В течение последних нескольких лет цены на жилье в Германии ежегодно росли в среднем на 2-3 %. Но рынок страны неоднороден, а потому следует ознакомиться с особенностями конкретного города, в котором инвестор планирует приобретать квартиру или дом. Недвижимость в Ольденбурге – надежное капиталовложение, ведь города Западной Германии обладают наибольшим инвестиционным потенциалом и по экономическому развитию опережают восточные земли: здесь отмечаются высокие темпы прироста населения и индекса потребительской способности, большая доля арендаторов и быстрый рост цен на жилье.
Ольденбург – столица одноименного герцогства, расположенная на берегу реки Гунте в регионе Нижняя Саксония, и один из крупных немецких городов, отличающихся самым высоким качеством жизни населения. В центре Ольденбурга проводится большое количество культурных мероприятий, и связано это с наличием таких учреждений, как городская и государственная библиотека, городской музей и известный культурный центр PFL. Днем здесь заполнены магазины и бутики, а по вечерам людьми наполняются бары.
Популярности Ольденбурга способствует тот факт, что 14,7 % площади города отведено паркам, лесам, озерам, набережным и прочим местам для отдыха на природе. Местные жители даже называют Ольденбург городом-парком, а власти спонсируют деятельность четырех исследовательских центров, специализирующихся на создании возобновляемых энергетических источников.
Третий по величине город в Нижней Саксонии может предложить не только простую интеграцию в общество и расширяющиеся жилые кварталы переселенцам – здесь также открываются широкие возможности для инвесторов.
Ольденбург предлагает выгодное капиталовложение в самую разнообразную жилую и коммерческую недвижимость: на рынке представлены как старые постройки, так и совершенно новые дома.
Сочетание здесь отреставрированных старых зданий и построенных в классическом скандинавском стиле вилл создает привлекательный контраст.
Ольденбург – университетский город и культурно-экономический центр всего региона. Правительство Ольденбурга активно привлекает молодых ученых, высококвалифицированных людей с высоким уровнем дохода. Населенный пункт полностью оправдывает ожидания переселенцев и соответствует статусу города с населением около 160 тысяч человек.
Хотя не все районы являются одинаково популярными: элитные округа, такие, как Ziegelhof (Зигельхоф) и Gerichtsviertel (Герихтсфиртель), расположены по соседству с менее привлекательными районами Nadorst (Надорст) и Donnerschwee (Доннершви). Тот факт, что цены на жилые помещения здесь не слишком высокие, обусловлен, вероятно, наличием незавершенных строительных объектов.
За последние годы Ольденбург утратил значительную часть компактных домов на старых улицах центра, но город по-прежнему располагает большим количеством достопримечательностей.
Недвижимость в Ольденбурге отличается, по большей части, квартальной зависимостью. При этом жилые кварталы могут быть расширенными или традиционными.
В центре города много частично отреставрированных роскошных старых зданий. Пустыри были застроены двух- и трехэтажными жилыми комплексами.
Те, кто собирается проживать в Ольденбурге после покупки жилья, стремятся обзавестись квартирой в центре еще и потому, что здесь расположен комфортный район, выделенный для пешеходов, а также большая часть отелей, магазинов, ресторанов, развлекательных и торговых центров.
Таблица, представленная ниже, содержит сведения о характерных чертах популярных районов и муниципалитетов Ольденбурга:
Район или муниципалитет | Особенности | Привлекательность для отдельных категорий населения |
---|---|---|
Ohmstede (Городской район VII) | Проживание в сельской местности, зоны отдыха у озера Борнхостер (Bornhorster) в нескольких минут ходьбы от дома, множество привлекательных фермерских домов. | Семьи, пенсионеры |
Kreyenbrück (Городской район IX) | Смешанный жилой район, много пространства для молодежи и пожилых людей, хорошее транспортное сообщение, больница в непосредственной близости. | Семьи |
Osterburg (Городской район IV) | Оживленный, разросшийся район, достаточно большой выбор квартир. | Пары, одинокие люди |
Вдоль Тирпицштрассе (Tirpitzstraße) находятся дорогие таунхаусы с видом на воду, а оставшаяся часть домов расположена в тихом месте во втором ряду. На западе Ольденбурга преобладают классические, более сельские жилые районы.
На востоке по-прежнему расположено большое количество классических ферм и смешанных жилых районов. Диапазон цен здесь, соответственно, тоже достаточно широкий.
В Крузенбуше (Krusenbusch) или Крайенбрюке (Kreyenbrück) возводятся новые комплексы, а вся южная сторона уже сейчас представляет собой исключительно жилой район. На севере, особенно в Надорсте (Nadorst), проживают молодые пары и одинокие люди, которым пришлись по вкусу близость города и урбанистика растущего квартала.
В Доббене (Dobben) и Хааренеше (Haarenesch) доминируют виллы и более крупные таунхаусы. Эти районы традиционно популярны среди семей и пожилых людей. Из-за такой тенденции в Ольденбурге был зафиксирован большой рост стоимости жилья.
На западе – например, в Вечлой (Wechloy) или Блоэрфельде (Bloherfelde) – преобладают классические смешанные жилые районы. На востоке территории частично застроены современными таунхаусами и фермами, нуждающимися в ремонте и пользующимися в последнее время большим спросом.
Семьи и пары предпочитают обустраиваться на юге, где на жилых улицах расположились простые дома по разумной цене, реже – коттеджные поселки.
Недвижимость в Ольденбурге на протяжении длительного времени считается безопасным и надежным капиталовложением. По динамике и общему уровню цен Ольденбург превосходит даже Ганновер.
Причиной тому является высокое качество жизни и стабильная экономическая ситуация в городе и Нижней Саксонии в целом. Высокий спрос на квартиры и дома в Ольденбурге стремительно снижают уровень доступности жилой недвижимости. Исключение составляют только новые строительные объекты, которые находятся на стадии возведения.
На формирование высокого спроса на недвижимость Ольденбург отвечает развитием обширных пустырей в центральных частях, где в настоящий момент также строятся жилые дома. В военных районах, подобных Доннершви, разработчики проектов делают упор на возведение компактных домов, и около 240 новых жилых сооружений сейчас находятся на заключительном этапе строительства. Благодаря удачному расположению на северо-востоке относительно центра города, местные жилые комплексы привлекают целые семьи, супружеские пары и одиноких людей.
Согласно плану по распределению бюджета Ольденбурга на ближайшие годы, значительная часть средств будет направлена на софинансирование строительных проектов. Подобные меры были предприняты с целью повышения доступности жилья для групп населения с невысоким уровнем дохода. Как это отразится на ценовом развитии, в данный момент неизвестно.
В любом случае, в городе уже сейчас достаточно земель в привлекательных районах, подготовленных для новых жилых построек, а значит, постоянно растущий спрос на недвижимость со стороны переселенцев и инвесторов будет удовлетворен.
Представленная ниже таблица демонстрирует специфику выбора района для проживания, характерную для отдельных категорий граждан Ольденбурга:
Одинокие люди | Супружеские пары | Семьи | Студенты | Пенсионеры |
---|---|---|---|---|
Центр (Zentrum) | Зигельхоф (Ziegelhof) | Доббен (Dobben) | Хаарентор (Haarentor) | Блоэрфельд (Bloherfelde) |
Много отреставрированных старых зданий, пабов и баров в нескольких минутах ходьбы, хорошие коммуникации и услуги связи. | Часто встречаются небольшие жилые дома, удобно добираться до центра, много зон отдыха. | Несколько средних школ и Университет прикладных наук в непосредственной близости, наличие культурных и развлекательных центров, привлекательные жилые комплексы. | Идеальное место проживания, если требуется быстрый доступ к корпусам университета. Расположены здесь по большей части средние по размерам жилые районы с множеством квартир, подходящих для сдачи в аренду. | Живописный жилой район, привлекательные постройки с садом у дома, магазины, аптеки. |
Ольденбург (по крайней мере в данный момент) является классическим городом-арендатором, а потому инвесторам выгодно приобретать целые жилые здания для сдачи квартир в аренду – по этой причине сооружения иногда покупаются целиком на средства нескольких инвесторов.
Доля покупок недвижимости по договору совместного владения составляет около 40 %, из них в 60 % случаев приобретается дом, а в 40 % – кондоминиум.
Для такого большого города показатель предложения недвижимости в абсолютном выражении оказывается ниже среднего. Новые строительные проекты реализуются достаточно медленно. К тому же за последние годы стоимость квартир и домов значительно повысилась, что привело к “заморозке” цен на ближайшее время (в сравнении с динамикой цен в
среднем по Германии), однако аналитики обещают, что через несколько лет ситуация изменится в лучшую для инвесторов сторону.Самые дорогие квартиры, модернизированные и расположенные в элитных районах, можно найти в Хааренеше (Haarenesch), Доббене (Dobben) и их окрестностях. Старые многоквартирные дома площадью 145 м2 редко оцениваются продавцами меньше чем в 420 тысяч евро, но, как правило, продажная цена начинается от 500 тысяч.
В развивающихся жилых районах цены на подобные квартиры начинаются от 600 тысяч евро.
Следует отметить, что цены на жилье, расположенное в новостройках, являются относительно стабильными, поскольку завершенных объектов в данный момент немного.
Реконструированные таунхаусы расположены в основном в окрестностях центра, а террасные дома – в коттеджных поселках на окраине. Район Блоэрфельд (Bloherfelde) привлекает по большей части семьи, а из недвижимости здесь предлагается большое количество частных домов площадью 160 м2 в ценовом диапазоне от 320 до 360 тысяч евро – окончательная стоимость будет зависеть от размеров участка земли.
Тип недвижимости | Стоимость (евро) | ||
---|---|---|---|
в центре | на окраине | Площадь (м 2 ) | |
Ресторан | 415,000 (Dobben) | 265,000 (Haarentor) | 200 |
Ресторан-отель | 310,000 (Zentrum) | 360,000 (Wechloy) | 150 |
Отель | 760,000 (Dobben) | 450,000 (Nadorst) | 350 |
Розничный магазин | 120,000 (Haarenesch) | 70,000 (Blankenburg) | 50 |
Офисное здание | 2,218,000 (Zentrum) | 375,000 (Ofenerdiek) | 1074 |
Промышленный объект | 1,200,000 (Zentrum) | 875,000 (Etzhorn) | 260 (+ 2916 м 2 земельный участок) |
Торговое помещение | 335,000 (Donnerschwee) | 245,000 (Ohmstede) | 86.72 |
Стоимость коммерческой недвижимости в центре города обойдется в разы дороже, и доходность будет высокая. Но начинающие инвесторы, реально оценивающие свои возможности, останутся довольны темпами окупаемости небольших торговых точек на окраине Ольденбурга.
Эксперты Postbank, одного из крупнейших банков Германии, проанализировали макро- и социально-экономические показатели 402 населенных пунктов страны, а также перспективы их развития до 2030 года. Целью исследования было выявление наиболее перспективных рынков ФРГ с точки зрения долгосрочных инвестиций в жилую недвижимость.
По результатам исследования наибольшим потенциалом роста обладают Гамбург, Мюнхен, Ольденбург, Штутгарт и Бонн.
На инвестиционную привлекательность конкретного рынка влияет комплекс факторов:
Упомянутые численные показатели для 5 наиболее перспективных в плане инвестиций в недвижимость городов Германии представлены в следующей таблице:
Фактор, влияющий на инвестиционную привлекательность | Ольденбург | Гамбург | Мюнхен | Штутгарт | Бонн |
---|---|---|---|---|---|
Прирост численности населения (%). В среднем по Германии = 0.7% | 1.5 | 2.3 | 4.0 | 2.2 | 1.8 |
Уровень безработицы (по состоянию на июль 2015 года, %). В среднем по Германии = 6.3% | 6.9 | 7.6 | 4.6 | 4.6 | 6.3 |
Среднегодовой рост цен на недвижимость (2011-2014 гг., %). В среднем по Германии = 2.0% | 5.7 | 6.9 | 9.8 | 7.1 | 5.4 |
Индекс покупательской способности (вся Германия = 100). В среднем по Германии = 100 | 103.7 | 110.8 | 136.6 | 114.7 | 112.5 |
Количество годовых доходов одной семьи, необходимое на покупку квартиры. В среднем по Германии = 7 | 5.7 | 10.2 | 11.8 | 7.6 | 8.9 |
Доля арендаторов в центральных районах (%). В среднем по Германии = 54% | 72.2 | 64.8 | 84.7 | 74.8 | 84.5 |
Динамика аренды (2011-2015, %). В среднем по Германии = 34.3% | 9.9 | 34.6 | 46.2 | 90.9 | 20.8 |
Итак, для того, чтобы инвестировать средства в доходную недвижимость Германии и купить жилье, Ольденбург подходит по всем основным показателям, на которые рекомендуют обращать внимание международные брокеры:
Если квартиры в Ольденбурге интересуют покупателя, потому что он собирается в дальнейшем проживать в городе, в первую очередь необходимо оценить основные статьи расходов, которые ожидают после переезда.
В первую очередь, как правило, переселенцев интересует стоимость продовольственных товаров. В Ольденбурге продукты дороже, чем в среднем по Германии, примерно на 12 %.
Продукт питания | Стоимость (евро) |
---|---|
Буханка свежего белого хлеба (500 г) | 0.99 |
Молоко (1 л) | 0.66 |
Яйцо (12 шт.) | 1.71 |
Местный сыр (1 кг) | 6.67 |
Куриные грудки без костей, без кожи (1 кг) | 6.96 |
Говядина (1 кг) | 11.82 |
Яблоки (1 кг) | 2.08 |
Бананы (1 кг) | 1.56 |
Картофель (1 кг) | 0.93 |
Лук (1 кг) | 1.00 |
Ольденбург – крупный город, в котором имеется достаточно большое количество ресторанов и кафе. Стоимость услуг заведений общественного питания здесь нельзя назвать низкой, но, если говорить о средних ценах по Германии, то стоимость обеда вне дома в этом городе на 7,16 % ниже.
Обед и напитки в ресторане | Стоимость (евро) |
---|---|
Обед в недорогом ресторане | 9.50 |
Обед на двоих из трех блюд в ресторане средней ценовой категории | 40.00 |
"МакМил" в МакДоналдс (или аналогичный набор блюд) | 7.20 |
Каппучино | 2.50 |
Вода (бутылка, 0.33 л) | 1.70 |
Расходы на содержание жилого помещения тоже нельзя назвать слишком большими – стоимость коммунальных услуг в Ольденбурге на 15 % ниже, чем в среднем по Германии.
Коммунальная услуга | Стоимость |
---|---|
Электроснабжение, отопление, кондиционер, водоснабжение, вывоз бытовых отходов, канализация (для квартиры площадью 85 м 2 ) | 180.67 евро в месяц |
1 минута разговора по предоплатному тарифу местного мобильного оператора (без скидок и подключения тарифных планов) | 0.09 евро |
Интернет (от 60 Мбит/сек., безлимитный, кабельный/ADSL) | 27.50 евро в месяц |
Как и в любом другом городе Германии, людям, часто пользующимся услугами общественного транспорта, выгоднее приобрести проездной билет на месяц. Его стоимость на 28,5 % ниже среднего показателя по стране.
Транспортные услуги | Стоимость (евро) |
---|---|
Билет в один конец (городской транспорт) | 2.40 |
Проездной на месяц (обычная цена) | 50.00 |
Такси "Старт" (обычный тариф) | 3.50 |
Такси (обычный тариф, за 1 км пути) | 1.89 |
Такси, 1 час ожидания (обычный тариф) | 25.00 |
Бензин (1 л) | 1.32 |
В целом Ольденбург нельзя отнести к городам с высокой стоимостью жизни, но и заработная плата в городе меньше, чем в среднем по стране, на 17 %: 1 816,67 евро против 2 190,48 евро в месяц (после уплаты налогов).
Рынок недвижимости постоянно меняется под влиянием различных факторов, и инвесторы находятся в постоянном поиске новых возможностей вложения средств. Германия – одна из наиболее стабильных в плане экономики стран, жилые и коммерческие постройки здесь пользуются огромным спросом.
Когда на немецком рынке недвижимости наблюдается дефицит предложений и рынок не успевает отвечать на увеличивающийся спрос покупателей на дома и квартиры, инвесторы довольствуются менее популярными вариантами капиталовложения или даже рискуют и вкладывают средства в недвижимость, с которой ранее не имели дела. Однако как только на продажу выставляются строительные объекты, расположенные в крупных растущих городах, все внимание капиталистов обращается в их сторону. Одним из таких городов является Ольденбург – город, по всем показателям инвестиционной привлекательности опережающий десятки других населенных пунктов Германии.
Калининград, ранее известный как Кёнигсберг, - это город с богатой историей и неповторимой атмосферой, который…
Экотуризм - это не просто отпуск на свежем воздухе. Это погружение в мир дикой природы…
Планируете заграничное путешествие? Не забудьте про туристическую страховку! Она станет вашим надежным помощником в случае…
Один из самых увлекательных способов исследовать Россию - это пешие прогулки. Это позволит вам полностью…
Эстония, маленькая страна на побережье Балтийского моря, привлекает туристов своей уникальной культурой, красивой природой и…
Россия - это не только огромная территория, но и невероятное разнообразие природы, культуры и истории.…