В последнее время многих наших соотечественников интересует вопрос о том, как купить недвижимость в Финляндии. Растущий интерес россиян к этой северной стране можно объяснить тем, что они устали от экономической нестабильности, увеличения преступности, хотят спокойной жизни для себя и своих детей, а соседняя благополучная Финляндия может все это предоставить. Способствует желанию переехать в эту страну также незначительный рост цен на недвижимость, доступность ипотеки и отсутствие коррупции.
Особенности и основные тенденции рынка недвижимости Финляндии
Как особенность финского рынка недвижимости следует назвать его ориентированность прежде всего на финских граждан, которые строят жилье для себя, а не для сдачи в аренду или на продажу.
Понятие «недвижимость» в Финляндии имеет несколько иное значение, нежели в России. В частности, под недвижимым имуществом финны понимают не жилые или коммерческие строения, а землю.
Участок земли, свободный или застроенный, традиционно представляет наибольшую ценность в стране Суоми.
Другая важная особенность – отсутствие резких перепадов, стабильные цены на недвижимость. Кроме того, действующее законодательство Финляндии позволяет иностранным гражданам приобретать недвижимое имущество в собственность. В 2019 году интерес со стороны иностранцев – как физических, так и юридических лиц – к финской недвижимости заметно вырос: доля таких сделок составила 4 % (в 2013 г. – 1 %).
В условиях стабильного роста ВВП в Финляндии на рынке недвижимости наблюдаются следующие тенденции:
- рост доходности инвестиций в жилую недвижимость;
- окупаемость покупки в течение 8-10 лет;
- сохранение высокой надежности инвестиций (юридическая защита, развитость рынка и др.);
- ограничение выбора для русских, китайцев и др. – финны опасаются иметь дело с покупателями не из стран ЕС.
Цена вопроса: средние цены на недвижимость в Финляндии
Уровень жизни финнов не уступает качеству жизни шведов или немцев, а по размерам средней заработной платы Финляндия занимает одну из лидирующих позиций в Европе. Поэтому следует понимать, что понятие «недорого» в Финляндии относительное.
Цены в стране очень высокие, и ожидать, что стоимость финской недвижимости будут низкой, не стоит.
Алгоритм формирования цены на недвижимость ничем не отличается от такового в других европейских странах – стоимость жилых или коммерческих объектов, земельных участков и др. зависит, прежде всего, от региона нахождения. Соответственно цены на недвижимость в столице, крупных городах и курортных зонах, то есть там, где в наличии развитая инфраструктура, транспортные развязки и т.д., более высокие.
Наибольшей популярностью у покупателей пользуется четыре региона страны:
- Южная Финляндия – это четыре области: Уусимаа со столицей Хельсинки (это самый густонаселенный регион), Пяйят-Хяме, Канта-Хяме и Кюменлааксо. Наиболее высокие цены на квартиры и недвижимость – в среднем от 3200 евро за кв.м – в центре столицы, районах Эспоо, Кауниайнен, Вантаа. Более демократичные цены в городах Котка, Хамина, Лахти – 1800 евро за кв.м. Цены на жилье здесь составляют от 50 тыс. евро за квартиру и от 90 тыс. – за дом. Российских покупателей особенно привлекает близость этого региона к границе с РФ;
- Юго-Восточная Финляндия – это часть страны, в которой сосредоточено огромное количество озер. Она объединяет области Кайнуу, Этеля и Похьес Карьяла (Южная и Северная Карелия), Кески Суоми (Центральная Финляндия), Этеля и Похьела Саво (Южная и Северная Саво). Для россиян, подыскивающих себе место для отдыха в Финляндии, наиболее доступным вариантом будут каркасные финские дома, построенные в лесу или на берегу озера.
В приграничной с РФ Южной Карелии самые доступные цены на жилье – 1300 евро за кв.м. В городах Иматре или Лаппеенранта можно приобрести квартиру за 40 тыс. евро. В области Этеля Саво цены выше – в Миккели, Пуумала или Савонлинне можно купить квартиру по цене начиная с 50 тыс. евро, а дом – от 150 тыс. евро;
- Западная и Центральная Финляндия – более отдаленная от российской границы территория на побережье Ботнического залива. Включает в себя такие области, как Варсинайс Суоми (с приморским городом Турку), Пирканмаа (с Тампере), Сатакунта, Похьянмаа, Этеля Похьянмаа, Кески Похьянмаа, Похьес Похьянмаа и Кайнуу, Аландские острова. Роскошная недвижимость в портовых городах Турку и особенно Тампере пользуется большим спросом, что, безусловно, отражается на ценах – от 2500 до 3000 евро за кв.м;
- Лапландия. Привлекательность северной части Финляндии заключается в ее горнолыжных курортах: Леви, Рука, Пюхя-Луосто, Юлляс и др., а также расположенной в Рованиеми резиденции Санта-Клауса. Приобретаемая здесь недвижимость преимущественно служит источником получения дохода от сдачи ее в аренду.
На цену влияют также следующие факторы:
- площадь недвижимости – земельного участка, строения, квартиры;
- состояние объекта – земельный участок под строительство, новострой, вторичное жилье и др. На рынке недвижимости Финляндии преобладает так называемый условный вторичный фонд – старые здания, прошедшие капремонт и модернизацию.
Средняя цена 1 кв.м по Финляндии составляет 2340 евро, в Хельсинки – 3750, в провинции – 1710 евро. Самые высокие цены на постройки начала ХХ в. – в Хельсинки. Наиболее доступные цены – на дома, которые были построены в 1950-90-х гг.
На втором месте по популярности – новостройки от застройщика. Стоимость 1 кв.м нового жилья по стране составляет 3660, в столице – 4850, в провинции – 3240 евро;
- престижность района и наличие инфраструктуры: коммуникации, транспорт, близость больниц, школ, торговых центров и др.
Цены на рынке недвижимости в Финляндии в 2019 г.
| Объекты | Средняя цена (евро) | Средняя цена кв.м (евро) |
|---|---|---|
| Квартиры | ||
| Бюджетный вариант | 31 344 | 679 |
| Средний класс | 111 385 | 1733 |
| Элитные квартиры | 1 100 715 | 7001 |
| Дом | ||
| Бюджетный вариант | 52 779 | 1097 |
| Средний класс | 153 627 | 1594 |
| Элитное жилье | 1 006 412 | 4140 |
| Земельный участок | ||
| Недорогой вариант | 30 310 | 15 |
| Средний вариант | 167 729 | 43 |
| Дорогой вариант | 711 700 | 102 |
| Коммерческая недвижимость | ||
| Недорогой объект | 79 105 | 885 |
| Средняя ценовая категория | 412 857 | 1128 |
| Дорогие объекты | 1 457 406 | 1741 |
Покупка недвижимости в Финляндии: о чем следует знать
Процедура покупки иностранными гражданами недвижимости в Финляндии – дело неспешное. Процесс перехода права собственности включает в себя несколько этапов и может занять по времени месяц и более. Первый этап предварительный. Он включает процесс поиска нужного объекта недвижимости, проверку юридической чистоты объекта купли-продажи и др.
Интересный факт. В Финляндии квартиры в многоэтажных домах не считаются недвижимостью. Многоквартирные дома здесь представляют собой жилищные акционерные общества (ЖАО), поэтому приобретение квартиры в таком обществе – это покупка акций. За каждой квартирой закреплено определенное количество акций. Чем лучше состояние квартиры, ее планировка, площадь, вид из окна и др., тем большее количество акций за ней закреплено.
Открытие расчетного счета в финском банке
Российским гражданам следует знать о том, что оплатить покупку объекта недвижимости в Финляндии можно в евро, долларах или российских рублях, но с одним условием: все платежи должны обязательно проходить через банк. Поэтому первая задача, которую необходимо решить, – обзавестись счетом в местном банке.
Открыть счет в одном из банков Финляндии нерезидентам страны и не гражданам ЕС довольно сложно. После принятия странами ЕС в 1998 г. закона об усилении борьбы с легализацией преступных доходов и финансированием терроризма, в европейских финансовых учреждениях, в том числе и финских, к гражданам-нерезидентам стран ЕС, в частности, к россиянам предъявляются повышенные требования. В любом случае при открытии счета в банке тщательно проверяется личность клиента и законность происхождения его средств.
Наибольшим доверием пользуются те россияне, которые имеют собственный бизнес в Финляндии или ВНЖ в стране.
Сложнее открыть счет тем гражданам РФ, которые только собираются купить недвижимость в Финляндии. Решение принимается руководством банка по каждому лицу индивидуально после тщательного рассмотрения конкретной ситуации.
Будущий клиент банка – физическое лицо из России – должен предоставить целый пакет официальных бумаг:
- загранпаспорт;
- обоснование необходимости открытия банковского счета. Претендент на финскую недвижимость должен явиться в банк с подтверждением своих намерений – официальным договором купли-продажи;
- справка с места работы или учебы (желательно, чтобы клиент проживал в Финляндии);
- информация о наличии счетов в других банках;
- справка из налогового органа РФ;
- подтверждение законности наличных средств: справка о доходах, пенсионное удостоверение, договор о продаже имущества и др.
Каждый банк вправе потребовать от иностранного гражданина и другие документы, необходимые для принятия решения: справку о несудимости, о составе семьи, документ, подтверждающий место проживания в РФ, и др.
Проверка юридической чистоты и общего состояния объекта недвижимости
После того как вопрос с банком успешно решен или параллельно с его решением, до подписания предварительного договора необходимо произвести проверку объекта купли-продажи. Законы Финляндии обязывают каждого продавца недвижимости перед продажей предоставить полную информацию об объекте. То есть прежде чем оплатить покупку, покупатель должен получить исчерпывающие сведения о:
- владельце собственности и его правомочности на осуществление сделки по продаже недвижимости;
- возможных ограничениях, связанных с эксплуатацией объекта недвижимости: каких-либо решениях властей о запрете строительства, землеотводе и др.;
- существующих обременениях: залоговых, по обеспечению проезда по территории, арендных правах и др., а также о необходимости получения дополнительных разрешений. Для выяснения прав на застройку покупателю или риэлтору, представляющему его интересы, следует обратиться в органы местного самоуправления.
- При покупке незастроенного земельного участка с целью последующего строительства покупателю необходимо получить от местных властей как минимум две дополнительные бумаги: rakennusoikeus или право вести строительство на этом участке (выдается на срок до 30 лет) и rakennuslupa – разрешение строить жилище в течение трех лет по конкретному плану, который необходимо предоставить.
- При покупке участка с капитальным домом никаких дополнительных бумаг не требуется.
- Для покупки дачного участка с целью использования его для отдыха потребуется разрешение от Центра защиты окружающей среды;
- площади, состоянии участка, наличии или отсутствии на нем каких-либо сооружений;
- о дорожном сообщении, электроснабжении, канализации, вывозе строительного и бытового мусора и др.;
- наличии каких-либо явных и скрытых дефектов. Визуальная проверка объекта – это обязанность покупателя. Все недостатки, которые вскрываются покупателем при визуальном осмотре, должны быть компенсированы прежним владельцем. Невнимательный осмотр приведет к тому, что покупателю придется самостоятельно устранять все неисправности.
Дефекты, которые нельзя было зафиксировать при визуальном осмотре, но наличие которых могло бы отменить сделку или повлиять на цену, компенсируются бывшим владельцем на протяжении пяти лет после продажи. Срок ответственности продавца квартиры в многоэтажном доме – два года.
Ситуация несколько упрощается благодаря тому, что в Финляндии все коттеджи и квартиры продаются через риэлторские фирмы, которые тщательно проверяют юридическую чистоту объектов перед выставлением их на продажу. В противном случае они могут лишиться лицензии.
Покупая квартиру в ЖАО, необходимо заранее встретиться с управдомом и получить информацию о наличии долгов или неуплаченных налогов, о состоянии дома, о том, проводился ли его капитальный ремонт или когда он планируется, была ли замена водопроводных или канализационных труб и т. д. Иначе неприятным сюрпризом для нового владельца квартиры может стать необходимость заплатить несколько тысяч евро за ремонтные работы в доме.
Резервирование или заключение предварительного договора
Как правило, непосредственный процесс покупки начинается с резервирования конкретного земельного участка или сооружения. Финское законодательство не требует резервирования покупки в обязательном порядке – в этом заинтересован сам покупатель, поскольку с момента резервирования уже никто не сможет претендовать на данную недвижимость.
С целью резервирования покупатель заключает с продавцом предварительный договор (Ostotarjous) и вносит часть оговоренной денежной суммы. В документе должны быть оговорены цена, способ и сроки оплаты, указана дата перехода недвижимости в собственность покупателя.
Кроме того, в нем должны быть прописаны характеристики объекта, размеры неустоек при нарушении договора одной из сторон, сумма задатка и др. Подписи продавца и покупателя должны быть заверены нотариально.
Перечисление денег на счет
При заключении предварительного договора о резервировании гарантией его соблюдения выступает сумма задатка. Как правило, она может составлять от 3 до 5 % от оговоренной цены. Сумма задатка входит в стоимость объекта. При отмене сделки по вине продавца задаток в двойном размере должен быть возвращен покупателю. Если виноват покупатель, деньги остаются у продавца.
Оплата залога и других сумм, связанных с покупкой недвижимости, производится через счет, открытый в местном банке. Однако в случае его недавнего открытия перевести деньги сразу не получится. Закон РФ № 173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле» от 10.12.2003 предписывает гражданину РФ, открывшему счет в зарубежном банке, в месячный срок подать извещение (в двух экземплярах) в российскую налоговую инспекцию об открытии такого счета (ч. 2 ст. 12).
Один экземпляр остается в налоговой, другой заверяется налоговиками и предъявляется в банк РФ, в котором открыт счет. Лишь после этого возможен денежный перевод из российского банка на счет в банке Финляндии.
Договор купли-продажи – kauppakirja
После того как все предварительные этапы пройдены, все вопросы улажены, наступает черед заключить основной договор или купчую. Оформить недвижимость можно как на физическое, так и на юридическое лицо. Подписание документа происходит в присутствии уполномоченного лица (нотариуса), как правило, в помещении агентства, представляющего интересы продавца.
Документ должен содержать подробную информацию о недвижимости и ее цене, имена покупателя и продавца, идентификационный номер объекта. В договоре должна быть указана дата перехода прав на владение недвижимостью от продавца к покупателю, оговорен перевод договоров на электроэнергию и коммунальные услуги на имя покупателя и прописан порядок производства платежей. После подписания сторонами документа все права на недвижимость переходят к покупателю.
Следует иметь в виду, что владельцами недвижимости могут выступать сразу несколько лиц.
Владелец недвижимости формирует пакет бумаг, в который входят:
- свидетельство о праве собственности – lainhuutotodistus;
- выписка и карта из кадастра недвижимости;
- свидетельство об обременениях;
- разрешение на строительство;
- строительный план и чертежи;
- копия градостроительного плана;
- свидетельство о сдаче объекта технадзору.
При подписании договора прежний хозяин переоформляет на нового владельца договор об электроснабжении, передает свои права и обязанности по договору подключения к воде и канализации.
Оплата производится наличными или с использованием банка как посредника. Квитанции об оплате оставшейся суммы не требуется – платеж подтверждается подписанием договора.
Заключительный этап: регистрация собственности
После завершения сделки покупатель обязан уплатить налог и обратиться в суд первой инстанции по месту расположения купленной недвижимости для регистрации. В шестимесячный срок с момента подписания договора следует подать в суд заполненное заявление (чистые бланки доступны в канцелярии суда или на сайте www.oikeus.fi), квитанцию об уплате налога, договор купли-продажи (оригинал и копию), копию паспорта и уплатить госпошлину (базовый тариф – 65 евро).
Проверка законности сделки, внесение данных о покупателе в Госреестр прав собственности на недвижимость, оформление свидетельства в среднем длится 2-3 недели, после чего готовый документ пересылается на адрес нового владельца по почте.
Что следует учитывать при покупке недвижимости в Финляндии
Россиянам, решившим обзавестись жилой или коммерческой недвижимостью в Финляндии, следует учесть несколько важных моментов:
- иностранцы имеют возможность беспрепятственно покупать недвижимость по всей территории Финляндии, кроме участков вблизи границы и Аландских островов. Для покупки земли на этих территориях требуется разрешение правительства страны;
- строительство на участке в черте города необходимо начать не позднее двух лет владения и завершить в срок, не превышающий трех лет с момента покупки участка;
- при покупке участка для отдыха, независимо от того, где он находится – на берегу озера или в лесу, при строительстве дачного коттеджа следует четко придерживаться установленных правил, касающихся количества построек, расстояния от постройки до береговой линии или границы участка, использования септика и др.;
- иностранцы – собственники недвижимости в Финляндии – не пользуются льготами при получении здесь ВНЖ или гражданства. Единственное преимущество – право на оформление шенгенской мультивизы.
Налоговые платежи для собственников финской недвижимости
Покупка финской недвижимости связана с уплатой разовых и ежегодных налогов в бюджет страны. Покупая жилье или участок земли в Финляндии, граждане других стран должны наравне с резидентами заплатить государственный налог на переход прав собственности.
Его размер зависит от объекта покупки:
- за земельный участок – 4 % от стоимости объекта;
- за акции в ЖАО – 2 % от их стоимости. От уплаты данного налога освобождаются покупатели в возрасте от 18 до 39 лет (как резиденты Финляндии, так и иностранцы) при условии, что приобретаемое жилье – это их первая собственность и приобретается оно для постоянного проживания.
В этом случае покупатель обязан въехать в новое жилье на протяжении полугода с момента покупки.
Ежегодно в январе владельцы недвижимости в Финляндии должны уплачивать муниципальный налог. Его величина зависит от нескольких факторов: ставок местных муниципалитетов, статуса владельца (резидент – нерезидент), цели использования объекта.
Так, базовые ставки налога на недвижимость для резидентов страны составляют от 0,37 до 0,80 % от ее оценочной стоимости, для нерезидентов – от 0,80 до 1,55 %; на земельный участок под застройку или строящийся объект – от 1,00 до 3,00 %.
За собственников квартир ежегодный налог выплачивает ЖАО, который затем в течение года частями компенсирует свои расходы за счет ежемесячных коммунальных платежей жильцов-акционеров.
Ипотека (asuntolaina) для граждан РФ в Финляндии
Финское законодательство не ограничивает иностранцев в праве на получение ипотечного кредита, однако местные банки предпочитают предоставлять ипотеку резидентам Финляндии или гражданам ЕС. К гражданам третьих стран, в том числе и к россиянам, предъявляются более суровые требования и предлагаются менее выгодные условия ипотечного кредитования:
| Банковский продукт | Резиденты Финляндии | Нерезиденты Финляндии |
|---|---|---|
| Покрытие кредитом | До 75 % | 50-60 % |
| Срок кредитования | До 30 лет | До 7-10 лет |
| Фиксированная процентная ставка | 3-4 % | 6-9 % |
Претендовать на ипотеку могут россияне в возрасте от 21 до 65 лет, предоставившие пакет следующих документов:
- копия загранпаспорта;
- купчая;
- выписка из банковского счета, справки, подтверждающие наличие позитивной кредитной истории;
- справка с места работы;
- подтверждение кредитоспособности и наличия постоянного дохода за последние два года.
Следует учесть дополнительные расходы, связанные с оформлением кредита: комиссию банка – 0,4-0,5 % от суммы кредита, оценку стоимости недвижимости – от 200 до 300 евро, перевод документов на финский язык и услуги нотариуса – от 500 до 800 евро и др.
Расходы на недвижимость: сколько придется платить за ее содержание
Наличие недвижимости предполагает осуществление ухода за ней, поддержание ее в хорошем состоянии.
Величина расходов на обслуживание жилья в Финляндии зависит от его типа (квартира в многоэтажке или отдельная постройка на земельном участке), площади, региона проживания, образа жизни хозяина и др.
Коммунальные расходы для жильцов квартир в ЖАО включают, прежде всего, ежемесячную коммунальную плату (в среднем 4-4,5 евро за кв.м). Решение о сумме платежей принимается на общем собрании ЖАО. Кроме того, владельцам квартир приходится платить за уборку придомовой территории (70-100 евро в год),
Отдельно необходимо оплачивать:
- электроэнергию. Цены у поставщиков услуг различаются и составляют от 0,09 до 0,13 евро за кВт/час;
- расходы на воду – 18-20 евро на одного человека в месяц;
- вывоз мусора – от 7 до 11 евро в месяц;
- центральное отопление (при наличии). Оплата круглогодичная, в среднем составляет 26 евро за МВт/ч;
- услуги мобильной связи (Elisa, Telia, DNA) и интернет. Мобильная связь с безлимитным интернетом – от 19 евро в месяц, интернет-соединение через провайдера со скоростью 100 Мбит/с – от 25 до 30 евро;
- дополнительные услуги и возможности для отдыха: сауна, спортплощадки и др.
Расходы владельцев домов сводятся к поддержанию жилища в удовлетворительном состоянии (мелкий ремонт), уплату сборов на содержание дорог (80-120 евро в год) и вывоз мусора (70 евро в год). Отдельная статья расходов – страхование недвижимого имущества. Стоимость страховки зависит от материала постройки – бруса или природного камня, года постройки и др. Средняя годовая стоимость страховки – 300 евро. Если страховка у владельцев квартир включена в квартплату, то владельцы отдельных домов обязаны застраховаться от пожаров и стихийных бедствий.
При наличии собственной водяной скважины оплачивать придется только обслуживание канализации: при автономном проживании в течение целого года – около 70 евро в месяц.
Например, содержание коттеджа площадью 100 кв.м на участке в 15 соток вблизи озера Саймаа с выплатой ежегодного налога обойдется семье из 4 человек, проживающей в нем три месяца в году, приблизительно в 3680 евро в год.
Подведем итоги
В вопросах приобретения недвижимости финские законы наделяют иностранных граждан такими же правами, что и коренных жителей Суоми. Благоприятная экономическая обстановка в стране, общая граница с Россией привела к тому, что продажа домов в Финляндии гражданам РФ в последнее время возросла.
Финскую недвижимость приобретают прежде всего те россияне, которых привлекает спокойная и благополучная жизнь, стабильность экономики, безопасность на улицах. Цены на недвижимость в Финляндии высокие, но стабильные, процедура приобретения прозрачная, а алгоритм действий довольно прост: подобрав подходящий вариант, следует открыть счет в местном банке, зарезервировать покупку, проверить состояние и правовую чистоту объекта, подписать купчую, оплатить все установленные налоги и зарегистрировать покупку в Госреестре Финляндии.
Иностранцы также имеют право на ипотечный кредит.
Владение финской недвижимостью позволит ее обладателю претендовать на открытие шенгенской мультивизы.
