Жилая недвижимость в Испании за последние годы превратилась в средство выгодного вложения денег для многих россиян. Доступные цены на испанское жилье, ежегодный рост стоимости жилой недвижимости позволяют не только сохранить, но и приумножить денежные средства, приятно провести отпуск, обзавестись «тихой гаванью» на закате жизни, дать возможность детям и внукам получить европейское образование и обрести современную престижную профессию. Поэтому вопрос о том, как купить квартиру и апартаменты в Испании, является весьма актуальным для многих граждан РФ, которые желают обзавестись здесь недвижимостью.
Рынок недвижимости в Испании: причины популярности
Испанский рынок недвижимости в 2019 году продолжает сохранять тенденции роста: быстрые темпы строительства нового жилья, рост цен на недвижимость, а также увеличение количества сделок. В 2017 году в Испании было продано более 480 тысяч объектов, что на 16,7% больше, чем в предыдущем 2016 году.
Рост спроса на испанскую недвижимость среди иностранных граждан опережает другие государства-члены ЕС. Среди факторов, способствующих тому, чтобы иностранцы вкладывали свои деньги в жилую недвижимость в Испании, следует назвать:
- стабильное развитие испанской экономики и рост уровня и качества жизни в Испании. На начало 2019 г. рост ВВП составил 3,5%;
- большой выбор жилья как первичного, так и вторичного фонда;
- уважение к частной собственности в испанском обществе;
- возможность получения ипотеки на выгодных условиях;
- лояльное налогообложение;
- стабильная банковская система и безопасность купли-продажи жилья;
- простота процедуры оформления сделки;
- высокая рентабельность жилищной недвижимости. Рост арендных ставок гарантирует от 7 до 9% прибыли.
В Испанию иностранцев традиционно привлекает также ее богатое культурное наследие, благоприятный климат, наличие морских курортов, таких как Марбелья или Ибица, и здоровая средиземноморская кухня.
Что предлагает рынок жилья в Испании
Испанский рынок жилья довольно разнообразен и готов предложить потенциальным покупателям из-за границы следующие варианты:
- городские квартиры и апартаменты – apartamento – отличаются от квартир тем, что в них обеденная зона совмещена с жилой. Популярность жилья такого типа вызвана широким выбором объектов как от застройщика, так и на вторичном рынке, доступностью цен, минимальными затратами на их содержание, возможностью сдавать жилье в аренду;
- виллы – vivienda unifamiliar – отдельно стоящие дома с садом и бассейном. Обеспечивают максимум комфорта и приватности. К этой категории относятся объекты недвижимости как элит-класса, так и скромные домики на 4-5 человек. Требуют постоянного ухода и вложения денег;
- таунхаусы – casa adosada – двухэтажные дома с небольшим садом и бассейном на две семьи в пригородах;
- сельские дома с палисадниками в испанской глубинке – casa de pueblo. Как правило, нуждаются в ремонте или реконструкции;
- масии – masia – усадьбы с обширным земельным участком, виноградниками и оливковыми рощами.
Основа жилищного рынка Испании – это вторичное жилье. Более 83% всех продаж приходится на этот сектор.
Испанские новостройки – obra nueva, несмотря на более высокую стоимость, выгодны тем, что не требуют капремонта в течение десятков лет.
Как иностранному гражданину выбрать себе квартиру или дом в Испании
Где купить жилую недвижимость в Испании, каждый покупатель решает сам, исходя из субъективных и объективных причин. Кто-то хочет виллу у моря, а кто-то – апартаменты в Мадриде или Барселоне.
В любом случае перед началом поиска подходящих вариантов следует четко определиться с регионом, тщательно его изучить, по возможности побывать на месте.
Поиск объекта недвижимости можно вести самостоятельно, а можно сразу же обратиться за помощью в агентства недвижимости, риелторские компании.
Начинать поиски нужно со знакомства с крупными испанскими сайтами по продаже недвижимости. Такие сайты ежедневно размещают тысячи объявлений от частных лиц, здесь также можно найти информацию от профессиональных агентств и составить общее представление о спросе и ценах.
- https://www.idealista.com – самый большой сайт с базой, которая насчитывает более чем 1,3 млн объектов по всей Испании. Сайт поддерживает русский язык. Проводит регулярный мониторинг цен на недвижимость в Испании;
precios-q2-18.pdf
- https://www.fotocasa.es/ – второй по размерам портал в Испании с предложением 1,2 млн объектов;
- https://www.habitaclia.com/ – самый популярный сайт в Каталонии;
- другие сайты: http://www.comprarcasa.com/, https://www.pisos.com/, https://www.aldeasabandonadas.com/ и др.
Однако следует учесть, что при оформлении покупки не обойтись без помощи профессионалов – адвоката или спецагентства. Большинство компаний и агентств недвижимости тоже имеют свои сайты: http://gogospain.net/, https://www.masainternational.ru/, https://estate-barcelona.com/ и др.
Цены на испанскую недвижимость
Стоимость первичного и вторичного жилья в Испании в 2017-2018 гг. продолжила расти. Средняя цена “вторички” в Испании на начало 2019 года составила 1733 евро за кв. м.
На формирование цен на жилье оказывают влияние такие факторы, как принадлежность к провинции или региону, удаленность от побережья моря, развитость инфраструктуры, время постройки сооружения и материалы, которые использовались при строительстве, площадь и благоустройство, наличие гаража, земельного участка и др.
Лидерство по росту стоимости жилья захватили:
- Балеарские острова – 15,1%,
- Малага – 13,3%,
- Каталония – 10,5%,
- Канары – 7,5%,
- Мадрид – 6,9%
- и Ла-Риоха – 6,2%.
Традиционно самое дорогое городское жилье в Барселоне и Мадриде. Первенство, несмотря на политические катаклизмы в Каталонии и некоторое снижение цен, уверенно держит Барселона.
Во втором квартале 2019 года средняя цена за кв.м здесь составила 4400 евро. Самые дорогие районы Барселоны – Sarrià-Sant Gervasi (5340 евро), Eixample (5120 евро), Les Corts (5071).
Вплотную к Барселоне приблизился Мадрид. Так, в 21-м районе Мадрида средняя цена за кв. м составила 3759 евро. Самые высокие цены зафиксированы в элитном районе Salamanca (5930 евро), аристократическом Chamberí (5202 евро), старом бизнес-центре города Chamartín (5007 евро) и историческом Centro (4987 евро).
Самые низкие цены – в рабочем районе Villaverde (1578 евро), спальном Puente de Vallecas (1733 евро) и мадридском чайна-тауне – Usera (1893 евро).
Средние цены на жилую недвижимость в городах Испании
| Город | Цена за 1 кв.м (евро) | Темпы роста цен за 2018 г. (%) | Темпы роста цен за 2-й квартал 2018 г. (%) |
|---|---|---|---|
| Ивиса (Балеарские острова) | 5299 | 6,7 | 0,8 |
| Барселона | 4400 | 3,5 | 1,5 |
| Мадрид | 3759 | 23,4 | 6,2 |
| Бильбао | 2880 | 4,6 | 0,6 |
| Малага | 2149 | 22,3 | 5,9 |
| Севилья | 1928 | 4,8 | 4,2 |
| Сантандер | 1915 | 2,5 | 0,9 |
| Валенсия | 1831 | 14,9 | 5,0 |
| Таррагона | 1612 | 5,1 | 0,2 |
| Саламанка | 1602 | 0,9 | 0,8 |
| Сарагоса | 1469 | 8,3 | 2,6 |
| Кордоба | 1391 | 3,7 | 1,6 |
| Вальядолид | 1391 | 7,4 | 0,7 |
| Аликанте | 1360 | 7,4 | 1,1 |
| Сьюдад-Реаль | 1088 | -2,9 | -0,2 |
Ситуация с ценами на жилую недвижимость в провинциях Испанского королевства может диаметрально отличаться – все зависит от популярности региона, наличия спроса и предложений.
Интересный факт. В 2017 г. больше всего объектов жилой недвижимости (7215) было продано в Андалусии (Коста-дель-Соль). Самый большой рост продаж с 2016 г. – 44% – зафиксирован в Кастилии-Ла-Манче.
Среди самых популярных провинций у иностранцев можно назвать:
- Балеарские острова. Главные козыри – солнце и море с прекрасными пляжами. На острове Ибица цены на виллы начинаются от 400 тыс. евро, с землей – от 1 млн евро. Квартира с двумя спальнями недалеко от пляжа – от 220 тысяч евро. Цены на острове Майорке тоже высокие – 2809 евро за кв. м в Пальме. Квартира у моря обойдется в 300 тыс. евро. На Менорке – от 1814 евро за кв.м (Маон). Небольшая квартира – от 200 тыс. евро, вилла – от 420 тыс. евро.
- Каталония. Это один из самых богатых регионов Испании, который всегда привлекал к себе внимание граждан Германии, Великобритании, что сказалось и на ценах. Северная Каталония или Коста-Брава (Дикий берег) славится своими природными пейзажами, культурными достопримечательностями и шопингом. Новые виллы здесь можно приобрести от 1,5 млн евро, апартаменты у моря – от 300 тыс. евро, сельский дом – от 800 тыс. евро. Южная Каталония привлекает любителей пляжного отдыха (Коста-Дорада ), вина и изысканной кухни. Цены стартуют от 150 тыс. евро за апартаменты на побережье, за сельский домик с участком земли – от 180 тыс. евро.
- Мадрид. Популярность столичной провинции объясняется близостью к столице Испании. Цены за 1 кв. м жилья составляют от 802 до 4622 евро.
Валенсия. Коста-Бланка на Средиземноморском побережье славится элитной недвижимостью по цене от 200-400 тыс. евро и выше. К югу от Аликанте квартиру у моря можно приобрести за 60-80 тыс. евро (Торревьеха), домик в селе – от 120 тыс. евро.
- Мурсия. Регион славится фруктами и овощами, пустынными пляжами, дикими ландшафтами. Дом в селе с землей – 170 тыс. евро. Средняя цена за 1 кв.м составила 1027 евро. Таунхаусы в старых кварталах можно приобрести за 100 тыс. евро. В большинстве городов провинции цены более низкие, а за первые два квартала 2019 года цены снизились на 0,5 %. Так, в Альгуасас 1 кв. м стоит 509 евро, а в Мула – 517.
- Андалусия. Восточные районы провинции привлекают солнечной погодой и низкими ценами. Жилье на побережье стартует от 100 тыс. евро, в глубинке – 80 тыс. евро. Центральная Андалусия – Коста-дель-Соль – популярное место отдыха для европейцев. Апартаменты на побережье можно купить от 200 тыс. евро, виллу – от 750 тыс. евро. Дом вдали от моря стоит от 200 тыс. евро. Западная Андалусия – побережье Атлантического океана – привлекает любителей серфинга. Двуспальные апартаменты здесь стоят от 300 тыс. евро.
- «Зеленая Испания» – Галисия, Астурия и Кантабрия. Это северо-западное побережье Испании с дикими пляжами и богатыми уловами морепродуктов. Здесь часто идут дожди и мало туристов. Традиционный сельский дом из дикого камня стоит 80 тыс. евро, комфортабельные апартаменты на берегу моря – 140 тыс. евро.
- Кастилия-Ла-Манча (средняя цена за 1 кв. м – 906 евро), Эстремадура (920 евро) и Кастилия и Леон (1182 евро) – материковые районы Испании, в которых рост цен на жилую недвижимость минимальный или даже отрицательный. Привлекают к себе любителей размеренной сельской жизни.
Процедура приобретения недвижимости в Испании: основные шаги
После того как выбор сделан, следует предпринять следующие шаги:
- проверить юридическую чистоту объекта. При покупке “первички” – регистрацию объекта в госорганах и Declaracion de obra nueva или разрешение на строительство объекта. При покупке “вторички” – право собственности на недвижимость, выписку из госреестра об отсутствии ареста на недвижимость, квитанцию об уплате годового налога с кадастровым номером;
- зарезервировать объект недвижимости на 2 месяца: оплатить задаток – deposito в размере от 3 до 10 тыс. евро (10 % от суммы) и заключить договор-резерв с риелтором при покупке вторичного жилья или с компанией-застройщиком при покупке новостройки. Договор должен отразить сумму сделки и размер задатка, форму и сроки оплаты, описание объекта купли-продажи, условия расторжения сделки и др.;
- открыть счет в одном из банков Испании;
- получить сертификат NIE. Для получения документа необходимо предоставить загранпаспорт и договор о резервировании недвижимости;
- при необходимости воспользоваться банковской ипотекой.
Основная сделка происходит в присутствии нотариуса (при ипотечном кредитовании еще и представителя банка). Возможно оформление сделки через доверенное лицо покупателя.
Подписание договора купли-продажи
Продавец должен предоставить документы, которые подтверждают его права, покупатель выплачивает оговоренную сумму и налоги, получает ключи от собственности. После обоюдного подписания договора купли-продажи стороны получают заверенные копии, а через 2-3 дня оригиналы договора – Escritura publica.
Завершающий аккорд: государственная регистрация сделки
Новый собственник должен в течение месяца выплатить гербовые сборы и зарегистрировать недвижимость в госреестре собственности – Registro de propiedad и получить правоустанавливающий документ – выписку. Процедура в среднем занимает 2-3 месяца.
Дополнительные расходы на оформление недвижимости
При покупке недвижимости в Испании следует быть готовым к дополнительным финансовым расходам, помимо тех, которые были зафиксированы в договоре купли-продажи. Среди них:
- налоги. Каждый покупатель недвижимости в Испании должен уплатить налог. Его размер зависит от региона, в котором была заключена сделка. При покупке нового жилья – НДС (до 10% от суммы сделки).
Если жилье из вторичного фонда, придется уплатить налог ITP – на передачу имущественных прав. Его размер колеблется от 6% в Алаве до 10% в Валенсии.
Все собственники жилья должны уплачивать ежегодный налог на недвижимость – IBI, в зависимости от региона его размер составляет от 0,4 до 1,16% от кадастровой стоимости. В среднем это от 200 до 800 евро.
- гербовый сбор – 1% от суммы сделки;
- государственные сборы – 0,5–0,7%;
- оплата услуг нотариуса – 1,2–1,5% от суммы сделки;
- оплата риелторских услуг – от 3 до 20%;
- оплата услуг адвоката – 1%.
Во сколько обойдется содержание недвижимости в Испании
Помимо уплаты ежегодных налогов владельцам жилья придется оплачивать ежемесячные коммунальные расходы. Их величина зависит от категории жилища и региона, в котором оно расположено. При этом часть из них не зависит от того, проживали владельцы в квартире или нет.
Это муниципальный налог на вывоз мусора (от 100 до 200 евро в год), ежемесячная оплата за подключение к электросети, водопроводу (по 10-15 евро).
При наличии коллективной зоны (комунидад) – общий бассейн, придворная территория, лифт, парковка и др. – придется дополнительно платить от 300 до 500 евро в год за их содержание.
Обслуживание спутниковой антенны обойдется в 120 евро в год, интернет (30 Мбит/с) – 43 евро в месяц.
Другая часть расходов связана со временем проживания и количеством потребленных услуг: вода, электроэнергия, газ и др. Кубометр воды в Испании стоит 0,6 евро, баллон газа – от 17 до 30 евро, электроэнергия – от 0,122 до 0,144 евро за кВт.
Примерный расчет годовых коммунальных услуг на семью из четырех человек (в евро):
| Услуги | Вилла 130 кв.м, сад, общий бассейн, охраняемая территория | Апартаменты 100 кв.м, 2 спальни, 2 ванны, кухня, терраса |
|---|---|---|
| Оплата кондоминиума | 500 | 150 |
| Уход за садом (в год) | 2600 | - |
| Вода (в год) | 500+120 | 120+120 |
| Газ (8 баллонов в год) | 240 | 240 |
| Электричество (500 кВт/мес) + обслуживание | 900+180 | 900+180 |
| Страховка | 300 | 180 |
| Интернет | 516 | 516 |
| Телеантенна | 120 | 120 |
| 5976 | 2526 |
Отопление в разных регионах Испании осуществляется и оплачивается по-разному. С использованием центрального отопления с ноября по март расчет идет с учетом потребленного газа, при этом оплата может составлять от 100 до 300 евро в год. В последнее время при строительстве новых домов в Испании от центрального отопления отказались.
На что стоит обратить внимание при выборе недвижимости
При выборе объекта недвижимости для покупки в Испании следует придерживаться нескольких правил:
- ознакомиться с особенностями местного законодательства о недвижимости. Лучший вариант – пригласить местного юриста, специализирующегося по недвижимости, который независим от риелтора или продавца, а также профессионального переводчика;
- не составлять юридические документы без участия юриста, не подписывать их без перевода на русский язык и одобрения со стороны юридического консультанта;
- пользоваться услугами компетентного и независимого от продавца или агентства строительного инспектора;
- тщательно анализировать месторасположение объекта, развитость инфраструктуры, наличие неблагонадежных соседей, близость к пляжу и др.;
- учитывать, что объекты старше 15 лет нуждаются в дополнительных расходах на ремонтные работы;
- не полагаться на фотографии на сайте или рассказы риелтора – лучше совершить ознакомительную поездку и все увидеть своими глазами;
- не спешить с покупкой, а тщательно все взвесить.
Кроме того, следует четко определиться с целью покупки объекта: для сдачи в аренду или для личного проживания. Для периодического проживания лучше приобрести квартиру, для сдачи в аренду – дом на побережье.
Какие вопросы, связанные с приобретением испанской недвижимости, россияне задают чаще всего
При покупке недвижимости в Испании российские граждане нередко сталкиваются с определенными трудностями. Рассмотрим несколько типичных вопросов, на которые часто россияне ищут ответы.
Получают ли российские граждане при покупке квартиры или дома в Испании право на ВНЖ?
Граждане РФ, которые приобрели в Испании недвижимость стоимостью от 500 тыс. евро и выше, автоматически становятся участниками программы Golden Residence Permit.
Сам инвестор и члены его семьи (включая финансово зависимых от него родителей и детей до 26 лет) получают право на ВНЖ в Испании со всеми вытекающими из этого возможностями: работать, получать образование и медицинское обслуживание, безвизовый въезд и др.
Через 5 лет недвижимость можно продать, но ВНЖ при этом остается, поэтому через 10 лет можно претендовать на испанское гражданство.
Какая нужна виза гражданину РФ, чтобы приехать в Испанию для осмотра квартиры?
Испания – подписант Шенгенского соглашения. Между РФ и странами Шенгена соглашения о безвизе не подписано, поэтому для того, чтобы попасть в Испанию, необходимо наличие однократной краткосрочной шенгенской визы или шенгенской мультивизы (причем не только испанской).
Есть ли смысл при покупке недвижимости торговаться на “вторичке” в Испании?
В Испании торг на рынке – общепринятое и любимое занятие. Когда речь идет о «вторичке», то при правильном подходе к делу можно снизить первоначальную цену на 10-15%. Для этого необходимо быть в курсе реальных цен на рынке недвижимости, обладать полнотой информации о предлагаемом объекте, знать его плюсы и минусы, которые можно использовать при торге. Например, беспокойные соседи-марокканцы, необходимость ремонта, отдаленность от коммуникаций и др. При этом важно дать почувствовать продавцу, что у покупателя серьезные намерения и терять его не следует, потому что он купит квартиру у конкурента.
Можно ли иностранцу рассчитывать на получение ипотеки в Испании и какая в этом случае будет ставка?
Иностранцы, в том числе и граждане РФ, имеют право на ипотечное кредитование в Испании, причем на очень выгодных условиях: не в рублях, а в евро.
Новое законодательство позволило увеличить размер кредита до 80% от стоимости недвижимости. При этом применяют фиксированные – 3,63-3,93%, плавающие – 1,96-2,6% и смешанные – 2,43-2,5% ставки. Привлекает иностранцев в Испанию и ряд льгот: выгодные сроки выплаты кредита – от 5 до 30 лет, право на досрочное погашение кредита и др.
Подведем итоги
Российские граждане имеют возможность воспользоваться правом свободно покупать жилую и нежилую недвижимость в Испании и выгодно вложить свои деньги. Испанский рынок недвижимости готов предложить на продажу объекты на любой вкус и кошелек. При этом иностранные граждане могут рассчитывать на получение ипотечного кредита на выгодных условиях.
Еще один приятный бонус, который дает покупка квартиры в Испании, – возможность получить ВНЖ, а через 10 лет и гражданство в Испании для инвестора и его семьи при условии инвестирования от 500 тыс. евро в испанскую недвижимость.
В поисках дома или квартиры, а также оформления сделки целесообразно прибегнуть к помощи профессионалов-юристов и воспользоваться услугами профессионального переводчика. Процедура оформления сделки проста. Вместе с тем приобретение квартиры или дома в Испании накладывает определенные обязанности: необходимо уплачивать налоги и оплачивать коммунальные услуги.
