Германия — одна из наиболее привлекательных стран для инвестирования. Она отличается стабильной экономикой, качественным уровнем жизни, развитой инфраструктурой, высоким приростом населения. Именно по этим причинам доходная недвижимость в Германии пользуется высоким спросом у наших соотечественников и иностранных граждан. Простой и четкий алгоритм покупки и понятное законодательство делает коммерческую недвижимость привлекательным сегментом для предпринимателей и лиц, не связанных с коммерцией.
В 2016 году международная компания JLL провела исследование по тенденциям рынка коммерческой недвижимости в Европе и США. По полученным данным Германия оказалась в тройке лидеров среди европейских стран, где отмечен высокий спрос на покупку домов.
За этот период в доходные объекты было инвестировано 17,5 млрд евро. Отметим, что 40 % покупателей — иностранные граждане. До 2016 года в Германии приобретали дома для жизни и отдыха, сегодня все чаще инвестируют в бизнес-недвижимость.
Выбор таких объектов достаточно широк, поэтому мы классифицируем их на две основные категории:
Благодаря высокому уровню доходности региона с каждым годом растет спрос на покупку и продажу коммерческих помещений в Гамбурге, Дрездене, Мюнхене, Вюртемберге, Баден-Бадене, Анхальте, городах Саксонии.
Из всех типов помещений торговая недвижимость — самые популярные объекты у российских инвесторов. Не стоит забывать о большом притоке туристов и эмигрантов в Германию: благодаря этому фактору хорошую динамику по доходности показывают отели, спортивные комплексы, салоны красоты и сдача квартир для долгосрочной аренды.
Доходные объекты в Германии имеют рентабельность на рынке. Чтобы увеличить ценность помещения, оцените его месторасположение. Если в округе расположены крупные компании с большим количеством
рабочих мест, ведется активная социальная жизнь, развита инфраструктура, то заполняемость доходного дома достигнет 90-100 %. Самые большие инвестиции в Германии в недвижимость приходятся на Берлин, Мюнхен, Гамбург.Если говорить о неблагоприятных районах, то это территория бывшей ГДР. В этом регионе большие трудности с трудоустройством, происходит большой отток жителей в западную часть страны, поэтому жилье стоит недорого.
Причины, по которым не стоит инвестировать в недвижимость в восточной Германии:
Подбирая регион для покупки доходного дома или помещения под бизнес, оцените конкурентоспособность города: количество людей и спрос на аренду, качество построек, рост цен на покупку и аренду, правовые отношения между владельцем и арендатором.
В Германии каждый российский гражданин может приобрести жилую и коммерческую недвижимость. Для осуществления покупки потребуется загранпаспорт и открыть счет в любом немецком банке
В ФРГ сделка проводится только через нотариуса и срок ее заключения составляет 2-3 месяца. Как и в любой стране, оформление требует финансовых вложений.
Основные расходы, % от стоимости покупки | Дополнительные | ||
---|---|---|---|
Налог на приобретение | 3,5–6,5 % | Оформление ипотеки | 1 % от суммы займа |
Выплата нотариусу | 1,0–1,5 % | Независимая оценка от банка | 1–2 тыс. евро |
Гонорар маклера | 3,6–7,1 % + НДС | Независимая оценка сторонними компаниями (Due Diligence) | 0,5–1,5 % от стоимости объекта |
Регистрация в поземельной книге | 0,8–1,2 % |
Предлагаем вам ознакомиться с этапами покупки доходных домов в Германии для физических и юридических лиц.
Определившись с бюджетом и типом недвижимости, нужно обратиться к маклеру для заключения договора на оказание услуг. Его услуги составят 3-7 % от стоимости объекта. После этого этапа клиент выбирает объекты, которые предлагает ему агент.
Покупка недвижимости в Германии еще не дает право для получения вида на жительство, но позволяет получить визовую льготу в виде отсутствия необходимости подтверждать место проживания.
Для посещения страны вы сможете оформить шенгенскую мультивизу с правом нахождения в стране до 90 дней в полугодии или до 180 дней в году. Дополнительно к шенгену потребуется оформить въездную визу.
Торговые центры, рестораны, отели, супермаркеты в Германии — самые востребованные категории доходной недвижимости.
Ниже представлены цены на объекты недвижимости и их доходность в Берлине и Мюнхене. Продажа коммерческой недвижимости в этих городах вызает самый большой интерес у россиян.
Тип недвижимости | Аренда, евро/м² в месяц | Годовая динамика аренды, % | Цены, евро/м² | Годовая динамика цен, % | Доходность, % |
---|---|---|---|---|---|
Берлин | |||||
Офисы | 17.8 | 6.7 | 5340 | 20 | 4 |
Стрит-ритейл | 244 | 1.7 | 77052.6 | 9.7 | 3.8 |
Торговые центры | 92 | 0 | 25976.5 | 11.8 | 4.3 |
Квартиры (долгосрочная аренда) | 10.3 | 1.1 | 3651.1 | 10.5 | 3.4 |
Мюнхен | |||||
Офисы | 26.8 | 0 | 8691.9 | 4.1 | 3.7 |
Стрит-ритейл | 296 | 0 | 107636.4 | 6.1 | 3.3 |
Торговые центры | 126.7 | 0 | 38984.6 | 9 | 3.9 |
Квартиры (долгосрочная аренда) | 17.2 | 2.2 | 7353 | 8.9 | 2.8 |
Компания IIG Real Estate Group провела исследование на предмет повышения цен в небольших городах. Например, в Галле, Ростоке, Гере, Ингольштадте ожидается повышение на 20-30 % в ближайшие 5 лет. Благодаря развивающейся инфраструктуре и благоприятной экологии в этих регионах инвестиционная привлекательность возрастает с каждым годом.
Если говорить о динамике цен в целом по стране, то в 2017 году цены выросли на 3 %, а в крупных городах — на 7-9 %. Такая тенденция ожидается и в 2019 году.
По информации Немецкого союза квартиросъемщиков (Deutscher Mieterbund), среднестатистический житель Германии на содержание жилья тратит более 20 % дохода или 180-280 евро в месяц. Ежемесячные обязательные платежи направлены на оплату ЖКХ, коммунальных расходов, услуг управляющей компании и содержание жилья, налоговые выплаты.
Цена на оплату коммунальных услуг в среднем составляет 210 евро за квартиру площадью 80 кв.м. В стоимость входит расход воды, отопление, вывоз мусора и пр.
Сама система оплаты этого платежа значительно отличается от российской. Немец ежегодно вносит предоплату с учетом потребления предыдущего года. В декабре снимаются показатели потребления холодной и горячей воды, газа, отопления, и производится перерасчет ранее внесенной суммы с учетом использования коммунальных ресурсов, излишки возвращаются собственнику или отправляется счет на доплату недостающей суммы.
Интересный факт: по информации консалтинговой компании NUS, в Германии вода стоит дороже всего в мире. Тариф составляет 1,9 евро/м³, это в 4 раза больше, чем в США и в 2 раза больше, чем в Австралии.
По местному закону электроэнергия в Германии оплачивается отдельно от общего счета за коммунальные услуги. Собственник сам выбирает компанию, которая предоставляет оптимальный для него тарифный план. Стоимость киловатта электричества составляет в среднем 29 центов.
Покупая квартиру в европейской стране, собственник оплачивает услуги содержания жилья отдельно от коммунальных. Уборка здания, обслуживание лифта, чистка дымохода, уход за садом и места общественного пользования производит управляющая компания. Услуги на обслуживание дома обходятся в 20-50 евро в месяц с каждого жильца.
Ежегодно каждый собственник обязан оплачивать налог на недвижимость (Grundsteuer). Сумма к оплате рассчитывается так: 0,35 % оценочной стоимости (рыночной) умножается на коэффициент (зависит от населенного пункта).
В среднем такой налог составляет 500-1000 евро в год.
Если говорить о жилье, которое сдается в аренду, то коммунальные услуги оплачивают арендаторы, а собственник отвечает за налоги, страховку и управляющую компанию.
Тем, кто сдает в аренду недвижимость в Германии, стоит помнить о регулярных налоговых выплатах:
Купить доходный дом в Берлине или в другом городе Германии значит в дальнейшем сдавать его в аренду. Отношения между арендатором и арендодателем осуществляются через договор, при этом период действия в документе не прописан: по умолчанию минимальный срок сдачи объекта 1 год.
В договоре также указывается размер залога, который арендатор выплачивает в первый месяц и который впоследствии будет возвращен в полном размере, если объект будет возвращен в прежнем состоянии.
В ФРГ есть два вида арендной платы: «холодная» и «горячая». В чем разница?
Холодная аренда — плата за пользование помещением без стоимости услуг ЖКХ. При такой схеме арендатор оплачивает коммунальные платежи самостоятельно в соответствии с объемами потребления.
Горячая аренда — все расходы по содержанию жилья осуществляет собственник Он оплачивает вывоз мусора, канализацию, отопление, освещение.
Поиск будущих арендаторов схож с тем, как это происходит в России: можно искать самостоятельно, а можно воспользоваться услугами риелтора.
Основная часть коммерческой недвижимости в Германии — доходные дома. Около 80 % немцев живут в арендованном жилье и лишь 20 % в собственном. Кроме того, для граждан России не существует юридических препятствий для приобретения дома. Для заключения сделки потребуется заграничный паспорт и счет в немецком банке.
Рынок недвижимости предлагает и другие коммерческие объекты: кафе, гостиницы, торговые центры, оздоровительные комплексы, салоны. Вложенные средства окупаются быстро благодаря благоприятным условиям ведения бизнеса на территории страны. При этом права нового владельца недвижимости защищены Конституцией Германии.
Планируете заграничное путешествие? Не забудьте про туристическую страховку! Она станет вашим надежным помощником в случае…
Один из самых увлекательных способов исследовать Россию - это пешие прогулки. Это позволит вам полностью…
Эстония, маленькая страна на побережье Балтийского моря, привлекает туристов своей уникальной культурой, красивой природой и…
Россия - это не только огромная территория, но и невероятное разнообразие природы, культуры и истории.…
Сегодня, в эпоху глобализации и сверхсвязности, многие русские ищут новые возможности за пределами своей родины.…
Мир меняется, и многие люди в России задумываются о переезде в другую страну. Причин может…