Испанская недвижимость привлекает внимание иностранных инвесторов не первое десятилетие. Финансовый кризис 2007-2008 годов серьезно ударил по рынку, но эффективные меры испанских властей обеспечивают его стабильный и уверенный рост. Это привлекает иностранцев, в числе которых и русские: совокупно в 2024 году объем инвестиций в недвижимость из-за рубежа превысил 3,3 млрд евро. Цена на жилье растет, а потому еще есть время правильно вложить свои средства. Мы расскажем, как купить недвижимость в Испании.
Хороший тон национальной, эволюция европейской и перспективы мировой экономики способствуют активному росту сектора испанской недвижимости. Положительная динамика 2023 года вселила оптимизм в девелоперов и иностранных инвесторов, и от 2024 года эксперты ожидают еще большего роста: прогнозируется заключение не менее 570 тыс. сделок против 532 тыс., заключенных в 2021 году.
Повышение спроса неизбежно ведет к росту цены на рынке. И даже несмотря на колоссальную разницу с докризисными временами (в 2007 году средняя цена была на 25,7 % выше, чем в 2017), динамика не перестает радовать инвесторов: прогнозы роста по итогам 2021 года составляют не менее 5 %.
Учитывая эти цифры, немудрено, что спрос на испанские апартаменты растет и среди русскоязычного сегмента – только за 2021 год динамика составила 15,6 %. Но приемлемые цены и инвестиционная составляющая – не единственное, что привлекает русских.
Демократичные ставки на ипотеку позволяют россиянам взять испанское жилье в кредит. Просто сравните: средняя ставка в России на осень 2020 года составляет 8,75-10-25 %, в то время как в Испании – всего 2,2 %.
Москва или любой другой крупный город РФ не могут предложить такого «дешевого» жилья.
Плюс относительная простая процедура покупки. Иностранцы-нерезиденты без особых дополнительных условий допущены к покупке недвижимости: главное условие – наличие идентификационного номера иностранца.
Сама купля-продажа происходит относительно просто, но занимает определенное время, так как проводится в несколько этапов. Так, после выбора подходящей недвижимости и достижения договоренности с продавцом выбранный объект резервируется внесением денежного взноса. После – проверка юридической чистоты.
Если все в порядке – подписание окончательного договора купли-продажи и внесение депозита (10 % от стоимости). На последнем этапе договор удостоверяется нотариусом, а покупатель передает продавцу окончательную сумму. Позже мы расскажем о процедуре покупки подробнее.
Из других преимуществ – плотная коммуникация с риелторами и агентствами недвижимости. Зарегистрированные профессиональные посредники помогут избежать головной боли с оформлением сделки и переоформлением недвижимости, за что, однако, потребуют оплаты комиссионных.
Посредники будут полезны не только при оформлении, но и при выборе объекта, расскажут про плюсы и минусы зарубежной недвижимости, учитывая, в том числе, и ваши архитектурные вкусы.
На испанском рынке недвижимости встречается множество видов жилой недвижимости, но все их можно разделить на 5 категорий в зависимости от класса жилья:
Как и в любой другой стране, совокупный объем расходов для покупки недвижимости в Испании включает в себя не только стоимость сделки, но и ряд сопутствующих платежей. В зависимости от вида недвижимости, ее месторасположения и порядка оформления дополнительные расходы могут составить от 8 до 13 %.
К их числу можно отнести:
Приобретение русскими недвижимости в Испании не предусматривает каких-либо значимых особенностей. Так, иностранец не должен быть резидентом королевства, ему не нужно подтверждать проживание или наличие работы на испанской территории, подтверждать законность используемых средств или иным образом доказывать свое право на совершение сделки купли-продажи.
Преимущество покупки испанской недвижимости в том, что для россиян или для белорусов нужно лишь получение идентификационного номера (NIE) и открытие лицевого счета в одном из местных банков.
При этом для них открыт доступ практически к любой недвижимости, а не только к частному жилью. Например, они могут без проблем приобретать землю, в том числе и для строительства. Однако нужно учитывать ограничения, которые по этому поводу устанавливает закон:
Да, цены на недвижимость на порядок выше, чем в России и странах СНГ. Но сохранение капитала и получение дохода от сдачи квартиры в аренду – это далеко не все, что дает жилье россиянину в Испании.
Если стоимость сделки равна или выше 500 тыс. евро, согласно ст. 63 Закона № 14/2013 «De apoyo a los emprendedores y su internacionalización», покупатель имеет право оформить испанский вид на жительство. О порядке его получения мы расскажем ниже.
Недвижимость, как крупная инвестиция, не приобретается вслепую – любой объект всегда должен быть осмотрен перед покупкой. Так как покупка недвижимости без посредников большой риск и в России, что говорить про рынки, о которых потенциальный покупатель вообще ничего не знает?!
Потому большой интерес вызывают испанские агентства недвижимости. Во-первых, многие из них ориентированы на русскую аудиторию, потому публикуют объекты с указанием цены в рублях. Во-вторых, риелторы обеспечивают полноценное сопровождение сделки, избавляя покупателей от множества формальностей, начиная от проверки юридической чистоты недвижимости и заканчивая процедурами оформления.
Многие из них помогают не только с покупкой, но и с оформлением ипотеки и даже с миграционными вопросами. Так, в число надежных испанских агентств входят:
Предварительно ознакомиться с рынком, узнать цены на конкретные квартиры в желаемом районе, определить среднюю цену на квадратный метр и составить перечень предпочтительных объектов помогут испанские сайты по продаже недвижимости. Они не привязаны к конкретным фирмам и агентствам недвижимости, потому на них часто встречаются объекты от собственников. Хотя частные риелторы также публикуют здесь объявления.
Если вы ищете недвижимость без посредников – вам сюда:
Другой вопрос – подводные камни покупки без посредников. Найти и выбрать недвижимость самостоятельно – не большая проблема. Но вот оформить сделку по всем правилам не так-то просто.
Вот несколько советов от испанских риелторов:
Каждый регион Испании уникален и самобытен по-своему. Все это проявляется в местной культуре, традициях, менталитете и даже кухне разных регионов. Но наряду с этим потенциальных покупателей недвижимости интересуют и другие факторы.
Например, ландшафт и туристическая инфраструктура, климат и удаленность от побережья, средняя стоимость самого жилья и туристическая привлекательность региона.
Если покупатель намерен перебраться в Испанию, огромную роль также играет удаленность социальной инфраструктуры: поликлиники, крупные торговые центры, учебные заведения, остановки общественного транспорта и так далее.
В этом разделе мы разберемся, где лучше купить жилье недорого в 2019 году, где найти респектабельные и эксклюзивные варианты, какова средняя стоимость жилья и прочие особенности. Мы специально акцентируем внимание лишь на прибрежных территориях, ведь именно там расположено самое привлекательное жилье.
Канары – излюбленное место отдыха богачей из 90-х годов XX века. Канарские острова были респектабельным местом тогда, когда про Сейшелы и Мальдивы в России еще никто не слышал.
Наиболее известное место здесь – Тенерифе – самый крупный остров архипелага. Здесь круглый год температура не опускается ниже 23˚С, потому и туристы прибывают круглогодично. Соответствуют спросу и цены на недвижимость.
Самая дешевая студия тут стартует от 35-40 тыс. евро. Но это центральная часть острова, вдали от пляжей и респектабельных районов. Те, кого интересует прибрежная территория, должны быть готовы выложить не менее 100 тыс. евро за студию, не менее 140 тыс. евро за 2-спальные апартаменты и 300 тыс. евро – за таунхаус или бунгало.
Майорка наряду с Тенерифе является одним из самых возлюбленных мест отдыха европейцев. Теплое море и неповторимый горный ландшафт привлекают туристов практически круглый год. Здесь и красивые пляжи, и живописные пейзажи, и множество развлечений. Потому средняя цена, от которой стоит отталкиваться, должна быть не ниже 2,8 тыс. евро за м2 жилой площади.
Минимальная цена двухкомнатной квартиры в глубине острова, вдали от побережья в спальном районе – 50-60 тыс. евро.
Стоимость новостройки от застройщика значительно выше – апартаменты недалеко от берега обойдутся в 150-250 тыс. евро. цены на пентхаусы и бунгало начинаются от 230 тыс. евро.
Ну а виллы для богачей стартуют от 500 тыс. евро и достигают космических 8-10 млн.
Барселона и Каталония в целом, наверное, самое интересное место во всей Испании. Неповторимая местная культура, широкие морские пляжи, теплый климат круглый год и развитая социальная инфраструктура – все это делает Барселону, пожалуй, лучшим местом для покупки
элитной недвижимости. Да, цены здесь самые высокие по стране: найти жилье дешевле 3 тыс. евро/м2 – большая удача.Цены на 1-спальные студии с приличным ремонтом начинаются от 70-80 тыс. евро. Апартаменты на вторичном рынке стоят не ниже 150-170 тыс. евро.
Еще больше удивляет, сколько стоит строящаяся недвижимость:
Коста-дель-Соль – это южное побережье Испании, «солнечный берег» и место ежедневных рассветов. Здесь гостей ждут не только роскошные пляжи, но и живописные горные массивы и даже не тронутые человеком долины. Несмотря на южное расположение, летняя жара – явление терпимое, температура не поднимается выше 30˚С. Приятно удивляют и цены на недвижимость – цены начинаются от 2 тыс. евро/ м2.
Риэлтор в Бенальмадене готов предложить 2-спальные апартаменты до 100 м2 по цене от 210 тыс. евро. Можно найти и более дешевую недвижимость: например, 1-комнатные квартиры в спальных районах Малаги можно найти и за 40-50 тыс. евро.
Здесь также представлено много вариантов сельской недвижимости: за сумму до 80-100 тыс. евро можно приобрести небольшой, но уютный деревенский домик. За такие деньги на юго-востоке, например, в Альмерии, можно купить лишь квартиру в спальном районе.
Элитная недвижимость на юге также в изобилии: таунхаусы и бунгало стартуют от 350 тыс. евро, виллы и дома – от 450 тыс. евро.
Коста Брава – это северное побережье, одно из наиболее привлекательных мест для приобретения статусного фешенебельного жилья. Симбиоз неприступных скалистых утесов, живописных бухт и заливов ежегодно привлекает миллионы туристов. Потому и цены на жилье в среднем выше, чем по всей Каталонии – начинаются от 3,2 тыс. евро/ м2.
Тем, кто осуществляет поиск до 30 тыс. евро, на северном побережье делать нечего:
Цены на жилье в новостройках вообще заоблачные, потому Коста Брава – регион, где покупают вторичную недвижимость.
Коста Бланка, пожалуй, самое теплое и потому весьма популярное место у российских туристов и потенциальных покупателей жилья. Здесь типичный испанский прибрежный ландшафт: пляжи, пальмы, горы, море и равнины.
Но все это уходит на второй план, когда дело доходит до цен на жилье – здесь они самые низкие по всему побережью, всего 1,2-1,5 тыс. евро/м2. Но это пока: растущий приток туристов в регионе и спрос на туристическое жилье говорят о том, что цены будут расти.
Сегодня в Торрьевьехе без проблем можно найти в прибрежной территории уютную студию на 30 м2 за 30-35 тыс. евро.
Апартаменты на 70 м2 в пригороде Аликанте легко найти за 45-50 тыс. евро. В Торрьевьехе такие апартаменты обойдутся в 60 тыс. евро.
Бунгало и таунхаусы на 70-90 м2 можно найти по цене 85-100 тыс. евро, дуплексы – от 130 тыс. евро, бунгало и таунхаусы в новостройках – от 150 тыс. евро. Цены на виллы и отдельно стоящие особняки начинаются от 100 тыс. евро.
Гражданин РФ, как и любой другой иностранец, никоим образом не ущемлен в правах при покупке жилья в Испании. Независимо от вида недвижимости, процедура покупки происходит по стандартной схеме, включающей 4 главных этапа:
С особенностями владения недвижимостью для иностранца вас обязан ознакомить представитель выбранного агентства недвижимости (не рекомендуем оформлять сделку без посредников). Мы же предлагаем вкратце ознакомиться с основными этапами и процедурой.
Каждый решает самостоятельно, пользоваться услугами риелторов и агентств недвижимости или осуществлять самостоятельный поиск жилья на интернет-сайтах. О рекомендуемых источниках, преимуществах и недостатках таких способов поиска мы уже говорили выше.
После того как желаемый объект выбран, рекомендуем найти время и посетить Испанию для осмотра всех заинтересовавших объектов. Не стоит принимать решение вслепую, спланируйте поездку заранее и она займет у вас не более 5-7 дней.
Плюс многие агентства, ориентированные на русскоязычную аудиторию, помогают с организацией такого посещения.
Личное посещение позволит выявить:
Если желаемый объект найден,
рекомендуется его зарезервировать. Резерв обычно составляет 3-10 тыс. евро в зависимости от стоимости объекта и оформляется договором о бронировании (contrato de reserva).При этом не рекомендуется передавать средства непосредственно продавцу, они остаются у нотариуса, агента по недвижимости или вашего представителя/адвоката. Договор фиксирует намерения покупателя, потому после его подписания объект снимается с продажи.
После подписания договора о намерениях посредники начинают готовить документы для сделки. Покупателю же необходимо получить идентификационный номер (Número de Identificación de Extranjero, NIE), без которого он не сможет совершить ни одного юридически значимого действия. Оформить его можно как в посольстве Испании в РФ, так и в любом Государственном секретариате по делам миграции по месту пребывания (Secretaría de Estado de Migraciones).
Для оформления номера потребуется:
Следующий шаг – открытие лицевого счета в банке. С этим проблем возникнуть не должно, достаточно лишь паспорта и NIE. Счет потребуется для уплаты налогов, коммунальных платежей, перечисления средств продавцу.
Дальше – проверка недвижимости. Если вы сотрудничаете с риелтором, он должен проверить все документы, представить Nota Simple, узнать о наличии неоплаченных платежей и налогов, соответствии технической документации реальному положению дел.
После окончательной проверки осуществляется подписание предварительного договора (contrato privado de compraventa). По нему покупатель должен внести 10 % от стоимости жилья в качестве депозита. Если он откажется от сделки – потеряет депозит, если от нее откажется продавец – указанную сумму заплатит покупателю уже он.
При необходимости на покупателя оформляется ипотека.
Заключительный этап – подписание договора купли-продажи у нотариуса. Покупатель может сделать это самостоятельно либо поручить представителю по доверенности, например, работнику выбранного агентства недвижимости. После этого оговоренные средства передаются продавцу или перечисляются на его счет.
Следующий шаг – перерегистрация права собственности на покупателя в местном отделении земельного кадастра. Рекомендуется поручить это риелтору.
После этого необходимо оплатить регистрационные сборы, налог на передачу права собственности, гербовый сбор и прочие необходимые налоги. По результату покупатель получает договор купли-продажи с отметкой о регистрации и Nota Simple, где он указан в качестве собственника жилья.
После получения Nota Simple покупатель становится полноправным владельцем. В этот момент у него возникает множество других хлопот:
Кроме прочего, перед подписанием договора купли-продажи, рекомендуем обратить внимание на следующие моменты:
Приобретение жилья в Испании не создает особых сложностей для покупателя из России: здесь созданы все условия, чтоб обезопасить иностранцев от проблем. Но есть и особенности: начиная от выбора и поиска жилья и заканчивая его проверкой и регистрацией. Поэтому не рекомендуется заниматься сделкой самостоятельно – в Испании действует множество агентств недвижимости, ориентированных на русскоязычных покупателей. Они не только помогут с выбором и оформлением, но и организуют поездку, и даже поспособствуют при оформлении ипотеки.
Калининград, ранее известный как Кёнигсберг, - это город с богатой историей и неповторимой атмосферой, который…
Экотуризм - это не просто отпуск на свежем воздухе. Это погружение в мир дикой природы…
Планируете заграничное путешествие? Не забудьте про туристическую страховку! Она станет вашим надежным помощником в случае…
Один из самых увлекательных способов исследовать Россию - это пешие прогулки. Это позволит вам полностью…
Эстония, маленькая страна на побережье Балтийского моря, привлекает туристов своей уникальной культурой, красивой природой и…
Россия - это не только огромная территория, но и невероятное разнообразие природы, культуры и истории.…