В последние годы россияне все чаще задумываются о приобретении недвижимости за границей. В то время как стоимость жилья в российских мегаполисах стремительно растет, во многих странах мира цены на недвижимость сохраняют стабильность. А поскольку не каждый может позволить себе выложить полную сумму за объект, большинство потенциальных покупателей анализируют разные возможности кредитования жилья. Стоит признать, что в целом ипотека за рубежом более доступна, чем кредиты в российских банках.
Состояние зарубежного рынка недвижимости
В 2017 году на мировом рынке недвижимости наблюдалась положительная динамика. Анализ рынков жилья в наиболее привлекательных для россиян странах мира выявляет следующую картину: в большинстве европейских государств, а также в США продолжает сохраняться высокий спрос на жилье. Учитывая сокращение предложения, следует ожидать постепенного подорожания недвижимости и сохранения этой тенденции в течение ближайших лет.
Рост цен и объемов продаж может свидетельствовать о выходе из кризиса, а это означает, что со временем приобретение недвижимости станет менее доступной инвестицией для граждан РФ, чем пару лет назад.
Предполагается, что в ряде стран — Чехии, Словении и Хорватии — уровень цен останется неизменным. Лишь в некоторых государствах ожидается незначительное снижение стоимости движимых и недвижимых объектов. К ним относится Кипр, Греция, Черногория, Литва и Мальта.
В России более мрачная обстановка. Global Property Guide считает местный рынок «слабейшим в мире» По данным Агентства ипотечного жилищного кредитования, стоимость недвижимости упала на 30% по сравнению с ценами до кризиса. По мнению экспертов, виной тому несколько факторов:
- девальвация российской валюты;
- низкий инвестиционный потенциал;
- переизбыток предложения (быстрый рост жилищного фонда, особенно в крупных городах);
- снижение платежеспособности россиян;
- окончание действия госпрограмм по поддержке ипотеки.
Однако снижение цен не означает, что россиянам будет проще приобрести жилье. Более состоятельные люди и участники программ господдержки уже купили недвижимость, для остальных же ставки по кредитам зачастую неподъемны.
Цели приобретения заграничного ипотечного жилья
До 2013 года россияне покупали недвижимость за границей в основном для личного пользования. Однако после девальвации рубля в 2014 году для большинства из них это стало способом сохранения средств. Некоторые к тому же рассчитывают на получение прибыли от вложений в квартиры, дома, отели или рестораны.
Согласно исследованию, проведенному брокерской компанией Tranio, более 80% покупателей — владельцы бизнеса и частные предприниматели. Они предпочитают покупать объекты во Франции, Австрии, Чехии и Черногории.
У тех, кто планирует зарабатывать на сдаче квартир в аренду, популярна ипотека в Болгарии, Греции и Португалии. Пользуется спросом гостиничная недвижимость в Австрии и Греции. Не менее популярна коммерческая недвижимость в Германии.
Около 40% покупателей рассчитывают заработать на росте стоимости приобретенного объекта. Они считают целесообразным вложить средства в недвижимость, расположенную на территории Великобритании, Германии, Португалии.
Еще один фактор, влияющий на выбор направления для инвестирования денег, — легализация проживания за рубежом. Примерно 34% опрошенных преследуют именно эту цель. О том, какие страны предоставляют иностранным гражданам ВНЖ в обмен на инвестиции в жилые и коммерческие объекты, читайте в статье «Вид на жительство при покупке недвижимости».
В какой валюте брать кредит
Как правило, зарубежные финансовые учреждения кредитуют покупку местной недвижимости в национальной валюте. Это правило распространяется и на российских заемщиков.
Если россиянин, оформляющий кредит в евро, получает доход в рублях, он должен учитывать, что при девальвации российской валюты стоимость ипотеки вырастет.
Некоторые европейские банки выдают ипотеку в швейцарских франках. В этом случае риски возрастают. До 2008 года швейцарская валюта отличалась стабильностью, а процентные ставки, выраженные в ней, были ниже, чем в евро и фунтах. После кризиса 2008 года ипотека во франках подорожала в связи с повышением курса франка.
Например, ежемесячные выплаты покупателя из Великобритании, получившего кредит на покупку дома в швейцарских франках, возросли почти в 2,7 раза: 300 фунтов в 2009 году против 800 фунтов в 2013.
Во избежание валютных рисков эксперты рекомендуют стремиться к тому, чтобы валюта займа соответствовала валюте дохода. Если недвижимость покупается для себя и заемщик планирует выплачивать ипотеку из «рублевого» дохода, покупка обойдется дороже из-за регулярного ослабления национальной валюты. А ведь кроме ежемесячных платежей потребуются средства еще и на содержание купленной недвижимости.
Страны с самыми привлекательными условиями по ипотеке
До начала кризиса иностранные банковские организации без проблем выдавали гражданам РФ ипотечные кредиты. И хотя сегодня многое изменилось, россияне все же могут получить ипотеку.
Требования, предъявляемые разными банками мира к иностранным заемщикам, очень отличаются. Одни финансовые организации выдвигают целый ряд серьезных условий, другие охотно одобряют ипотечные заявки. Рассмотрим условия кредитования в странах, которые пользуются наибольшей популярностью у отечественных покупателей недвижимости.
Ипотечный заем в Испании
Услуга предоставляется иностранцам старше 18 лет. Ипотека для россиян в Испании выдается только под высоколиквидную недвижимость. Заемщик сам выбирает предпочтительную схему процентных ставок:
- фиксированная: 4–5,5 %, главный ее плюс — отсутствие процентного риска и возможность планировать расходы;
- плавающая – от 2 % годовых. Этот вариант выгоднее, но ставки пересматриваются каждые 6–12 месяцев и могут вырасти;
- смешанная: в первые 2–3 года применяется фиксированная ставка, затем действует «плавающая» схема.
Срок выплаты кредита можно растянуть на 5–40 лет. Заемщику, застраховавшему жизнь и жилье, ставку снизят на 0,2–0,4 пункта.
Поскольку кредитные специалисты тщательно исследуют вопрос платежеспособности иностранных заявителей, рассмотрение обращения длится 2–5 недель.
Эксперты рекомендуют обратить внимание на объекты недвижимости в столице Каталонии. После референдума о независимости региона спрос на жилье там сильно упал, а количество продаваемых объектов выросло в 2 раза. Опасаясь оттока туристов из Барселоны, иностранные покупатели сосредоточили внимание на Валенсии.
Покупка недвижимого имущества в Германии
По мнению большинства консалтинговых фирм, Германия — лидер на мировом рынке недвижимости, а столица страны имеет статус лучшего в мире города для вложения средств в сооружения для коммерческой деятельности.
Банки анализируют экономическую ситуацию в стране и регулируют количество ипотечных кредитов, выдаваемых нерезидентам. Порой организация, кредитовавшая иностранцев, прекращает эту практику, поэтому перед подачей заявки следует проверить, по-прежнему ли предоставляется услуга.
Как правило, немецкие банки финансируют лишь половину стоимости объекта. Срок кредитования составляет 5–30 лет. Если ипотека оформляется на 10 лет, с заемщика взимается 4,5 % годовых. Увеличение срока влечет за собой рост процентной ставки. Процесс рассмотрения заявки занимает около 4 недель.
Некоторые банки кредитуют только владельцев счета. В этом случае можно воспользоваться помощью ипотечных брокеров или компаний, занимающихся продажей недвижимости. За свои услуги посредники взимают около 2 % от суммы кредита.
Кредитование недвижимости во Франции
Париж — излюбленное место туристов. Вероятно, поэтому здесь высокие цены на недвижимость. Как сообщает компания LPI-Se Loger, в 2017 году стоимость «квадрата» жилья в 12 районах города превысила 9 160 евро. Но покупатели уверены, что проблем с реализацией квартиры у них не будет — любой объект продается за считанные дни.
Почти все французские банки выдают ипотеку нерезидентам, доказавшим свою платежеспособность. Главные условия кредитования:
- Наличие документально подтвержденного дохода по месту работы.
- Размер ежемесячного платежа не более 1/3 дохода.
Некоторые учреждения требуют, чтобы соискатель владел хотя бы одним объектом недвижимости в одной из стран мира.
Сумма финансирования составляет 50–60 % от стоимости покупки, средняя ставка — 2,5% годовых, срок погашения долга 25 лет. Если первоначальный взнос невелик, процентная ставка увеличивается до 4%.
Banque Patrimoine et Immobilier кредитует 70 % от уплачиваемой суммы, срок возврата средств — до 30 лет. Ставки составляют 4–5 % годовых. От подачи заявки до получения средств проходит до 2 месяцев.
Система ипотечного кредитования в Латвии
До 2014 года россияне были основными иностранными покупателями недвижимости, пока власти страны не повысили размер инвестиций для получения ВНЖ с 142 000 до 250 000 евро.
В настоящее время фиксированная процентная ставка достигает 6–8% годовых. Банки готовы покрыть до 60 % стоимости объекта, а это означает, что остальные 40 % придется выложить из собственного кармана. Долг нужно покрыть в срок до 15 лет.
Главное условие кредитования — поручительство резидента. Преимущество латвийской банковской системы заключается в отсутствии штрафных санкций за досрочный возврат средств.
Каждая заявка рассматривается индивидуально. Кредитный эксперт анализирует документы соискателя, особенно источники его доходов в РФ и способность своевременно выполнить денежные обязательства.
Условия кредитования в Турции
Согласно данным, опубликованным на портале HomesOverseas, осенью 2017 года иностранные граждане купили в Турции на 75,2 % объектов больше, чем в минувшем году.
Получить кредит в местном финансовом учреждении несложно, но следует обращать внимание на принцип расчета суммы кредита. Обычно банки финансируют 50–70 % от оценочной стоимости объекта, а не от цены, установленной продавцом.
Предположим, стоимость жилья составляет 150 000 €, но представитель банка может оценить его всего в 100 000 €. В результате соискатель получит не более 70 000 €.
Банки предоставляют средства на срок от 6 месяцев до 15 лет. Процентные ставки выше, чем в Европе — 6–9 % годовых. Ежемесячный взнос не должен превышать 50 % официального дохода заемщика.
Пока механизм ипотечного кредитования находится в стадии разработки, услуга предоставляется только в крупных городах. Для получения средств требуется обширный пакет документов. На мероприятия, связанные с рассмотрением заявки, уходит от одной недели до 2 – 3 месяцев.
Условия кредитования на Кипре
Иностранный гражданин может получить ипотеку на Кипре на покупку готовых или строящихся объектов, на ремонт недвижимого имущества. Минимальная сумма займа составляет 75 000 €, максимальный порог — 500 000 €. Охотнее всего банки финансируют приобретение первичной недвижимости, но предоставляют не более 60 % требуемой суммы. Рассчитывать на финансирование более дорогих объектов (до 1 млн евро) можно при условии оплаты половины их стоимости.
Кредит оформляется на срок от 10 до 40 лет. На острове действуют плавающие ставки. Их средний уровень (5–8%) определяется валютой займа и размером первоначального взноса.
Процедура оформления документов достаточно проста и длится до 30 дней. Кредитные выплаты не должны превышать 33 % от ежемесячного дохода клиента.
Кроме того, клиент платит 150–500 евро за оформление кредита и сбор в размере 1 % от суммы займа. Также придется застраховать свою жизнь и купленный объект, на что ежегодно будет уходить от 500 до 1 800 евро. Стоимость страхового полиса со временем уменьшается, так как зависит от размера остатка долга.
Ипотека для иностранцев в США
В Штатах предусмотрен широкий диапазон сроков финансирования — от 12 месяцев до 30 лет. Теоретически банки кредитуют до 70 % от стоимости объекта при максимальном размере займа в 2 000 000 $. На деле же у россиян мало шансов получить ипотеку, если нет средств на оплату половины суммы. Зато средняя годовая ставка для нерезидентов составляет всего 4 %. Рассмотрение заявки длится около 3 недель.
Для подтверждения платежеспособности заявитель должен предъявить рекомендацию из банка, услугами которого он пользовался на протяжении 2 лет. Объект остается в залоге у банка в течение всего срока кредитования, предусмотрены штрафные санкции за досрочное погашение. Грин-кард или рабочая виза повышают шансы на получение кредита.
Несмотря на строгие требования, половина иностранцев обращается за предоставлением ипотеки. По статистике число нерезидентов, прибегающих к посредничеству кредитных организаций, составляет 27 %.
Во время оформления кредита нужно оплатить сбор (2% от суммы займа) и услугу по оценке недвижимости (350– 2 000$). Еще одно требование — ежегодное страхование жилья: 2 000–3 000 долларов.
Где сложнее всего получить ипотечный кредит
Ведение дел с иностранцем — рискованное для банков предприятие, поэтому финансовые учреждения:
- компенсируют повышенные риски высокими процентными ставками;
- сокращают число кредитов, выдаваемых иностранным клиентам;
- вводят ограничения для соискателей.
Например, в ОАЭ очень мало объектов недвижимости, на которые нерезиденты могут оформить ипотеку.
| Страна | Фиксированная ставка, % | Максимальный размер займа, % | Максимальный срок кредитования | Ограничения |
|---|---|---|---|---|
| Австрия | 3.5 | 60 | 25 лет | Купить недвижимость можно не во всех федеральных землях. |
| Болгария | 11 | 70 | 25 лет | Услуги нерезидентам предоставляют 2–3 кредитных организации. |
| Великобритания | 2–4,5 | 70 | От 5 лет, с возможностью продления на новых условиях. | Кредитным организациям невыгодны займы на сумму менее £1 млн. Получить ипотеку на бюджетное жилье сложнее, чем на элитную недвижимость. |
| Чехия | 5 | 60 | 35 лет | Ипотеку не дают на первый объект недвижимости — для одобрения заявки заемщик должен владеть жильем на территории страны. |
| Швейцария | 4.5 | 50 | 10 | Квотирование числа сделок с недвижимостью в отдельных кантонах. |
В ряде стран не практикуется кредитование иностранцев, поэтому российским заемщикам придется отказаться от идеи получить ипотеку в Венгрии и Хорватии. Большинство венгерских банков кредитуют только сделки, оформляемые гражданами стран ЕС.
Для одобрения кредита в Норвегии и Нидерландах необходимо подтвердить получение доходов в странах ЕС. Финансовые учреждения Таиланда, Египта, Вьетнама и Туниса не предоставляют ипотечные кредиты нерезидентам.
Этапы оформления кредита за рубежом
После выбора подходящего объекта нужно действовать быстро, поэтому некоторые шаги следует проделать заранее. К ним относится сбор и перевод всех документов на язык страны, в которой планируется получение кредита, а также официальное заверение перевода.
Когда покупатель принял окончательное решение, он должен:
- открыть счет в местном банке и внести средства (наличные или перевод);
- подать документы на рассмотрение в кредитную организацию;
- дождаться положительного решения банка;
- застраховать жизнь и недвижимость;
- подписать договоров ипотеки и купли-продажи.
Пакет документов
Для получения ипотеки нужно предоставить исчерпывающий комплект документов, которые позволят кредитным экспертам убедиться в благонадежности и платежеспособности заемщика. В любой стране в этот перечень входят:
- Загранпаспорт; в США можно использовать карточку социального страхования или водительское удостоверение американского образца.
- Данные о расходах – копии банковских счетов, справки о кредитах, уплате алиментов.
- Доказательства платежеспособности – выписка со счета, подтверждающая наличие суммы для первоначального взноса и оплаты услуг по кредитованию, рекомендательные письма и прочее.
- Предварительный договор на приобретение объекта.
- Адрес и контактные данные соискателя.
- Информация о доходах – справка с работы о размере зарплаты и налоговая декларация за последние 1–2 года.
Английские банки особенно тщательно проверяют информацию о происхождении средств, поскольку в Великобритании существует закон об отмывании денег.
Что нужно знать о заграничной ипотеке
Кредит на покупку недвижимости позволяет решить квартирный вопрос, сохранить и сэкономить средства. Однако нельзя упускать из виду упомянутые выше валютные риски и другие подводные камни подобной сделки:
- Риск неблагоприятного изменения плавающих ставок. Даже незначительные изменения на финансовом рынке приведут к повышению комиссии, а такой кредит может оказаться не по карману заемщику. Эксперты рекомендуют занимать средства по фиксированным ставкам.
- Длительный срок ожидания решения по кредиту. Иногда банк дает ответ спустя несколько месяцев, поэтому придется убеждать продавца подождать.
- Задержки с переводом средств на иностранный счет. Желательно перевести деньги еще до того, как начнете обсуждать с продавцом условия сделки.
- Ограниченный срок финансирования. Некоторые страны предоставляют заем не дольше чем на 2–5 лет, но слишком длительный срок кредитования «удорожает» заем. По мнению специалистов, оптимальные условия — 10–15 лет.
- Ограничения по сумме кредитования. Итальянские банки не финансируют покупки дешевле 50 000 €, нижний предел суммы в швейцарских кредитных организациях составляет 580 000 €. В других государствах действует лимит на приобретение элитной недвижимости.
- Кредитование только юридических лиц. Законодательство Германии, например, ограничивает работу с иностранными клиентами, поэтому нерезидентам приходится открывать местную фирму. В этом случае у заемщика, покупающего доходный объект, появляется возможность оптимизировать схему уплаты налогов.
- Наличие постоянного дохода в государстве — одно из основных требований некоторых европейских банков.
- Дополнительные расходы. Непредвиденные затраты могут сильно повлиять на окончательную стоимость объекта. Ипотечные брокеры подскажут, на чем можно сэкономить, и помогут получить самые выгодные условия.
Налоговые последствия согласно законодательству РФ
Ипотечное кредитование — выгодный шаг, но не все знают о требованиях российского законодательства к гражданам, получающим материальную выгоду от покупки (п. 1 ст. 212 НК РФ). Если годовая процентная ставка по валютной ипотеке ниже 9 %, российские налоговые резиденты должны заплатить налог на материальную выгоду, упомянув этот факт в ежегодной налоговой декларации.
Для расчета суммы используется формула: сумма ипотеки × (9% − зарубежная процентная ставка) / 365 × количество дней использования займа. После этого нужно сложить ежемесячные суммы и рассчитать налог по ставке 35%.
Пример: в сентябре 2016 года налоговый резидент РФ получил 50 000 € на покупку квартиры в Германии по ставке 1,5 %. Материальная выгода заемщика за 4 месяца 2016 года составила 1 065,5 €, поэтому в 2017 году он заплатил налог в размере 372,9 €.
Согласно ст. 122 НК РФ, неумышленным неплательщикам придется оплатить не только налог, но и добавить 20% от этой суммы в качестве штрафа. Если налоговикам удастся доказать умышленные действия, штраф повысится до 40 % от неуплаченного налога.
Чтобы избежать этого налогообложения, можно оформить ипотеку на юридическое лицо.
Заключение
Самые популярные страны, в которых россияне берут ипотеку, — Австрия, Германия и Испания. В местных банках неплохо налажен механизм сотрудничества с российскими клиентами. И все же, учитывая сложности, связанные с отличиями в законодательстве разных стран, рекомендуем прибегать к помощи специалистов — брокеров, сотрудников банка или налоговых консультантов. Это позволит сэкономить средства и сократить время оформления сделки.
