Zagranportal

Испания привлекает многих россиян не только благоприятными климатическими условиями, уникальным культурным наследием, но и широкими возможностями для ведения бизнеса и трудоустройства. В университетах Испании дети российских граждан могут получить современное образование и обрести престижную профессию, а пенсионеры имеют возможность спокойно и комфортно жить. Наличие дома или квартиры в этой стране станет серьезным подспорьем –  легче будет получить многоразовую шенгенскую визу, не нужно думать о жилье во время отпуска. Тем, у кого нет больших денег на покупку недвижимости, на помощь придет ипотека в Испании.

Недвижимость в Испании: коротко о главном

У граждан России, Беларуси, Украины и других стран, желающих приобрести недвижимость в Европе, в 2017-2018 гг. Испания занимает первое место по популярности. На то есть несколько причин:

• высокие жизненные стандарты и стабильно развивающаяся экономика страны – за 2017 рост ВВП в Испании составил 3,5 %;
• туристический бум и растущий потребительский спрос, в том числе на недвижимость;
• рост долгосрочных и краткосрочных арендных ставок и получение стабильного дохода от 7 до 9% после уплаты всех налогов;
• рост рынка недвижимости. Увеличение стоимости квадратного метра в 2017 году составило в среднем 6,7 %, а в 2018 году – 9 %. При этом количество продаж объектов недвижимости в 2017 г. возросло на 16,7 % по сравнению с 2016 г.;
• выгодное ипотечное кредитование – иностранные клиенты пользуются такими же правами, как и граждане Испании;
• широкий выбор новостроек и вторичной недвижимости, высокое качество строительства и доступные цены.

На стоимость испанской недвижимости влияют такие факторы, как регион, близость к морю, развитость инфраструктуры, год постройки, площадь и благоустройство. Более высокие цены в Барселоне и Мадриде, на побережье Коста-Брава.

Ипотека в Испании для иностранцев: что необходимо знать

Более 30 банков в Испании (La Caixa, BBVA, Popular, Sabadell, Santander, Bankia) готовы предложить ипотечный кредит иностранцам и подготовили разнообразные программы для своих платежеспособных клиентов, в том числе для россиян.

Привлекательной ипотеку в Испании делают следующие факторы:

• отсутствие ограничений по цене и увеличение с 2017 г. тела кредита. Размер ипотечного кредита сегодня может составлять не 50-60 % от стоимости недвижимости, как ранее, а 70-80 % (например, в банке Sabadell);
• индивидуальный подход к клиентам, возможность выбирать наиболее выгодные для заемщика сроки выплаты кредита – от 5 до 30 лет, в зависимости от того, что желательно в конкретном случае – возможность быстрее выплатить ипотеку и не переплачивать лишнего или снизить сумму ежемесячных выплат;
• оформление ипотеки на приобретение любого вида недвижимости;
• возможность досрочного погашения кредита – это право специально прописывается в договоре;
• не требуется поручительство по ипотечному кредиту.

Особый интерес вызывает вопрос процентных ставок – в Испании иностранный клиент может выбирать между плавающими, фиксированными и смешанными.

Фиксированная ставка неизменна и действует в течение всего срока выплаты ипотеки. Расчет плавающих ставок производится из суммы усредненной Европейской межбанковской ставки предложения (Euribor) и маржи банка-кредитора, которая может составлять от 0,75 до 2 %.

В мае 2018 года плавающая ставка на кредит сроком от 5 до 30 лет в банке Bankia составляла 2,39 %, тогда как фиксированная – 4,06 %.

Ряд банков предлагает своим клиентам сочетание разных типов ставок: первое время (от года до десяти лет) – фиксированная, а далее – плавающая.

При оформлении ипотеки могут быть зафиксированы следующие виды процентных ставок:

• ТАЕ или эффективные проценты. Этот показатель включает фактическую стоимость ипотеки. При фиксированной ставке сумма будет рассчитана на весь период выплаты, при плавающей – только на текущий год;
• TIN или номинальные проценты без учета инфляции и дополнительных платежей. Показатель рассчитывается суммированием стандартной ставки и маржи кредитодателя.

Примеры процентных ставок

Банк	Ставка	ТАЕ (%)	TIN (%)
Sabadell	фиксированная	3,63–3,93	-
BBVA	плавающая смешанная: 10 лет фиксированная, остальное время - плавающая	1,96–2,6 2,43–2,5	- 2,00 - в течение первого года
Santander	плавающая	2,21	1,75 - на первые два года
Bankinter	плавающая	2,43	1,50 - для первого года
Abanca	фиксированная (до 15 лет)	4,15	2,05

Новый закон Испании об ипотеке, который был принят правительством еще в ноябре 2017 г. и в настоящее время находится на рассмотрении в парламенте, призван еще более надежно защитить права и интересы граждан.

Закон имплементирует директиву ЕС 2014/17 по ипотечным вопросам и вводит ряд положений, которые призваны ограничить стремление банков получать больше выгоды и упрощают процедуру оформления ипотечного кредита.

Так, например, банки не могут премировать или каким-то образом стимулировать своих работников за количество оформленных ими ипотек. Одновременно усиливается контроль за квалификационным уровнем сотрудников банка.

Как иностранному гражданину получить ипотеку в Испании

Граждане стран СНГ, которые решили купить недвижимость в Испании, могут претендовать на получение ипотеки при таких условиях:

• на момент ее погашения возраст заемщика не будет превышать 70 лет;
• наличие стажа работы и успешной кредитной истории от трех лет;
• подтверждение платежеспособности;
• наличие открытого счета в банке-кредиторе и внесение на него суммы от 500 евро. Эти деньги в последующем будут использованы для оплаты оформления ипотеки и кредитных выплат;
• обязательное согласие супруга на получение кредита.

Условия оформления ипотеки в Испании в целом характеризуются выгодными процентными ставками и в разных банках существенно не отличаются. Тем не менее следует внимательно подойти к вопросу выбора ипотечной программы банка.

Ипотека: поиски лучшего варианта

Поиск недвижимости возможен как дистанционно, так и непосредственно в Испании. В первом случае следует воспользоваться многочисленными испанскими сайтами по продаже недвижимости: idealista.com, fotocasa.es/, habitaclia.com и другими. Здесь можно быстро проанализировать предложения, имеющиеся на рынке, рассчитать цену, связаться с продавцом.

Если покупатель уже находится в Испании, то имеет смысл посетить агентства недвижимости в конкретном городе или регионе.

Еще один вариант – приобрести арестованную банком недвижимость: в этом случае автоматически решается и вопрос выбора банка-кредитора – им будет банк-владелец недвижимости.

В остальных случаях – при покупке нового жилья или вторичного жилого фонда – необходимо определиться с банком.

Большинство банков в Испании готовы предложить широкий спектр ипотечных программ в сочетании с индивидуальным подходом к клиенту. Вместе с тем при принятии решения следует учитывать ряд факторов:

• размеры штрафов в данном банке, которые необходимо будет выплатить при досрочном погашении кредита;
• высокую стоимость оформления кредита и сопутствующих банковских услуг;
• сроки процедуры изъятия залога при просрочке платежей;
• банковские прибавки к стандартным процентам кредитования;
• при покупке банковской арестованной недвижимости – ее несоответствие требованиям заявителя.

Лучшим выходом в такой ситуации будет посещение нескольких банков для того, чтобы сравнить предлагаемые условия и выбрать максимально подходящие.

Чтобы анализ был полным, необходимо учитывать такие параметры, как размер кредита, сроки, ставки, страховки, дополнительные услуги и их стоимость.

При проведении анализа целесообразно воспользоваться ипотечными калькуляторами, которые имеются во всех банках. Это позволит вам рассчитать суммы погашений в зависимости от условий ипотечной программы.

При возникновении затруднений всегда можно воспользоваться услугами ипотечного брокера.

После того как выбор недвижимости и банка сделан, можно переходить к следующему этапу – подготовке документов.

Какие документы необходимы для оформления ипотеки

Для того чтобы иметь возможность совершать в Испании сделки, иностранные граждане должны оформить:

• сертификат Numero de Identificacion de Extranjero или NIE. Его можно получить в миграционном отделе по месту пребывания в Испании. Для оформления сертификата понадобится загранпаспорт и договор задатка или резервирования недвижимости или заверенный нотариально акт о намерениях;
• предварительный ипотечный договор с банком Ficha de información personalizada или FIPER, в котором банк гарантирует сохранение всех условий оформления ипотеки и указывает срок действия оферты. До истечения указанного срока необходимо собрать пакет документов и представить его в банк;

Поскольку банку важно подтверждение платежеспособности клиента, то для иностранцев необходимо подготовить:

• справку 2-НДФЛ за предыдущий и текущий годы.

Скачать (XLS, 63KB)

Юридические лица должны дополнительно предоставить декларацию 3-НДФЛ за предыдущий год и выписку из Единого реестра юридических лиц с указанием доли участия в уставном капитале;

Скачать (PDF, 1.1MB)

• справку с места работы. Справка подается на бланке фирмы со всеми реквизитами и должна содержать информацию о должности, продолжительности ее занятия и размере зарплаты;
• выписку с банковского счета. Необходимо показать движение средств на протяжении полугода и остаток наличности на счете. При наличии депозитов или срочных вкладов их также следует указать;
• дополнительные документы о платежеспособности клиента. Это может быть подтверждение права собственности на недвижимость, владение автомобилем, договор о сдаче в аренду имущества;
• справку о чистой кредитной истории в родной стране. За такой бумагой целесообразно обратиться в Национальное бюро кредитных историй РФ. При наличии позитивной кредитной истории в Испании вся информация будет отражена в базе данных, и справка не потребуется;
• экспертное заключение независимой лицензированной компании о проведенной оценке дома или квартиры с указанием реальной стоимости и состояния.

Все официальные бумаги должны быть в обязательном порядке переведены на испанский язык.

Заключение ипотечного договора

По завершении проверки и после одобрения банком ипотеки участники сделки в присутствии нотариуса подписывают договор купли-продажи или нотариальную купчую и уплачивают налоги, регистрационные сборы и пошлины, гонорар нотариусу.

Оригинал договора следует направить для регистрации в Реестр собственности – Registro de Propiedad.

Новый закон об ипотеке предусматривает важные изменения в процедуре заключения ипотечного договора. В частности, работники банка должны предложить клиенту для изучения подготовленный предварительный ипотечный договор за семь дней до момента его подписания со всеми сопровождающими документами.

Среди них:

• FEIN – Европейский стандартизированный информационный лист;
• FIAE – стандартная карточка предупреждений;
• предварительный расчет ипотеки по месяцам (при выборе клиентом «плавающей» ставки).

Стандартный контракт должен содержать все расходные статьи: налог

на прибыль, оплату услуг нотариуса, юриста-бухгалтера, услуг за внесение в реестр. В указанный срок клиент имеет право обратиться с этими бумагами к нотариусу за бесплатной консультацией.

Лишь после того, как нотариус проверит документы на наличие неточностей или ошибок, клиент может подписать сертификат о получении информации по договору на ипотеку. При этом банк не может выдвигать никаких условий по приобретению в обязательном порядке дополнительных финансовых продуктов, например, страховки жизни и жилья на 5-20 лет, кредитных карт и прочего. Подобные предложения должны компенсироваться улучшением условий кредитования.

Пока различные банки продолжают предлагать свои дополнительные продукты (от 1 до 4).

Сколько времени понадобится на оформление ипотеки

Несмотря на то что процедура оформления ипотеки несложная, ожидать быстрого оформления всех документов и получения ипотечного кредита не следует.

Сроки оформления ипотеки во многом зависят от банка. Так, например, в банке Sabadell можно рассчитывать на более быстрый сервис – решение будет принято в срок до трех недель. В других же банках рассмотрение вопроса может растянуться на полтора месяца, а иногда и дольше.

Ко времени ожидания также следует отнести десять дней на оформление NIE, 5-10 рабочих дней на проведение оценки объекта недвижимости. Регистрация в Реестре недвижимости может занять от двух-трех месяцев.

Дополнительные расходы при покупке недвижимости в ипотеку

При оформлении ипотечного кредита на недвижимость в Испании следует помнить о дополнительных расходах, которых невозможно избежать. К ним относятся:

• налоги. Для новой недвижимости это налог на добавленную стоимость или IVT – 10% от стоимости; для объектов вторичного фонда – налог на передачу недвижимости или ITP, который может составлять от 6 до 10%;
• регистрация купчей в Реестре – 300 евро;
• гербовый сбор AJD – от 0,1 до 2% в зависимости от региона. Взимается при покупке новой недвижимости;
• оплата независимой оценочной работы на объекте купли-продажи, которая зависит от стоимости недвижимости и в среднем составляет от 300 до 800 евро;
• проверка в Реестре собственности перед покупкой – 25 евро;
• страхование жилья – в среднем 200-800 евро в год;
• открытие и управление счетом в банке – 15-20 евро в год;
• комиссия банку за открытие кредита – 1-2 % от суммы кредита;
• перевод документов на испанский язык – до 500 евро;
• нотариальные услуги – в среднем от 600 до 800 евро.

В новом законодательстве Испании об ипотеке предусмотрено уменьшение подобных расходов. Так, например, в десять раз уменьшается оплата регистрации в Реестре – до 30 евро, а ее заверение у нотариуса – до 24 евро. Вводится бесплатное нотариальное сопровождение в течение семи дней.

Что следует знать о досрочном погашении кредита

Полностью или частично погасить ипотечный кредит раньше оговоренного срока можно, но за этим последуют штрафные санкции: банки не заинтересованы в том, чтобы терять доход от процентов. Условия досрочного погашения ипотечного кредита зависят от банка и должны быть оговорены в контракте, заключенном с ним.

Неустойка при плавающей ставке может составлять от 0,25 до 1 % от суммы, которая вносится досрочно. При фиксированных ставках официального предела не существует. Как правило, штрафные санкции составляют от 2 до 4 %.

Интересный факт. Новый закон Испании об ипотеке предусматривает снижение штрафных санкций за досрочное погашение кредита. При фиксированной ставке штраф составит 4 % в первые 10 лет и 3 % – в последующие годы. При плавающей ставке – 0,5 % в первые три года и 0,25 % – от трех до пяти лет. После пяти лет за досрочное погашение штраф не взимается.

Ипотека в Испании: что чаще всего интересует россиян

В процессе оформления ипотеки в Испании российские граждане часто сталкиваются с незнакомыми и непонятными терминами, в связи с чем у них возникает множество вопросов, на которые они не могут найти ответы. Вот некоторые из них.

Что означает Euribor и зачем он нужен

Европейские банки регулярно одалживают друг другу денежные суммы в евро по усредненной ставке – Euro Interbank Offered Rate или Euribor. Текущее значение этой ставки постоянно меняется.

Отследить информацию о ставках можно на специальном сайте. При ипотечном кредитовании банки берут ее за основу и рассчитывают свои ставки.

Если значение Euribor будет повышаться или понижаться, то соответственно возрастет или уменьшится и процентная ставка. Каждые 3, 6 и 12 месяцев банки проводят рекалькуляцию и реагируют на колебания ставки.

Как гарантированно получить ипотечный кредит

Стопроцентной гарантии получения ипотеки не даст никто. Однако существует несколько советов, следуя которым можно максимально увеличить возможность благоприятного исхода. Так, шансы возрастут, если:

• ежемесячные выплаты кредита составят менее 30 % бюджета семьи;
• при предоставлении всех необходимых справок о платежеспособности;
• если непрерывный трудовой стаж составляет не менее двух лет;
• возраст клиента находится в диапазоне от 25 до 55 лет;
• у клиента есть позитивная кредитная история.

Что такое NIE и обязательно ли его иметь для получения ипотеки

Numero de Identificacion de Extranjero – это уникальный налоговый номер иностранца или ИНН. Номер состоит из буквы (типа резиденции), семи цифр и контрольной буквы. С его помощью иностранные граждане могут совершать в Испании официальные финансовые операции: открывать банковские счета, заключать договоры купли-продажи, получать зарплату и оформлять ипотеку. Таким образом, отсутствие NIE сделает невозможным получение ипотечного кредита иностранным гражданином.

Какое наказание предусмотрено в Испании за просрочку ипотечных платежей

В настоящее время просрочка и невыплата ежемесячных погашений в Испании наказывается тем, что недвижимость переходит в собственность банка и реализуется им. Законодательно установленный процентный лимит за просрочку выплат установлен на уровне 3 % в месяц.

Если этот лимит будет превышен в три раза (достигнет 9 %), то банк направит письмо с предложением внести платежи в течение 90 дней. В противном случае недвижимость будет арестована, а кредитная история клиента пострадает.

В заключение

Ипотека в Испании пользуется большой популярностью среди иностранных граждан в связи с выгодными условиями ипотечного кредитования и несложной процедурой его оформления. Российские граждане благодаря ипотеке могут не просто взять квартиру в кредит, но еще и приобрести недвижимость по выгодной цене.

Большинство испанских банков готовы предложить разнообразные программы кредитования. При этом условия примерно одинаковые во всех банках.

Процедура оформления ипотеки в Испании несложная, однако следует учитывать, что весь процесс может занять довольно продолжительное время – до 2-3 месяцев.

Принятие нового законодательства Испании об ипотеке в 2019 году сделает ипотечное кредитование еще более доступным и выгодным для иностранцев, в том числе и граждан РФ.

Как взять ипотеку в Испании: Видео