На фоне экономического роста земля в Польше становится все более привлекательным инвестиционным инструментом. Спрос на земельные участки с каждым годом растет, что соответствующим образом отражается и на их цене – ежегодная динамика роста достигает 3-5 % с поправкой на регион. Среди активных инвесторов – граждане России, Украины, Беларуси и других стран, имеющих с Польшей общую границу. Для них законодательством РП обусловлены некоторые нюансы при покупке земли, на которых предлагаем остановиться подробнее. Однако начнем с преимуществ.
Для чего следует покупать землю в Польше
Спрос на польскую недвижимость, в частности, на земельные участки, заметно вырос в середине “нулевых” после вступления РП в Евросоюз и шенгенскую зону. Экономика страны заметно добавила с тех пор, что существенно отразилось и на стоимости недвижимости: в курортной зоне цены за последние 10 лет выросли на 50-70 %, а земли сельскохозяйственного назначения в некоторых районах вообще прибавили в цене 200 %. При этом их ежегодный рост в цене составляет 10-15 %.
Интересно и то, что наибольший интерес к польским землям проявляют именно представители СНГ. Например, в 2015 году иностранцы совокупно купили в Польше почти 460 га земли, причем больше всего земли приобрели украинцы, белорусы, немцы и россияне, проявив интерес к участкам не только для жилой, но и для коммерческой застройки.
С 2016 года иностранцы получили больше возможностей: 01.05.2016 истек срок моратория на продажу сельскохозяйственных земель для граждан других государств.
Отмена моратория привлекла инвесторов из-за пределов страны, в результате чего объем приобретенной ими земли в 2016 году увеличился до 3 200 га.
Очевидно, что привлекательность земельных участков в Польше год от года увеличивается, а с учетом растущего спроса земля становится одним из самых выгодных инвестиционных инструментов. К тому же инвесторы выделяют ряд очевидных преимуществ покупки земли в РП, а именно:
- лояльное отношение к нерезидентам – выполнив все предусмотренные законом условия, иностранцы могут беспрепятственно приобретать земельные участки в неограниченных объемах;
- относительно низкие цены по сравнению со стоимостью наделов в других странах Европы и даже крупных городах СНГ;
- высокая инвестиционная привлекательность: увеличивающийся спрос на землю повышает ее цену, что позволяет не только сохранить вложенные средства, но и приумножить их только за счет роста цены;
- возможность открыть в Польше собственный бизнес;
- возможность приобретения земельных активов разного назначения, в том числе для ведения сельского хозяйства и даже лесных угодий.
Как найти земельный участок для покупки
Учитывая высокий спрос на польскую землю, иностранцам не так-то легко найти свободный участок для покупки. Для поиска подходящего объекта важно задействовать все возможные каналы, которых не так и много.
Удобнее всего найти и купить землю в Польше через:
- маклера, частного риэлтора или местное агентство недвижимости;
- застройщика – особенно актуален в случае приобретения земельного участка с жилым домом;
- интернет-порталы, объявления в газетах от собственников и посредников;
- аукционы по принудительной продаже залогового имущества.
Поскольку каждый из перечисленных каналов поиска имеет свои особенности, предлагаем рассмотреть каждый из них подробнее.
Обращение к риэлтору
Разумеется, самый простой способ приобрести недвижимость в Польше – обратиться к посредникам: маклерам и риэлторам. Это люди, которые знают о недвижимости, способах ее поиска и правилах оформления все. Большинство из них работает официально, что обезопасит потенциального покупателя от возможного мошенничества.
Такие посредники не только посодействуют в поиске необходимого объекта, но и помогут оформить земельный участок в Польше в собственность.
Преимущество сотрудничества с агентствами недвижимости состоит в том, что они не только могут предложить максимум вариантов, но и потребуют минимум участия в процессе переговоров со стороны покупателя.
Следует отметить, что обычно агентства организуют свою работу по территориальному принципу, то есть действуют в рамках конкретного населенного пункта.
Например, здесь вы найдете перечень варшавских агентств, а здесь размещены лучшие маклеры Гданьска. Рекомендуем вам пользоваться услугами лишь лицензированных посредников, контакты которых можно найти на сайте Федерации рынка недвижимости. Помните, что комиссия большинства агентств составляет 1,5-3 %.
Обращение к застройщику
Если речь идет о приобретении земли для жилой или коммерческой застройки, имеет смысл обратиться к застройщикам. Девелоперские компании нередко продают земельные участки, уже подготовленные под строительство – как правило, они имеют все необходимые коммуникации и развитую инфраструктуру. Кроме того, застройщики предоставляют всю разрешительную документацию.
Учитывая это, важно отдавать себе отчет, что такой земельный участок будет стоить значительно дороже, чем неподготовленный. Обращаем внимание, что застройщик может продать не только земельный участок, подготовленный для строительства, но и землю с уже построенным домом.
Нужно сказать, что предложения на первичном рынке весьма привлекательны, пока дело не доходит до оглашения стоимости. Обычно приобретение новостроя обходится на 30-35 % дороже, чем приобретение участка и самостоятельное строительство жилья. Поэтому этот вариант поиска нельзя назвать бюджетным – он подойдет лишь для тех, кому нужен дом без лишних хлопот, и тех, кто готов переплачивать.
Интернет, газеты
Пожалуй, самый удобный способ найти землю для покупки – это искать ее в интернете. К услугам пользователей предлагаются сотни удобных онлайн-ресурсов, содержащих десятки тысяч предложений с реальными фотографиями и расположением по всей стране. Удобные фильтры позволяют отсортировать предложения не только по населенным пунктам, но и по назначению, виду земельных участков и их стоимости.
Всего несколько кликов – и у покупателя есть контакты продавца, что позволит получить максимум информации по телефону. Самые популярные интернет-порталы – OLX, Otodom, Allegro, Domiporta, Znajdzto и множество других. При этом следует иметь в виду, что на таких порталах содержатся объявления не только от собственников, но и от посредников.
Объявления о продаже недвижимости можно также найти в печатных изданиях – газетах и журналах объявлений. Однако они, в основном, содержат объявления, касающиеся только тех населенных пунктов, в которых выпускаются и распространяются. Поэтому такие источники стоит использовать лишь в тех случаях, если вы физически находитесь в определенном регионе Польши, в котором и планируете приобрести землю.
Аукционы принудительной реализации
Еще один весьма специфический, но при этом весьма привлекательный вариант поиска недвижимости в РП, в том числе земельных участков, – это участие в аукционах принудительной реализации имущества. Речь идет об арестованных земельных участках, которые изъяты у собственников и продаются для погашения возникших у них гражданских долгов. Такие аукционы проводят судебные приставы.
Благодаря участию в аукционе принудительной реализации можно неплохо сэкономить, купив землю на 30-50 % дешевле рыночной стоимости.
Информацию о проведении таких аукционов можно найти на сайте Национального совета судебных приставов. Перейдя по ссылке, вы найдете перечень аукционов с датой и местом их проведения, а также стоимостью земли и фото реализуемого объекта.
Во вкладке «Więcej» пользователь найдет более подробную информацию об объекте, месте проведения и условиях участия в аукционе, все необходимые контакты и другую информацию.
Информацию об аукционах можно также найти на сайтах кредитных организаций. Например, здесь вы найдете информацию от Bank Zachodni WBK. Речь идет о реализации залоговых земельных участков, которыми были обеспечены крупные кредиты.
Сколько стоит земля в Польше
Однозначно ответить на вопрос о том, сколько стоит земля в РП, невозможно – конкретная цена конкретного участка зависит от множества факторов: назначения участка, его местонахождения, размера, расположенных на нем коммуникаций, расходов на оформление, желания продавца. Поэтому в данном контексте логично рассматривать средние цены, которые в зависимости от региона и даже внутри него значительно отличаются.
Для начала рассмотрим средние цены на землю для застройки.
Как сообщает портал Bankier, в феврале 2018 года в большинстве воеводств средняя цена на участки для застройки выросла на 30 % по сравнению с февралем 2017 года.
Бесспорным лидером, безусловно, является Варшава – средняя цена по столице составляет 779 zł/м2 или 183 евро, что является абсолютным национальным рекордом. По сравнению с январем цена выросла почти на 180 zł!
Правда, такой рост незначительно отразился на ценах в Мазовецком воеводстве в целом, где стоимость в среднем составляет 185 zł/м2. Участки в Поморском воеводстве имеют вторую по стране среднюю цену – 163 zł/м2, при том, что земельные участки у Балтийского моря, в частности, в Гданьске, оценены в 417 zł/м2.
Дороже, чем в Гданьске (помимо столицы), земля только в Познани (525 zł/м2) и Кракове (450 zł/м2), однако Великопольское (107 zł/м2) и Малопольское (110 zł/м2) воеводства все равно уступают побережью по средней цене земли для застройки.
Самые низкие цены на землю для застройки можно найти в Любушском воеводстве – по региону средняя цена едва достигает 49 zł/м2, при том, что в самом крупном городе региона Гожуве-Великопольском цена земли в среднем составляет всего 73 zł/м2. Похожие низкие цены на землю также наблюдаются в Подкарпатском и Варминско-Мазурском воеводствах – 62 и 61 zł/м2 соответственно.
Средняя цена на сельскохозяйственные угодья также значительно отличается от региона к региону, хотя и не привязана к деловой активности и уровню экономического развития. И хотя логика ценообразования отличается, самыми дорогими и дешевыми регионами являются практически те же самые воеводства.
Так, по информации, опубликованной Агентством по реструктуризации и модернизации сельского хозяйства (Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa), на территории Польши в конце 2017 года самые высокие цены на землю сельскохозяйственного назначения были в Великопольском и Куявско-Поморском воеводствах – 58,9 тыс. и 57,4 тыс. zł/га соответственно. Самые низкие цены на сельскохозяйственную землю были в Поморском и Подкарпатском воеводствах – 28,6 тыс. и 25,1 тыс. zł/га соответственно.
Средняя цена по стране составляет 42,4 тыс. zł/ га, что более чем на 2 тыс. zł больше, чем в тот же период прошлого года – то есть сельскохозяйственные угодья также растут в цене. Но при этом необходимо учитывать, что стоимость сельхозземли зависит от присвоенного участку класса, которых всего шесть. Например, средняя цена на участки I-III класса в Великопольском воеводстве составляет 74,2 тыс. zł/га, в то время как земля V-VI класса обходится всего в 42,3 тыс. zł/га.
Кроме того, покупателю участка придется понести дополнительные расходы, связанные с оформлением недвижимости в собственность. Это нотариальные расходы в размере 2-3% от стоимости плюс расходы на представителей и посредников – до 5% от стоимости объекта. Не стоит забывать и о налогах, о которых мы расскажем ниже.
Разрешение на покупку земли
Польское законодательство не требует от иностранцев, желающих купить недвижимость, какого-либо особого правового статуса – на момент покупки достаточно лишь обладать действующей визой для легального нахождения в стране. Вместе с тем, в соответствии со ст.1 Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Закона о приобретении недвижимости иностранцами), гражданам других стран для покупки земли потребуется специальное разрешение, которое выдается в административном порядке министром внутренних дел по ходатайству покупателя.
Право на покупку недвижимости выдается при условии, что:
- такая сделка не угрожает государственной безопасности, обороне и общественному порядку Польши;
- покупатель-иностранец докажет свою связь с Польшей.
Так, если отсутствие угроз госбезопасности РП доказать довольно легко, в силу отсутствия возражений со стороны министра обороны (а в случае с сельскохозяйственными угодьями – от министра по вопросам развития сельских районов), то со связью с Польшей все не так просто.
В частности, в соответствии с п. 2 ст.1а закона, о связи с Польшей может свидетельствовать:
- польская национальность или польские корни;
- брак с поляком/полькой;
- наличие разрешения на временное пребывание (временный ВНЖ) или постоянное проживание (постоянный ВНЖ);
- членство в органах управления предприятия, зарегистрированного на территории Польши;
- осуществление на территории РП экономической или сельскохозяйственной деятельности.
Без наличия такой связи или фактического переезда в Польшу разрешение на покупку земли получить невозможно, ну а покупка без такого разрешения, согласно ст.6 закона, является недействительной.
Для получения документа необходимо составить ходатайство, которое, согласно п. 3 ст.1а закона, должно содержать:
- анкетные данные заявителя;
- данные о земельном участке (адрес, кадастровый и регистрационный номера, площадь, строительные характеристики);
- анкетные данные продавца;
- определение правовых событий, которые возникнут впоследствии (продажа недвижимости);
- цели, которыми руководствуется покупатель-иностранец, совершая сделку;
- источники средств, которые будут потрачены для приобретения недвижимости.
К заявлению должны быть приложены следующие документы:
- копия паспорта, вида на жительство или иного документа, удостоверяющего личность;
- документ, подтверждающий связи с Польшей;
- документы на недвижимость (выписка из земельного реестра, выписка из земельной книги с указанием на кадастровую карту, свидетельство о целях использования земли и т.д.);
- заявление продавца, желающего продать недвижимость;
- документ, подтверждающий наличие финансовых средств (справка из банка);
- документы об уплате гербового сбора в размере 1570 zł.
Ходатайство о выдаче разрешения подается в Департамент решений и концессий МВД (Departamencie Zezwoleń i Koncesji), расположенный по адресу: г. Варшава, ул. Раковецкая, 2а, или направляется по почте по адресу: г. Варшава, ул. Стефана Батория, 5 (индекс 02591).
Следует отметить, что положениями ст.8 закона предусмотрены условия, при которых вышеуказанное разрешение на покупку земли не потребуется:
- если иностранец прожил на ПМЖ (постоянный ВНЖ, zezwolenie na pobyt stały) в Польше более 5 лет;
- если иностранец прожил в браке с поляком более 2 лет с момента получения постоянного ВНЖ;
- если иностранец имеет гражданство или осуществляет экономическую деятельность в одной из стран Европейской экономической зоны.
На что следует обратить внимание при покупке земли
Подходить к выбору земельного участка необходимо со всей серьезностью, иначе очень легко можно стать жертвой обмана. Мы выделили несколько аспектов, на которые необходимо обращать внимание при покупке земли в первую очередь. В частности, это:
- Назначение земельного участка. Земли сельскохозяйственного назначения обычно называются Ziemia или Grunty Rolne, в то время как участки для застройки – działki budowlane. Естественно, землю можно использовать исключительно по назначению.
- Наличие на участке коммуникаций. Если речь идет о земле под строительство, следует искать участок с подведенной к нему канализацией, водопроводом и электроэнергией – об этом будет свидетельствовать фраза в объявлении «działka uzbrojona w prąd i kanalizę» или «grunt uzbrojony w media». Самостоятельная прокладка коммуникаций обойдется не только крайне дорого, но и займет достаточно много времени.
- Местоположение участка. Чем ближе к нему развитая инфраструктура и наличие остановок общественного транспорта, тем выше его инвестиционная привлекательность. Плюс наличие местного плана пространственного развития (Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego), принятого сообществом, – это позволит узнать о том, что будет вокруг в ближайшие годы.
- Правовой статус недвижимости. Необходимо проверить право собственности продавца на землю и отсутствие претензий на участок, что делается обычным запросом в отдел земельного и ипотечного регистров в окружном суде.
- Характеристики участка. Речь идет, в частности, о типе почвы, площади, наличии грунтовых вод, расположении к основным географическим направлениям.
Какие налоги придется заплатить при покупке
По большому счету, единственный налог, который придется уплатить покупателю при приобретении земли – это налог на гражданско-правовые операции в размере 2% от стоимости сделки. Плюс нотариальный сбор и НДС с нотариального сбора. Плюс, если продавец является юридическим лицом и плательщиком НДС, еще 23% НДС, которые обычно закладываются в стоимость. К этому списку стоит добавить уплату судебного сбора за ведение земельного и ипотечного реестра – 60 zł, плюс еще 200 zł за внесение в эти реестры информации.
Распространенные вопросы
Безусловно, это лишь общая, но далеко не исчерпывающая информация, которую нам удалось собрать о приобретении земельных участков в Польше. Однако если у читателей еще остались вопросы, вполне возможно, они найдут ответы на них в данном разделе.
Можно ли рассчитывать на получение ВНЖ после покупки земли
Приобретение земельного участка, равно как и любой другой недвижимости, независимо от суммы, оснований ее приобретения или назначения земли, не влечет за собой права на получение временного или постоянного ВНЖ, равно как и на их продление.
Когда могут отказать в выдаче разрешения на приобретение земли
Закон не предусматривает конкретного перечня оснований, по которым иностранцу могут отказать в праве на приобретение земельного участка. Однако сложившаяся практика свидетельствует о том, что такой отказ может последовать в следующих случаях:
- если сделка купли-продажи будет угрожать национальной безопасности Польши или общественному порядку;
- если покупатель не доказал своей связи с РП;
- если представлены поддельные документы, указаны ложные сведения и т.д.
Причем какого-либо механизма оспаривания решения министра не предусмотрено.
Можно ли купить землю на приграничной территории
Да, закон не запрещает иностранцам приобретать землю на приграничных территориях. Однако, согласно п.3 ст.8 упомянутого выше закона, для заключения такой сделки однозначно потребуется разрешение министра внутренних дел, даже если иностранец в общем случае подпал под исключение и мог приобрести землю без разрешения (например, 5 лет ВНЖ или 2 года в браке с поляком).
В заключение
Все вышеописанные правила и указанные цены действительны по состоянию на 2018 год. Однако, учитывая растущий огромными темпами спрос и цены на землю, представители законодательной власти РП все активнее обсуждают ужесточение порядка приобретения земли иностранцами-латифундистами. Поэтому нельзя исключать, что в скором времени действующий порядок будет изменен. На сегодня же приобретение земельного участка в Польше для иностранного инвестора не является трудностью – проблемой может оказаться отсутствие земельных участков по привлекательной цене.
