Закрыть рекламу ×

Как репатрианту купить недвижимость в Израиле

Бесплатная консультация юриста: +74997034105 (МСК), +78123094679 (СПБ)

Для большинства репатриантов вопрос, как купить недвижимость в Израиле, имеет особую актуальность. Во-первых, наличие собственного жилья в новой стране проживания поможет решить многие социально-бытовые проблемы. Во-вторых, непрекращающийся иммиграционный поток в Израиль поддерживает постоянный спрос и высокие цены на недвижимость, что превращает покупку жилья или коммерческого помещения в выгодную инвестицию. Кроме того, для новых репатриантов предусмотрены налоговые льготы, что делает покупку выгодной.

недвижимость в Израиле

Состояние рынка недвижимости в Израиле

Израильский рынок недвижимости стал крупнейшим сектором экономики страны и на протяжении последних 30 лет демонстрирует активный рост. Большое влияние на развитие рынка недвижимости оказывает то, что вся земля в стране разделена на два сектора: частный (10 % от всего объема земель) и государственный.

Сделки с недвижимостью на частных землях не подлежат никаким ограничениям, в том числе их могут свободно приобретать иностранцы. В купле-продаже жилья на государственной земле, в том числе приватизированной, существуют такие особенности:

  • земля передается на правах долгосрочной аренды (обычно на 49 лет, максимум — до 99);
  • совершать сделки могут только граждане страны и лица, обладающие правом на репатриацию;
  • для покупки земли или отдельного строения требуется разрешение Земельного управления;
  • покупка квартиры в Израиле на приватизированных госземлях предполагает автоматическое продление срока аренды;
  • покупка недвижимости на неприватизированных госземлях предполагает выплату государству ежегодной ренты и право государства не продлить аренду после истечения ее срока.

Среди главных тенденций развития израильского рынка недвижимости следует выделить:

  • высокие цены на недвижимость и их стабильный рост — с каждым годом купить дешевое жилье в Израиле все труднее. Только в течение 10 последних лет рост цен в зависимости от региона составил от 100 до 300 %;
  • четкое налоговое регулирование;
  • благоприятную ипотечную политику;
  • льготы для репатриантов;
  • резкое превышение спроса над предложением;
  • широкий спектр предложений объектов недвижимости;
  • высокий разброс цен и их зависимость от регионов;
  • низкие темпы застройки;
  • большое число иностранных покупателей «запасного» жилья, которое может не использоваться годами.

Купить квартиру в Израиле недорого в рублях эмигрантам из РФ не получится. Во-первых, недвижимость здесь дорогая, во-вторых, расплачиваться придется только в шекелях, по действующему курсу.

Интересный факт. Правительство Израиля в условиях дефицита жилья попыталось снизить число пустующих квартир с помощью введения налога на владение третьим и более объектом недвижимости в размере 1 % от стоимости (но не более 18 тыс. шекелей). В 2017 г. этот налог был отменен.

Предложения израильского рынка недвижимости

Рынок недвижимости в Израиле разнообразен и готов предложить каждому покупателю большой выбор объектов как первичного, так и вторичного сектора. 48 % всех сделок приходится на жилье экономкласса, 42 % — на коммерческую недвижимость и 10 % — на элитное жилье.

Наибольшей популярностью среди жилого сегмента пользуются:

  • городские апартаменты из 3—4 комнат. Одно– и двухкомнатные варианты в Израиле не пользуются спросом;
  • отдельные дома из натурального дерева;
  • пригородные таунхаусы;
  • виллы;
  • небольшие дачные коттеджи — циммеры, на севере Израиля.

Более 90 % от числа всех сделок в стране приходится на Тель-Авив, Герцлию-Петуах, Иерусалим и Нетанию. В больших городах существует постоянный спрос на офисы. Наибольшую инвестиционную привлекательность имеют большие помещения на этапе строительства.

Цены на квартиры в Израиле по городам сильно различаются и зависят от ряда факторов — региона, района города, планировки, года постройки, близости к морю и др.

Покупка жилья вторичного фонда, построенного до 1980 г., в Израиле может даже принести хорошую прибыль (до 50 % от стоимости квартиры). Это произойдет, если дом будет подлежать реновации: тогда каждый его житель получит большую и более дорогую квартиру.

Цены на жилье в разных городах Израиля

Стоимость квартиры в Израиле в долларах США во многом зависит от того, в каком регионе, городе и даже районе города находится недвижимость. Наиболее доступно жилье в небольших поселках на севере и на юге страны. Например, в Тверии можно приобрести 2-комнатную квартиру за 100 тыс. дол. США.

Цены на жилье в разных городах Израиля

На другом ценовом полюсе находятся престижные районы Тель-Авива, а также курортные места средиземноморского побережья: апартаменты обойдутся не дешевле 400—500 тыс. дол. Среди основных причин, почему в Израиле дорогое жилье, можно назвать постоянный спрос на него из-за стабильного увеличения численности населения (в 2019 г. прирост составил 140 тыс. человек) и дороговизну жизни в стране в целом.

Тель-Авив — лидер цен на жилую недвижимость

Средняя стоимость квартиры в Тель-Авиве постоянно растет. Дорогие и элитные квартиры — в Северном Тель-Авиве (один из самых престижных микрорайонов — Рамат-Авив) и Флоране. Это наиболее спокойные и безопасные районы города.

Более дешевое жилье доступно в районах Неве-Шаанан, Ха Тиква и Шапиро, но следует учитывать, что это наиболее опасные для проживания места в городе.

Средние цены на жилье в Тель-Авиве (в долларах США):

Цена за 1 кв. мАпартаменты  Элитное жилье (пентхаус/вилла)
2 комнаты3 комнаты4 комнаты
9 000-11 000476000677000955000от 2 900 000

На то, сколько стоит квартира в Тель-Авиве, может повлиять не только место нахождения или метраж, но и такие факторы, как наличие вида на морское побережье, близость к университету.

Цены на недвижимость в Хайфе

Хайфа — третий по величине город Израиля, расположенный на севере страны. Наиболее элитное и дорогое жилье можно найти в спальных районах верхнего города — Кармель Царфати, Ахуза и других.

Купить квартиру в Хайфе от собственника в неплохом районе и по относительно доступной цене можно в Неве-Шенаане. В нижнем городе более удачные для проживания места — Бат-Галим, Шпринцак.

Районы Халиса и Тель Амаль также отличаются невысокими ценами, но в них проживает много эфиопских репатриантов. Продажа квартиры в новостройках Хайфы от застройщика — довольно выгодное предложение, позволяющее подобрать нужный вариант.

Средние цены на жилье в Хайфе (в долларах США):

Цена за 1 кв. мАпартаменты  Элитное жилье (пентхаус/вилла)
2 комнаты3 комнаты4 комнаты
3000-55001800002550003650001800000

Цены на жилье в других израильских городах

Один из наиболее востребованных городов — Иерусалим.

Купить недвижимость в Иерусалиме по доступной цене довольно проблематично. Этот город всегда был центром притяжения для адептов трех религий, а после официального переноса столицы государства в Иерусалим цены стали еще выше.

Наиболее популярны районы, находящиеся ближе к центру города, — Бейт-а-Керем, Рехавия, Тальбия (здесь самые дорогие апартаменты). Более демократичные цены в светских районах — Йамин Моше, Найот, Рамат Дения, Гиват Масуа, Арнона. Относительно недорого можно приобрести квартиру в пригородах (например, Маале Адумим).

Средние цены на жилье в Иерусалиме (в долларах США):

Цена за 1 кв. мАпартаментыЭлитное жилье (пентхаус/вилла)
2 комнаты3 комнаты4 комнаты
6 500-10 0003800004920007000002500000

Месторасположение Ашдода на морском берегу способствует тому, что многие желают здесь приобрести недвижимость. Купить дом в Ашдоде в среднем будет стоить от 700 тыс. дол. США.

Средние цены на жилье в Ашдоде (в долларах США):

Цена за 1 кв. мАпартаментыЭлитное жилье (пентхаус/вилла)
2 комнаты3 комнаты4 комнаты
40002170003080004340002000000

Купить дом в Израиле на берегу моря можно в Ашкелоне, который также находится на средиземноморском побережье. Серьезный минус такого варианта — близость к сектору Газа, что, правда, отображается также и в более доступных ценах на жилье.

Так, дом с пятью комнатами здесь легко можно купить за 400 тыс. дол. США.

Средние цены на жилье в Ашкелоне (в долларах США):

Цена за 1 кв. мАпартаментыЭлитное жилье (пентхаус/вилла)
2 комнаты3 комнаты4 комнаты
3000167000237000332000900000

В безопасных районах, например в Эйлате — самом южном городе страны, расположенном на Красном море, активно развивается строительство, а цены на недвижимость конкурируют с районами Центрального Израиля — 400 тыс. дол. США за 3-комнатные апартаменты, 700 тысяч – за дом.

Цены на жилье в израильских городах

Курортный городок Нетания пользуется большой популярностью не только у репатриантов. Более доступное жилье — в Ир-Ямиме, NAT-600, Кирьят-Нордау, более дорогое — в Рамат-Полеге, Кирьят-Хашароне, Айн-Хатчелете.

Средние цены на жилье в Нетании (в долларах США):

Цена за 1 кв. мАпартаментыЭлитное жилье (пентхаус/вилла)
2 комн.3 комн.4 комн.
47002560003620005110001200000

Стоимость жилой недвижимости в ряде небольших городков Центрального Израиля почти не отличается: 5—6 тыс. дол. США за кв. м. По такой цене можно приобрести апартаменты в Рамат-Гане или купить квартиру в Бат-Яме. Так, например, сравнивая цены населенных пунктов в окрестностях Тель Авива, можно увидеть примерно одинаковую картину:

Средние цены на жилье в Бат-Яме (в долларах США):

Цена за 1 кв. мАпартаментыЭлитное жилье (пентхаус/вилла)
2 комнаты3 комнаты4 комнаты
52502755103932115537051500000

Средние цены на жилье в Холоне (в долларах США):

Цена за 1 кв. мАпартаментыЭлитное жилье (пентхаус/ вилла )
2 комнаты3 комнаты4 комнаты
51772781903958865563801450000

Популярные израильские сайты для покупки недвижимости

Израиль — передовая страна высоких технологий. Здесь как нигде в мире развита система интернет-ресурсов, занимающихся вопросами недвижимости, которые дают возможность вести поиск круглосуточно.

Для российских репатриантов больший интерес представляют русскоязычные израильские сайты недвижимости:

  • yad2rus.co.il – крупнейший русскоязычный ресурс, который насчитывает десятки тысяч частных объявлений по продаже как первичного жилья, так и “вторички”;
  • doska.orbita.co.il — много частных объявлений о продаже и аренде недвижимости;
  • onmap.co.il — широкая подборка новостроек и вторичного жилья;
  • israhouse.ru — объявления о продаже, аренде жилого и коммерческого фонда, в т. ч. и новых зданий.

Среди израильских сайтов, в которых широко представлены первичный и вторичный фонды недвижимости, наиболее популярны:

В России также существуют сайты, на которых можно найти информацию по израильской недвижимости:

Приобретение недвижимости в Израиле: пошаговая инструкция

Процесс купли-продажи включает несколько этапов и соответствует принятой мировой практике.

Первый этап — подготовительный. Это поиск квартиры или дома, переговоры с владельцем, сбор информации о жилье, соседях, торг.

После того как объект выбран, а цена оговорена, начинается стандартная процедура оформления покупки, одинаковая как для израильских граждан, так и для иностранцев. Некоторые отличия обусловлены тем, желает покупатель купить вторичное жилье в Израиле или приобрести его непосредственно у застройщика.

При покупке у застройщика после выбора компании и подписания заявки на недвижимость покупатель должен:

  • оплатить первичный взнос — 1—5 % от суммы сделки;
  • согласовать с компанией-застройщиком условия договора и подписать его;
  • оплатить взнос в 10—15 % от указанной в договоре цены;
  • утвердить график платежей или оплатить 80 % суммы в течение 60 дней после подписания договора;
  • уплатить налоги на покупку.

При покупке вторичного жилья следует совершить четыре шага.

Шаг 1. Резервация и проверка жилой недвижимости

Если без риэлтора можно обойтись, то без помощи адвоката купля-продажа квартир со вторых рук в Израиле станет невозможной. Именно адвокат сможет проверить юридическую чистоту сделки (на наличие долгов по кредиту, арестов, принадлежность земельного участка) и приготовит все официальные бумаги.

с

На проверку необходимо время, поэтому квартиру необходимо зарезервировать: подписать “зихрон дварим” — предварительный договор. Для резервации необходим задаток — от 1 до 10 % от суммы сделки. В документе следует четко прописать форс-мажорные ситуации, чтобы в случае расторжения сделки понести минимальный ущерб.

Шаг 2. Договор купли-продажи

Основной договор подписывают владелец и покупатель в присутствии адвоката или адвокатов. Нотариально такой документ не заверяется. Договор должен подробно оговаривать все основные юридические позиции:

  • информацию об участниках сделки;
  • описание жилья;
  • цену, способ и сроки выплаты денег;
  •  порядок передачи недвижимости во владение;
  • механизм возврата ссуды (при покупке в рассрочку);
  • наказание за срыв сделки и другие аспекты.

Стороны также заполняют бланк для заявки в ТАБУ (Бюро регистрации недвижимости) для предотвращения иных транзакций с объектом недвижимости до момента завершения сделки; это особенно важно при ипотечном кредитовании.

После заключения договора в Израиле принято оплачивать от 10 до 30 % от оговоренной суммы.

Шаг 3. Оплата сделки

Оплата возможна исключительно в израильских шекелях через банк, согласно срокам, прописанным в основном договоре купли-продажи. Оплачивать можно через банковский счет покупателя, открытый в израильском банке, или через доверительный счет, открытый адвокатом. В этом случае покупатель должен перечислить на счет адвоката сумму сделки, которая поступит продавцу после выполнения им всех условий.

С 01.01.2019 можно оплачивать до 10 % от суммы наличными, но не более 11 тысяч шекелей.

Шаг 4. Узаконивание права собственности

После того как продавец получил полную оплату недвижимости, ключи от квартиры передаются в руки покупателю, который уже имеет право пользоваться объектом. Завершение сделки наступит только после регистрации нового собственника и получения выписки из реестра.

Регистрацией должен заниматься адвокат, который по ее завершении получает свой основной гонорар. С 01.01.2019 покупатели для того, чтобы записать жилье на свое имя в ТАБУ, обязаны в течение 6 месяцев после даты сделки подать в Налоговое управление декларацию об источнике средств для оплаты квартиры.

Дополнительные расходы на покупку недвижимости в Израиле

Помимо оговоренной цены, покупателю придется понести дополнительные расходы. К ним относятся:

  • гонорары. Процедура купли-продажи не обходится без услуг профессионалов. Это прежде всего адвокаты и риелторы. Их услуги необходимо оплатить. Гонорары в среднем составляют 1,5—2 % от суммы сделки + НДС (15,5 % от гонорара);
  • государственные пошлины и сборы — проверка регистрации продавца (от 20 до 40 дол. США), подача заявления в ТАБУ (от 60 до 70 дол. США), за регистрацию в кадастре (от 20 до 40 дол. США);
  • обмен валюты — оплата комиссионных банку;
  • при ипотеке — пошлина за кредитование, оценка объекта, страховка – 0,5 % от суммы сделки.

Налоги на израильскую недвижимость

Каждый собственник израильской недвижимости перед тем, как получить квартиру в Израиле, должен заплатить налоги, размеры которых регулируются законодательством о налогообложении. Прежде всего это “мас рехиша” или налог на покупку.

После совершения сделки необходимо платить “арнону” или муниципальный налог, размер которого определяет своим решением конкретный городской совет.

Налоги на покупку недвижимости

Размер “мас рехиша” зависит от цены приобретения, типа недвижимости, наличия в собственности других объектов. База для его начисления рассчитывается на каждый год (ознакомиться с обновленными данными можно на сайте Ведомства по налогам Израиля.

Так, гражданин Израиля должен заплатить налог на покупку первого жилья:

Цена объекта, шекелиНалоговая ставка, %Сумма налога (шекели)
До 1 664 52000
1 664 520 — 1 974 3353.510574.9
1 974 335 — 5 093 5355162674.15
5 093 535 — 16 978 45081089930.55
свыше 16 978 45010

При приобретении второй квартиры и последующих объектов недвижимости ставки налога для израильских граждан составят:

Цена объекта, шекелиНалоговая ставка
до 5 095 5700.08
свыше 5 095 5700.1

Налог “мас рехиша” следует оплатить не позднее 60 дней после заключения сделки.

Налоговые льготы при покупке недвижимости

Израильское законодательство предоставляет определенные льготы таким категориям населения, как новые репатрианты, жертвы террора, инвалиды/слабовидящие, родственники погибших на службе солдат. Так, малоимущие могут рассчитывать на бесплатное жилье в Израиле.

Указанные категории лиц (кроме репатриантов) при покупке единственного жилья освобождены от налога при стоимости квартиры до 1 664 520 шекелей, при ее превышении хотя бы на шекель должны оплатить 0,5 %.

Новые репатрианты при покупке квартиры в течение 7 лет после репатриации (не имеет значения, первой или дополнительной) должны уплатить налог:

  • 0,5 % – при стоимости до 1 700 605 шекелей;
  • 5 % – свыше указанной стоимости.

Целесообразность использования репатриантами этой льготы вызывает определенные сомнения: в большинстве случаев проще декларировать сделку как покупку единственной квартиры по нулевой налоговой ставке. Если же речь идет о приобретении очень дорогих квартир или особняка, то выгода налицо.

Владение недвижимостью и налоги

Новый владелец недвижимости, помимо налога на покупку и расходов по содержанию, должен оплачивать и ряд других налогов. Из них главный — “арнона” или муниципальный сбор. Выплачивать его можно частями — по два месяца, или целиком за год.

Владение недвижимостью и налоги

Что такое “арнона” в Израиле, знают все владельцы недвижимости, но не все понимают, как этот сбор начисляют. Порядок расчета вызывает горячую полемику в стране. В каждом городе “арнона” отличается.

Так, на величину сбора влияет площадь квартиры. В одних городах такую площадь замеряют как «нетто-нетто» — чистая площадь комнат без перегородок, «нетто» – то же, но включая внутренние перегородки, в других — как «брутто-брутто»: замер делается от внешних стен, приплюсовывается площадь балконов, лестничных площадок, парковок. Чаще всего в Израиле применяется последний принцип начисления.

В среднем по стране “арнона” может составлять от 200 до 400 долл. США за два месяца.

Некоторые группы населения имеют право на льготы — инвалиды, сироты, новые репатрианты. Жилье в Израиле для репатриантов освобождается на 12 месяцев от “арноны” на 90 %. Этим правом они могут воспользоваться в течение первых двух лет пребывания в стране.

Покупка жилой недвижимости и ипотека

Ипотека в Израиле легкодоступна. Иностранцы также имеют возможность ею воспользоваться, но на более жестких условиях. Наиболее распространены: “машканта” или целевая ипотека для покупки/строительства нового жилья, ссуда от государства и ипотеки от коммерческих банков.

Целевая ипотека с государственным финансированием или “машканта” в Израиле — самый популярный вид ипотечного кредитования для покупки жилья от застройщика. Она дает возможность покрыть до 60 % требуемой суммы с кредитной ставкой 3—4 %. Объект купли-продажи выступает в роли залога. Максимальный срок кредитования — 30 лет.

Купить вторичное жилье в Израиле можно, воспользовавшись государственной ссудой. Однако купля-продажа должна производиться в специально отведенных для этого правительством районах с малоразвитой инфраструктурой.

Коммерческие ипотеки позволяют приобретать частные дома в Израиле, жилье из первичного и вторичного фонда; они не финансируются государством, их предоставляют частные банки в Израиле.

Аренда жилой недвижимости в Израиле

Те, кому социальное жилье в Израиле недоступно, кто не желает стоять десять лет в очереди в Министерстве абсорбции и не обладает средствами на собственную квартиру, имеют шанс арендовать жилье.

Характерная черта израильского рынка недвижимости — отсутствие среди арендодателей крупных компаний или доходных домов. Преобладают частные лица или мелкие фирмы, деятельность которых в первую очередь направлена на обслуживание туристов сроком от нескольких дней до месяца.

Аренда жилья в Израиле на более длительный срок также возможна: на год, реже — на полгода. Цены обычно привязаны к индексу потребительских цен, который имеет тенденцию к росту: посуточная сдача — от 50 до 100 дол. США, долгосрочная аренда — 1—3 тыс. дол. США в месяц.

Цены за аренду более высокие в Тель-Авиве, Иерусалиме, курортных центрах. На периферии — Зихрон Яакове или Кирьят Гате — ценовая политика демократичнее.

Между хозяином квартиры и арендатором на срок аренды заключается договор. В нем должны быть прописаны цена, условия аренды и оплаты, возможность прекращения или продления.

Подведем итоги

Израильские законы предоставляют репатриантам право свободно покупать жилую и нежилую недвижимость и оформлять покупку на физическое лицо. Нужно учитывать, что дороговизна в стране и постоянный спрос на жилье способствуют росту цен на недвижимость.

Первое правило при покупке жилья и оформлении сделки в Израиле — найти квалифицированного адвоката. Поиск дома или квартиры можно вести как с помощью профессиональных риелторов, так и самостоятельно, особенно при владении ивритом.

Процедура покупки прозрачна и проста. Оплата — не в рублях, а в новых шекелях, через банковский перевод. Покупатель должен оплатить налог на покупку и зарегистрировать на свое имя недвижимость, после чего  становится полновластным собственником жилья.

Покупка жилья в Израиле налагает обязательства вовремя выплачивать налоги и платежи, связанные с недвижимостью. Новые репатрианты имеют возможность воспользоваться некоторыми налоговыми льготами.

Покупка квартиры в Израиле: Видео

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...
Добавить комментарий