Интерес к чешской недвижимости у российского бизнеса возник давно. Это и понятно: благодаря наплыву туристов независимо от сезона коммерческая недвижимость в Чехии постоянно растет в цене. Ее инвестиционная привлекательность не вызывает сомнений у русских инвесторов – несколько лет владения недвижимым имуществом принесут собственникам немалый доход. Мало того, чешская недвижимость может не только расти в цене, но и приносить коммерческий доход. Сегодня мы подробно рассмотрим, какие виды недвижимости встречаются в Чешской республике (ЧР) и как в нее можно инвестировать.
Отечественные и зарубежные инвесторы доверяют стабильности экономики ЧР, продолжая вкладывать капитал и создавать благоприятные условия для развития рынка коммерческой недвижимости. В 2022 году она продолжает переживать долгосрочный бум, похожие прогнозы эксперты делают и на 2024 год.
На протяжении последних лет чешский рынок недвижимости рос головокружительными темпами. Рост цен в зависимости от вида объекта в годовом выражении мог исчисляться десятками процентов. Причиной этого были высокие темпы роста отечественной экономики, приток иностранного капитала и доступность ипотечных кредитов. Но экономические прогнозы на 2024 год обещают замедление роста чешской экономики, что неизбежно отразится на динамике цен.
Все больше людей желает купить коммерческую недвижимость в Праге. Иностранные инвесторы ежегодно вкладывают в нее десятки миллиардов крон. Рекордным был 2016 год, по сравнению с ним 2017-2021-й демонстрируют снижение количества сделок. Но это не связано с нежеланием инвесторов вкладывать деньги: просто все меньше людей желает продавать свою недвижимость. Сложился типичный дефицит – спрос бизнеса превышает предложения от продавцов.
Причина в том, что инвесторы не желают избавляться от доходного и надежного актива. Все очевидно: рост цен на недвижимость, темпы которого превышают среднеевропейские, надежно защищает и приумножает вложенные инвестиции. Плюс доходность от сдачи аренды таких объектов значительно выше.
Если купить офисное здание на западе Европы, например, в Париже или Берлине, его доходность по отношению к цене в годовом выражении составит не больше 3,5 %. В Праге же этот показатель составляет 4,85-6 %.
Высок спрос и на объекты для промышленности. Из плюсов – возможность инвестора получить поддержку со стороны местных властей. Тем более если выкупаемый им объект заброшен, находится как можно дальше от столицы и в будущем будет создавать рабочие места для чехов.
Подобные программы уже были реализованы в Карловых Варах, где иностранный капитал (львиная доля которого имеет российское происхождение) фактически вернул курорт к жизни.
Сегодня на рынке по-прежнему доминируют пражские объекты. Высокие перспективы развития имеют также Брно, Острава и Пльзень.
Как и в любой другой стране, чешский реалти-рынок предлагает покупателям бесчисленное множество вариантов недвижимости. На каждый товар здесь есть свой покупатель: последнее время особенности спрос растет и на объекты не в самых престижных местах, а не только в столице. Тем более что разнообразие недвижимости действительно впечатляет.
Чешские риелторы выделяют такие популярные виды коммерческих объектов, как:
Каждый из таких объектов предполагает собственную стратегию инвестирования. Остановимся на них подробнее.
Учитывая категории наиболее распространенных коммерческих объектов, условно можно выделить минимум 4 стратегии инвестирования в них. Все зависит от целей, которые преследует инвестор, но, так или иначе ему придется выбрать один из вариантов:
Динамика цен на недвижимое имущество – основная причина, по которой иностранные инвесторы готовы продолжать активно вкладывать капитал в Чехии. На протяжении последних пяти лет рост не прекращался, достигнув пика в 2016 году – тогда цены выросли в среднем на 20 %. Этому способствовали экономический рост, низкие процентные ставки по ипотеке, накопление спроса и высокая доходность.
В 2017 году рост цен сохранил положительную динамику, хотя и существенно замедлился. Как итог к началу
2019 года цены на движимость в зависимости от ее типа, по сравнению с 2016 годом, выросли на 30-35 %. Например, в Праге средняя стоимость 1 м2 коммерческой площади без НДС превышала 4 тыс. евро.Многие эксперты начали называть все происходящее не иначе, как «ценовой пузырь», а сами цены на объекты – неоправданно раздутыми.
Опасаясь последствий, чешский ЦБ на протяжении 2017-2018 годов вводил ряд ограничений по ипотечным кредитам, регламентируя их размер и повышая ставки. Это дало результат и позволило стабилизировать рост.
На фоне этих мер многие эксперты заявляют, что цены на недвижимость остановились и больше расти не будут. Но можно ли поверить в это, учитывая колоссальный рост спроса со стороны иностранных инвесторов и чрезвычайно низкое количество предложений от продавцов?!
Чешскую недвижимость всегда нужно рассматривать с точки зрения инвестора, оценивая потенциальную доходность, которую она может принести. Самыми надежными в этом плане являются пассивные инвестиции в жилую недвижимость.
Предложений на рынке действительно много, но найти достойный объект – задача не из легких. Для этого
рекомендуют обращать внимание не только на пражскую недвижимость, но и на объекты в провинции. Они будут дешевле, но тоже могут приносить неплохой доход – 4-6 % от стоимости в год.Не меньшей популярностью пользуются старые объекты под реконструкцию и строительство жилья. Миграция, рост доходов и численности чешского населения привели к катастрофической нехватке жилой недвижимости. Потому при быстрой реализации подобных проектов доходность может составить до 35 % за 2-3 года.
Если ваше внимание привлекает уже готовый бизнес, перед заключением сделки удостоверьтесь, что покупаете не только предприятие, но и недвижимость, на котором оно расположено. В Чехии принято продавать не сам объект, а именно бизнес и вложенные в него инвестиции, передавая покупателю право аренды (например, если это ресторан). Сам же объект, как правило, в собственности предприятия не находится.
При покупке готового бизнеса обращайте внимание на годовую прибыль, которую указывают продавцы. Она напрямую зависит от места расположения объекта.
Например, если это кафе в центре Праги, оно способно сгенерировать годовой доход в 150 тыс. евро. Но если это ресторан в спальном районе, сколько бы ни заявлял продавец, доход едва ли будет больше 50-60 тыс. евро.
Для квалифицированного подбора объекта воспользуйтесь услугами агентства по недвижимости или частного риелтора. Обращаем внимание, что эта деятельность в Чехии не лицензируется, потому свой выбор основывайте на рекомендациях и отзывах.
С 2016 года при приобретении недвижимости в Чехии покупатель должен оплатить налог на переход права собственности (Daň z převodu nemovitosti). Его размер составляет 4 % от стоимости, указанной в договоре, или стоимости рыночной оценки, сделанной специалистом, – в качестве базы берется бо́льшая цена. Оплатить налог нужно в течение трех месяцев с момента оформления, подав в налоговый орган декларацию.
Помимо этого платежа, собственник платит ежегодный налог на недвижимость (Daň z Nemovitosti). Для его уплаты необходимо задекларировать покупку, подав до конца января, следующего за сделкой, декларацию в налоговый орган.
Размер налога и его ставки устанавливаются в зависимости от типа недвижимости и ее целевого назначения. Кроме того, местные администрации могут устанавливать повышающие коэффициенты. Для примерного расчета воспользуйтесь этим калькулятором.
Купить чешскую недвижимость может любой желающий, для этого ему не нужно оформлять ВНЖ и прочие разрешения. После того
как желаемый объект был найден, процедура оформления обычно занимает три-четыре дня и включает несколько обязательных этапов:Если главная цель не инвестиционный доход, а именно ведение коммерческой деятельности на территории ЧР, в качестве альтернативы покупке может рассматриваться аренда коммерческой недвижимости в Чехии. Такой вариант позволяет сэкономить на первоначальных капиталовложениях, пуская их в бизнес.
В Праге можно встретить весьма привлекательные предложения по долгосрочной аренде коммерческих помещений до 150 м2, месячная стоимость которых составляет от 15 до 35 тыс. крон (600-1350 евро). В регионах цены соответственно на порядок ниже.
Чешская бизнес-недвижимость продолжает оставаться одним из популярных инструментов для инвестирования, по мнению российских граждан. Этому способствует динамика цен на объекты, стоимость которых за последние несколько выросла на 20-35 %. Похожие тенденции сохраняются и на период 2018-2019 годов.
Огромный ассортимент коммерческих объектов на чешском рынке позволяет реализовывать разные стратегии инвестирования, от пассивных вложений, рассчитанных на доход от аренды, до крупных инвестиций в реконструкцию и масштабное строительство.
Планируете заграничное путешествие? Не забудьте про туристическую страховку! Она станет вашим надежным помощником в случае…
Один из самых увлекательных способов исследовать Россию - это пешие прогулки. Это позволит вам полностью…
Эстония, маленькая страна на побережье Балтийского моря, привлекает туристов своей уникальной культурой, красивой природой и…
Россия - это не только огромная территория, но и невероятное разнообразие природы, культуры и истории.…
Сегодня, в эпоху глобализации и сверхсвязности, многие русские ищут новые возможности за пределами своей родины.…
Мир меняется, и многие люди в России задумываются о переезде в другую страну. Причин может…