Для большинства репатриантов вопрос, как купить недвижимость в Израиле, имеет особую актуальность. Во-первых, наличие собственного жилья в новой стране проживания поможет решить многие социально-бытовые проблемы. Во-вторых, непрекращающийся иммиграционный поток в Израиль поддерживает постоянный спрос и высокие цены на недвижимость, что превращает покупку жилья или коммерческого помещения в выгодную инвестицию. Кроме того, для новых репатриантов предусмотрены налоговые льготы, что делает покупку выгодной.
Израильский рынок недвижимости стал крупнейшим сектором экономики страны и на протяжении последних 30 лет демонстрирует активный рост. Большое влияние на развитие рынка недвижимости оказывает то, что вся земля в стране разделена на два сектора: частный (10 % от всего объема земель) и государственный.
Сделки с недвижимостью на частных землях не подлежат никаким ограничениям, в том числе их могут свободно приобретать иностранцы. В купле-продаже жилья на государственной земле, в том числе приватизированной, существуют такие особенности:
Среди главных тенденций развития израильского рынка недвижимости следует выделить:
Купить квартиру в Израиле недорого в рублях эмигрантам из РФ не получится. Во-первых, недвижимость здесь дорогая, во-вторых, расплачиваться придется только в шекелях, по действующему курсу.
Интересный факт. Правительство Израиля в условиях дефицита жилья попыталось снизить число пустующих квартир с помощью введения налога на владение третьим и более объектом недвижимости в размере 1 % от стоимости (но не более 18 тыс. шекелей). В 2017 г. этот налог был отменен.
Рынок недвижимости в Израиле разнообразен и готов предложить каждому покупателю большой выбор объектов как первичного, так и вторичного сектора. 48 % всех сделок приходится на жилье экономкласса, 42 % — на коммерческую недвижимость и 10 % — на элитное жилье.
Наибольшей популярностью среди жилого сегмента пользуются:
Более 90 % от числа всех сделок в стране приходится на Тель-Авив, Герцлию-Петуах, Иерусалим и Нетанию. В больших городах существует постоянный спрос на офисы. Наибольшую инвестиционную привлекательность имеют большие помещения на этапе строительства.
Цены на квартиры в Израиле по городам сильно различаются и зависят от ряда факторов — региона, района города, планировки, года постройки, близости к морю и др.
Покупка жилья вторичного фонда, построенного до 1980 г., в Израиле может даже принести хорошую прибыль (до 50
% от стоимости квартиры). Это произойдет, если дом будет подлежать реновации: тогда каждый его житель получит большую и более дорогую квартиру.Стоимость квартиры в Израиле в долларах США во многом зависит от того, в каком регионе, городе и даже районе города находится недвижимость. Наиболее доступно жилье в небольших поселках на севере и на юге страны. Например, в Тверии можно приобрести 2-комнатную квартиру за 100 тыс. дол. США.
На другом ценовом полюсе находятся престижные районы Тель-Авива, а также курортные места средиземноморского побережья: апартаменты обойдутся не дешевле 400—500 тыс. дол. Среди основных причин, почему в Израиле дорогое жилье, можно назвать постоянный спрос на него из-за стабильного увеличения численности населения (в 2019 г. прирост составил 140 тыс. человек) и дороговизну жизни в стране в целом.
Средняя стоимость квартиры в Тель-Авиве постоянно растет. Дорогие и элитные квартиры — в Северном Тель-Авиве (один из самых престижных микрорайонов — Рамат-Авив) и Флоране. Это наиболее спокойные и безопасные районы города.
Более дешевое жилье доступно в районах Неве-Шаанан, Ха Тиква и Шапиро, но следует учитывать, что это наиболее опасные для проживания места в городе.
Средние цены на жилье в Тель-Авиве (в долларах США):
Цена за 1 кв. м | Апартаменты | Элитное жилье (пентхаус/вилла) | ||
---|---|---|---|---|
2 комнаты | 3 комнаты | 4 комнаты | ||
9 000-11 000 | 476000 | 677000 | 955000 | от 2 900 000 |
На то, сколько стоит квартира в Тель-Авиве, может повлиять не только место нахождения или метраж, но и такие факторы, как наличие вида на морское побережье, близость к университету.
Хайфа — третий по величине город Израиля, расположенный на севере страны. Наиболее элитное и дорогое жилье можно найти в спальных районах верхнего города — Кармель Царфати, Ахуза и других.
Купить квартиру в Хайфе от собственника в неплохом районе и по относительно доступной цене можно в Неве-Шенаане. В нижнем городе более удачные для проживания места — Бат-Галим, Шпринцак.
Районы Халиса и Тель Амаль также отличаются невысокими ценами, но в них проживает много эфиопских репатриантов. Продажа квартиры в новостройках Хайфы от застройщика — довольно выгодное предложение, позволяющее подобрать нужный вариант.
Средние цены на жилье в Хайфе (в долларах США):
Цена за 1 кв. м | Апартаменты | Элитное жилье (пентхаус/вилла) | ||
---|---|---|---|---|
2 комнаты | 3 комнаты | 4 комнаты | ||
3000-5500 | 180000 | 255000 | 365000 | 1800000 |
Один из наиболее востребованных городов — Иерусалим.
Купить недвижимость в Иерусалиме по доступной цене довольно проблематично. Этот город всегда был центром притяжения для адептов трех религий, а после официального переноса столицы государства в Иерусалим цены стали еще выше.
Наиболее популярны районы, находящиеся ближе к центру города, — Бейт-а-Керем, Рехавия, Тальбия (здесь самые дорогие апартаменты). Более демократичные цены в светских районах — Йамин Моше, Найот, Рамат Дения, Гиват Масуа, Арнона. Относительно недорого можно приобрести квартиру в пригородах (например, Маале Адумим).
Средние цены на жилье в Иерусалиме (в долларах США):
Цена за 1 кв. м | Апартаменты | Элитное жилье (пентхаус/вилла) | ||
---|---|---|---|---|
2 комнаты | 3 комнаты | 4 комнаты | ||
6 500-10 000 | 380000 | 492000 | 700000 | 2500000 |
Месторасположение Ашдода на морском берегу способствует тому, что многие желают здесь приобрести недвижимость. Купить дом в Ашдоде в среднем будет стоить от 700 тыс. дол. США.
Средние цены на жилье в Ашдоде (в долларах США):
Цена за 1 кв. м | Апартаменты | Элитное жилье (пентхаус/вилла) | ||
---|---|---|---|---|
2 комнаты | 3 комнаты | 4 комнаты | ||
4000 | 217000 | 308000 | 434000 | 2000000 |
Купить дом в Израиле на берегу моря можно в Ашкелоне, который также находится на средиземноморском побережье. Серьезный минус такого варианта — близость к сектору Газа, что, правда, отображается также и в более доступных ценах на жилье.
Так, дом с пятью комнатами здесь легко можно купить за 400 тыс. дол. США.
Средние цены на жилье в Ашкелоне (в долларах США):
Цена за 1 кв. м | Апартаменты | Элитное жилье (пентхаус/вилла) | ||
---|---|---|---|---|
2 комнаты | 3 комнаты | 4 комнаты | ||
3000 | 167000 | 237000 | 332000 | 900000 |
В безопасных районах, например в Эйлате — самом южном городе страны, расположенном на Красном море, активно развивается строительство, а цены на недвижимость конкурируют с районами Центрального Израиля — 400 тыс. дол. США за 3-комнатные апартаменты, 700 тысяч – за дом.
Курортный городок Нетания пользуется большой популярностью не только у репатриантов. Более доступное жилье — в Ир-Ямиме, NAT-600, Кирьят-Нордау, более дорогое — в Рамат-Полеге, Кирьят-Хашароне, Айн-Хатчелете.
Средние цены на жилье в Нетании (в долларах США):
Цена за 1 кв. м | Апартаменты | Элитное жилье (пентхаус/вилла) | ||
---|---|---|---|---|
2 комн. | 3 комн. | 4 комн. | ||
4700 | 256000 | 362000 | 511000 | 1200000 |
Стоимость жилой недвижимости в ряде небольших городков Центрального Израиля почти не отличается: 5—6 тыс. дол. США за кв. м. По такой цене можно приобрести апартаменты в Рамат-Гане или купить квартиру в Бат-Яме. Так, например, сравнивая цены населенных пунктов в окрестностях Тель Авива, можно увидеть примерно одинаковую картину:
Средние цены на жилье в Бат-Яме (в долларах США):
Цена за 1 кв. м | Апартаменты | Элитное жилье (пентхаус/вилла) | ||
---|---|---|---|---|
2 комнаты | 3 комнаты | 4 комнаты | ||
5250 | 275510 | 393211 | 553705 | 1500000 |
Средние цены на жилье в Холоне (в долларах США):
Цена за 1 кв. м | Апартаменты | Элитное жилье (пентхаус/ вилла ) | ||
---|---|---|---|---|
2 комнаты | 3 комнаты | 4 комнаты | ||
5177 | 278190 | 395886 | 556380 | 1450000 |
Израиль — передовая страна высоких технологий. Здесь как нигде в мире развита система интернет-ресурсов, занимающихся вопросами недвижимости, которые дают возможность вести поиск круглосуточно.
Для российских репатриантов больший интерес представляют русскоязычные израильские сайты недвижимости:
Среди израильских сайтов, в которых широко представлены первичный и вторичный фонды недвижимости, наиболее популярны:
В России также существуют сайты, на которых можно найти информацию по израильской недвижимости:
Процесс купли-продажи включает несколько этапов и соответствует принятой мировой практике.
Первый этап — подготовительный. Это поиск квартиры или дома, переговоры с владельцем, сбор информации о жилье, соседях, торг.
После того как объект выбран, а цена оговорена, начинается стандартная процедура оформления покупки, одинаковая как для израильских граждан, так и для иностранцев. Некоторые отличия обусловлены тем, желает покупатель купить вторичное жилье в Израиле или приобрести его непосредственно у застройщика.
При покупке у застройщика после выбора компании и подписания заявки на недвижимость покупатель должен:
При покупке вторичного жилья следует совершить четыре шага.
Если без риэлтора можно обойтись, то без помощи адвоката купля-продажа квартир со вторых рук в Израиле станет невозможной. Именно адвокат сможет проверить юридическую чистоту сделки (на наличие долгов по кредиту, арестов, принадлежность земельного участка) и приготовит все официальные бумаги.
На проверку необходимо время, поэтому квартиру необходимо зарезервировать: подписать “зихрон дварим” — предварительный договор. Для резервации необходим задаток — от 1 до 10 % от суммы сделки. В документе следует четко прописать форс-мажорные ситуации, чтобы в случае расторжения сделки понести минимальный ущерб.
Основной договор подписывают владелец и покупатель в присутствии адвоката или адвокатов. Нотариально такой документ не заверяется. Договор должен подробно оговаривать все основные юридические позиции:
Стороны также заполняют бланк для заявки в ТАБУ (Бюро регистрации недвижимости) для предотвращения иных транзакций с объектом недвижимости до момента завершения сделки; это особенно важно при ипотечном кредитовании.
После заключения договора в Израиле принято оплачивать от 10 до 30 % от оговоренной суммы.
Оплата возможна исключительно в израильских шекелях через банк, согласно срокам, прописанным в основном договоре купли-продажи. Оплачивать можно через банковский счет покупателя, открытый в израильском банке, или через доверительный счет, открытый адвокатом. В этом случае покупатель должен перечислить на счет адвоката сумму сделки, которая поступит продавцу после выполнения им всех условий.
С 01.01.2019 можно оплачивать до 10 % от суммы наличными, но не более 11 тысяч шекелей.
После того как продавец получил полную оплату недвижимости, ключи от квартиры передаются в руки покупателю, который уже имеет право пользоваться объектом. Завершение сделки наступит только после регистрации нового собственника и получения выписки из реестра.
Регистрацией должен заниматься адвокат, который по ее завершении получает свой основной гонорар. С 01.01.2019 покупатели для того, чтобы записать жилье на свое имя в ТАБУ, обязаны в течение 6 месяцев после даты сделки подать в Налоговое управление декларацию об источнике средств для оплаты квартиры.
Помимо оговоренной цены, покупателю придется понести дополнительные расходы. К ним относятся:
Каждый собственник израильской недвижимости перед тем, как получить квартиру в Израиле, должен заплатить налоги, размеры которых регулируются законодательством о налогообложении. Прежде всего это “мас рехиша” или налог на покупку.
После совершения сделки необходимо платить “арнону” или муниципальный налог, размер которого определяет своим решением конкретный городской совет.
Размер “мас рехиша” зависит от цены приобретения, типа недвижимости, наличия в собственности других объектов. База для его начисления рассчитывается на каждый год (ознакомиться с обновленными данными можно на сайте Ведомства по налогам Израиля.
Так, гражданин Израиля должен заплатить налог на покупку первого жилья:
Цена объекта, шекели | Налоговая ставка, % | Сумма налога (шекели) |
---|---|---|
До 1 664 520 | 0 | 0 |
1 664 520 — 1 974 335 | 3.5 | 10574.9 |
1 974 335 — 5 093 535 | 5 | 162674.15 |
5 093 535 — 16 978 450 | 8 | 1089930.55 |
свыше 16 978 450 | 10 |
При приобретении второй квартиры и последующих объектов недвижимости ставки налога для израильских граждан составят:
Цена объекта, шекели | Налоговая ставка |
---|---|
до 5 095 570 | 0.08 |
свыше 5 095 570 | 0.1 |
Налог “мас рехиша” следует оплатить не позднее 60 дней после заключения сделки.
Израильское законодательство предоставляет определенные льготы таким категориям населения, как новые репатрианты, жертвы террора, инвалиды/слабовидящие, родственники погибших на службе солдат. Так, малоимущие могут рассчитывать на бесплатное жилье в Израиле.
Указанные категории лиц (кроме репатриантов) при покупке единственного жилья освобождены от налога при стоимости квартиры до 1 664 520 шекелей, при ее превышении хотя бы на шекель должны оплатить 0,5 %.
Новые репатрианты при покупке квартиры в течение 7 лет после репатриации (не имеет значения, первой или дополнительной) должны уплатить налог:
Целесообразность использования репатриантами этой льготы вызывает определенные сомнения: в большинстве случаев проще декларировать сделку как покупку единственной квартиры по нулевой налоговой ставке. Если же речь идет о приобретении очень дорогих квартир или особняка, то выгода налицо.
Новый владелец недвижимости, помимо налога на покупку и расходов по содержанию, должен
оплачивать и ряд других налогов. Из них главный — “арнона” или муниципальный сбор. Выплачивать его можно частями — по два месяца, или целиком за год.Что такое “арнона” в Израиле, знают все владельцы недвижимости, но не все понимают, как этот сбор начисляют. Порядок расчета вызывает горячую полемику в стране. В каждом городе “арнона” отличается.
Так, на величину сбора влияет площадь квартиры. В одних городах такую площадь замеряют как «нетто-нетто» — чистая площадь комнат без перегородок, «нетто» – то же, но включая внутренние перегородки, в других — как «брутто-брутто»: замер делается от внешних стен, приплюсовывается площадь балконов, лестничных площадок, парковок. Чаще всего в Израиле применяется последний принцип начисления.
В среднем по стране “арнона” может составлять от 200 до 400 долл. США за два месяца.
Некоторые группы населения имеют право на льготы — инвалиды, сироты, новые репатрианты. Жилье в Израиле для репатриантов освобождается на 12 месяцев от “арноны” на 90 %. Этим правом они могут воспользоваться в течение первых двух лет пребывания в стране.
Ипотека в Израиле легкодоступна. Иностранцы также имеют возможность ею воспользоваться, но на более жестких условиях. Наиболее распространены: “машканта” или целевая ипотека для покупки/строительства нового жилья, ссуда от государства и ипотеки от коммерческих банков.
Целевая ипотека с государственным финансированием или “машканта” в Израиле — самый популярный вид ипотечного кредитования для покупки жилья от застройщика. Она дает возможность покрыть до 60 % требуемой суммы с кредитной ставкой 3—4 %. Объект купли-продажи выступает в роли залога. Максимальный срок кредитования — 30 лет.
Купить вторичное жилье в Израиле можно, воспользовавшись государственной ссудой. Однако купля-продажа должна производиться в специально отведенных для этого правительством районах с малоразвитой инфраструктурой.
Коммерческие ипотеки позволяют приобретать частные дома в Израиле, жилье из первичного и вторичного фонда; они не финансируются государством, их предоставляют частные банки в Израиле.
Те, кому социальное жилье в Израиле недоступно, кто не желает стоять десять лет в очереди в Министерстве абсорбции и не обладает средствами на собственную квартиру, имеют шанс арендовать жилье.
Характерная черта израильского рынка недвижимости — отсутствие среди арендодателей крупных компаний или доходных домов. Преобладают частные лица или мелкие фирмы, деятельность которых в первую очередь направлена на обслуживание туристов сроком от нескольких дней до месяца.
Аренда жилья в Израиле на более длительный срок также возможна: на год, реже — на полгода. Цены обычно привязаны к индексу потребительских цен, который имеет тенденцию к росту: посуточная сдача — от 50 до 100 дол. США, долгосрочная аренда — 1—3 тыс. дол. США в месяц.
Цены за аренду более высокие в Тель-Авиве, Иерусалиме, курортных центрах. На периферии — Зихрон Яакове или Кирьят Гате — ценовая политика демократичнее.
Между хозяином квартиры и арендатором на срок аренды заключается договор. В нем должны быть прописаны цена, условия аренды и оплаты, возможность прекращения или продления.
Израильские законы предоставляют репатриантам право свободно покупать жилую и нежилую недвижимость и оформлять покупку на физическое лицо. Нужно учитывать, что дороговизна в стране и постоянный спрос на жилье способствуют росту цен на недвижимость.
Первое правило при покупке жилья и оформлении сделки в Израиле — найти квалифицированного адвоката. Поиск дома или квартиры можно вести как с помощью профессиональных риелторов, так и самостоятельно, особенно при владении ивритом.
Процедура покупки прозрачна и проста. Оплата — не в рублях, а в новых шекелях, через банковский перевод. Покупатель должен оплатить налог на покупку и зарегистрировать на свое имя недвижимость, после чего становится полновластным собственником жилья.
Покупка жилья в Израиле налагает обязательства вовремя выплачивать налоги и платежи, связанные с недвижимостью. Новые репатрианты имеют возможность воспользоваться некоторыми налоговыми льготами.
Калининград, ранее известный как Кёнигсберг, - это город с богатой историей и неповторимой атмосферой, который…
Экотуризм - это не просто отпуск на свежем воздухе. Это погружение в мир дикой природы…
Планируете заграничное путешествие? Не забудьте про туристическую страховку! Она станет вашим надежным помощником в случае…
Один из самых увлекательных способов исследовать Россию - это пешие прогулки. Это позволит вам полностью…
Эстония, маленькая страна на побережье Балтийского моря, привлекает туристов своей уникальной культурой, красивой природой и…
Россия - это не только огромная территория, но и невероятное разнообразие природы, культуры и истории.…