В последние годы россияне все чаще задумываются о приобретении недвижимости за границей. В то время как стоимость жилья в российских мегаполисах стремительно растет, во многих странах мира цены на недвижимость сохраняют стабильность. А поскольку не каждый может позволить себе выложить полную сумму за объект, большинство потенциальных покупателей анализируют разные возможности кредитования жилья. Стоит признать, что в целом ипотека за рубежом более доступна, чем кредиты в российских банках.Ипотека за рубежом

Состояние зарубежного рынка недвижимости

В 2017 году на мировом рынке недвижимости наблюдалась положительная динамика. Анализ рынков жилья в наиболее привлекательных для россиян странах мира выявляет следующую картину: в большинстве европейских государств, а также в США продолжает сохраняться высокий спрос на жилье. Учитывая сокращение предложения, следует ожидать постепенного подорожания недвижимости и сохранения этой тенденции в течение ближайших лет.

Рост цен и объемов продаж может свидетельствовать о выходе из кризиса, а это означает, что со временем приобретение недвижимости станет менее доступной инвестицией для граждан РФ, чем пару лет назад.

Предполагается, что в ряде стран — Чехии, Словении и Хорватии — уровень цен останется неизменным. Лишь в некоторых государствах ожидается незначительное снижение стоимости движимых и недвижимых объектов. К ним относится Кипр, Греция, Черногория, Литва и Мальта.

В России более мрачная обстановка. Global Property Guide считает местный рынок «слабейшим в мире» По данным Агентства ипотечного жилищного кредитования, стоимость недвижимости упала на 30% по сравнению с ценами до кризиса. По мнению экспертов, виной тому несколько факторов:

  • девальвация российской валюты;
  • низкий инвестиционный потенциал;
  • переизбыток предложения (быстрый рост жилищного фонда, особенно в крупных городах);
  • снижение платежеспособности россиян;
  • окончание действия госпрограмм по поддержке ипотеки.

Однако снижение цен не означает, что россиянам будет проще приобрести жилье. Более состоятельные люди и участники программ господдержки уже купили недвижимость, для остальных же ставки по кредитам зачастую неподъемны.

Цели приобретения заграничного ипотечного жилья

До 2013 года россияне покупали недвижимость за границей в основном для личного пользования. Однако после девальвации рубля в 2014 году для большинства из них это стало способом сохранения средств. Некоторые к тому же рассчитывают на получение прибыли от вложений в квартиры, дома, отели или рестораны.

Согласно исследованию, проведенному брокерской компанией Tranio, более 80% покупателей — владельцы бизнеса и частные предприниматели. Они предпочитают покупать объекты во Франции, Австрии, Чехии и Черногории.

У тех, кто планирует зарабатывать на сдаче квартир в аренду, популярна ипотека в Болгарии, Греции и Португалии. Пользуется спросом гостиничная недвижимость в Австрии и Греции. Не менее популярна коммерческая недвижимость в Германии.

Около 40% покупателей рассчитывают заработать на росте стоимости приобретенного объекта. Они считают целесообразным вложить средства в недвижимость, расположенную на территории Великобритании, Германии, Португалии.

Еще один фактор, влияющий на выбор направления для инвестирования денег, — легализация проживания за рубежом. Примерно 34% опрошенных преследуют именно эту цель. О том, какие страны предоставляют иностранным гражданам ВНЖ в обмен на инвестиции в жилые и коммерческие объекты, читайте в статье «Вид на жительство при покупке недвижимости».

В какой валюте брать кредит

Как правило, зарубежные финансовые учреждения кредитуют покупку местной недвижимости в национальной валюте. Это правило распространяется и на российских заемщиков.

Если россиянин, оформляющий кредит в евро, получает доход в рублях, он должен учитывать, что при девальвации российской валюты стоимость ипотеки вырастет.

Некоторые европейские банки выдают ипотеку в швейцарских франках. В этом случае риски возрастают. До 2008 года швейцарская валюта отличалась стабильностью, а процентные ставки, выраженные в ней, были ниже, чем в евро и фунтах. После кризиса 2008 года ипотека во франках подорожала в связи с повышением курса франка.

Например, ежемесячные выплаты покупателя из Великобритании, получившего кредит на покупку дома в швейцарских франках, возросли почти в 2,7 раза: 300 фунтов в 2009 году против 800 фунтов в 2013.

Во избежание валютных рисков эксперты рекомендуют стремиться к тому, чтобы валюта займа соответствовала валюте дохода. Если недвижимость покупается для себя и заемщик планирует выплачивать ипотеку из «рублевого» дохода, покупка обойдется дороже из-за регулярного ослабления национальной валюты. А ведь кроме ежемесячных платежей потребуются средства еще и на содержание купленной недвижимости.Ипотечное жилье

Страны с самыми привлекательными условиями по ипотеке

До начала кризиса иностранные банковские организации без проблем выдавали гражданам РФ ипотечные кредиты. И хотя сегодня многое изменилось, россияне все же могут получить ипотеку.

Требования, предъявляемые разными банками мира к иностранным заемщикам, очень отличаются. Одни финансовые организации выдвигают целый ряд серьезных условий, другие охотно одобряют ипотечные заявки. Рассмотрим условия кредитования в странах, которые пользуются наибольшей популярностью у отечественных покупателей недвижимости.

Ипотечный заем в Испании

Услуга предоставляется иностранцам старше 18 лет. Ипотека для россиян в Испании выдается только под высоколиквидную недвижимость. Заемщик сам выбирает предпочтительную схему процентных ставок:

  • фиксированная: 4–5,5 %, главный ее плюс — отсутствие процентного риска и возможность планировать расходы;
  • плавающая – от 2 % годовых. Этот вариант выгоднее, но ставки пересматриваются каждые 6–12 месяцев и могут вырасти;
  • смешанная: в первые 2–3 года применяется фиксированная ставка, затем действует «плавающая» схема.

Срок выплаты кредита можно растянуть на 5–40 лет. Заемщику, застраховавшему жизнь и жилье, ставку снизят на 0,2–0,4 пункта.

Поскольку кредитные специалисты тщательно исследуют вопрос платежеспособности иностранных заявителей, рассмотрение обращения длится 2–5 недель.

Эксперты рекомендуют обратить внимание на объекты недвижимости в столице Каталонии. После референдума о независимости региона спрос на жилье там сильно упал, а количество продаваемых объектов выросло в 2 раза. Опасаясь оттока туристов из Барселоны, иностранные покупатели сосредоточили внимание на Валенсии.

Покупка недвижимого имущества в Германии

По мнению большинства консалтинговых фирм, Германия — лидер на мировом рынке недвижимости, а столица страны имеет статус лучшего в мире города для вложения средств в сооружения для коммерческой деятельности.

Банки анализируют экономическую ситуацию в стране и регулируют количество ипотечных кредитов, выдаваемых нерезидентам. Порой организация, кредитовавшая иностранцев, прекращает эту практику, поэтому перед подачей заявки следует проверить, по-прежнему ли предоставляется услуга.

Как правило, немецкие банки финансируют лишь половину стоимости объекта. Срок кредитования составляет 5–30 лет. Если ипотека оформляется на 10 лет, с заемщика взимается 4,5 % годовых. Увеличение срока влечет за собой рост процентной ставки. Процесс рассмотрения заявки занимает около 4 недель.

Некоторые банки кредитуют только владельцев счета. В этом случае можно воспользоваться помощью ипотечных брокеров или компаний, занимающихся продажей недвижимости. За свои услуги посредники взимают около 2 % от суммы кредита.Кредитование недвижимости

Кредитование недвижимости во Франции

Париж — излюбленное место туристов. Вероятно, поэтому здесь высокие цены на недвижимость. Как сообщает компания LPI-Se Loger, в 2017 году стоимость «квадрата» жилья в 12 районах города превысила 9 160 евро. Но покупатели уверены, что проблем с реализацией квартиры у них не будет — любой объект продается за считанные дни.

Почти все французские банки выдают ипотеку нерезидентам, доказавшим свою платежеспособность. Главные условия кредитования:

  1. Наличие документально подтвержденного дохода по месту работы.
  2. Размер ежемесячного платежа не более 1/3 дохода.

Некоторые учреждения требуют, чтобы соискатель владел хотя бы одним объектом недвижимости в одной из стран мира.

Сумма финансирования составляет 50–60 % от стоимости покупки, средняя ставка — 2,5% годовых, срок погашения долга 25 лет. Если первоначальный взнос невелик, процентная ставка увеличивается до 4%.

Banque Patrimoine et Immobilier кредитует 70 % от уплачиваемой суммы, срок возврата средств — до 30 лет. Ставки составляют 4–5 % годовых. От подачи заявки до получения средств проходит до 2 месяцев.

Система ипотечного кредитования в Латвии

До 2014 года россияне были основными иностранными покупателями недвижимости, пока власти страны не повысили размер инвестиций для получения ВНЖ с 142 000 до 250 000 евро.

В настоящее время фиксированная процентная ставка достигает 6–8% годовых. Банки готовы покрыть до 60 % стоимости объекта, а это означает, что остальные 40 % придется выложить из собственного кармана. Долг нужно покрыть в срок до 15 лет.

Главное условие кредитования — поручительство резидента. Преимущество латвийской банковской системы заключается в отсутствии штрафных санкций за досрочный возврат средств.

Каждая заявка рассматривается индивидуально. Кредитный эксперт анализирует документы соискателя, особенно источники его доходов в РФ и способность своевременно выполнить денежные обязательства.

Условия кредитования в Турции

Согласно данным, опубликованным на портале HomesOverseas, осенью 2017 года иностранные граждане купили в Турции на 75,2 % объектов больше, чем в минувшем году.

Получить кредит в местном финансовом учреждении несложно, но следует обращать внимание на принцип расчета суммы кредита. Обычно банки финансируют 50–70 % от оценочной стоимости объекта, а не от цены, установленной продавцом.

Предположим, стоимость жилья составляет 150 000 €, но представитель банка может оценить его всего в 100 000 €. В результате соискатель получит не более 70 000 €.

Банки предоставляют средства на срок от 6 месяцев до 15 лет. Процентные ставки выше, чем в Европе — 6–9 % годовых. Ежемесячный взнос не должен превышать 50 % официального дохода заемщика.

Пока механизм ипотечного кредитования находится в стадии разработки, услуга предоставляется только в крупных городах. Для получения средств требуется обширный пакет документов. На мероприятия, связанные с рассмотрением заявки, уходит от одной недели до 2 – 3 месяцев.

Условия кредитования на Кипре

Иностранный гражданин может получить ипотеку на Кипре на покупку готовых или строящихся объектов, на ремонт недвижимого имущества. Минимальная сумма займа составляет 75 000 €, максимальный порог — 500 000 €. Охотнее всего банки финансируют приобретение первичной недвижимости, но предоставляют не более 60 % требуемой суммы. Рассчитывать на финансирование более дорогих объектов (до 1 млн евро) можно при условии оплаты половины их стоимости.

Кредит оформляется на срок от 10 до 40 лет. На острове действуют плавающие ставки. Их средний уровень (5–8%) определяется валютой займа и размером первоначального взноса.

Процедура оформления документов достаточно проста и длится до 30 дней. Кредитные выплаты не должны превышать 33 % от ежемесячного дохода клиента.

Кроме того, клиент платит 150–500 евро за оформление кредита и сбор в размере 1 % от суммы займа. Также придется застраховать свою жизнь и купленный объект, на что ежегодно будет уходить от 500 до 1 800 евро. Стоимость страхового полиса со временем уменьшается, так как зависит от размера остатка долга.

Ипотека для иностранцев в США

В Штатах предусмотрен широкий диапазон сроков финансирования — от 12 месяцев до 30 лет. Теоретически банки кредитуют до 70 % от стоимости объекта при максимальном размере займа в 2 000 000 $. На деле же у россиян мало шансов получить ипотеку, если нет средств на оплату половины суммы. Зато средняя годовая ставка для нерезидентов составляет всего 4 %. Рассмотрение заявки длится около 3 недель.

Для подтверждения платежеспособности заявитель должен предъявить рекомендацию из банка, услугами которого он пользовался на протяжении 2 лет. Объект остается в залоге у банка в течение всего срока кредитования, предусмотрены штрафные санкции за досрочное погашение. Грин-кард или рабочая виза повышают шансы на получение кредита.

Несмотря на строгие требования, половина иностранцев обращается за предоставлением ипотеки. По статистике число нерезидентов, прибегающих к посредничеству кредитных организаций, составляет 27 %.

Во время оформления кредита нужно оплатить сбор (2% от суммы займа) и услугу по оценке недвижимости (350– 2 000$). Еще одно требование — ежегодное страхование жилья: 2 000–3 000 долларов.

Где сложнее всего получить ипотечный кредит

Ведение дел с иностранцем — рискованное для банков предприятие, поэтому финансовые учреждения:

  • компенсируют повышенные риски высокими процентными ставками;
  • сокращают число кредитов, выдаваемых иностранным клиентам;
  • вводят ограничения для соискателей.

Например, в ОАЭ очень мало объектов недвижимости, на которые нерезиденты могут оформить ипотеку.

СтранаФиксированная ставка, %Максимальный размер займа, %Максимальный срок кредитованияОграничения
Австрия3.56025 летКупить недвижимость можно не во всех федеральных землях.
Болгария117025 летУслуги нерезидентам предоставляют 2–3 кредитных организации.
Великобритания2–4,570От 5 лет, с возможностью продления на новых условиях.Кредитным организациям невыгодны займы на сумму менее £1 млн. Получить ипотеку на бюджетное жилье сложнее, чем на элитную недвижимость.
Чехия56035 летИпотеку не дают на первый объект недвижимости — для одобрения заявки заемщик должен владеть жильем на территории страны.
Швейцария4.55010Квотирование числа сделок с недвижимостью в отдельных кантонах.

В ряде стран не практикуется кредитование иностранцев, поэтому российским заемщикам придется отказаться от идеи получить ипотеку в Венгрии и Хорватии. Большинство венгерских банков кредитуют только сделки, оформляемые гражданами стран ЕС.

Для одобрения кредита в Норвегии и Нидерландах необходимо подтвердить получение доходов в странах ЕС. Финансовые учреждения Таиланда, Египта, Вьетнама и Туниса не предоставляют ипотечные кредиты нерезидентам.

Этапы оформления кредита за рубежом

После выбора подходящего объекта нужно действовать быстро, поэтому некоторые шаги следует проделать заранее. К ним относится сбор и перевод всех документов на язык страны, в которой планируется получение кредита, а также официальное заверение перевода.

Когда покупатель принял окончательное решение, он должен:

  • открыть счет в местном банке и внести средства (наличные или перевод);
  • подать документы на рассмотрение в кредитную организацию;
  • дождаться положительного решения банка;
  • застраховать жизнь и недвижимость;
  • подписать договоров ипотеки и купли-продажи.

Пакет документов

Для получения ипотеки нужно предоставить исчерпывающий комплект документов, которые позволят кредитным экспертам убедиться в благонадежности и платежеспособности заемщика. В любой стране в этот перечень входят:

  1. Загранпаспорт; в США можно использовать карточку социального страхования или водительское удостоверение американского образца.
  2. Данные о расходах – копии банковских счетов, справки о кредитах, уплате алиментов.
  3. Доказательства платежеспособности – выписка со счета, подтверждающая наличие суммы для первоначального взноса и оплаты услуг по кредитованию, рекомендательные письма и прочее.
  4. Предварительный договор на приобретение объекта.
  5. Адрес и контактные данные соискателя.
  6. Информация о доходах – справка с работы о размере зарплаты и налоговая декларация за последние 1–2 года.

Английские банки особенно тщательно проверяют информацию о происхождении средств, поскольку в Великобритании существует закон об отмывании денег.Ипотека

Что нужно знать о заграничной ипотеке

Кредит на покупку недвижимости позволяет решить квартирный вопрос, сохранить и сэкономить средства. Однако нельзя упускать из виду упомянутые выше валютные риски и другие подводные камни подобной сделки:

  1. Риск неблагоприятного изменения плавающих ставок. Даже незначительные изменения на финансовом рынке приведут к повышению комиссии, а такой кредит может оказаться не по карману заемщику. Эксперты рекомендуют занимать средства по фиксированным ставкам.
  2. Длительный срок ожидания решения по кредиту. Иногда банк дает ответ спустя несколько месяцев, поэтому придется убеждать продавца подождать.
  3. Задержки с переводом средств на иностранный счет. Желательно перевести деньги еще до того, как начнете обсуждать с продавцом условия сделки.
  4. Ограниченный срок финансирования. Некоторые страны предоставляют заем не дольше чем на 2–5 лет, но слишком длительный срок кредитования «удорожает» заем. По мнению специалистов, оптимальные условия — 10–15 лет.
  5. Ограничения по сумме кредитования. Итальянские банки не финансируют покупки дешевле 50 000 €, нижний предел суммы в швейцарских кредитных организациях составляет 580 000 €. В других государствах действует лимит на приобретение элитной недвижимости.
  6. Кредитование только юридических лиц. Законодательство Германии, например, ограничивает работу с иностранными клиентами, поэтому нерезидентам приходится открывать местную фирму. В этом случае у заемщика, покупающего доходный объект, появляется возможность оптимизировать схему уплаты налогов.
  7. Наличие постоянного дохода в государстве — одно из основных требований некоторых европейских банков.
  8. Дополнительные расходы. Непредвиденные затраты могут сильно повлиять на окончательную стоимость объекта. Ипотечные брокеры подскажут, на чем можно сэкономить, и помогут получить самые выгодные условия.

Налоговые последствия согласно законодательству РФ

Ипотечное кредитование — выгодный шаг, но не все знают о требованиях российского законодательства к гражданам, получающим материальную выгоду от покупки (п. 1 ст. 212 НК РФ). Если годовая процентная ставка по валютной ипотеке ниже 9 %, российские налоговые резиденты должны заплатить налог на материальную выгоду, упомянув этот факт в ежегодной налоговой декларации.

Для расчета суммы используется формула: сумма ипотеки × (9% − зарубежная процентная ставка) / 365 × количество дней использования займа. После этого нужно сложить ежемесячные суммы и рассчитать налог по ставке 35%.

Пример: в сентябре 2016 года налоговый резидент РФ получил 50 000 € на покупку квартиры в Германии по ставке 1,5 %. Материальная выгода заемщика за 4 месяца 2016 года составила 1 065,5 €, поэтому в 2017 году он заплатил налог в размере 372,9 €.

Согласно ст. 122 НК РФ, неумышленным неплательщикам придется оплатить не только налог, но и добавить 20% от этой суммы в качестве штрафа. Если налоговикам удастся доказать умышленные действия, штраф повысится до 40 % от неуплаченного налога.

Чтобы избежать этого налогообложения, можно оформить ипотеку на юридическое лицо.

Заключение

Самые популярные страны, в которых россияне берут ипотеку, — Австрия, Германия и Испания. В местных банках неплохо налажен механизм сотрудничества с российскими клиентами. И все же, учитывая сложности, связанные с отличиями в законодательстве разных стран, рекомендуем прибегать к помощи специалистов — брокеров, сотрудников банка или налоговых консультантов. Это позволит сэкономить средства и сократить время оформления сделки.

Ипотека в Германии для россиян и не только: Видео