Иностранные граждане, которые решили обзавестись жилой или коммерческой недвижимостью в Польше, но не обладают всей необходимой суммой для покупки, не должны отчаиваться – ипотека в Польше доступна не только для граждан этой страны. Польские банки охотно предоставляют кредиты под строительство или покупку недвижимости иностранным гражданам, предлагают выгодные условия кредитования и невысокие процентные ставки по ипотечным кредитам. Для получения ипотеки в Польше иностранцы должны соблюсти несколько правил и подготовить все необходимые документы.

Ипотека в Польше

Приобретение недвижимости в Польше

Недвижимость в Польше все больше привлекает граждан из СНГ; с 2016 года лидирующие позиции среди иностранных покупателей занимают граждане Украины и России. При этом следует учесть, что владение иностранцем квартирой или домом в Польше нисколько не упрощает процесс получения польского ВНЖ или гражданства.

В тех же случаях, когда приобретается коммерческая недвижимость (что будет способствовать развитию экономики страны), возможны небольшие преференции со стороны польского государства – к примеру, при получении статуса ВНЖ или при оформлении виз: можно прописаться в своем жилье, не нужна бронь в отеле и так далее.

Покупка недвижимости в Польше

Причины популярности приобретения польской недвижимости заключаются в ином, а именно:

  • в доступных ценах не только по сравнению с другими странами Евросоюза, но и с ценами на жилье в РФ, Украине и Беларуси;
  • в широких возможностях ипотечного кредитования;
  • в возможности выгодно вложить капитал и получать прибыль.

Цены на недвижимость зависят от ее метража, от того, в каком городе она находится, а также от месторасположения в самом городе. Наиболее высокие цены – от 6 до 9 тысяч злотых за кв. м – в Варшаве, Кракове, Гданьске, Познани, Вроцлаве; более низкие – от 4 до 5 тыс. злотых за кв. м – в Лодзи, Пшемысле, Щецине.

Ипотека: процентные ставки, кредитные выплаты

Для того чтобы избежать неприятностей при выплате ипотечного кредита, следует досконально ознакомиться с условиями его оформления, рассчитать все необходимые платежи и собственные возможности. В Польше крайне негативно относятся к должникам по кредитам, и на помощь государства рассчитывать не стоит.

Большую помощь может оказать финансовый и деловой польский портал www.bankier.pl, который с 2000 года обеспечивает посетителей надежной информацией, помогая принять верное решение в области инвестиций, ведения бизнеса, распоряжения личными финансами.. На сайте можно подобрать лучшие предложения банков, получить актуальную информацию о годовых ставках на ипотеку, рассчитать на калькуляторе размеры платежей.

В большинстве случаев кредиты на покупку жилья в Республике Польша выдаются в национальной валюте – злотых (PLN).

С 2017 года в Польше были повышены минимальные первичные взносы за недвижимость. Если ранее банки могли покрывать ипотечным кредитом 100 % стоимости жилья, то сейчас по рекомендации Комиссии финнадзора Польши они могут выдавать кредит в размере 80 % от стоимости недвижимости (до 90 % – на усмотрение самих банков).

В зависимости от этого происходит и расчет выплаты ипотечного кредита. Оплата включает в себя:

  • переменную величину (WIBOR – Warsaw Interbank Offer Rate) – это процентная базовая ставка обмена между банками на межбанковском рынке. Ее средняя величина пересматривается, как правило, каждые 3 месяца (3М) Советом денежно-кредитной политики Польши (RPP – Rada Polityki Pieniężnej), поэтому она может меняться как в меньшую, так и большую сторону. В 2018 году отдельные банки могут производить расчет раз в полгода или в год;
  • разовую комиссию за выдачу кредита (marża). Эта комиссия назначается при выдаче кредита, фиксируется в договоре и больше уже не меняется. На размер маржи могут повлиять сумма и срок кредита, размер первого взноса, акционные предложения банка и др. Чем меньше банк инвестирует в покупку, тем меньше будет сумма маржи;
  • фактическую годовую процентную ставку (Oprocentowanie/RRSO), которая рассчитывается с учетом банковских расходов, величины кредита, периода времени, на который выдана ипотека, страхования и т.д. От нее зависит ежемесячная сумма выплаты (ratа).

Предварительно рассчитать расходы можно с помощью калькулятора (kalkulator kredytów (hipotecznych)) на сайте www.bankier.pl/.

Для расчета процента RRSO (rzeczywistej rocznej stopie oprocentowania) и ежемесячной выплаты (ratа) следует:

  • зайти на сайт и выбрать в графе «Twoje finanse» подкатегорию «Kredyty hipoteczne»;

Калькулятор расчета расходов

  • на открывшейся странице открыть опции «Pokaż opcje zaawansowane» и внести необходимые данные, например: стоимость квартиры – 200 тысяч злотых, величину кредита – 180 тысяч злотых, возраст заемщика – 30 лет, срок возвращения кредита – 35 лет;

Калькулятор расчета расходов

  • в «Kredyty hipoteczne – Sprawdź ofertę» выбрать «Sprawdź ofertę banków»;

Калькулятор расчета расходов

Исходя из полученных расчетов, можно сравнить предложения разных банков. Так, маржа может составлять от 1,89 до 2,92 %, RRSO – от 4,05 до 5,35 %, ratа – от 754 до 866 злотых. Выбрав наиболее подходящий вариант, можно воспользоваться услугами консультанта (doradca finansowy или hipoteczny) того или иного банка, который проверит кредитоспособность клиента, предложит оптимальный вариант, отправит заявку в банк и поможет в торге с продавцом. Эти услуги для покупателя являются бесплатными – консультант получает комиссионные от банка за выданный кредит.

Помимо указанных выплат следует подготовиться к следующим расходам:

  • первоначальный взнос (минимальный – 10-20 % от стоимости недвижимости в зависимости от банка). На величину взноса также оказывает влияние зарплата кредитора: чем она меньше, тем больше взнос;
  • комиссия банка (prowizja) – от 0 % и больше. Часто банк требует оплатить ее еще до выдачи ипотеки, иногда она включена в сумму кредита и ежемесячные выплаты. Освободиться от необходимости выплаты комиссии можно за счет использования одного из предлагаемых банком дополнительных продуктов;
  • документальное страхование (ubezpieczenie pomostowe). Для того чтобы снизить риск, банк может быть вписан в IV раздел земельной книги (ksiega wieczysta) до момента полного погашения ипотечного кредита. До внесения записи (это может занять некоторое время) банк может увеличить маржу или будет дополнительно взимать плату за страхование риска;
  • оплата за оценку недвижимости (oplata za wycene nieruchomosci) работником банка или сторонним экспертом;
  • дополнительное страхование жизни заемщика (inne ubezpieczenia);
  • другие сборы и комиссии (inne oplaty i prowizje). Такие выплаты могут могут возникнуть при желании досрочного погашения ипотеки или несвоевременном внесении денег (договоры содержат перечень выплат в подобных случаях).

Оформление ипотеки в Польше иностранными гражданами

Граждане стран ЕС имеют возможность оформить ипотеку в польских банках на тех же условиях, что и поляки. Ипотека для иностранцев – граждан государств, не входящих в ЕС, в том числе СНГ, возможна лишь после проведения тщательной проверки их соответствия определенным критериям и предоставления некоторых дополнительных документов.

Требования банков к гражданам СНГ

Следует отметить, что единого перечня дополнительных требований к иностранцу для выдачи кредита нет, поэтому каждый банк может устанавливать собственные правила. Так, в одних случаях наличие Карты поляка может значительно упростить получение небольшого кредита, иногда в случае необходимости у иностранца могут потребовать Карту побыту.

Чаще всего польские банки выдвигают к иностранцам следующие требования:

  • удостоверить личность иностранного гражданина (действующий загранпаспорт);
  • подтвердить законность пребывания в Польше претендента на оформление кредита;
  • подтвердить наличие польской прописки (meldunku);
  • указать законный источник доходов (необходимо подтвердить документально);
  • иметь положительную кредитную историю (в Польше или в государстве проживания);
  • иметь номер PESEL.

Какие документы понадобятся при оформлении кредита и сколько это будет стоить

Пакет необходимых документов для оформления ипотечного кредита включает в себя:

  • загранпаспорт;
  • карту постоянного проживания в Польше (karty stałego pobytu) или карту временного пребывания (karty czasowego pobytu) минимум на 12 месяцев. Во втором случае сроки предоставления кредита будут соответствовать ее сроку действия;
  • свидетельство об уплате налогов (zaświadczenia o niezaleganiu w podatkach);
  • справку о зарплате за последние три-шесть месяцев (при наличии бессрочного трудового контракта – umowa o prace na czas nieokreslony);
  • договор на год вперед и справку о доходах за последние три- шесть месяцев (при наличии трудового договора на конкретный срок – umowa o prace na czas okreslony);
  • справку о доходах за последние полгода-год (при трудоустройстве в Польше по договору по контракту – umowa zlecenia/o dzieło);
  • справку о доходах за один-два года (при ведении собственного бизнеса в Польше);
  • справку о несудимости (zaświadczenie o niekaralności);
  • польский рапорт BIK (Biuro Informacji Kredytowej), справку о выплате PIT и историю движения средств на банковском счете претендента;
  • предварительный договор (umowa wstępna) с застройщиком (девелопером) или с продавцом недвижимости;
  • разрешение от Министра внутренних дел Польши на покупку недвижимости в случае покупки дома или земельного участка иностранцем, который прожил в стране менее пяти лет. Требуется также разрешение на приобретение любой недвижимости, которая расположена в погранзоне.

Необходимо также заполнить специальную анкету в отделении банка или в режиме онлайн на банковском сайте.

За свои услуги банки взимают единовременную комиссию – до 3,5 % от суммы кредита.

Кредитополучатель также оплачивает услуги представителя банка (в пределах 200-300 злотых), который перед подписанием договора проводит осмотр недвижимости (opinia rzeczoznawcy) с целью проверки ее наличия, соответствия заявленной стоимости – реальной, подписания приложений к договору. Чаще всего такой осмотр осуществляется в том случае, если в качестве застройщика выступает новая или неизвестная фирма, а также при покупке жилья вторичного фонда.

Выдача разрешений МВД Польши обойдется вместе с госпошлиной в 1 848 злотых.

Оформление взаимоотношений с банком

Практика показывает, что за ипотечным кредитом иностранные граждане обращаются чаще всего в те польские банки, клиентами которых они уже являются. Не имея банковского счета, проживать в стране со стабильной банковской системой и развитым онлайн-банкингом крайне сложно и нерационально.

Тем более, что открыть счет в польском банке очень просто – для этого потребуется минимум документов: загранпаспорт с визой и Карта побыту. Банковский счет и стандартная банковская карта предоставляется бесплатно (до 8 августа 2018 года).

Польские банки

Еще одно преимущество открытия счета в польском банке – возможность оформить небольшой потребительский кредит. После своевременной оплаты всех обязательств, связанных с ним, информация о положительной кредитной истории попадет в Бюро информации по кредитам (BIK), что может сыграть решающее значение при рассмотрении вопроса о предоставлении ипотечного кредита и принятии положительного решения.

Алгоритм оформления ипотечного кредита в Польше прост:

  • подписание предварительного договора с застройщиком/продавцом;
  • обращение с пакетом документов в банк;
  • рассмотрение банком заявления и проверка всех данных (в течение 7-14 дней);
  • подписание кредитного договора (ustanowienie hipoteki). Все его условия оговариваются в индивидуальном порядке между банком и кредитополучателем, в том числе и способ передачи денег продавцу недвижимости: на его банковский счет, через банковский депозитарий или другие.

После этого можно подписывать окончательный договор с продавцом у нотариуса, делать запрос в Кадастровый отдел. Как только покупатель предоставит договор в банк, в оговоренные сроки на его основании банк передаст деньги продавцу.

Дополнительные платежи и налоги при оформлении ипотеки

Под дополнительными платежами при покупке недвижимости в ипотеку прежде всего подразумевается вознаграждение услуг нотариуса (нотариальный сбор). Кроме того, также следует оплатить и соответствующие налоги в Польше.

Нотариус определяет размер вознаграждения по своему усмотрению в зависимости от стоимости недвижимости, которая была указана сторонами, однако не имеет права требовать сумму, превышающую ставки, установленные распоряжением Министерства юстиции Польши «О максимальных ставках нотариальных тарифов» № 1564 от 28 июня 2004 г., плюс НДС (23 %).

Скачать (PDF, 31KB)

Согласно параграфу 3 распоряжения, при стоимости недвижимости от 60 тыс. до миллиона злотых ставка составит 1010 злотых плюс 0,4 % от суммы сделки. Оформление сделки на сумму от одного до двух миллионов оценивается уже в 4 770 злотых и 0,2 % от суммы.

К примеру, при покупке квартиры стоимостью 200 тысяч злотых гонорар нотариуса составит: 1010 (ставка) + 800 (0,4 % от суммы) + 416,3 (23 % НДС) = 2226,3 злотых.

Все нотариальные конторы стремятся установить максимальную планку, поэтому целесообразно предварительно ознакомиться с предполагаемыми выплатами; при завышенных запросах всегда можно обратиться к другому нотариусу.

Помимо вознаграждения нотариус также берет оплату за:

  • составление выписок из акта (в среднем 6 злотых за страницу А4). Выписок требуется как минимум шесть – в МВД, суд (в ведомстве которого находится домовая книга), геодезическую службу, казначейство и договаривающимся сторонам;
  • судебный сбор за заявление о необходимости сделать запись в домовой книге (200 злотых нетто), при отсутствии домовой книги – дополнительно 60 злотых (нетто) на заявление об ее изготовлении.

Данные расходы стороны несут пополам.

Интересный факт. Согласно польскому законодательству, суммы сделок по недвижимости могут пересматриваться в течение пяти лет с момента заключения. Это сделано с целью борьбы с занижением реальных цен, чтобы снизить сумму сделки и уменьшить налог.

В случае покупки недвижимости вторичного жилого фонда покупатель должен заплатить налог на гражданско-правовые действия в сумме 2 % от налогооблагаемой базы (рыночной стоимости недвижимости). В случае покупки жилья от застройщика данный налог не взимается.

Налоги при оформлении ипотеки

Еще одна дополнительная статья расходов для покупателя при заключении договора об ипотеке – так называемый ипотечный налог (Podatеk od czynności cywilno-prawnych (PCC), который необходимо включить в договор с нотариусом или оплатить в налоговом управлении в течение 14 дней с момента покупки недвижимости (форма налоговой декларации PCC3). Ставка налога составляет 0,1 %.

Популярные у иностранных граждан банки Польши

Польша отличается стабильной банковской системой: в стране функционируют десятки польских и иностранных банков. Граждан иных стран, которые собираются оформить ипотеку, в первую очередь интересуют те банки в Польше, которые работают с иностранцами, готовы предоставить им кредит, предлагая наиболее выгодные варианты, и к тому же отличаются надежностью.

Говоря о сроках кредитования, следует отметить, что большие шансы оформить кредит на длительный срок (на 30-45 лет) имеют те иностранные граждане, которые получили карту постоянного проживания в Польше. Иностранцам – владельцам карты временного пребывания в Польше это сделать сложнее – кредит будет выдан на время, не превышающее срок действия карты.

В числе банков, наиболее популярных среди иностранцев, следует назвать:

  • Bank. Требования к иностранным гражданам здесь наиболее лояльные: минимум документов, возможность онлайн-регистрации, быстрое принятие решения (когда есть положительная кредитная история и сотрудничество с этим банком, то за 1-2 дня). Банк может проверить факт трудоустройства, обратившись к работодателю клиента. Из минусов – более высокая процентная ставка.
  • Millenium. Банк имеет опыт работы с гражданами из России, Украины и других стран СНГ и большое количество отделений по всей стране. Подать заявление и открыть счет можно через сайт банка. Для оформления кредита требуется предоставление загранпаспорта, договора с работодателем, справки о доходах за 3 месяца, ВНЖ.
  • WBK Bank Zachodni. Банк работает с гражданами СНГ, но выдвигает более строгие требования к клиентам. Возможно онлайн-обращение через сайт (хотя личный визит все равно необходим – для подписи кредитной заявки), однако банк затребует и проверит удостоверение личности, сроки ВНЖ, данные о зарплате и кредитную историю, сведения о работодателе и пр.
  • ING Bank Slaski требует от иностранцев подтвердить сроки ВНЖ, предоставить доказательства платежеспособности (можно предоставить umowa o dzieło или umowa zlecenia). Первоначальный взнос – не менее 20 % от стоимости недвижимости;
  • PKO Bank Polski. Минимальная первоначальная выплата – 10% от стоимости недвижимости. Банк предоставляет ипотечные кредиты гражданам СНГ, но требует подтверждение кредитной и банковской истории, платежеспособности, а также разрешение от МВД Польши на приобретение недвижимости в стране.

Интересный факт. Один из старейших банков Польши PKO Bank Polski (был основан в 1919 г.) в 2004 году стал инвестором львовского “Кредобанка”. Тем самым банк возобновил свою деятельность во Львове спустя 65 лет – до 1939 года офис банка уже находился в этом городе.

Подведем итоги

Получить ипотечный кредит в Польше для граждан СНГ вполне реально. Если иностранец легально проживает на территории Польши, официально трудоустроен и имеет источник постоянного дохода, безукоризненную кредитную и банковскую историю, как правило, он без особых проблем сможет оформить себе ипотечный кредит.

Для приобретения недвижимости в Польше необходимо заплатить (в зависимости от банка) от 10 до 20 % стоимости недвижимости. Следует отметить также три важных момента:

  • в ряде случаев необходимо получение разрешения от МВД Польши на приобретение недвижимости;
  • выбор банка (требования по процедуре предоставления и оформления кредита могут сильно отличаться);
  • дополнительные расходы (на оформление сделки, нотариуса).

Взамен иностранный гражданин получит собственное жилье, которым он вправе распоряжаться по своему усмотрению: проживать в нем или сдавать в аренду. Наличие собственного жилья в Польше дает некоторые преимущества: это обстоятельство может поспособствовать получению мультивизы, дает право не подтверждать бронь отеля при оформлении польской визы, а просто прописаться в своей квартире (что будет плюсом и при оформлении ВНЖ), кроме того, позволяет купить автомобиль в Польше и зарегистрировать его по месту прописки.

Как иностранцу получить кредит в Польше: Видео