Представители бизнес-кругов, которые ищут возможности выхода на европейский рынок, все чаще посматривают в сторону польского государства. Специалисты прогнозируют, что к 2020 году объекты недвижимого фонда этой страны приобретут особую популярность среди иностранных инвесторов. Такой интерес обусловлен быстрым ростом экономики, сравнительно высокими доходными ставками и стабильностью рынка. В свете такого прогноза отдельного внимания заслуживает коммерческая недвижимость в Польше.

Коммерческая недвижимость в Польше

Разновидности объектов коммерческого фонда

Прежде чем вложить капитал в тот или иной объект, необходимо определиться, для каких целей он вам необходим. Все виды коммерческой недвижимости в Польше можно разделить на несколько групп:

  • торговые площади. Это один из наиболее активно развивающихся сегментов – например, в 2015 году было введено в эксплуатацию более 600 тысяч квадратных метров площадей. Доля незанятых торговых мест при этом очень низкая – примерно 5%. В то же время рынок торговых площадей можно назвать довольно насыщенным – на каждую тысячу жителей приходится 240 квадратных метров магазинов, что на порядок выше, чем в Евросоюзе в целом;
  • офисные помещения. По объему построенных бизнес-центров рекордным для Польши стал 2015 год – 1,3 млн квадратных метров. И это не случайно, ведь спрос на офисы в стране резко увеличился с ростом аутсорсингового направления;
  • склады – данная разновидность недвижимости бьет рекорды по сдаче в аренду. Огромной популярностью они пользуются среди транспортных компаний и производителей электроники. Коэффициент незанятых помещений не превышает 5 %.

Коммерческая недвижимость в Польше

Из общего количества инвестиций в данный сектор в 2015 году 47 % было вложено в офисные здания, 34 – в торговые помещения и порядка 19 % – в складские.

Как купить и оформить коммерческую недвижимость в Польше

Польское законодательство не запрещает иностранцам приобретать в собственность недвижимое имущество. Это касается и физических, и юридических лиц. Чаще всего стороны подписывают гражданско-правовой договор, который заверяется нотариусом. Процедура может проводиться в 1 или 2 этапа. Во втором случае сначала составляется предварительный документ, а при совершении сделки – основной.

Договор обязательно содержит в себе следующую информацию:

  • порядок проведения расчетов;
  • стоимость услуг нотариуса;
  • объект продажи и его основные характеристики.

В момент подписания договора покупатель вносит депозит за приобретаемый объект в размере 10-15 % от общей стоимости. После этого будущий собственник может обратиться в банк за оформлением кредита, если он намерен купить помещение таким способом.

В это же время нотариус должен проверить, нет ли у объекта обременений или долгов, не принадлежит ли он третьим лицам. И только после этого заключается основной договор. Если средств у покупателя достаточно, предварительный этап можно пропустить. Присутствие нового владельца во время сделки не обязательно – он может оформить доверенность на уполномоченное лицо и перепоручить ведение всего процесса ему. Если одна из участвующих сторон не говорит на польском языке, обязательно нужно пригласить присяжного переводчика.

В ходе сделки нотариус выполняет следующие функции:

  • составляет акт о переходе права владения недвижимостью;
  • оформляет оплату налогового сбора за смену собственника;
  • вносит изменения в соответствующие реестры о новом владельце;
  • подает пакет документов в контролирующие инстанции.

Полноправным владельцем приобретенного объекта иностранный гражданин будет считаться только после того, как данные о нем будут зарегистрированы Отделом кадастров недвижимости Республики Польши.

Документы для оформления сделки и сопутствующие расходы

Большим преимуществом приобретения коммерческой недвижимости в Польше является отсутствие необходимости готовить большой пакет документов. Перечень основных бумаг включает:

  1. Заграничный паспорт и его копию.
  2. Подтверждение предоставления банком ипотеки (если таковая понадобится).
  3. Подтверждение наличия денежных средств.
  4. Разрешение, выданное МВД.

Дополнительно нотариус должен подготовить:

  • справку о том, что данное помещение не принадлежит третьим лицам;
  • выписку из реестров;
  • справку об отсутствии долгов и обязательств по данному объекту.

Чтобы стать собственником доходного помещения, иностранному гражданину придется получить разрешение в Министерстве внутренних дел. На граждан Европейского союза данное требование не распространяется.

А вот при покупке жилья все зависит от того, что именно приобретается – квартира (не нужно получать разрешительный документ) или дом (обязательно требуется получение разрешения, поскольку речь идет еще и о земельном участке).

Коммерческая недвижимость в Польше

Не забывайте о том, что кроме денег на саму покупку вам понадобятся средства на покрытие сопутствующих расходов:

  • нотариальное сопровождение – 2 % от суммы договора;
  • налог на перерегистрацию права собственности – 2 %;
  • госрегистрация – 0,5-1,5 %;
  • оплата услуг маклера – 3 % от стоимости недвижимости.

Кроме того, нужно учесть затраты на перевод документов и их ксерокопии. И хотя эта сумма на бюджет не слишком повлияет, все же она должна быть учтена.

Разрешение на покупку недвижимости

Итак, для заключения сделки иностранному гражданину необходимо получить разрешение. При этом следует иметь в виду, что данный документ не понадобится в следующих случаях:

  • если объектом договора является квартира или гараж;
  • если покупатель проживает в стране не менее 5 лет и уже получил ПМЖ в Польше или резидентство ЕС;
  • если недвижимость приобретается лицом, которое вступило в брак с польским гражданином и проживает в Польше не менее двух лет;
  • при покупке недвижимости площадью до 0,4 га обществом, которое не является юрлицом;
  • при выкупе объекта у банка после неэффективных торгов;
  • при покупке акций компании, которая в результате этого становится иностранной и владеет при этом недвижимым имуществом, расположенным в Польше.

Процедура выдачи документа регламентируется Административным процессуальным кодексом страны. Выдается разрешение на основании заявления в виде решения уполномоченного органа. В заявлении необходимо указать:

  • ФИО, гражданство, дату рождения и место проживания покупателя;
  • наличие связей с Польшей, если таковые имеются;
  • характеристики объекта купли-продажи;
  • наименования юрлиц, отчуждающих имущество;
  • вид сделки (договор, дарение, обмен и прочее).

Не забудьте внести оплату за гербовый сбор – 415,8 евро. На рассмотрение запроса обычно уходит порядка двух месяцев. Если ведомству понадобится дополнительная информация, срок может быть увеличен.

Приоритетные регионы для покупки недвижимости

Бизнес только выиграет, если приобрести коммерческое помещение в Варшаве. Этот город является крупнейшим финансовым и экономическим центром не только страны, но и Восточной и Центральной Европы в целом. Здесь сосредоточены представительства ведущих международных компаний, инвестиционных фондов и застройщиков.

Коммерческая недвижимость в Польше

Рейтинг наиболее популярных городов Польши, где вложение средств в недвижимость принесет наибольшую прибыль, включает:

  1. Вроцлав.
  2. Краков.
  3. Агломерацию Труймясто (Гдыня, Гданськ, Сопот).
  4. Познань.
  5. Катовице.
  6. Лодзь.

Наибольшим спросом в Кракове и Варшаве пользуются офисные помещения. А вот торговые площади предпочитают покупать в Труймясте, Познани и в том же Кракове. Наибольшая концентрация инвестиций в складские помещения наблюдается в Труймясте и Вроцлаве.

По прогнозам специалистов, в ближайшие пару лет можно ожидать следующих изменений:

  • сокращение доходности от аренды (это обусловлено тем, что цены на съем помещений стремятся вниз);
  • увеличение разницы между сегментом VIP-класса и дешевыми помещениями;
  • еще большее смещение привлекательности в сторону маленьких городов – Гданськ, Познань, Лодзь.

Ориентиром должна служить и стоимость квадратных метров в 2018 году:

Город Цена в евро за 1 кв.м
Гданськ 1319
Катовице864
Краков1383
Люблин1086
Познань1225
Варшава1734
Вроцлав1267

Ипотечное кредитование в Польше

Ипотека в Польше позволяет юридическим и физическим лицам получить в банке долгосрочный кредит для приобретения недвижимого имущества. Что касается иностранных граждан, то они наравне с местными жителями могут воспользоваться многочисленными предложениями банков при выполнении нескольких условий:

  • нужно подтвердить свой законный статус пребывания в Польше;
  • заявитель должен иметь трудовой контракт на неограниченный срок с польским работодателем.

Ипотека в Польше

Иностранцами, заслуживающими у банков наибольшее доверие, являются владельцы разрешения на постоянное проживание или долгосрочного резидентства. Получить кредит можно будет под 3,36 % сроком на 30 лет при наличии первоначального взноса в размере 20 %.

Подведение итогов

Все доходные помещения в Польше можно разделить на несколько групп: офисы, торговые площади и склады. В последние годы наметился существенный рост строительства бизнес-центров, хотя наибольшим спросом у арендаторов пользуются места для торговли.

Чтобы приобрести коммерческое помещение, иностранному гражданину понадобится разрешение, если только он не является гражданином ЕС, не состоит в браке с поляком/полькой и не имеет польского ВНЖ. Выдается разрешение в МВД страны.

Выгоднее всего покупать недвижимость в Варшаве, Кракове, Вроцлаве, однако не следует забывать, что цены на квадратные метры в этих городах будут на порядок выше, чем в других населенных пунктах. Как и жители страны, иностранные граждане могут оформить кредит, но только если обладают разрешением на законное постоянное проживание в Польше.

Как купить недвижимость в Польше: Видео