Коммерческая недвижимость в Испании пользуется довольно большим спросом у иностранных инвесторов. Это туристическая страна, поэтому, вкладывая деньги в коммерческую недвижимость и сдавая ее в аренду под рестораны, кафе, магазины и торговые центры, можно рассчитывать на высокую доходность. Однако получение прибыли от коммерческой недвижимости в Испании возможно не только в туристическом секторе – помещения, которые можно сдавать под офисы, склады и предприятия, востребованы также и среди местных жителей.

Недвижимость в Испании

Преимущества коммерческой недвижимости в Испании

Инвестирование средств в покупку или строительство коммерческой недвижимости имеет ряд преимуществ.

  • Во-первых, Испания – туристическая страна, поэтому здесь очень выгодно сдавать здания в аренду как под рестораны и отели, так и под апартаменты для туристов.
  • Во-вторых, законодательство страны способствует притоку иностранных инвестиций, процедура покупки недвижимых объектов не представляет особых сложностей и не требует большого количества документов.
  • И, в-третьих, вложив деньги в недвижимость, вы не только имеете возможность получить высокую прибыль, но также и ВНЖ в Испании (при условии покупки на сумму более 500 000 евро).

Популярные города и регионы для покупки коммерческой недвижимости

Наиболее популярными регионами для покупки зданий коммерческого назначения являются Мадрид, Валенсия и Каталония (в частности, город Барселона), популярны среди предпринимателей также города Альтео и Морайра.

Выгодно покупать недвижимость на морском побережье – наиболее популярными являются объекты в Коста-Бланка, Коста-Брава, Коста-дель-Соль и Коста-Дорада. Не менее востребованы острова Майорка и Тенерифе.

Если же говорить о морских курортах, то большой популярностью пользуются Аликанте, Льорет-де-Мар, Марбелья и Торревьеха.

Виды коммерческой недвижимости

Коммерческую недвижимость в Испании можно разделить на следующие виды:

  • гостиницы;
  • туристические апартаменты, хостелы;
  • торговые центры, магазины;
  • рестораны, бары, кафе, кондитерские;
  • предприятия сферы услуг;
  • развлекательные центры;
  • офисы;
  • склады;
  • земельные участки, доходные дома;
  • здания под производство;
  • фитнес-центры, салоны красоты.

Чаще всего в Испании покупают коммерческие объекты под рестораны, гостиницы, офисы и торговые или бизнес-центры.

Стоимость коммерческой недвижимости

Цены на коммерческую недвижимость зависят от многих факторов.

  • Во-первых, большое значение имеет то, в каком городе вы собираетесь покупать объект.
  • Во-вторых, то, где расположено здание – в центре или на периферии, в проходном месте или нет.
  • Кроме того, немаловажно, какой именно тип недвижимости вы выбираете. К примеру, офис в Барселоне площадью 150 кв. метров можно купить за 400 000 евро, а ресторан в этом же городе площадью 160 кв. метров – за 1 200 000 евро.

Если же вы покупаете апартаменты с целью сдавать их в дальнейшем туристам, то здесь играет роль количество спален.

Ориентировочные цены на коммерческие объекты в наиболее популярных городах Испании приведены ниже в таблице (стоимость указана в евро за 1 кв. метр):

 МадридБарселона
В центреНа периферииВ центреНа периферии
Покупка офисной недвижимости3 5001 6003 1502 500
Покупка торговой недвижимости3 1701 5002 5002 000
Аренда офисной недвижимости1491313
Аренда торговой недвижимости2381610

Как купить коммерческую недвижимость в Испании

Покупать коммерческие объекты в Испании выгодно по следующим причинам:

  • лояльное отношение испанского государства к иностранным инвесторам;
  • возможность организации бизнеса в условиях либерального испанского законодательства;
  • возможность покупки коммерческой недвижимости в ипотеку.

Покупка или продажа коммерческой недвижимости в Испании довольно проста в оформлении. Для этого нужно:

  • иметь паспорт и финансовые средства для покупки;
  • получить идентификационный номер;
  • выбрать объект;
  • открыть счет в банке, с которого в дальнейшем будет оплачиваться приобретение, а также налоги, страховка, выплата ипотеки;
  • заключить задаточный договор купли/продажи  (Contrato de arras) – для этого желательно нанять юриста, который сможет оказать помощь;
  • внести 10% задатка от стоимости объекта;
  • внести остаток суммы при подписании купчей (Escritura Publica) у нотариуса;
  • зарегистрировать объект.

Иногда до момента подписания задаточного контракта составляется договор о резервации, подтверждающий намерение покупателя приобрести объект и дающий ему право «забронировать» его для покупки. При составлении такого договора необходимо внести 1-1,5% от стоимости недвижимости.

Аренда коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость в королевстве, как и жилая, защищена на законодательном уровне. Причем закон защищает права не только арендодателя, но и арендатора.

Особенностью испанского законодательства о недвижимости является то, что арендатору предоставляется возможность приобрести права на аренду, оборудование, лицензии и все, что касается ведения бизнеса в стенах коммерческого объекта, за исключением самого здания.

Эта схема покупки готового бизнеса в Испании называется «траспасо» (traspaso). Будучи арендатором, вы платите «траспасо» один раз, после чего оплачиваете только аренду и коммунальные услуги.

В любом случае, покупая коммерческий объект по схеме «траспасо» или нет, арендодатель заключает с арендатором договор, в котором должны быть четко прописаны все условия, права и обязанности обеих сторон.

Как взять ипотеку на коммерческую недвижимость

Взять ипотечный кредит для покупки или строительства недвижимости в Испании имеют право как резиденты, так и нерезиденты. Сумма кредита зачастую составляет примерно 50-60% от оценочной стоимости объекта, иногда она может достигать 65-70%.

На срок кредитования влияет возраст заемщика. Обычно ипотека выдается минимум на 10 лет, максимум – 30 лет.

Ипотечный долг можно погасить раньше. Первоначальный взнос для резидентов составляет 20%, для нерезидентов – 50%.

Годовая ипотечная ставка в Испании в среднем составляет 3,5-4%.

Для оформления ипотечного кредита в Испании нужны следующие документы:

  • загранпаспорт;
  • справка о заработной плате или других доходах;
  • кредитная история;
  • любые документы, подтверждающие финансовую состоятельность потенциального заемщика (выписки со счетов в банках, документы о владении недвижимостью, акциями, облигациями, компаниями в любых странах).

Поскольку в разных финансовых учреждениях перечень документов может несколько отличаться, конкретный перечень бумаг следует узнавать непосредственно в выбранном вами банке.

Ипотечные кредиты для иностранцев в Испании предоставляют следующие финансовые учреждения: BBVA, Banco Popular, Unicaja, Deutsche Bank, Caixa Catalunya, Banco Andalucía, Caixa de Girona, Caja Madrid.

Насколько рентабелен бизнес в Испании

Хорошим показателем рентабельности коммерческой недвижимости в Испании считается 5-8%. Хотя в исключительных случаях при очень выгодном расположении объекта и грамотном ведении бизнеса этот показатель может достигать даже 20%.

Если учесть, что средняя ставка по ипотеке в Испании составляет около 3,5%-4%, бизнес все равно будет довольно рентабельным. Но не забывайте о коэффициенте инфляции, который в Испании в 2018 году составляет 1,08%.

Рассчитывая рентабельность, стоит также учитывать НДС при покупке (21% для коммерческих объектов), гербовый сбор (1% от стоимости объекта), услуги нотариуса (примерно 2% от стоимости объекта) и услуги юриста (около 1% от стоимости объекта).

Сдавая коммерческую недвижимость в аренду, арендодатель должен взимать с арендатора НДС по ставке 21% при условии, что арендодатель является юридическим лицом.

Если арендодатель является физическим лицом, то в фактуре необходимо указывать также НДФЛ (20%).

Таким образом, если взять, к примеру, доход от аренды в размере 1 000 евро, в первом случае владелец недвижимости выплачивает государству НДС в размере 210 евро, а во втором – только 10 евро, так как 200 евро оплачиваются владельцем в качестве НДФЛ.

И напоследок: важно учитывать уровень конкуренции в выбранном вами регионе. Чтобы получить высокую доходность, нужно выбирать месторасположение объекта с высокой степенью проходимости людей, грамотно организовать свой бизнес, если вы сами собираетесь использовать приобретенную площадь, либо заключить арендный договор на выгодных для вас условиях с учетом всех возможных убытков.

В заключение

Коммерческая недвижимость в Испании является довольно востребованной. Уровень инфляции в стране невысокий, поэтому иностранные инвесторы интересуются покупкой и строительством зданий в королевстве, надеясь на высокую рентабельность. Большим плюсом является то, что иностранным предпринимателям предоставляется возможность покупать недвижимость в ипотеку даже без разрешения на постоянное местожительство.

Выбор коммерческой недвижимости в Испании довольно широкий – как по сферам деятельности, на которые рассчитаны объекты, так и по регионам, в каждом из которых в большей или меньшей степени вероятна высокая доходность.

Особенно выгодно приобретать коммерческие объекты в курортных зонах, поскольку здесь можно вкладывать деньги в развитие ресторанов, магазинов, торгово-развлекательных комплексов. В то же время приобретение зданий под офисы и бизнес-центры выгодно даже в отдаленных от линии моря регионах.

Испания. Коммерческая недвижимость.: Видео