В Испании наблюдается постепенное развитие арендного бизнеса. Этому способствует не только возможность получить вид на жительство за покупку недвижимости от 500 тыс. евро, но и иметь неплохую прибыль от сдачи жилья внаем туристам, да и самим испанцам. Если вы интересуетесь тем, как сдать квартиру в аренду в Испании, прежде всего следует ознакомиться с юридическими аспектами и особенностями данного вида бизнеса.Как сдать жилье в Испании

Насколько выгоден в Испании арендный бизнес

Недвижимость, расположенная в курортной зоне, которая приобретается в основном с целью сдачи ее в аренду туристам, чаще пользуется спросом в летний период (в курортный сезон занято около 90% туристической недвижимости), в остальное же время года дома и квартиры у береговой линии обычно пустуют. Тем не менее сдача в аренду туристического жилья в курортной зоне обеспечивает владельцу доходность в среднем около 5% в год, поэтому краткосрочный арендный бизнес, организованный в приморских районах, может быть довольно прибыльным.

Не менее выгодно сдавать недвижимость внаем и на долгосрочной основе. В больших городах наблюдается постоянно растущий спрос на аренду недвижимости.

По данным на 2017 год, 27% молодых людей в возрасте от 22 до 29 лет предпочитают снимать жилье, а не копить деньги на его покупку.

Кроме того, Испания становится все более популярной страной среди студентов, которые прибывают сюда по программам обмена. В частности, большой приток иностранных студентов наблюдается в городе Валенсии.

Какие существуют виды аренды

Аренда в Испании, как, впрочем, и в других странах мира, бывает двух видов: долгосрочная и краткосрочная. Сдавая недвижимость в долгосрочную аренду, арендодатель заключает с арендатором контракт, срок действия которого обычно составляет 1 год.

При этом испанское законодательство защищает арендатора настолько, что если он по истечении контракта захочет продлить его, при отсутствии веских причин для прекращения договора арендодатель будет обязан продлевать аренду до тех пор, пока общий срок ее не составит пять лет.

Если же жилец не захочет продлевать арендный договор и намерен выехать из квартиры, он должен сообщить об этом владельцу недвижимости не позднее 30 дней до даты окончания контракта.

Цены на долгосрочную аренду ниже, чем на краткосрочную, но выгода такой аренды состоит в том, что владельцу жилья обеспечен непрерывный стабильный доход, в отличие от краткосрочной.

Краткосрочная аренда предполагает сдачу жилья внаем на срок от нескольких суток до нескольких месяцев в зависимости от нужд арендатора.

Короткий срок аренды больше подходит туристам, студентам и деловым людям во время бизнес-поездок. Причем краткосрочная аренда будет несколько дороже, чем долгосрочная. Однако и арендодатель вынужден уделять недвижимости гораздо больше времени и внимания, поскольку регулярная смена арендаторов требует постоянного контакта с новыми людьми.Краткосрочная аренда жилья в Испании

Переговоры, въезд и выезд жильцов, организация уборки жилья после каждого жильца – все это требует непрерывного участия владельца квартиры в процессе.

Факторы, влияющие на стоимость аренды

На формирование стоимости аренды в Испании влияют следующие факторы:

  • месторасположение;
  • тип жилья;
  • арендная ставка.

Регион

Месторасположение жилья является главным фактором, влияющим на стоимость аренды. Каталония, а также побережье Коста-Бланка и Коста-Брава считаются самыми дорогими регионами страны.

Дорогостоящая аренда также и во всех крупных городах, отдаленных от морской линии. Так, стоимость аренды в курортных и больших городах Испании может составлять от 1200 до 5000 евро в месяц в зависимости от количества спален, квадратных метров и ремонта. В то же время в маленьких городках месячная аренда будет стоить от 300 до 600 евро.

Тип недвижимости

Важно и то, какой тип недвижимости сдается в аренду – коммерческая или жилая, коттедж или вилла, апартаменты или комната. К примеру, в Торревьехе можно снять трехкомнатную квартиру площадью 75 кв. метров за 40 евро в сутки, а дом такой же площадью – за 50 евро.

Ставка месячной аренды

Арендная ставка определяется лично хозяином жилья. Она формируется с учетом месторасположения, сделанного ремонта, количества спален, общей площади, наличия дополнительных удобств и т.д.

Оформление лицензии на сдачу недвижимости в аренду

Для того чтобы иметь право сдавать жилье в краткосрочную аренду, в некоторых регионах страны нужно получить туристическую лицензию. К этим регионам относятся Каталония, Мадрид, Андалусия, Балеарские острова, Канарские острова.

При этом следует иметь в виду, что испанским законодательством не предусмотрено такое понятие, как «туристическое жилье». Поэтому данный вопрос регулируется в каждом регионе по-разному. Тем не менее процедура получения лицензии везде одинакова.

Владелец недвижимости должен обратиться в городскую мэрию / региональную администрацию и предоставить подтверждение пригодности своего недвижимого имущества для сдачи в аренду. Из документов потребуется «Декларация ответственности». Это бумага, подтверждающая соответствие состояния жилья всем обязательным требованиям.Документы на аренду квартиры в Испании

Затем объект вносят в реестр, а владельцу выдается Сертификат о регистрации с идентификационным номером.

Стоимость оформления такой лицензии во всех регионах разная. В среднем цена колеблется от 170 до 500 евро.

Лицензия оформляется на недвижимость, а не на человека, поэтому следует иметь в виду, что при продаже объекта она переходит новому владельцу (если на тот момент срок ее действия не истек).

Еще один важный момент: владелец обязан включать выданный номер регистрации и категорию недвижимости в каждое объявление об аренде, в том числе и в интернете.

Заключение арендного договора

Правила сдачи жилья в аренду регулируются испанским законодательством (Закон о городской аренде № 29/1994 от 24 ноября 1994 г.). В соответствии с этим документом владельцу квартиры и жильцу рекомендуется заключить письменный договор об аренде.

Форма составления договора может быть произвольной, однако в нем должны быть обязательно отражены следующие положения:

  • личные идентификационные данные арендодателя и арендатора;
  • условия оплаты (размер ежемесячной арендной ставки; имеет ли право арендодатель повышать арендную ставку; кто из сторон оплачивает коммунальные и другие дополнительные услуги, например, уборку территории, чистку бассейна и т. д.);
  • перечень инвентаря, мебели, бытовых приборов, а также описание их состояния на момент сдачи жилья.

Сделка может быть оформлена нотариально, а сведения внесены в Регистр собственности (Registro de Propiedad). Что касается субаренды, то этот вид сдачи жилья внаем разрешен лишь частично, при этом данное решение должно быть предварительно обсуждено с арендодателем.

Арендная ставка должна быть установлена по договоренности сторон. По закону арендодатель имеет право повышать арендную ставку в период действия договора в соответствии с индексом инфляции (если данная возможность была прописана в контракте).

Чего арендодатель не вправе делать, так это требовать предоплату больше, чем за один месяц (если в арендном договоре не указано иное).

В момент расчета за аренду (это, как правило, происходит на первой неделе каждого месяца) владелец квартиры должен выдать жильцу расписку об осуществленной оплате или выписку из банка, если оплата производилась безналичным способом.

Если арендатор не оплачивает аренду, хозяин квартиры имеет право обратиться в полицию. Если после этого долг не будет выплачен, хозяин вправе поднять вопрос о выселении недобросовестного жильца.

Как и в большинстве стран, при заключении арендного договора будущий жилец должен внести залог в размере месячной ставки. Если на момент выселения мебель и бытовая техника остались в таком же состоянии, что и при заселении, то залог полностью возвращается арендатору.

Когда арендодатель отказывается возвращать задаток, арендатор имеет право обратиться в полицию, и тогда, кроме залога, владелец жилья должен будет выплатить еще и накопившиеся за период задержки проценты.

Если же по окончании контракта в квартире были обнаружены повреждения, то из залога будет вычтена стоимость нанесенного ущерба.Контракт на аренду жилья

Если владелец недвижимости захочет продать свое имущество, то по закону он сначала должен предложить его съемщику.

Расходы и налогообложение арендного дохода

Владелец жилья обязан ежегодно указывать размер прибыли от сдачи жилья в аренду в налоговой декларации. Жилье, сдаваемое внаем, облагается следующими налогами:

  • налог на доход от сдачи недвижимости в аренду – ставка 24% (не предусмотрен для нерезидентов, посещающих Испанию по краткосрочной визе);
  • налог с физического лица на недвижимое имущество (IBI) – до 2% от кадастровой стоимости недвижимости.

В среднем получается так, что на уплату налогов ежегодно уходит от 100 до 500 евро с аренды квартиры и от 300 до 2000 евро с аренды виллы.

Помимо налогов, к расходам на недвижимость приплюсовывается и оплата коммунальных услуг (газ, вода, электричество, телефон, интернет и т.д.). Вопрос о том, кто оплачивает эти услуги, должен быть предварительно согласован между владельцем и съемщиком, а также отражен в договоре. Ответственностью арендодателя является косметический и капитальный ремонт жилья, а за текущий ремонт отвечает жилец.

Управляющие компании по аренде жилья

Владелец недвижимости может либо сам сдавать в аренду свое имущество, либо обратиться в специальную управляющую компанию, которая за определенную плату возьмет на себя многие организационные вопросы.

В большинстве случаев управляющие компании предоставляют такие виды услуг:

  • поиск съемщиков;
  • составление арендного договора;
  • ведение документации в период сдачи жилья;
  • составление и сдача налоговых деклараций;
  • консультирование;
  • ремонт недвижимости;
  • обслуживание территории (уборка, чистка бассейнов, уход за газонами и т.д.);
  • страхование случаев невыплаты арендных взносов.

Комиссия управляющей компании составляет примерно 7-15% от размера арендного взноса.

Помимо управляющей компании владелец также может обратиться в агентство недвижимости. Однако в этом случае ему могут быть оказаны услуги только по конкретному помещению, которое сдается в аренду, тогда как воспользоваться услугами управляющей компании выгоднее в том случае, если необходимо позаботиться о целом здании с большим количеством помещений.

В заключение

Приобретение недвижимости в Испании от 500 тыс. евро дает иностранцам возможность получить ВНЖ, однако карточка резидента – далеко не единственная выгода от такого вложения средств.

Арендный бизнес в Испании укрепляет свои позиции и с каждым годом становится все прибыльнее. Страну ежегодно посещают миллионы туристов со всего мира, которые вместо хостелов и отелей все чаще выбирают посуточную аренду апартаментов. Однако не менее выгодной является и долгосрочная аренда.

Если вы хотите сдавать внаем квартиру или дом в Испании, стоит внимательно изучить юридические аспекты арендных вопросов как в королевстве в целом, так и в отдельных его регионах, поскольку в каждом из них имеются свои нюансы. Например, в некоторых регионах, прежде чем сдавать недвижимость в аренду на короткий срок, необходимо оформить специальную лицензию. Кроме того, следует детально ознакомиться со ставками налогов, которыми в Испании облагается прибыль от аренды, а также остальными сопутствующими расходами.

Какую недвижимость купить в Торревьехе для последующей сдачи ее в аренду: Видео