Риск приобретения или аренды недвижимости за границей связан с необходимостью столкнуться с законами другого государства, языковым барьером, с колебаниями курса валют и менталитетом местных жителей. Но все это не останавливает тех, кто намерен так или иначе озадачиться вопросом жилья в Соединенных Штатах. Направляясь в Калифорнию, полезно знать, что недвижимость в Лос-Анджелесе пользуется большой популярностью.
Что лучше: купить или снять
В последнее десятилетие формирование цен на рынке недвижимости Америки очень сильно напоминало знаменитые американские горки: то стремительные взлеты вверх, то резкое падение, которое мгновенно обесценивало не просто отдельные объекты, а целые города.
Покупка недвижимости в Лос-Анджелесе для личного пользования предусматривает оценку сопутствующих факторов: перспективы жизни в этом городе, возможность трудоустройства, климат.
Большое значение имеет выбор: дом или квартира? Дело в том, что со временем здания устаревают и их отправляют на снос, а вот земля ценится всегда. Даже если постройка на участке обветшает, продать ее можно будет все равно по высокой цене.
Собираясь стать собственником с инвестиционной целью (жилье приобретается для сдачи в аренду), нужно знать, что Город ангелов входит в десятку населенных пунктов с наилучшим арендным потенциалом в США: большое количество трудоспособного населения при низком уровне безработицы.
Кроме того, приобретение жилья на сумму от 500 тысяч долларов дает право собственнику на участие в программе ЕВ-5, которая предполагает:
- предоставление собственнику и его семье временной грин-кард;
- замена временного вида на жительство на постоянный уже через 2 года при условии, что недвижимость остается у иностранного владельца;
- еще через 5 лет – возможность получения гражданства.
Но купить дом в Los Angeles – удовольствие, рассчитанное на состоятельных иностранцев. Именно поэтому многие вынуждены арендовать жилую площадь. Примерно 35 % населения США живет на съемных квартирах – это избавляет от многих проблем при оформлении договора купли-продажи и необходимости искать большую сумму денег сразу, но и назвать экономным такой вариант нельзя.
Типы недвижимости в Лос-Анджелесе
Все виды недвижимости в ЛА делятся на две категории:
- коммерческая;
- жилая.
Инвестирование в нежилой фонд является выгодным благодаря большому, и, главное, постоянному спросу на него. Коммерческая недвижимость в Лос-Анджелесе делится на 4 типа:
- Офисы – обычно речь идет о бизнес-центрах или офисных зданиях, в которых может расположиться сразу несколько компаний.
- Производственные объекты – склады для хранения продукции, заводы, предприятия, производящие ту или иную продукцию.
- Объекты для розничной торговли – в эту группу входят салоны и магазины.
- Многоквартирные здания с более чем 4 апартаментами, предназначенные для сдачи внаем.
Что касается объектов для жизни, то их можно подразделить на следующие категории:
- Дом – сюда входят Single family house (отдельный дом для одной семьи), Duplex (дуплекс – дом для двух семей), multi-unit house (на несколько хозяев). Расположены они чаще всего в пригороде, имеют на территории бассейн, задний дворик и газон, на котором американцы устраивают пикники и вечеринки.
- Кондоминиум – состоит из нескольких апартаментов, также имеет на территории бассейн, прачечную, иногда спортзал. Пользоваться всеми этими благами могут все жильцы за дополнительную плату.
- Таунхаус – совмещенные общей стеной двух- или трехуровневые квартиры, каждая из которых имеет отдельный вход и небольшой дворик.
Что касается права собственности, то здесь возможны три варианта: полное владение, частичное или участие в кооперативе.
Основное отличие кооператива заключается в том, что владелец квартиры не может продать или сдать ее в аренду без согласия компании-собственника. Это немного сбивает цены на такой тип жилья, а потому спрос на него очень велик.
Отдельную группу составляет элитная недвижимость в Лос-Анджелесе, расположенная в престижных районах, с видом на море. Чаще всего речь в данном случае идет о многоуровневых виллах с полной инфраструктурой, стоимость которых исчисляется уже в миллионах.
Как искать жилье
Вариантов поиска подходящего жилья может быть несколько (и по-своему хорош каждый):
- Обратиться к посредникам. Искать эти компании лучше на форумах, где можно почитать отзывы и рекомендации, чтобы не столкнуться с мошенниками. Минусом такого способа является оплата комиссионных агентству недвижимости. Обычно чек составляет 15 % от суммы месячной аренды жилья.
- Самостоятельно. Искать можно в интернете на специализированных сайтах. Самые популярные:
- Craiglist.org – здесь много квартир непосредственно от владельцев, связаться с которыми можно по телефонам, указанным в объявлении.
- Zillow.com – большой выбор предложений от агентств.
- Airbnb.ru – сюда нужно заглянуть тем, кто ищет жилье на короткий срок.
Обратить внимание нужно также на группы в социальных сетях, где «бывалые» мигранты, уже прошедшие начальные этапы иммиграции, могут дать дельные советы.
Снять или купить дом в пригороде Лос-Анджелеса можно также без посредников. Для этого нужно проехать по районам, которые вас интересуют. Дома, выставленные на продажу или аренду, обычно помечены табличками For sale, For rent или Leasing.
Районы и цены
Лос-Анджелес, как и любой другой крупный город, состоит из районов с хорошей и плохой репутацией. Особенно это нужно учитывать тем, кто только переезжает за границу и еще незнаком с особенностями жизни в новых условиях. Благополучными в ЛА являются районы, которые расположились к западу от улицы Fairfax, разделяющей город на северную и южную часть.
Безопасно также жить в следующих районах:
- West Hollywood,
- Sherman Oaks,
- Studio City,
- Encino,
- Glendale,
- Burbank,
- Santa Monica.
Хотя, прежде чем снять или купить апартаменты в Лос-Анджелесе, нужно учесть, что в той же Санта-Монике можно столкнуться со всеми «прелестями» курортного городка: шум, туристы, дороговизна, не всегда мирное поведение любителей алкоголя и травки.
Еще это место облюбовали выходцы из Ирландии и Британии, потому здесь много питейных заведений с их национальным колоритом. А вот в Западном Голливуде проживает самая большая в городе русскоязычная община.
Средняя цена на жилье в ЛА составляет 2,8 миллиона долларов (данные на февраль 2019 года) или порядка 11 тысяч долларов за квадратный метр. Квартира в центре Лос-Анджелеса будет стоить от 550 000 до 2 500 000 долларов в зависимости от количества спален. Участок земли обойдется от 150 тысяч до 100 миллионов долларов.
Что еще нужно знать о Городе ангелов:
- Беверли-Хиллз (Beverly Hills) – гламурное и дорогое место, где обосновалось много кинозвезд и знаменитостей. Здесь много школ, магазинов и ресторанов. Самые дорогие дома расположены севернее бульвара Sunset в холмистой местности.
- Bеl Air – принадлежит к числу престижных районов. Здесь практически нет многоквартирных домов. А потому если вас интересует однокомнатная квартира в Лос Анджелесе, придется поискать другой район. В основном в этой части города живут состоятельные семьи в роскошных виллах.
- Малибу – любимое место актеров, серферов и студентов. Местные называют это место «27 миль живописнейшей красоты», где расположено множество пляжей и зон отдыха.
- Pasadеna – или «город в городе». Это уютное, спокойное, комфортное для жизни место. Порядка 11 % жителей – армяне.
Цены на жилье в Лос-Анджелесе зависят от многих факторов. Некоторые из них:
- место расположения;
- количество спален;
- наличие инфраструктуры;
- оснащенность и меблировка;
- удаленность от центра и близость к морю;
- общее состояние.
По районам цены распределились так (покупка в долларах США):
| Район | Стоимость |
|---|---|
| Санта Моника | 2 500 000-2 700 000 |
| Беверли Хилз | 5 000 000-10 000 000 |
| Малибу | от 6 000 000 |
| Бель Эйр | 4 000 000–5 000 000 |
| Брентвуд | 5 000 000–6 000 000 |
Сколько стоит дом в Голливуде, зависит от его локации, квадратуры, благоустроенности и выхода к морю. На первой линии расположены самые дорогие особняки, за которые просят от 10 миллионов долларов.
Если говорить об аренде, то выбор вариантов также будет довольно широк (цены указаны в долларах за месяц):
- комната – 600-700;
- квартира – 1 000-1 500;
- гостевой дом – 1 500-2 000;
- таунхаус – 2 500-3 000;
- апартаменты недалеко от моря – 3 000-5 000.
Дешевая недвижимость в Лос-Анджелесе расположена в долине Сан-Фернандо и в Голливуде. Здесь легко найти районы, в которых устроиться можно за 15 долларов в сутки в хостеле или за 1 000 долларов в месяц в скромной квартире-студии. Купить недорогое жилье можно за 1-2 миллиона долларов, но его придется поискать.
Пройдите социологический опрос!
[yop_poll id=”12″]
Какие нужны документы
Все сделки по недвижимости заключаются при участии брокеров, а на оформление договора уходит примерно 30-45 дней. Покупателю нужно предоставить:
- Подтверждение наличия необходимой суммы.
- Паспорт.
- Копию паспорта.
- Идентификационный номер налогоплательщика ITIN (выдается в течение 1-6 дней).
- Подтверждение открытия счета в банке.
От продавца понадобится Title Search – результаты проверки «чистоты» объекта (на получение документа может уйти около 10 дней) и разрешение от кооператива или кондоминиума, если квартира входит в них.
При аренде жилья покупателю придется предоставить свою кредитную историю. В США этому факту уделяют особое внимание.
При отсутствии кредитной истории нужно подготовить любые доказательства наличия доходов и платежеспособности: справка с работы, выписка из банка, налоговые декларации и прочее. Нужно быть готовым заплатить за аренду за год вперед, если у хозяина возникли сомнения относительно платежеспособности будущего квартиранта.
В договоре аренды прописывается адрес объекта, стороны, условия аренды, сроки. Пакет документов для резидентов и нерезидентов отличается только тем, что последним придется предоставить подтверждение законности пребывания в Штатах.
Во сколько обойдется сделка
Вбивая в поиск «дома в Лос Анджелесе цены», не забывайте, что к найденному результату нужно будет прибавить расходы, которые возникнут в ходе сделки:
- регистрация недвижимости обойдется собственнику в сумму, равную 0,2-0,5 % от стоимости;
- услуги брокера (чаще всего оплачивает продавец) – около 6 % от суммы сделки;
- услуги юриста (каждая сторона оплачивает своего консультанта) – 0,5-1 % от цены объекта;
- открытие счета – от 1 % от стоимости, но не меньше 1 000 долларов;
- проверка предмета сделки на юридическую «чистоту» – порядка 800 долларов.
При аренде жилья квартиросъемщику придется оплатить услуги риэлтора (если он ими пользовался) и квартплату сразу за 2 месяца.
Что еще нужно учесть
Вопросов в процессе подготовки сделки может возникнуть много. Остановимся на ключевых моментах:
- Техническая оценка объекта. Подобрав вариант, загляните во всего углы и узнайте как можно больше подробностей о строительстве здания. Но даже это не гарантирует, что в фундаменте, например, не пошли трещины. Надежнее всего заказать проверку технического состояния дома. Это выльется в некоторый бюджет, зато позволит избежать постоянных трат стразу после покупки объекта.
- Знакомство с соседями. Поговорить с ними нужно до сделки. Сделайте это в отдельный день и без риэлтора. Расспросите их о районе, его благоустроенности, о предыдущих жильцах и хозяевах. Обратите внимание на жителей вашего квартала – с ними вам придется встречаться каждый день.
- Выбор посредника. Американские законы могут стать для иностранца камнем преткновения. В процессе заключения сделки предстоит подписать множество бумаг и составить большое количество документов. Доверьте этот вопрос специалистам, которые хорошо разбираются в вопросе. Если повезет, можно даже найти русскоговорящих.
- Оценка своей платежеспособности. Цены в Лос-Анджелесе на жилье высокие. Кроме того, сделка не ограничится только лишь суммой договора. К нему нужно приплюсовать расходы на налоги, посредников, проверки и прочие процедуры. Составьте общую смету, прибавьте к ней какую-то сумму на непредвиденные расходы и оцените, будет ли такой бюджет вам по силам.
- Правильный выбор района. Для начала нужно учесть наличие или отсутствие нужных вам объектов: школа, садик, метро, магазины, прачечная, кафе. Рассчитайте, сколько времени займет дорога от дома до работы и обратно. Почитайте отзывы в интернете. Погуляйте по району в разное время суток, чтобы понять, с кем вам придется соседствовать.
Итоги
Выбор жилья в Лос-Анджелесе так же велик, как и цены на него. Наибольшим спросом пользуются отдельные дома, квартиры в кондоминиумах и кооперативах.
Для заключения сделки придется доказать собственную платежеспособность и убедиться, что объект не принадлежит третьим лицам и не обременен долгами.
В престижных районах города стоимость недвижимости при покупке начинается от 4 миллионов долларов, а вот снять квартиру или дом можно от 1,5 до 5 тысяч долларов США за 1 месяц.
