Приобретение жилья или помещения для бизнеса в Италии – идея, которая хотя бы раз приходила в голову тем, кто подумывает о собственном имуществе на ее территории. Одним из самых инвестиционно привлекательных городов продолжает оставаться деловой центр страны – Милан. Купить недвижимость в Милане хотят не только сами итальянцы и жители Европы, но и россияне, у которых есть некоторый капитал.
Почему инвесторы выбирают Милан
Столица Ломбардии является вторым по размерам и значимости городом в стране (на первом месте Рим). Милан все время развивается, предлагая деловым людям и мигрантам новые бизнес-кварталы, спальные районы и улучшающуюся с каждым годом инфраструктуру. Итак, почему нужно выбрать именно этот регион Италии:
- купить квартиру в Милане стоит хотя бы потому, что он является удобным и привлекательным местом для жизни. Здесь много благоустроенных парков и достопримечательностей, хорошо развита сеть транспортного сообщения, а подобрать жилье можно на любой вкус;
- это выгодное место для ведения бизнеса. Милан – крупный финансовый центр и столица фэшн-индустрии, а потому спрос на аренду помещений здесь постоянно растет;
- здесь расположены одни из престижнейших бизнес-школ и университетов страны и Европы. Дипломы местных вузов открывают двери во многие крупные компании;
- хорошо развитая сеть автострад и железнодорожного сообщения позволяет быстро добираться отсюда в любой итальянский регион и в другие европейские страны;
- хорошо налаженная система международных перелетов обеспечивает ежедневное авиасообщение между Миланом и Россией, Украиной, Беларусью, некоторыми другими странами СНГ;
- цены на недвижимость в Милане не самые низкие, если сравнивать с другой частью Европы. Но вложенные средства можно быстро окупить, если распорядиться покупкой грамотно.
Владение собственностью на итальянской территории не дает права на получение ВНЖ и «зеленый коридор» при легализации. По этой причине иммиграция на основании покупки недвижимости невозможна. Но собственник может претендовать на получение национальной визы и жить в стране 180 дней и еще 3 месяца – в других странах Шенгена.
Какую недвижимость можно купить в Милане
После проведенной в 2015 году Всемирной торговой выставки внешний облик города существенно преобразился. Рынок его недвижимости пополнился объектами, которые сегодня сдаются в посуточную аренду для туристов и деловых людей, приезжающих в недлительные командировки. Что касается продажи, то наибольший спрос наблюдается на квартиры с одной или двумя спальнями и на коммерческую недвижимость.
Сами миланцы предпочитают покупать дома, которые впоследствии передаются по наследству из поколения в поколение. Молодежь отдает предпочтение апартаментам в строящихся домах, купленным чаще всего с помощью ипотеки. Учитывая, сколько стоит квартира в Милане, многие молодые люди покидают родительский дом не раньше 30–35 лет.
Весь жилой фонд города можно разделить на три категории:
- новое жилье,
- реконструированное,
- старое.
Наиболее дорогим является первый тип недвижимости. Итак, что можно приобрести в Милане:
- квартиры – их можно разделить на традиционные итальянские и классические европейские. Для первых характерны высокие потолки, стеклянные двери, большие окна, светлые стены, каменный пол. Для вторых – открытая планировка (квартиры-студии);
- дома – расположены в пределах города. Такие постройки могут быть как отдельно стоящими, так и коттеджного типа, рассчитанными на несколько семей;
- итальянская вилла – это элитная недвижимость в Милане. Чаще всего расположены такие дома за городом в живописных местах.
В каком районе покупать жилье
Выбор места расположения квартиры или дома будет зависеть от бюджета и от целей, которые преследует покупатель. Ключевые особенности приведем в небольшом обзоре:
- Исторический центр. Жилой фонд этой части города состоит практически только из исторических объектов. Все они поддерживаются в отличном состоянии, что существенно увеличивает спрос. Не менее важно правильно выбрать квартал:
- любителям богемной жизни больше подойдет район Брера, расположившийся между Корсо Гарибальди и Ла Скалой. Здесь сосредоточены знаменитые рестораны, клубы, галереи, музеи, театры;
- ценителям респектабельности и приватности лучше всего остановиться на одной из улиц в районе Корсо Маджента и базилики Святого Амвросия;
- модникам и шопперам нужно обратить внимание на престижный квартал в районе улиц Сант-Андреа, Монтанаполеоне, Манцони, Спига.
Если хотите жить в центре, поищите жилье в районе, который расположился между парком Семпионе и городским районом Бовиса. Это то место, где можно купить недорого апартаменты в центре Милана: примерно 3800-4000 евро за 1 квадратный метр квартиры, требующей ремонта.
- Полуцентральные районы и периферия. Это так называемая вторая линия города, от которой до центральной площади Пьяцца-дель-Дуомо всего 15-20 минут езды на общественном транспорте. Благодаря находящимся здесь университетам недвижимость в этой части города имеет высокий инвестиционный потенциал. Новый жилой фонд привлекает в такие районы Милана: Лорентеджо, Фиера, Бикокка, Санта-Джулия, Изола.
Не следует сбрасывать со счетов и такой фактор, как безопасность. Данный город всегда наполнен туристами, а значит, и мошенниками, которых магнитом тянет в места их сборов. Район Lambrate на окраине города, заселен мигрантами.
Опасными считаются районы Bonola, QT8, Lampugnano – здесь также много мигрантов; когда-то в этой части города существовал рынок, на котором можно было купить все, от марихуаны до оружия.
Как искать жилье
Искать подходящий объект можно разными способами:
- На сайтах по недвижимости:
- Trovacasa – здесь можно найти жилье, выставленное на продажу и на аренду. Задав критерии поиска, можно подобрать вариант в любом районе города.
- Immobiliare.it – предлагает большой выбор квартир, вилл, квартир-студий и мансардного типа, в том числе от застройщика.
- Subito.it – на сайте можно найти много предложений от агентств.
- Подать заявку в специализированные агентства:
- Immobiliare L’Olimpo – Via XX Settembre, 14, 20099 Sesto San Giovanni MI, Italia.
- Lo Casa Immobiliare – Corso Lodi, 110, 20139 Milano MI, Italia.
- EXE – Viale Legioni Romane, 2820147, Milano – (MM Primaticcio).
- В объявлениях в местных газетах.
- Следить за новостями на форумах и в группах в социальных сетях.
Цены на недвижимость
Стоимость квартиры в Милане зависит от множества факторов:
- расположение по отношению к центру;
- тип жилья (апартаменты, квартира, вилла, дом);
- инфраструктура;
- площадь помещения;
- количество комнат;
- состояние объекта (новый, требующий ремонта, уже с ремонтом).
Цена формируется чаще всего исходя из площади жилья. Но бывает и так, что чем больше помещение, тем дешевле стоит 1 квадратный метр.
Дешевые квартиры в Милане можно найти подальше от центра. Обычно они требуют ремонта и расположены неудобно по отношению к транспортной развязке.
Средний бюджет, с которым вообще следует задумываться о покупке недвижимости в этом городе, составляет 150-300 тысяч евро. В таблице приведены усредненные показатели стоимости жилья по районам:
| Район | Квартира, требующая ремонта (цена за 1 кв. м в евро) | Квартира новая или уже с ремонтом (цена за 1 кв. м в евро) |
|---|---|---|
| Брера | 6300 | 9000 |
| Корсо Гарибальди | 5900 | 8300 |
| Корсо Мажента – Баракка | 5600 | 7300 |
| Корсо Мажента – Меравильи | 6100 | 8400 |
| Корсо Витторио Эммануеле | 6900 | 10700 |
| Сольферино | 5100 | 7100 |
| Виа Данте | 5900 | 8200 |
| Виа Ларга | 5700 | 7600 |
| Семпионе | 3800 | 4100 |
| Изола | 5800 | 6500 |
Недорогое жилье в Милане можно приобрести в районе метро Бонола – 3 комнаты общей площадью 92 кв. м будут стоить 285–300 тысяч евро. А вот такие же апартаменты на Виа Торричелли в старинном отреставрированном доме – порядка 500 тысяч евро. В центре города 2-комнатная квартира площадью 56 кв. м обойдется в 610 тысяч евро.
Тем, кто мечтает о загородной недвижимости, не помешает знать, какой порядок цен установлен на дома. Купить виллу в Милане можно за те же деньги, что и квартиру, но есть варианты и подороже. Приведем несколько примеров:
- вилла в Лоди площадью 180-200 кв.м, 2 этажа, 3 спальни – 350–400 тысяч евро;
- вилла в Milano-3 в резиденциальном комплексе площадью 500 кв. м с участком земли будет стоить 1 500 000-2 000 000 евро;
- виллы, представляющие собой старинные отреставрированные постройки, могут стоить от 4 миллионов евро.
А вот купить дом недалеко от центра города, рассчитанный на двух хозяев (дуплекс), но с отдельным входом, можно за 360-450 тысяч евро.
К сумме покупки нужно прибавить стоимость услуг нотариуса. При сделке в 150-200 тысяч евро его услуги могут обойтись в 1-2 % от суммы сделки.
По оценке группы компаний по недвижимости Tecnocasa, прогнозируется рост цен на жилье в районе Брера, растет интерес к Фонда Фелтринелли, где расположен офис компании Microsoft.
Всегда пользуются популярностью объекты в районе площади Корсо Комо и новые дома в Вигано.
Как проходит сделка
После того как вы определитесь с выбором, предстоит этап заключения сделки. Сначала делается письменное предложение о предстоящей покупке (proposta irrevocable d’acquisto). Бланк этого документа можно найти в агентстве недвижимости.
Смысл его заключается в том, что покупатель выражает согласие на покупку определенного объекта на условиях, которые он обсудил с продавцом. Последний, в свою очередь, также составляет письмо об ответном согласии на сделку.
Следующий шаг – составление протокола о намерениях. В нем прописываются обязательства обеих сторон и сумма предоплаты (10-15 % от стоимости). На завершающем этапе подписывается акт купли-продажи у нотариуса, происходят итоговые расчеты, уплата налогов.
Какие нужны документы
Первое, что нужно сделать покупателю, – получить идентификационный код в итальянском посольстве – codice fiscale. Он необходим для подписания договора и для открытия счета в банке, поскольку оплата будет производиться по безналичному расчету.
Из других документов понадобятся:
- Действующий заграничный паспорт.
- Виза шенгенского образца, действительная на момент заключения сделки.
Важно помнить, что все операции с недвижимостью проводятся на итальянском языке. А потому будет нелишним заручиться поддержкой переводчика. Иногда сложности в понимании становятся причиной больших недоразумений.
Во сколько обойдется содержание недвижимости
Важный момент – сколько стоит содержать жилье в Милане. Расходная часть будет выглядеть примерно следующим образом:
- водоснабжение – эти расходы зависят от площади жилья и разбрасываются сразу на весь год (примерно 250 евро за 3 месяца);
- электричество и газ оплачиваются по счетчикам. Авансовый платеж за газ может составить 450 евро, которые нужно оплатить сразу после подключения квартиры к системе газоснабжения;
- отопление в Италии дорогое. Оплата за 1 месяц может варьироваться от 200 до 1000 евро. Все зависит от расточительности хозяев.
Если планируется сдавать квартиру в аренду, будет разумнее найти управляющую компанию, которая возьмет на себя поиск жильцов и все заботы по обязательным платежам.
Налоговые ставки
Власти не имеют права вносить изменения в налоговое законодательство после того, как был принят бюджет. Объем выплат исчисляется по прогрессирующей шкале: чем больше доход, тем больше придется заплатить.
НДС платят все, даже с самой незначительной прибыли (за исключением социальной помощи). Иностранные граждане оплачивают налоги даже в том случае, если получают доход от компании, которая функционирует за рубежом.
Налоги в Италии для иностранцев при покупке недвижимости составляет:
- налог реестра: на вторичном рынке у частного лица – 7 %, на первичном рынке у застройщика – 168 евро;
- налог инвентаризации: на вторичном рынке – 2 %, на первичном рынке – 168 евро.
- НДС: на вторичном рынке не оплачивается, на первичном – 10 % от суммы сделки (если недвижимость элитная – 20 %).
Советы будущим покупателям
Что стоит помнить, покупая жилье в одном из самых дорогих городов Италии:
- террасы и балконы в итальянских квартирах являются их продолжением, а потому их площадь включается в общую площадь жилья.
- выбирая объект, необходимо выяснить, не планирует ли муниципалитет строительство рядом с ним какого-нибудь промышленного производства.
- дороже всего из коммунальных услуг обходится отопление, поэтому нужно обратить внимание на состояние труб, батарей, окон и крыши, а также на наличие сырости в углах.
Итоги
Стать владельцем недвижимого имущества в Милане сегодня является синонимом выгодного вложения денег. И хотя данный факт никак не упростит процесс легализации в стране, собственное жилье может принести неплохой капитал, если грамотно им распорядиться. Тип приобретаемой недвижимости будет зависеть от целей покупки. Что касается бюджета, то он должен быть не меньше 150-300 тысяч евро.
