Как продать недвижимость в Испании без посредников или через риелтора

Причины для продажи зарубежной недвижимости могут быть самые разные: решение переехать в другой регион, желание сократить свои ежегодные расходы или острая необходимость в денежных средствах. Говоря о том, как продать недвижимость в Испании, следует отметить, что это можно сделать двумя способами: обратиться к риелтору или действовать самому. В любом случае важно изучить юридическую сторону вопроса и особенности местного рынка недвижимости.

Что собой представляет современный испанский рынок недвижимости

По состоянию на 2019 год экономика Испании характеризуется экспертами как стабильная. Страна вышла из недавнего кризиса, а благосостояние населения улучшилось.

Объемы строительства в стране растут, увеличивается количество недвижимости, приобретаемой в ипотеку, что способствует дальнейшему росту цен на нее.

Прогнозы экспертов на ближайшее будущее не могут не радовать: согласно им, рост цен на недвижимость в Испании составит около 10 %, увеличение продаж – около 20 %. Наиболее востребованными будут объекты в Барселоне, Мадриде, Малаге, Валенсии, Аликанте и Сан-Себастьяне.

Прогнозируя развитие испанского рынка недвижимости, эксперты советуют обратить внимание на следующие нюансы:

1. В 2019 году в приобретении собственного жилья заинтересовано около 2,2 миллионов испанцев. Рост цен привлекает также и зарубежных инвесторов.
2. Покупательский интерес частных лиц будет сосредоточен, в основном, на периферийных объектах. Причина проста: низкие цены. Интерес инвесторов к историческим центрам уже достиг своего пика и будет смещаться в сторону небольших городов.
3. Строительство новых объектов набирает обороты, однако большинство операций все еще будет сосредоточено на покупке/продаже вторичного жилья.

Продажа недвижимости в Испании без посредников: пошаговая инструкция

Чтобы продать недвижимость на территории Испании выгодно и без лишних трудностей, следует действовать по следующей схеме:

• подготовить объект к продаже, чтобы представить его потенциальным покупателям в наилучшем виде, без явных недостатков;
• собрать пакет документов;
• написать объявление и разместить его;
• встретиться с потенциальными покупателями на объекте;
• заключить сделку и подписать отдельный договор с покупателем;
• уплатить все необходимые налоги.

Где разместить объявление о продаже недвижимости в Испании

Вы можете опубликовать объявление в местных газетах или рассказывать о намерении продать недвижимость своим знакомым. Однако наилучшим вариантом станет размещение объявления в интернете.

Как правильно написать объявление

На большинстве порталов объявления составляются посредством внесения данных в специальную форму. При этом предоставляется возможность дать собственное описание объекта. Этому тексту следует уделить особое внимание, чтобы он привлек внимание как можно большего числа людей.

При составлении объявления о продаже зарубежной недвижимости в Испании нужно учитывать следующее:

• в нем не должно быть грамматических ошибок, которые отталкивают покупателей (если вы не уверены в собственной грамотности, отдайте объявление на проверку знатоку или закажите текст переводчику);
• объем текста не должен быть более 50 слов, иначе он становится сложным для восприятия;
• должно быть больше конкретики, интересующей покупателей, и меньше шаблонных выражений, призывающих к покупке именно вашего объекта;
• объявление должно содержать привлекательные фото. Если это дом или квартира, эксперты советуют сделать фотографии с домашними питомцами и цветами для создания уютной атмосферы, вызывающей положительные эмоции (риски при этом тоже есть, ведь у кого-то из просматривающих объявление может оказаться аллергия, и это вызовет негатив).

Встреча на объекте с потенциальными покупателями

Осмотр квартиры, дома, офиса или ресторана заинтересованными лицами – это не просто обход территории, а настоящая презентация вашей собственности. Поэтому к встрече потенциального покупателя следует правильно подготовиться и грамотно провести ее:

• проведите тщательную уборку помещения, устраните мелкие погрешности в ремонте и неполадки. Помните, что одна-единственная нерабочая лампочка может испортить все впечатление;
• если это жилые апартаменты, используйте приятные нейтральные ароматы для создания уютной атмосферы (свежей выпечки, ванили, универсальные цветочные и фруктовые запахи);
• создайте атмосферу уюта: поставьте вазу с фруктами на кухне, повесьте красивые полотенца, поставьте декоративное мыло в ванной, разложите теплый плед на диване, включите приятную тихую музыку;
• предложите своим гостям чашку кофе, чая или прохладительные напитки, дайте им почувствовать себя уже «как дома»;
• уберите отовсюду свои личные фотографии (дом/квартира/офис не должны выглядеть вашими);
• поставьте зеркала, которые увеличат обзор помещений и помогут обратить внимание на красивые детали. На косте (побережье) можете открыть окна, чтобы продемонстрировать прекрасные виды.

Этапы оформления сделки купли/продажи

Продавая недвижимость, необходимо соблюдать определенные правила, чтобы обеспечить безопасность своей собственности и финансовых средств. Оформление сделки купли-продажи недвижимости в Испании включает в себя следующие этапы.

1. Заключение контракта резервации объекта и выплата покупателем 1-1,5 % стоимости недвижимости в подтверждение своего интереса к ее приобретению. Таким образом, покупатель «бронирует» свое право на покупку в оговоренные контрактом сроки.
2. Заключение Contrato de arras (задаткового контракта) с покупателем и получение на руки 10 % стоимости объекта.
3. Подписание Escritura Publica (купчей) и выплата остатка стоимости продаваемого объекта исключительно в присутствии нотариуса. При этом выплата средств покупателем должна быть подтверждена документально (выписка из банка или чек).
4. Отправка нотариусом факса в Реестр собственности.
5. Передача купчей из нотариальной конторы новому собственнику.
6. Оплата I.A.J.D. (гербового сбора) в размере 1 % от суммы сделки.

На уплату гербового сбора и предоставление данных в Реестр собственности отводится 30 суток с момента совершения сделки.

Эти правила едины для всех, поэтому неважно, продаете вы дом в Каталонии или офис в столице.

Список документов для продажи недвижимости в Испании

В обязательный пакет документов для продажи жилой или коммерческой недвижимости на территории Испании входят:

• бумаги, удостоверяющие право собственности на объект недвижимости (зарегистрированная в Registro de Propriedad (Реестр собственности) Escritura Publica Compraventa (купчая) и Nota Simple (выписка из Реестра собственности) с информацией о владельцах объекта и его собственниках);
• документ, подтверждающий отсутствие задолженности по IBI (налогу на недвижимость);
• выданный мэрией по месту нахождения собственности Certificado de No Infraccion Urbanistica (сертификат об отсутствии нарушений градостроительных норм);
• NIE (индивидуальный номер иностранца);
• Licencia de primera ocupacion (сертификат на заселение), свидетельствующий об окончании строительных работ и сдаче здания в эксплуатацию. Оформляется на основании Certificado Final de Obra (разрешения на здание) и Declaracion de Obra Nueva (декларации об осуществлении работ).

Если сделка осуществляется через представителя, понадобится доверенность на него, подписанная всеми владельцами объекта.

Продажа недвижимости в Испании через риелтора

Схема продажи жилой или коммерческой недвижимости в Испании через риелторское агентство осуществляется по следующей схеме:

• подбор фирмы и подача заявки через специальную форму на ее официальном сайте или по телефону;
• консультация с менеджерами компании;
• посещение объекта представителями фирмы, составление описания вашей недвижимости и ее фотографирование;
• определение рыночной стоимости вашей виллы, дома или коммерческого объекта;
• составление и подписание договора с риелторской фирмой;
• предоставление компании пакета документов для работы с вашей недвижимостью;
• реклама объекта и поиск покупателя;
• заключение предварительного договора с покупателем и получение от него резервационного депозита;
• подписание контракта;
• зачисление на ваш счет суммы, оставшейся после уплаты налогов и гонорара риелторской фирмы.

Средняя стоимость услуг посредника составляет 2-5 % общей стоимости продаваемого объекта.

Какие налоги потребуется уплатить

Любая сделка купли-продажи недвижимости в Испании подразумевает обязательную уплату следующих налогов:

1. Impuesto sobre el Incremento de valor de terrenos de naturaleza urbana (налог на прирост стоимости земли). Начисляется на разницу в кадастровой стоимости земли на момент приобретения вами недвижимости и на момент ее продажи. Размер налога зависит от муниципалитета – их насчитывается более 8 000. Продавая квартиру в Барселоне или в провинции, вы можете заплатить до 30 % от положительной разницы в цене земли.
2. IRNR Impuesto sobre la Renta de no Residentes (налог с прироста капитала для нерезидентов). Налог берется с разницы между стоимостью покупки недвижимости с учетом всех сопутствующих расходов/налогов и ценой ее продажи. Корректировочные коэффициенты меняются и ежегодно публикуются в испанском налоговом мониторе.

Продавая недвижимость в Испании, иностранные граждане по умолчанию получают на руки только 97 % ее стоимости. Три процента удерживаются государством в счет покрытия возможного прироста капитала.

Как продать недвижимость в Испании максимально быстро

Если вы ограничены во времени, продать свою собственность в короткие сроки вам помогут следующие рекомендации:

1. Снизьте цену – на фоне общего роста цен на испанском рынке недвижимости ваше предложение будет выглядеть максимально привлекательно. Специалисты рекомендуют выставлять цену на 5-10 % ниже среднерыночной.
2. Подчеркните имеющиеся бонусы. Это может быть обустроенная кладовка, расположенные поблизости пляжи, встроенная мебель, бытовая техника.
3. Заранее подготовьте все документы. Чтобы не упустить потенциального покупателя, имейте все необходимое уже к моменту подачи объявления.
4. Внесите все коммунальные платежи и уплатите налоги, чтобы не терять на этом время.
5. Прибавьте к стандартной комиссии риелтора 1-2 %, если он продаст вашу собственность в более короткие сроки. Это будет хорошим стимулом.
6. Заложите в стоимость объекта возможную скидку для покупателя, если тот начнет торговаться.

Подводя итоги

В настоящее время продажа жилья и коммерческой недвижимости в Испании – это отличный способ улучшить свое благосостояние. Испанский рынок недвижимости переживает подъем, цены на нем значительно выросли, а покупательский интерес распространяется на все регионы.

Иностранные инвесторы с удовольствием приобретают объекты в курортных городах: Аликанте, Ла-Манге, Плайя-де-Аро, Марбелье, Тосса-де-Мар, Кадисе, Кальпе, Сан-Себастьяне, Тарифе, Салоу и других. Местные жители больше настроены на покупку недорогого жилья в пригородах.

Если вы хотите максимально быстро продать квартиру или офис, приведите объект в порядок, проверьте документы, заранее уплатите все налоги и коммунальные платежи, а также наймите профессионального риелтора.