Как купить недвижимость на Бали

Покупка недвижимости на Бали – это заманчивая перспектива для многих людей, ищущих райский уголок для жизни или отдыха. Однако, процесс покупки может показаться сложным, особенно с учетом ограничений, установленных для иностранных граждан.

Тренды плюсы рынка недвижимости Бали

Рост цен:

• Ожидается, что цены на недвижимость на Бали будут расти на 5-8% в год.
• Это связано с высоким спросом со стороны иностранных покупателей, а также с ограниченным предложением качественной недвижимости.
• Наиболее востребованы будут объекты в популярных туристических зонах, таких как Чангу, Убуд и Семиньяк.

Увеличение спроса на виллы:

• Спрос на виллы на Бали будет расти, так как они предлагают больше приватности и пространства, чем другие типы недвижимости.
• Популярны будут виллы с бассейном, видом на океан и в пешей доступности от пляжа.

Развитие рынка аренды:

• Рынок аренды на Бали будет развиваться, так как все больше людей будут приезжать на остров для работы, отдыха или пенсии.
• Наиболее востребованы будут объекты в долгосрочную аренду.

Появление новых инвестиционных продуктов:

• На рынке недвижимости Бали будут появляться новые инвестиционные продукты, такие как краудфандинг и токены недвижимости.
• Эти продукты позволят инвесторам с небольшим бюджетом вкладывать деньги в недвижимость на Бали.

Роль онлайн-платформ:

• Онлайн-платформы будут играть все более важную роль в процессе покупки и продажи недвижимости на Бали.
• Эти платформы позволяют покупателям и продавцам находить друг друга, сравнивать цены и проводить сделки онлайн.

Государственная поддержка:

• Правительство Индонезии будет поддерживать развитие рынка недвижимости Бали.
• Это будет выражаться в снижении налогов, упрощении процедур оформления сделок и улучшении инфраструктуры.

Экологические проблемы:

• Экологические проблемы, такие как изменение климата и загрязнение окружающей среды, будут оказывать влияние на рынок недвижимости Бали.
• Покупатели будут все больше внимания обращать на энергоэффективность и экологичность объектов.

Влияние пандемии:

• Пандемия COVID-19 оказала негативное влияние на рынок недвижимости Бали.
• Однако в 2024 году рынок постепенно восстановится.

Цифровизация:

• Цифровизация будет играть все более важную роль на рынке недвижимости Бали.
• Будут развиваться такие технологии, как виртуальные туры и 3D-моделирование.

Глобальные тренды:

• Глобальные тренды, такие как старение населения и рост числа удаленных работников, будут оказывать влияние на рынок недвижимости Бали.

Личный рай:

• Помимо инвестиционной привлекательности, недвижимость на Бали может стать вашим персональным раем.
• Вы сможете наслаждаться тропическим климатом, живописными пейзажами, богатой культурой и дружелюбным населением.

Как россияне могут купить жилье на Бали

Процесс покупки недвижимости на Бали для россиян имеет свои особенности, о которых важно знать, чтобы сделать сделку безопасной и выгодной.

1. Правовые нюансы:

• Иностранцам запрещено владеть землей на Бали.
• Доступны два варианта:
  • Hak Pakai: долгосрочная аренда недвижимости на Бали на 25 лет с возможностью продления на 25 лет.
  • Владение через индонезийскую компанию: подходит для опытных инвесторов и требует юридического сопровождения.

2. Выбор объекта:

• Определите цели: личное использование, сдача в аренду, инвестиции.
• Изучите районы: оживленные курортные зоны (Кута), тихие места (Семиньяк), культурные центры (Убуд).
• Выберите тип недвижимости: вилла, апартаменты, кондоминиум.
• Установите бюджет: помните о дополнительных расходах (налоги, юридические услуги).

Есть ли ограничения для россиян

Покупка недвижимости на этом волшебном острове может стать инвестицией, способом пассивного дохода или просто местом для отдыха души. Однако, прежде чем решиться на покупку, важно ознакомиться с ограничениями, действующими для россиян.

Основные ограничения:

• Право собственности: Иностранцы, включая россиян, не могут владеть недвижимостью на Бали на праве полной собственности (Freehold). Доступен только долгосрочный договор аренды (Hak Pakai) на срок до 25 лет с возможностью продления еще на 25 лет.
• Ограничения на типы объектов: Иностранцы не могут покупать землю, а также объекты, расположенные на ней, на первой линии пляжа.
• Ограничения на площадь: Максимальная площадь объекта, которую может купить россиянин, составляет 2 гектара.
• Процесс оформления: Покупка недвижимости на Бали – это сложный юридический процесс, который требует помощи опытного риелтора и юриста.

Что нужно знать перед покупкой недвижимости в Бали

Правовые тонкости:

• Иностранцы не могут напрямую владеть землей. Для покупки доступны только объекты на праве аренды (Hak Pakai) на срок до 25 лет (с возможностью продления).
• Тщательно проверяйте документы: сертификат Hak Milik (право собственности), Hak Guna Bangunan (право на строительство), IMB (разрешение на строительство).
• Услуги юриста обязательны.

Виды недвижимости:

• Виллы: самый престижный и дорогой вариант, но требующий ухода и содержания.
• Апартаменты: более доступный вариант, но с ограничениями по инфраструктуре и приватности.
• Земля: подходит для строительства, но требует тщательного изучения зонирования и разрешений.

Ценообразование:

• Цены на недвижимость на Бали растут.
• Стоимость зависит от локации, типа объекта, инфраструктуры.
• Торг уместен, но не всегда возможен.

Дополнительные расходы:

• Налоги: при покупке, владении, сдаче в аренду.
• Услуги управляющей компании.
• Коммунальные платежи.

Аренда:

• Популярный способ получения дохода от недвижимости.
• Доходность зависит от многих факторов.
• Услуги управляющей компании упрощают сдачу в аренду.

Подводные камни:

• Мошенничество: тщательно проверяйте продавца и документы.
• Незаконное строительство: убедитесь, что у объекта есть все необходимые разрешения.
• Сезонность: спрос на аренду падает в низкий сезон

Каковы лучшие типы недвижимости на Бали?

Выбор типа недвижимости на Бали зависит от ваших целей:

1. Личное использование:

• Вилла:
  • Плюсы: приватность, простор, бассейн, терраса.
  • Минусы: высокая стоимость, расходы на содержание. 
• Апартаменты:
  • Плюсы: доступная цена, удобное расположение, инфраструктура.
  • Минусы: ограниченное пространство, отсутствие приватности. 
• Дом:
  • Плюсы: баланс между виллой и апартаментами, приватность, терраса, сад.
  • Минусы: расходы на содержание. 

2. Сдача в аренду:

• Вилла:
  • Плюсы: подходит для семей, компаний, долгосрочной аренды.
  • Минусы: сезонность, конкуренция. 
• Апартаменты:
  • Плюсы: легко сдать в аренду, подходит для краткосрочной аренды.
  • Минусы: более низкая доходность. 
• Кондоминиум:
  • Плюсы: инфраструктура, услуги управления, подходит для краткосрочной аренды.
  • Минусы: более низкая доходность, ограничения на сдачу. 

3. Инвестиции:

• Земля:
  • Плюсы: долгосрочный потенциал роста, возможность строительства.
  • Минусы: ограничения для иностранцев, расходы на оформление.
• Коммерческая недвижимость:
  • Плюсы: стабильный доход, низкая сезонность.
  • Минусы: высокая стоимость, профессиональное управление. 

Какие районы в Бали самые популярные?

• Юг: Кута, Семиньяк, Чангу – оживленные курортные зоны.
• Центр: Убуд – культурный центр, Тегаллаланг – живописные джунгли.
• Север: Серф-кемпы- аутентичная атмосфера. 

Каков образ жизни в Бали?

Философия Три Шакти: Гармония, Благосостояние и Духовность

В основе балийского образа жизни лежит философия Три Шакти, воплощающая три важных аспекта жизни – гармонию, благосостояние и духовность. Балийцы верят, что только в равновесии этих трех сфер можно достичь полноты жизни. Это отражается в их ежедневных действиях, отношениях и празднествах.

Ритуалы и Традиции в Повседневной Жизни

Балийцы придают огромное значение ритуалам и традициям, которые вплетены в повседневную жизнь. От утренних молитв и обрядов ухода за домом до цветочных оферт храмам, каждое действие имеет свое значение и наполнено духовной энергией. Это создает уникальную атмосферу покоя и уважения к миру вокруг.

Уважение к Природе и Экологическая Сознательность

Бали – этот уголок земли, где природа сливается с жизнью. Балийцы глубоко уважают свое окружение, что проявляется в их повседневных привычках. От устойчивого сельского хозяйства до традиционного искусства, балийцы стремятся жить в гармонии с природой, что делает их образ жизни экологически сознательным.

Искусство и Творчество как Способ Жизни

Бали славится своим уникальным искусством, будь то танцы, скульптура или живопись. Это искусство не просто декорирует пространство, оно становится неотъемлемой частью жизни. Балийцы черпают вдохновение из своей культуры и природы, создавая удивительные произведения, которые также отражают их образ жизни.

Балийская Кухня: Сладкий Аромат Экзотики

Образ жизни на Бали невозможно представить без богатой и разнообразной кухни. Тут каждый прием пищи становится настоящим ритуалом, где богатство вкусов и ароматов умело сочетается с традиционными специями и местными продуктами.

Выбор недвижимости и бронирование объекта

Ключевыми факторами, которые стоит учитывать при поиске недвижимости на Бали:

Определение целей

Личное проживание:

• Выберите район, соответствующий вашим предпочтениям (близость к пляжу, инфраструктура, тишина).
• Определите тип недвижимости (апартаменты, вилла, дом) и желаемые характеристики (количество комнат, площадь, наличие бассейна).

Инвестиции:

• Изучите спрос на аренду в выбранном районе.
• Проанализируйте потенциал роста стоимости недвижимости.
• Выберите объект, подходящий для сдачи в аренду.

Поиск объектов

Интернет-ресурсы:

• Используйте специализированные сайты по продаже недвижимости на Бали (BaliRealProperty, PropertyGuru, Rumah123).
• Изучите предложения от риелторских агентств.

Поездка на Бали:

• Осмотрите объекты вживую.
• Пообщайтесь с местными жителями и владельцами недвижимости.
• Оцените инфраструктуру и окружение.

Бронирование объекта

Подписание договора бронирования:

• Договор должен содержать информацию об объекте, его цене, условиях оплаты и сроках бронирования.
• Внесение депозита (обычно 1-2% от стоимости объекта).

Подписание предварительного договора

Что должен содержать ПредДоговор:

• Данные о покупателе и продавце: ФИО, паспортные данные, адреса регистрации.
• Описание объекта: адрес, площадь, кадастровый номер, наличие обременений.
• Стоимость объекта: сумма, порядок оплаты.
• Сроки и условия сделки: дата подписания основного договора, порядок передачи права собственности.
• Ответственность сторон: штрафные санкции за невыполнение условий.
• Дополнительные условия: распределение расходов, порядок разрешения споров.

О чем важно помнить:

• ПредДоговор не является окончательным документом: он не гарантирует регистрацию права собственности.
• Внимательно изучите все пункты договора: не стесняйтесь задавать вопросы и просить о разъяснениях.
• Убедитесь, что продавец имеет право распоряжаться недвижимостью: проверьте документы на объект.
• Обратитесь к юристу: он поможет вам проверить юридическую чистоту объекта и составить грамотный ПредДоговор.

Оплата первого взноса

Размер первого взноса.

Размер первого взноса при покупке недвижимости на Бали может варьироваться в зависимости от типа объекта и соглашений с продавцом. Обычно это составляет от 10% до 30% от общей стоимости недвижимости. Поэтому перед тем, как начать процесс покупки, важно тщательно изучить условия и договоренности по оплате.

Форма оплаты.

Оплата первого взноса может осуществляться различными способами – наличными, банковским переводом или через адвоката, действующего от вашего имени. Выбор метода зависит от ваших предпочтений, а также условий сделки.

Банковское финансирование.

Некоторые покупатели выбирают банковское финансирование для оплаты первого взноса. Банки на Бали предоставляют разнообразные кредитные программы для иностранных инвесторов. Это может быть удобным вариантом, но требует внимательного изучения условий кредита.

Заключение контракта Leasehold

Решение – договор долгосрочной аренды Leasehold, дающий право пользования недвижимостью на срок до 80 лет с возможностью продления.

Преимущества Leasehold на Бали

В чём же подвох?

Ограниченное право:

• Вы не являетесь собственником.
• Земля не принадлежит вам.
• Перепродажа возможна только с одобрением владельца земли.

Риск потери права аренды:

• Несоблюдение условий договора может привести к аннулированию.
• Смена владельца земли может обернуться не выгодными предложениями.

Неопределенность:

• Нет гарантии продления договора по истечении срока.
• Возможны сложности с наследованием.

Дополнительные расходы:

• Ежегодная плата за аренду земли.
• Налоги и сборы, не присущие владельцам.

Юридические тонкости:

• Ошибки в договоре могут обернуться серьезными проблемами.
• Необходима помощь опытного юриста, знающего местное законодательство.

Налоги и правовые аспекты

Покупка:

• НДС (VAT): 11% от стоимости объекта.
• Пошлины за регистрацию: 0,5% от кадастровой стоимости.
• Нотариальные сборы: 0,5% от стоимости объекта.

Владение:

• Налог на недвижимость (PBB): 0,1-0,2% от кадастровой стоимости.
• Налог на землю (NJOP): 0,05% от кадастровой стоимости.

Сдача в аренду:

• Подоходный налог: 10% от дохода.

Правовые аспекты

• Иностранцы не могут напрямую владеть недвижимостью на Бали.
• Существует два обходных пути:
  • Право аренды на землю (Hak Sewa Guna Bangunan/HGB):
    • До 80 лет для жилой недвижимости.
    • До 50 лет для коммерческой недвижимости.
  • Право на владение зданием (Strata Title):
    • Подходит для квартир и апартаментов.
    • Владение бессрочное.

Покупка недвижимости на Бали – это увлекательное и приключенческое путешествие, наполненное красотой природы и гостеприимством местных жителей. Следуя указанным шагам и обратившись к профессионалам, вы сможете осуществить свою мечту о втором доме в этом удивительном уголке мира.