многими факторами. На нее влияет тип жилой недвижимости и ее местонахождение, площадь. Более высокие арендные ставки характерны для западных федеральных земель, более низкие – для восточных.
В последние годы наблюдается рост цен на аренду, поэтому во многих крупных городах (Мюнхене, Гамбурге) были введены ценовые ограничения, в соответствии с которыми арендная плата не может превышать более чем на 10% среднюю стоимость на данной территории.
Для того чтобы лучше ориентироваться в ценах на аренду жилья в Германии, следует учитывать индекс средних цен Mietspiegel, который к тому же защищен юридически (§ 558c BGB).
Средние ставки на аренду квартир по федеральным землям Германии в 2021 году:
| Федеральная земля/город | Цена в евро/м² 30 кв.м/евро | Цена в евро/м² 60 кв.м | Цена в евро/м² 100 кв.м |
|---|---|---|---|
| Баден-Вюртемберг | |||
| Земля Баден-Вюртемберг | 15,45 | 10,84 | 9,96 |
| Штутгарт | 23,27 | 16,95 | 14,92 |
| Тюбинген | 13,67 | 11,23 | 10,33 |
| Мангейм | 12,69 | 9,53 | 10,09 |
| Бавария | |||
| Земля Бавария | 15,40 | 11,67 | 10,63 |
| Мюнхен | 22,41 | 18,26 | 18,01 |
| Эрланген | 14,53 | 11,19 | 10,50 |
| Нюрнберг | 14,03 | 10,47 | 10,86 |
| Берлин | |||
| Земля Берлин | 14,38 | 11,32 | 12,5 |
| Берлин | 14,38 | 11,32 | 12,5 |
| Бранденбург | |||
| Земля Бранденбург | 6,79 | 6,38 | 7,82 |
| Потсдам | 9.70 | 9.74 | 10,80 |
| Бранденбург ан дер Хавель | 6,03 | 5,70 | 6,28 |
| Свободный город Бремен | |||
| Земля Бремен | 9,56 | 7,65 | 9,42 |
| Бремен | 10,56 | 9,04 | 10,20 |
| Свободный город Гамбург | |||
| Гамбург | 16,14 | 12,07 | 13,36 |
| Гессен | |||
| Земля Гессен | 14,29 | 10,44 | 10,32 |
| Франкфурт-на-Майне | 18,07 | 14,20 | 14,75 |
| Висбаден | 14,05 | 10,81 | 11,59 |
| Фульда | 12,87 | 8,98 | 8,56 |
| Мекленбург-Передняя Померания | |||
| Земля Мекленбург-Передняя Померания | 7,42 | 6,03 | 7,45 |
| Шверин | 7,32 | 5,65 | 7,35 |
| Росток | 7,71 | 7,26 | 10,01 |
| Нижняя Саксония | |||
| Земля Нижняя Саксония | 9,46 | 7,21 | 7,45 |
| Ганновер | 11,40 | 8,67 | 9,90 |
| Хильдесхайм | 8,37 | 6,73 | 7,06 |
| Северный Рейн-Вестфалия | |||
| Земля Северный Рейн-Вестфалия | 10,37 | 7,16 | 8,06 |
| Дюссельдорф | 13,47 | 10,70 | 11,83 |
| Дортмунд | 9,48 | 7,05 | 8,19 |
| Кельн | 14,12 | 11,07 | 11,57 |
| Рейнальд-Пфальц | |||
| Земля Рейнальд-Пфальц | 11,09 | 7,76 | 7,54 |
| Майнц | 13,45 | 10,77 | 11,73 |
| Саар | |||
| Земля Саар | 8,76 | 7,18 | 6,52 |
| Саарбрюкен | 9,18 | 7,40 | 6,96 |
| Саксония | |||
| Земля Саксония | 7,00 | 5,75 | 7,28 |
| Дрезден | 8,70 | 7,50 | 9,44 |
| Лейпциг | 8,76 | 6,83 | 8,71 |
| Хемниц | 5,45 | 4,93 | 5,69 |
| Саксония-Анхальт | |||
| Земля Саксония- Анхальт | 6,73 | 5,38 | 6,02 |
| Магдебург | 6,70 | 5,89 | 6,73 |
| Шлезвиг-Гольштейн | |||
| Земля Шлезвиг-Гольштейн | 15,45 | 10,84 | 9,96 |
| Тюбинген | 13,67 | 11,23 | 10,33 |
| Киль | 10,10 | 8,61 | 9,17 |
| Тюрингия | |||
| Земля Тюрингия | 7,14 | 5,69 | 6,33 |
| Эрфурт | 7,94 | 7,21 | 8,40 |
Аренда жилья в курортных районах (например, в Гармиш- Партенкирхене в Баварии) обойдется дешевле, чем в крупных промышленных центрах, но дороже, чем в провинциальных немецких городках. Так, апартаменты в Бад-Тёльц (Бавария) площадью 150 кв. м будут стоить примерно в 1 279,5 евро в месяц.
Интересный факт. В городе Аугсбург существует квартал-пансион Фуггерай, который был заложен Якобом Фуггером в 1521 г. для бедных, но благочестивых католиков. Этот квартал сегодня населяют более 150 пенсионеров, которые платят всего по 3,35 евро в год.
Что входит в арендную плату
Потенциальные арендаторы жилья, подбирая себе варианты на сайтах, должны учитывать, что указанная в объявлениях сумма аренды – это Kaltmiete или арендная ставка без коммунальных выплат (ее часто называют «холодной» платой за аренду). То есть, помимо арендной ставки, ежемесячно необходимо оплачивать коммунальные услуги (воду, отопление, вывоз мусора, лифт – даже при проживании на первом этаже и др.) – Nebenkosten.
В результате суммирования Kaltmiete и Nebenkosten получают Warmmiete – «теплую» плату за аренду. Но это еще не конечная сумма.
Помимо Warmmiete существует еще ряд выплат. В частности, плата за телефон, интернет, электричество, газ взимается отдельно. Кроме того, каждая семья в ФРГ должна выплачивать налог в размере 17,50 евро в месяц на радио и телевидение.
Следует отметить, что в Германии ежегодно проводится перерасчет по воде и отоплению по итогам истекшего года и в зависимости от того, насколько экономно вы ими пользовались, вам могут предложить либо доплатить за полученные услуги, либо вернут деньги, которые были уплачены сверх положенного.
Тем арендаторам, которые при съеме жилья прибегли к помощи агентств по недвижимости, придется отнести к разовым дополнительным расходам оплату услуг маклера – Provision.
Немецкое законодательство устанавливает максимальное вознаграждение маклерских услуг. Оно исчисляется от месячной суммы аренды Kaltmiete, умноженной на индекс 2,38. То есть, если арендная ставка составляет 300 евро в месяц, то Provision составит 714 евро.
Жилая недвижимость в Германии: вопросы
Заключение договора об аренде жилья в Германии требует внимания и ответственного отношения к процедуре. При этом часто возникают вопросы, на которые следует найти ответы еще до подписания документа.
- Почему арендодатель требует Kaution, что это такое и каков его размер
В договоре об аренде квартиры отдельным пунктом прописывают залог за квартиру или Kaution, который передается владельцу жилья на весь срок проживания арендатора в квартире. Максимальный размер залога – 3-кратный размер месячной аренды.
Если квартира снята за 500 евро в месяц, то размер Kaution составит 1500 евро. Этот залог является гарантией того, что в случае поломки или нанесения ущерба жилью хозяин получит компенсацию. После истечения срока аренды и выезде арендатора вся сумма полностью или ее часть возвращается квартиросъемщику. Если же квартире был нанесен серьезный ущерб или арендатор расторг договор ранее оговоренного срока, деньги ему не возвращаются.
Залог вносится на отдельный счет (Mietkautionskonto) под обычный процент, и если квартирант «задержится» лет на 20-30, то деньги обесценятся. Иной вариант – деньги вносятся на счет квартиранта, а банковская книжка передается владельцу квартиры.
- Правда ли, что немецкие квартиры часто сдаются без мебели
Да, это так. Немцы не любят старую, тем более чужую мебель, поэтому жилье на длительный срок предпочитают арендовать без лишней мебели, а приобретают или перевозят свою собственную. Исключение составляет только кухонное оборудование (оно может быть встроенным), поэтому, если оно новое, следует оговорить стоимость его покупки или аренды. Старое кухонное оборудование передается, как правило, бесплатно.
Иное дело, если речь идет о кратковременной аренде – на несколько дней или месяц-два. Здесь уже без мебели не обойтись, и аренда квартиры включает все необходимое для проживания.
- Обязательно ли заключать договор об аренде квартиры
Арендные договоры имеют своей целью защитить интересы как квартиросъемщика, так и арендодателя. Когда речь идет о длительной аренде, то необходимость заключения договора вопросов не вызывает. Когда же речь заходит о кратковременной аренде квартиры на несколько дней, недель и месяцев (до года), то по обоюдному согласию договор может не заключаться: среди немецких граждан тоже есть желающие сэкономить и не уплачивать налоги при сдаче в аренду своей недвижимости.
- Можно ли арендовать квартиру в Германии на пару дней
Можно. Сдача жилья в кратковременную аренду в крупных городах или туристических центрах Германии превратилась в выгодный бизнес, который приносит до 15% прибыли. Многие иностранцы, которые не любят жить в гостиницах, предпочитают снимать квартиры на 1-2 суток. Но за домашний комфорт им придется заплатить: в зависимости от района и типа квартиры оплата может составлять от 40 до 100 евро за сутки (при этом необходим залог около 200 евро).
Подведем итоги
Аренда квартиры в Германии довольно привлекательна и доступна для иностранцев. Рынок недвижимости предлагает большой выбор первичного и вторичного жилья, а немецкое законодательство защищает интересы квартиросъемщиков.
Более высокие арендные ставки характерны для крупных немецких городов, столиц федеральных земель, центров санаторно-курортного лечения; более низкие – для восточных федеральных земель и сельской местности.
Наиболее выгодно заключать договор об аренде на длительный срок – от 10 лет и больше. При заключении договора об аренде следует быть очень внимательным и досконально изучить его, прежде чем подписывать.
