Стать собственником итальянской недвижимости сегодня считается выгодным, с какой стороны ни посмотри. Это дает возможность проводить время в собственных апартаментах, не тратя деньги на гостиницы, оформлять долгосрочную визу и просто наслаждаться пребыванием в одной из самых красивых стран Европы. Но как быть, если купить жилье за рубежом очень хочется, а денег не хватает? Насколько доступна ипотека в Италии для иностранных граждан, попробуем разобраться детально.
Что собой представляет рынок итальянской недвижимости
В Италии очень тяжело купить недвижимость в плохом состоянии. Объектов категории «ниже среднего» здесь практически не существует. Если на родине мы можем приобрести квартиру в очень плохом состоянии и сделать в ней ремонт самостоятельно, удешевив тем самым сделку, то здесь это сделать невозможно. Недвижимость в Италии в обязательном порядке должна соответствовать стандартам качества, установленным регуляторными органами.
Италия – привлекательное направление для туристов. Соответственно цены на объекты напрямую зависят от популярности места, в котором они расположены.
Дороже всего покупка жилья обойдется в Неаполе, Венеции и Риме. К примеру, 2-х комнатная квартира площадью 42 квадратных метра в Венеции будет стоить от 150 тысяч евро.
Отдельный дом до 90 кв. м с кухней, ванной, двумя комнатами и гаражом обойдется в среднем в 350-400 тысяч евро, если говорить о востребованном регионе. А на Сардинии или Сицилии стоимость такого объекта будет в 2-3 раза меньше.
Большой популярностью пользуются здесь так называемые студии – квартиры, представляющие собой общее пространство, в котором выделена только ванная комната. Купить такое помещение можно вдвое дороже, чем обычную квартиру. Вторую позицию по востребованности занимают виллы с виноградниками; если кустарники плодоносят, цена на такой объект будет в разы выше, чем на подобный коттедж на побережье.
Условия ипотеки для иностранцев
Ипотека в Италии для россиян в 2024 году имеет ряд особенностей: банки предъявляют очень много требований к заемщикам. Получить заем можно только при условии, что стоимость объекта будет не менее 300 тысяч евро. Обратить внимание нужно и на следующие моменты:
- для обращения в банковское учреждение необходимо иметь предварительный договор на приобретение недвижимости. Это своего рода согласие продавца на продажу.
- банк обязательно назначит экспертную оценку жилья и создаст комиссию для ее проведения. Данную услугу оплачивает покупатель.
- иностранцам будут предложены максимальные ставки и минимальные сроки кредитования.
- объект непременно должен быть зарегистрирован в реестре жилой недвижимости Италии. Оформить заем для приобретения нежилого объекта иностранцам очень сложно.
- кредитование возможно как для завершенного объекта, так и для строящегося.
Недвижимость в Италии в кредит для иностранцев доступна на следующих условиях (обобщенные данные по итальянским банкам):
- плавающая ставка – 2,8-3,5 %
- фиксированная ставка – 3,6-5,5 %;
- срок – до 40 лет;
- минимальный период погашения – 5 лет;
- первоначальный взнос – 25-40 % от суммы;
- минимальная сумма займа – 50 тысяч евро (многие кредитуют только от 100 тысяч);
- валюта – евро;
- сумма выплат не должна превышать 35 % от общего дохода заявителя.
Следует помнить, что в каждом банковском учреждении будут предложены индивидуальные условия кредитования исходя из уровня дохода заявителя и от приобретаемого объекта.
Особенности оформления ипотеки
Чтобы купить квартиру в Италии в кредит, необходимо пройти несколько этапов:
- Направление продавцу письменного уведомления о намерении приобрести его недвижимую собственность.
- При получении положительного ответа можно переходить к составлению предварительного договора. В нем обязательно указывается, сколько составила сумма залога (обычно это 1-3 %).
- Подготовка пакета бумаг.
- Подача запроса в банк.
- Проведение кредитором независимой оценки объекта.
- Получение решения банка.
- Оформление договора на страхование недвижимости.
- Открытие счета.
- Подписание договора купли-продажи у нотариуса.
- Получение копии акта сделки и ключей.
- Регистрация жилья на нового собственника.
Как выбрать банк
Кредит на недвижимость в Италии для нерезидентов оформляют почти все банки. На основании Кодекса прав потребителя, действующего в стране, каждый заемщик имеет право получить от кредитора полную, понятную и четкую информацию относительно кредитного договора. В октябре 2003 года данный принцип был закреплен на законодательном уровне.
Каждое банковское учреждение обязано во всех своих филиалах размещать информационные буклеты, содержащие подробное описание экономических условий кредитования. Если самостоятельно оценить, насколько предложение является выгодным, заемщик не может, он имеет право обратиться в Ассоциацию по защите прав потребителей или к нотариусу.
Чтобы не упустить наиболее выгодное предложение, нужно соблюсти несколько правил:
- Выберите объект, который вы хотите купить. Это позволит банку провести экспертную оценку и определить, какую максимальную сумму займа он сможет предоставить. Не стоит брать слишком большой кредит. Чем выше размер кредита, тем больший ежемесячный платеж вас ожидает.
- Оцените свои возможности на уплату первоначального взноса.
- Уточните конечную ставку.
- Проведите калькуляцию ежемесячного взноса и сопоставьте его с вашими доходами.
- Выясните, какие дополнительные расходы и скрытые комиссии могут ожидать. К примеру, в какую сумму обойдется услуга оценки жилья, сколько стоит страховка и прочее.
- Поинтересуйтесь возможностью досрочного погашения займа.
- Узнайте, каким образом производятся платежи – в кассе банка, через онлайн-систему и т. д.
Искать подходящие объекты недвижимости и банки, где возможно оформление ипотеки в Италии, лучше всего через профессионального брокера, знающего рынок. Прибегнуть к его помощи целесообразно: брокер сможет проверить документы на помещение, возьмет на себя задачу общения с владельцем жилья, узнает ситуацию и даст заключение, стоит ли вообще по данному объекту заниматься оформлением ипотеки. Оплата комиссионных брокера осуществляется только в том случае, если решение банка окажется положительным.
Список банков, в которые можно подать заявки, будет зависеть от региона и от того, с какими из них работает брокер. Выдают ипотеку как банки Италии, так и международные финансовые учреждения.
Готовим документы
Пакет документов для подачи кредитору довольно обширен:
- Копия заграничного паспорта.
- Codice Fiscale – аналог российского идентификационного налогового номера (ИНН). Получить его можно сразу после подписания предварительного договора в консульском отделе.
- Бумаги, которые смогут подтвердить платежеспособность.
- Документы на объект покупки.
В качестве подтверждения платежеспособности можно предоставить:
- При наличии собственного бизнеса – документы, в которых говорится о том, что вы являетесь его владельцем. Обычно собственники компаний имеют резидентский статус, а это может облегчить процесс оформления ипотеки.
- Справка с работы с указанием оклада (для тех, кто работает в стране по найму). Это может отразиться на величине ставки.
- Выписка с банковского счета о движении средств или о депозитах.
- Декларация о доходах.
- Справка об уплате налоговых обязательств.
- Подтверждение оплаты алиментов.
- Иные дополнительные бумаги на усмотрение банка.
Что касается документов на объект купли-продажи, то здесь понадобятся:
- Предварительный договор.
- Подтверждение прав собственности для продавца.
- Выписка из кадастрового реестра.
- Если покупается строящееся здание – разрешение на строительство.
Все документы следует перевести на итальянский язык и заверить нотариально.
Открываем счет в банке и подписываем договор
Вариантов открытия счета, чтобы получить кредит на жилье в Италии, может быть два:
- Для резидентов – процедура выглядит стандартно, как для граждан страны. Из документов необходимо предъявить ВНЖ, паспорт, Codice Fiscale.
- Для нерезидентов открыть получится только отдельный вид счета: conto internazionale или conto esterо. Его обслуживание стоит дороже, валютой счета является та, которая действует в стране заявителя. То есть платить еще придется и за конвертацию. Для открытия счета понадобится действующая виза.
Если решение банка окажется положительным, заемщика пригласят в банк для подписания договора.
Сколько времени занимает оформление кредита
Покупка недвижимости Италии в кредит может занять некоторое время. На рассмотрение запроса обычно уходит 3-4 дня. Но практика показывает, что иногда кредитору требуется больше времени и решение озвучивается только через полтора-два месяца.
Зависит это от множества факторов: от статуса, в котором заявитель проживает в стране, от уровня его доходов, от самого объекта. Следует помнить, что банк пойдет навстречу, если будет уверен в происхождении доходов заемщика, доволен его кредитной историей, информацией относительно наличия вкладов и имущества.
К каким расходам готовиться
Для получения кредита необходимо подготовить бюджет, которого должно хватить, чтобы покрыть следующие статьи расходов:
- страховка – чаще всего банки требуют застраховаться от несчастного случая или от утраты работы. Это примерно 40 евро в месяц к основному платежу. Страхование недвижимости – 150-500 евро каждый год;
- комиссия посреднику – ипотечный брокер в Италии берет 1 % от суммы кредита;
- услуги нотариуса могут обойтись в 4-8 тысяч евро за подготовку и регистрацию сделки, а также за переоформление права собственности;
- оценка объекта – 270-300 евро, если стоимость превышает 1 миллион евро – 500-550 евро;
- комиссия за оформление кредита – 0,25-2 % (зависит от налоговых льгот).
Коротко о налоге на недвижимость
Ежегодные налоги на недвижимость в Италии колеблются в пределах 0,4-0,7 % от стоимости объекта, зафиксированной в кадастре. Рассчитывается ставка индивидуально, исходя из статуса региона, в котором расположена недвижимость. К примеру, в Милане – это 0,5 %.
Кроме этого, существуют кондоминиальные платежи за жилье. На квартиру придется выделить от 200 до 5000 евро каждый год. На виллу – 1,2-6 тысяч евро за такой же промежуток времени. Эта сумма не включает коммунальные услуги.
Электроэнергия обойдется примерно в 0,2-0,3 евро за 1 кВт/ч, водоснабжение – 15-20 евро за каждый месяц, баллон газа – 50-60 евро.
Погашение кредита
Итальянское законодательство не запрещает заемщикам вносить платежи раньше установленного договором срока. Но следует помнить, что в таком случае банк теряет свою прибыль на процентах. Чтобы застраховать себя от этого, кредитор может наложить на клиента штраф за досрочное погашение.
Момент, касающийся сроков внесения платежей, всегда оговорен в договоре. Перед подписанием следует внимательно его прочитать.
Если информация не найдена, нужно поинтересоваться у кредитного менеджера, который будет заниматься вашей заявкой. Это позволит избежать неожиданных комиссий в будущем.
Итоги
Кредит на покупку жилья в Италии для иностранных граждан – услуга возможная, но не слишком выгодная. Чаще всего банки устанавливают для нерезидентов более высокие ставки и невыгодные условия. Оформление ипотеки сопровождается множеством дополнительных платежей, сумма которых может достигать нескольких тысяч евро.
С 2017 года русским в 95 % случаев банки Италии отказывают в ипотеке. Если у клиента есть официальные доходы в Еврозоне, кредит дадут; активы только в России, пусть даже и немалые, банки отказываются учитывать как обеспечение займа.
