Доступные цены на недвижимость, а также высокие социальные стандарты привлекают в Республику Польшу покупателей квартир и загородных домов со всего мира. Купить квартиру в Польше значит сделать выгодную инвестицию и облегчить процесс получения вида на жительство. К перечисленным преимуществам можно также добавить минимальные риски на рынке недвижимости, наличие доскональной законодательной базы, умеренные расходы при оформлении сделки купли-продажи. Однако вкладывать деньги нужно грамотно и неторопливо, изучив прежде все тонкости процесса.Как быстро купить квартиру в Польше

Обзор рынка недвижимости в Польше

Согласно данным за 2016 год, наибольшую заинтересованность в приобретении польской недвижимости проявляют украинцы, немцы и британцы. Количество сделок, заключенных украинцами, по покупке дорогого, среднего по стоимости и дешевого жилья составило 60 000 м2 жилой недвижимости.

Немцы заняли вторую строчку рейтинга, имея показатель 40 000 м2, а на почетном третьем месте оказались британцы, купившие 18 000 м2 жилой площади.

Спрос на недвижимость продолжает расти, в том числе и со стороны россиян и белорусов, поскольку среди стран-членов Европейского союза Польша удерживает демократичные цены и на первичном, и на вторичном рынке.

Анализ рынка недвижимости Польши показывает, что продаются преимущественно одно- и двухкомнатные квартиры. Количество предложений на рынке стремительно растет и по состоянию на 2016 год достигло отметки 86 500 объектов.

Иностранный гражданин может без каких-либо ограничений получить права собственности на апартаменты, квартиру или гараж, однако при покупке дома, земельного участка большой площади (от 0,4 гектара) или объекта, который находится вблизи пограничной зоны, потребуется одобрение польского МВД.

Если собственных средств недостаточно, можно оформить ипотеку. Банки охотно выдают кредиты при условии, что заемщик соответствует всем требованиям.

Иностранцы покупают квартиры практически во всех городах Польши. Наибольшей популярностью пользуются Варшава, Краков, Познань, Гданьск, Лодзь, Вроцлав, где созданы благоприятные условия для жизни и развития бизнеса.

По информации крупнейшей международной консалтинговой компании Colliers, именно Польша (из всех стран ЕС) наиболее привлекательна для крупных инвестиционных фондов, что позволяет надеяться на дальнейшее развитие региона.

Где и каким образом искать недвижимость для покупки

Поисками подходящего объекта можно заняться самостоятельно, а можно воспользоваться услугами агентств недвижимости. Каждый из этих способов имеет преимущества и недостатки.

К примеру, агент за определенную плату поможет вам найти квартиру или загородный дом на 2, 3 или даже 5 комнат, полностью соответствующие вашим запросам. И хотя процесс может затянуться на несколько недель и даже месяцев, однако вы будете избавлены от хлопот, связанных с постоянными встречами, звонками, переговорами.

Для самостоятельных поисков можно воспользоваться досками бесплатных объявлений, печатными изданиями, интернет-сайтами или советами знакомых, которые длительное время проживают на территории Польши.

Доска объявлений, как правило, устанавливается либо в супермаркете, либо вблизи остановки общественного транспорта, либо на территории костела.

Что касается газет, имеющих как локальный, так и общенациональный охват, следует обратить внимание на Gazeta wyborcza, Mieszkaniec, Lokalna. Часть изданий распространяется бесплатно в общественных местах, другие можно купить в киосках.

Наиболее удачным решением является посещение тематических интернет-ресурсов, позволяющее изучить все доступные варианты без смены страны пребывания.Поиск квартиры в Польше

Большой популярностью пользуются польский сайт Dom.gratka.pl, на котором собраны тысячи объявлений от агентов недвижимости, застройщиков и прямых владельцев жилья.

Список других рекомендованных сайтов:

Во сколько обойдется покупка жилья в Польше

На стоимость объекта недвижимости влияет много факторов. Вот несколько из них:

  • город и район;
  • площадь, планировка, год постройки;
  • состояние придомовой территории, качество ремонта и этажность;
  • наличие инфраструктуры, коммуникаций, перспектив дальнейшего развития региона.

Как показывает практика, дороже всего покупка жилья обходится в крупных городах Польши, где стоимость квадратного метра может превышать отметку 2 000 евро, поэтому однокомнатные квартиры до 1 млн рублей (14 108 евро) являются большой редкостью.

На первичном и вторичном рынках недвижимости цены немного разнятся.

Если вы хотите сэкономить и готовы ждать введения объекта в эксплуатацию в течение нескольких лет, ищите варианты на сайте застройщика.

Часть денег, которую вам удастся сохранить, вы сможете разумно потратить на ремонт и обустройство нового жилья.

Однако вас не должны пугать высокие цены на квартиры в Варшаве – помимо столицы, есть и другие города, в которых созданы все условия для комфортной жизни. Например, обратите внимание на Краков, который ежегодно посещают миллионы туристов, или на Вроцлав, Лодзь, Познань и Гданьск, где существуют потрясающие условия для развития бизнеса и воспитания детей.

Не забывайте и о программе MDM, по которой государство может компенсировать вам часть средств на покупку квартиры, если вы приобретаете первое собственное жилье, при этом платите налоги и легально проживаете в Польше (даже по Карте тымчасового побыту).

Участниками программы могут быть:

  • одинокие люди моложе 35 лет;
  • официально зарегистрированные пары, где возраст супруги или супруга до 35 лет;
  • многодетные семьи (от 3 детей) без ограничений по возрасту.

При отсутствии детей государство компенсирует одиноким гражданам и молодым семьям 10% стоимости жилья; если есть 1 ребенок, сумма компенсации составляет 15%, если 2 детей – 20%, если 3 и более детей – 30%.

Следует иметь в виду, что квартиру, купленную по программе Mieszkanie dla Młodych, нельзя сдавать в аренду на протяжении 5 лет от даты заключения сделки.

Табл. 1 Обзор цен на жилую недвижимость в Польше по состоянию на начало 2018 г.

ГородЦена в евро за м 2 ,
первичный рынок
Цена в евро за м 2 ,
вторичный рынок
Варшава19582131
Краков16581706
Вроцлав14261434
Лодзь1180998
Познань14821425
Гданьск15831582

Не спешите покупать первый попавшийся объект. Обязательно убедитесь в том, что вам продает апартаменты собственник, что отсутствуют долги за электричество и отопление, что планировка и этажность жилья вас полностью устраивают.

Если планируете рассчитываться наличными, нужно иметь справки, подтверждающие происхождение денег; иначе придется заплатить дополнительные налоги, что отразится на итоговой стоимости объекта.

Как купить квартиру или дом, соблюдая закон

Перед покупкой квартиры, земельного участка или загородного дома, который находится в Западно-Поморском воеводстве или другом регионе Польши, нерезиденту страны нужно обязательно прочитать закон «О приобретении иностранцами недвижимости» и/или получить квалифицированную консультацию юриста. Это поможет избежать трудностей и непредвиденных ситуаций, а также санкций со стороны правоохранительных органов.Правовые основания покупки квартиры

Нужно отчетливо понимать, что физическое лицо, не имеющее статуса ПМЖ или польского гражданства, а также юридическое лицо, официально зарегистрированное за рубежом, могут приобрести только квартиру, апартаменты, земельный участок (площадью до 0,4 гектара для физического лица) или гараж.

Если объектом покупки выступает дом или другой объект, расположенный в приграничной зоне, нужно запросить разрешение Министерства внутренних дел Польши. Министерство должно подтвердить, что такие действия не представляют угрозу для безопасности государства.

Если инвестор является супругой (супругом) гражданина Польши, проживает на территории страны более 2 лет и регистрирует недвижимость как совместную собственность, такое разрешение не требуется.

Также нет необходимости получать разрешение в том случае, если покупатель имеет карту резидента ЕС либо статус ПМЖ и живет в Польше более 5 лет.

Схема покупки недвижимости достаточно проста:

  1. Нужно выбрать объект.
  2. Заключить предварительный договор купли-продажи.
  3. Получить разрешение на приобретение (если требуется) от МВД Польши.
  4. Составить договор купли-продажи и зарегистрировать сделку.
  5. Застраховать недвижимость.

Как получить разрешение МВД

Чтобы получить разрешение на приобретение недвижимости, необходимо написать заявление на имя уполномоченных органов, оплатить обязательный государственный сбор (416 евро) и подать следующий пакет документов:

  • ксерокопию паспорта или другого документа, подтверждающего личность потенциального покупателя;
  • ксерокопии документов, которые свидетельствую о наличии связей с Польшей;
  • заявление владельца недвижимости, готового продать объект договора (черновой вариант договора также прилагается);
  • подтверждение платежеспособности покупателя либо выписку из банка, указывающую на наличие кредитных средств (либо своих).
  • справку, выданную учреждением социального страхования и налоговым управлением, подтверждающую выполнение всех налоговых обязательств перед государством.

Помимо затрат на разрешение (416 евро), вам придется уплатить пошлину (23 евро) и сбор за наличие доверенности (4 евро). Срок выдачи разрешения составляет от 2 до 4 месяцев.

Если потребуется представить дополнительные документы, рассмотрение обращения может длиться до 6 месяцев.

Потенциальному покупатели следует учесть, что разрешение МВД имеет ограниченный срок действия (1 год) и позволяет купить недвижимость на общих основаниях.

Проверка объекта нотариусом и подписание основного контракта

Перед подписанием договора купли-продажи юрист или адвокат обязательно проверяют правовое состояние объекта недвижимости. Важно, чтобы на момент покупки отсутствовали ипотечные обязательства и долги, а право на отчуждение имущества принадлежало только продавцу. Данные реестра, который содержит всю необходимую информацию, общедоступны и хранятся на правительственном портале.

Продавец и покупатель заключают между собой предварительный гражданско-правовой договор купли-продажи, в котором отражают порядок расчетов, сумму задатка, форму оплаты и стоимость услуг нотариуса.

Преимущественно размер депозита варьируется от 5 до 10% стоимости объекта недвижимости. Если покупатель расторгает договор, задаток становится собственностью продавца, если продавец отказывается от сделки – депозит возвращается покупателю в двойном размере.Оформление покупки квартиры

После подписания основного договора купли-продажи происходит переоформление недвижимости на нового владельца, который получает права собственности на объект договора. Такая сделка должна быть официально зарегистрирована при участии нотариуса, который оформляет акт (удостоверяющий право владения имуществом), инициирует оплату налога на переход прав собственности, изменяет данные о владельце объекта недвижимости в реестре, а также подает соответствующие документы сотрудникам контролирующих органов.

Налогообложение и другие расходы при покупке недвижимости

В ходе оформления прав собственности на квартиру, покупатель обязан оплатить все налоги и сборы, установленные государством, а также потратиться на получение визы, если это предусмотрено правилами пересечения государственной границы.

Налог на приобретение недвижимости составляет около 2% от суммы сделки (актуален при условии, что объект куплен на рынке вторичного жилья), агентские комиссионные (если привлекался посредник) – до 3% от суммы сделки.

Также оплачиваются услуги нотариуса (фиксированная сумма или процент от сделки, не превышающий 3%) и расходы на госрегистрацию недвижимости – 1% от суммы договора.

Размер визового сбора составляет от 35 евро, а цена билетов на самолет зависит от пункта вылета и прилета (от 100 евро).

Приобретение земельных участков под застройку

При выборе земельного участка следует учитывать несколько факторов, главными из которых является цена, район, состав почвы, площадь и целевое назначение. Купить участок довольно просто при наличии средств и специального разрешения от МВД Польши.

Большой популярностью пользуется земля возле моря, которая может быть использована под индивидуальное строительство и ведение хозяйственной деятельности. Стоимость 1 сотки может существенно отличаться и, исходя из различных критериев, составлять от 1 000 евро до 25 000 евро.

Покупка коммерческой недвижимости

Приобрести в Польше промышленное здание, магазин, ресторан, гостиницу, корпоративный офис или другую недвижимость, которая впоследствии будет приносить прибыль от коммерческой деятельности, сейчас очень выгодно.

Инвестиционная привлекательность Польши неуклонно растет, и этим пользуются тысячи украинцев, белорусов и россиян, которые стремятся поскорее оформить покупку и создать высокодоходный бизнес.

Ограничения на покупку магазинов, ресторанов, офисов со стороны властей практически отсутствуют, да и стоимость таких объектов сравнительно невысока.

Что нужно знать потенциальному покупателю

Учитывая длительный срок государственной регистрации сделки купли-продажи, приобретение недвижимости может затянуться от полугода до 200 дней. Иностранцы со статусом физического лица имеют право без ограничений покупать квартиры, апартаменты, гаражи – жилые и нежилые помещения, которые законом не признаны отдельным объектом, связанным с земельным участком.

Любую сделку купли-продажи можно оформить без личного присутствия покупателя при наличии нотариально заверенной доверенности, которая оформляется на юридическое или физическое лицо, постоянно или временно проживающее на территории Польши.Условия покупки квартиры в Польше

Если объект недвижимости покупается без посредников либо действия риэлтора вызывают сомнения, следует обязательно проверить наличие следующего перечня документов:

  • выписка из реестра земельных участков;
  • выписка из ипотечной книги;
  • разрешение (при необходимости);
  • документ, удостоверяющий право собственности;
  • договор купли-продажи;
  • подтверждение, что прописанных людей на объекте недвижимости нет.

Нужно сохранять бдительность и контролировать каждый этап покупки, ведь на кону крупная сумма денег и ваша репутация. Если возникли сомнения в правомерности получения документов продавцом или фиктивности какой-то из выписок, обязательно консультируйтесь со специалистом.

Характеристика форм собственности недвижимости

Перед подписанием договора обратите внимание на форму собственности недвижимости (бывает полной, кооперативной или собственностью товарищества). Именно вид собственности на 1-комнатную квартиру, апартаменты или большой загородный дом регламентирует права и обязанности владельца.

  • Полная (отдельная) собственность – Pełna własność. Наиболее распространенный вариант, при котором собственнику принадлежит единоличное право на объект жилой недвижимости, а также пропорциональное право на эксплуатацию общих территорий, помещений и механизмов (лестница, подъезд, лифт).
  • Собственность товарищества – Towarzystwo Budownictwa Społecznego. Юридически и фактически покупатель может только пользоваться объектом недвижимости на правах арендатора. Товарищество сохраняет все права на владение имуществом. Такую квартиру нельзя заложить или завещать. Ипотечный кредит на приобретение квартиры TBS ни в долларах, ни в злотых, ни в какой другой валюте банками не выдается.
  • Кооперативная собственность – Spółdzielcze własnościowe. Объект принадлежит кооперативу, однако владелец имеет право беспрепятственно распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению: дарить, продавать, передавать по наследству. Получать согласие кооператива нужно только в случае перепланировки или перевода в разряд нежилых объектов.

Наиболее распространенные вопросы

При покупке недвижимости зачастую возникает много вопросов, ответы на которые обязательно нужно знать. Это позволит заключить сделку без нарушений законодательства, быстро и с выгодой для вас.

Можно ли иностранцу оформить ипотеку в Польше?

Нерезидент Польши лишен права на получение ипотечного кредита. Однако польские банки охотно выдают кредиты иностранным гражданам, которые находятся в стране более 180 дней и оформили карту резидента.

Условия предоставления кредита зависят от конкретного банка и выглядят примерно следующим образом: процентная ставка – 5-8% годовых, первоначальный взнос – 30% от стоимости объекта недвижимости, срок кредитования – 5-35 лет, валюта кредита – польский злотый или евро. Ежемесячный взнос по ипотечному кредиту не должен превышать 50% чистого ежемесячного дохода заявителя.

Необходимо ли разрешение из МВД при покупке гаража?

По данным на 2018 год, если гараж находится за пределами пограничной зоны, разрешение на покупку не требуется. Поскольку этот объект имеет статус коммерческой недвижимости нежилого назначения, сделка купли-продажи пройдет быстро и беспрепятственно со стороны ответственных служб.

Можно ли торговаться на вторичном рынке в Польше?

Абсолютно все покупатели могут торговаться на вторичном рынке недвижимости, чтобы получить наиболее выгодную цену. Как показывает практика, продавцы охотно уступают до 7-8% стоимости жилья большой площади, а иногда даже готовы компенсировать все расходы покупателя при оформлении сделки.

Какую визу оформлять для посещения Польши и последующей покупки квартиры?

Большинство украинцев, россиян и белорусов, серьезно настроенных купить недвижимость на территории Польши, пользуются туристической шенгенской или национальной визой, которые разрешают передвигаться по Польше и другим странам ЕС не более 90 дней каждые 6 месяцев.

Если предполагается покупка коммерческой недвижимости, можно оформить бизнес-визу. Для «чистого» паспорта вероятнее всего откроют визу 30/90, по которой можно находиться в Польше не более 30 дней в течение 3 месяцев. Максимальный срок действия польской бизнес-визы составляет 180 дней пребывания на протяжении года (90 + 90 дней каждые 6 месяцев). Если на покупателя распространяется безвиз, тогда поездка для осмотра многоквартирного жилья или гаража в Польше вообще не представляет никаких проблем.

Заключение

Польша является инвестиционно привлекательным регионом не только для крупных международных компаний, но и обычных граждан, поскольку здесь отсутствуют законодательные ограничения для иностранных граждан на приобретение квартир, апартаментов, гаражей, ресторанов, магазинов и другой коммерческой недвижимости. К тому же финансовые учреждения готовы выдавать им ипотечные кредиты.

В настоящее время существуют благоприятные условия для покупки недвижимости в Варшаве, Кракове, Гданьске, Щецине и других городах Польши, где активно развивается инфраструктура, создаются рабочие места, улучшается качество образования и медицины. Цены на первичном и вторичном рынках постепенно растут.

Польша. Покупка квартиры в Кракове.: Видео