Коммерческая недвижимость в Испании пользуется довольно большим спросом у иностранных инвесторов. Это туристическая страна, поэтому, вкладывая деньги в коммерческую недвижимость и сдавая ее в аренду под рестораны, кафе, магазины и торговые центры, можно рассчитывать на высокую доходность. Однако получение прибыли от коммерческой недвижимости в Испании возможно не только в туристическом секторе – помещения, которые можно сдавать под офисы, склады и предприятия, востребованы также и среди местных жителей.
Преимущества коммерческой недвижимости в Испании
Инвестирование средств в покупку или строительство коммерческой недвижимости имеет ряд преимуществ.
- Во-первых, Испания – туристическая страна, поэтому здесь очень выгодно сдавать здания в аренду как под рестораны и отели, так и под апартаменты для туристов.
- Во-вторых, законодательство страны способствует притоку иностранных инвестиций, процедура покупки недвижимых объектов не представляет особых сложностей и не требует большого количества документов.
- И, в-третьих, вложив деньги в недвижимость, вы не только имеете возможность получить высокую прибыль, но также и ВНЖ в Испании (при условии покупки на сумму более 500 000 евро).
Популярные города и регионы для покупки коммерческой недвижимости
Наиболее популярными регионами для покупки зданий коммерческого назначения являются Мадрид, Валенсия и Каталония (в частности, город Барселона), популярны среди предпринимателей также города Альтео и Морайра.
Выгодно покупать недвижимость на морском побережье – наиболее популярными являются объекты в Коста-Бланка, Коста-Брава, Коста-дель-Соль и Коста-Дорада. Не менее востребованы острова Майорка и Тенерифе.
Если же говорить о морских курортах, то большой популярностью пользуются Аликанте, Льорет-де-Мар, Марбелья и Торревьеха.
Виды коммерческой недвижимости
Коммерческую недвижимость в Испании можно разделить на следующие виды:
- гостиницы;
- туристические апартаменты, хостелы;
- торговые центры, магазины;
- рестораны, бары, кафе, кондитерские;
- предприятия сферы услуг;
- развлекательные центры;
- офисы;
- склады;
- земельные участки, доходные дома;
- здания под производство;
- фитнес-центры, салоны красоты.
Чаще всего в Испании покупают коммерческие объекты под рестораны, гостиницы, офисы и торговые или бизнес-центры.
Стоимость коммерческой недвижимости
Цены на коммерческую недвижимость зависят от многих факторов.
- Во-первых, большое значение имеет то, в каком городе вы собираетесь покупать объект.
- Во-вторых, то, где расположено здание – в центре или на периферии, в проходном месте или нет.
- Кроме того, немаловажно, какой именно тип недвижимости вы выбираете. К примеру, офис в Барселоне площадью 150 кв. метров можно купить за 400 000 евро, а ресторан в этом же городе площадью 160 кв. метров – за 1 200 000 евро.
Если же вы покупаете апартаменты с целью сдавать их в дальнейшем туристам, то здесь играет роль количество спален.
Ориентировочные цены на коммерческие объекты в наиболее популярных городах Испании приведены ниже в таблице (стоимость указана в евро за 1 кв. метр):
| Мадрид | Барселона | |||
|---|---|---|---|---|
| В центре | На периферии | В центре | На периферии | |
| Покупка офисной недвижимости | 3 500 | 1 600 | 3 150 | 2 500 |
| Покупка торговой недвижимости | 3 170 | 1 500 | 2 500 | 2 000 |
| Аренда офисной недвижимости | 14 | 9 | 13 | 13 |
| Аренда торговой недвижимости | 23 | 8 | 16 | 10 |
Как купить коммерческую недвижимость в Испании
Покупать коммерческие объекты в Испании выгодно по следующим причинам:
- лояльное отношение испанского государства к иностранным инвесторам;
- возможность организации бизнеса в условиях либерального испанского законодательства;
- возможность покупки коммерческой недвижимости в ипотеку.
Покупка или продажа коммерческой недвижимости в Испании довольно проста в оформлении. Для этого нужно:
- иметь паспорт и финансовые средства для покупки;
- получить идентификационный номер;
- выбрать объект;
- открыть счет в банке, с которого в дальнейшем будет оплачиваться приобретение, а также налоги, страховка, выплата ипотеки;
- заключить задаточный договор купли/продажи (Contrato de arras) – для этого желательно нанять юриста, который сможет оказать помощь;
- внести 10% задатка от стоимости объекта;
- внести остаток суммы при подписании купчей (Escritura Publica) у нотариуса;
- зарегистрировать объект.
Иногда до момента подписания задаточного контракта составляется договор о резервации, подтверждающий намерение покупателя приобрести объект и дающий ему право «забронировать» его для покупки. При составлении такого договора необходимо внести 1-1,5% от стоимости недвижимости.
Аренда коммерческой недвижимости
Коммерческая недвижимость в королевстве, как и жилая, защищена на законодательном уровне. Причем закон защищает права не только арендодателя, но и арендатора.
Особенностью испанского законодательства о недвижимости является то, что арендатору предоставляется возможность приобрести права на аренду, оборудование, лицензии и все, что касается ведения бизнеса в стенах коммерческого объекта, за исключением самого здания.
Эта схема покупки готового бизнеса в Испании называется «траспасо» (traspaso). Будучи арендатором, вы платите «траспасо» один раз, после чего оплачиваете только аренду и коммунальные услуги.
В любом случае, покупая коммерческий объект по схеме «траспасо» или нет, арендодатель заключает с арендатором договор, в котором должны быть четко прописаны все условия, права и обязанности обеих сторон.
Как взять ипотеку на коммерческую недвижимость
Взять ипотечный кредит для покупки или строительства недвижимости в Испании имеют право как резиденты, так и нерезиденты. Сумма кредита зачастую составляет примерно 50-60% от оценочной стоимости объекта, иногда она может достигать 65-70%.
На срок кредитования влияет возраст заемщика. Обычно ипотека выдается минимум на 10 лет, максимум – 30 лет.
Ипотечный долг можно погасить раньше. Первоначальный взнос для резидентов составляет 20%, для нерезидентов – 50%.
Годовая ипотечная ставка в Испании в среднем составляет 3,5-4%.
Для оформления ипотечного кредита в Испании нужны следующие документы:
- загранпаспорт;
- справка о заработной плате или других доходах;
- кредитная история;
- любые документы, подтверждающие финансовую состоятельность потенциального заемщика (выписки со счетов в банках, документы о владении недвижимостью, акциями, облигациями, компаниями в любых странах).
Поскольку в разных финансовых учреждениях перечень документов может несколько отличаться, конкретный перечень бумаг следует узнавать непосредственно в выбранном вами банке.
Ипотечные кредиты для иностранцев в Испании предоставляют следующие финансовые учреждения: BBVA, Banco Popular, Unicaja, Deutsche Bank, Caixa Catalunya, Banco Andalucía, Caixa de Girona, Caja Madrid.
Насколько рентабелен бизнес в Испании
Хорошим показателем рентабельности коммерческой недвижимости в Испании считается 5-8%. Хотя в исключительных случаях при очень выгодном расположении объекта и грамотном ведении бизнеса этот показатель может достигать даже 20%.
Если учесть, что средняя ставка по ипотеке в Испании составляет около 3,5%-4%, бизнес все равно будет довольно рентабельным. Но не забывайте о коэффициенте инфляции, который в Испании в 2019 году составляет 1,08%.
Рассчитывая рентабельность, стоит также учитывать НДС при покупке (21% для коммерческих объектов), гербовый сбор (1% от стоимости объекта), услуги нотариуса (примерно 2% от стоимости объекта) и услуги юриста (около 1% от стоимости объекта).
Сдавая коммерческую недвижимость в аренду, арендодатель должен взимать с арендатора НДС по ставке 21% при условии, что арендодатель является юридическим лицом.
Если арендодатель является физическим лицом, то в фактуре необходимо указывать также НДФЛ (20%).
Таким образом, если взять, к примеру, доход от аренды в размере 1 000 евро, в первом случае владелец недвижимости выплачивает государству НДС в размере 210 евро, а во втором – только 10 евро, так как 200 евро оплачиваются владельцем в качестве НДФЛ.
И напоследок: важно учитывать уровень конкуренции в выбранном вами регионе. Чтобы получить высокую доходность, нужно выбирать месторасположение объекта с высокой степенью проходимости людей, грамотно организовать свой бизнес, если вы сами собираетесь использовать приобретенную площадь, либо заключить арендный договор на выгодных для вас условиях с учетом всех возможных убытков.
В заключение
Коммерческая недвижимость в Испании является довольно востребованной. Уровень инфляции в стране невысокий, поэтому иностранные инвесторы интересуются покупкой и строительством зданий в королевстве, надеясь на высокую рентабельность. Большим плюсом является то, что иностранным предпринимателям предоставляется возможность покупать недвижимость в ипотеку даже без разрешения на постоянное местожительство.
Выбор коммерческой недвижимости в Испании довольно широкий – как по сферам деятельности, на которые рассчитаны объекты, так и по регионам, в каждом из которых в большей или меньшей степени вероятна высокая доходность.
Особенно выгодно приобретать коммерческие объекты в курортных зонах, поскольку здесь можно вкладывать деньги в развитие ресторанов, магазинов, торгово-развлекательных комплексов. В то же время приобретение зданий под офисы и бизнес-центры выгодно даже в отдаленных от линии моря регионах.
