Недвижимость в Германии – одна из наиболее стабильных ниш, куда иностранцы предпочитают вкладывать личные деньги. Но, намереваясь сделать такое дорогостоящее приобретение, важно понимать, что при следующей перепродаже объекта налоги в Германии при продаже квартиры могут забрать до 45 % полученных средств. При этом существенные дополнительные расходы по налогам несет не только продавец, но и покупатель, ведь ему придется оплатить налог на переход права собственности, а также ежегодно уплачивать имущественный налог на находящуюся в собственности недвижимость.
Налоги для продавцов и покупателей недвижимости
Единственный налог, который возлагается на продавца – это налог на полученную им прибыль или спекулятивный налог. Начнем с него.
Spekulationssteuer: налог на прибыль продавцов
Любой доход, по немецкому налоговому законодательству, подлежит налогообложению, и прибыль с продажи недвижимости не является исключением. В соответствии с § 23 Закона о подоходном налоге (Einkommensteuergesetz, EStG), любая прибыль, которая получена в результате реализации земельного участка, если он находился в собственности продавца менее 10 лет с момента его приобретения, облагается налогом на прирост капитала или так называемым спекулятивным налогом (Spekulationssteuer).
Данный налог распространяется на случаи перепродажи в течение 10-летнего периода владения любого объекта недвижимости, хотя в законе речь идет непосредственно о земельном участке. Дело в том, что любые здания, находящиеся на земельном участке, всегда передаются/продаются с ним: немецкое право не предусматривает возможности передачи права собственности лишь на какое-либо строение – речь всегда идет о переходе права собственности на землю.
Так, по факту, когда приобретается квартира в многоэтажном доме, в правоустанавливающих документах в первую очередь будет указана долевая часть земельного участка, на котором стоит такой многоквартирный дом (например, 20/1000), сама же квартира вообще может быть в них не указана.
Примечательно, что налогообложение по Spekulationssteuer в качестве налоговой базы использует не саму сумму сделки, а именно полученную в результате прибыль. Так, согласно ч. 3 § 23 EStG, размер полученной прибыли (или полученного убытка), рассчитывается по формуле:
Налоговая база = цена продажи по сделке – цена покупки – затраты на постройку строения или расширение его площади – другие расходы + амортизация здания, если она была учтена при уплате других налогов.
Обратим внимание на некоторые особенности данной формулы, а именно:
- цена покупки объекта недвижимости включает все расходы, которые владельцу пришлось понести при покупке квартиры, начиная от расходов на объявления и нотариальной комиссии и заканчивая услугами адвоката и даже суммой уплаченного налога на покупку;
- расходы на постройку или расширение площади жилья включают не только стоимость стройматериалов и проведенных работ, но и стоимость оформления техдокументации, работы инженеров и архитекторов;
- к числу других расходов можно отнести расходы на продажу, в том числе комиссионные риелторов, стоимость рекламы и услуг маклеров и так далее.
Определив налоговую базу, необходимо определиться с налоговой ставкой. В отношении физлиц Spekulationssteuer действует в тех же размерах, что и обычный подоходный налог. Так, согласно § 32а EStG, ставка спекулятивного налога в 2019 году является прогрессивной и зависит от суммы полученной прибыли.
| Налогооблагаемый доход | Формула | Обозначения |
|---|---|---|
| ˂ 9 000 € (базовый доход) | Не облагается налогом | - |
| 9001 – 13996 € | 997,8 * Y + 1400 € | Y = 1/10000 от суммы превышающей базовый доход |
| 13997 – 54949 € | (220,13 * Z + 2 397) * Z + 948,49 | Z = 1/10000 от суммы, превышающей 13997 € |
| 54950 – 260532 € | 0,42 * X – 8621,75 € | X = сумма налогооблагаемого дохода |
| ˃ 260533 € | 0,45 * Х – 16 437,7 € | X = сумма налогооблагаемого дохода |
Отметим, что маржинальная ставка спекулятивного налога увеличивается с ростом дохода от продажи недвижимости: от 14 до 45 %.
Обратим внимание, что налоговая обязанность возникает не в момент заключения сделки, а в момент получения фактической прибыли. То есть, если продавец реализует недвижимость, например, в рассрочку, он должен будет уплачивать Spekulationssteuer лишь тогда, когда поступившие средства в сумме превысят понесенные продавцом расходы, а сам доход при этом будет превышать 600 € в год.
Налоги для покупателей
Многих это удивит, но помимо понесенных на покупку квартиры расходов покупателю также придется уплатить и налог на приобретение недвижимости или, как его еще называют, налог на переход права собственности на недвижимость (Grunderwerbsteuer, GrESt). Согласно § 1 Закона о налоге на передачу недвижимости (Grunderwerbsteuergesetz, GrEStG), обязанность по его уплате возникает всегда, когда покупатель приобретает землю для строительства, квартиру в многоквартирном доме, кондоминиум, и по любым другим сделкам с недвижимостью, оговоренным параграфом.
К слову, это может быть не только купля-продажа, хотя она и является самым распространенным основанием для возникновения налоговой обязанности.
Конкретная сумма Grunderwerbsteue, подлежащего уплате, будет зависеть от двух факторов: стоимость недвижимости и земля, к которой она относится.
Так, согласно § 11 GrEStG, общая федеральная налоговая ставка составляет 3,5 % от суммы покупки жилья, однако с 2016 года федеральным землям разрешили самостоятельно регулировать ставки, и поэтому в некоторых регионах (например, Schleswig-Holstein, Nordrhein-Westfalen, Saarland), она достигает 6,5 %.
В качестве налоговой базы, согласно § 8 GrEStG, используется сумма вознаграждения по договору. Налоговые органы осуществляют расчет налога самостоятельно, присылая новому владельцу лишь уведомление с суммой налога, подлежащей оплате.
Кроме налога на приобретение, новому обладателю недвижимости в ФРГ необходимо знать, что с момента приобретения объекта на владельца ежегодно возлагается обязанность по уплате имущественного налога. Налог на имущество в Германии в отношении недвижимости, если быть точным, носит название поземельный налог (Grundsteuer). Его правовое регулирование осуществляется Законом о налоге на имущество (Grundsteuergesetz, GrStG).
Такой земельный налог относится к разряду муниципальных и в среднем составляет около 2,5 €/м2 жилой площади. Более точная сумма определяется по сложной формуле и в три этапа:
- определение универсальной оценочной стоимости (Einheitswert) налоговыми органами;
- расчет налогооблагаемой стоимости (Steuermessbetrag) посредством умножения универсальной стоимости на базовый коэффициент, характерный для конкретного вида имущества;
- умножение налогооблагаемой стоимости на муниципальный повышающий коэффициент.
Помимо указанного налога, покупателю придется нести расходы на управление, страхование, коммунальные платежи, оплату услуг нотариуса и адвоката. И при этом, в отличие от продавца, для него не предусмотрено какой-либо возможности избежать уплаты налога.
Освобождение продавца от спекулятивного налога
Как мы помним, под налог на прирост прибыли подпадают все продавцы недвижимости, в чьей собственности она находилась менее 10 лет. Однако в некоторых случаях налоговое законодательство позволяет исключить возникновение налоговой обязанности.
Согласно абз. 3 п. 1 ч. 1 § 23 EStG, продавец освобождается от спекулятивного налога, если:
- объект недвижимости в течение всего срока владения использовался исключительно для проживания его владельца;
- использовался для такого личного проживания в год его продажи и в течение двух предшествующих этому году лет.
В первом случае речь идет о непрерывном проживании на протяжении всего срока владения, а во втором – об использовании имущества как минимум полный календарный год, 1 день в прошедшем году и 1 день в году продажи.
Аналогичное освобождение будет иметь место и в отношении земельного участка, однако лишь при наличии на нем строений, пригодных для жизни: при продаже участка без строений освобождение невозможно.
В контексте этого целесообразно рассмотреть, что немцы понимают под таким «личным проживанием». Так, под освобождение попадает лишь жилая недвижимость, пригодная для постоянного проживания, то есть не коммерческая недвижимость или курортные номера. Аналогичным образом оценивается и неприспособленная для проживания жилая недвижимость, то есть квартира без мебели, без сантехники, отопления и так далее.
Касательно личного проживания: для получения такой квалификации собственник должен лично, с семьей или партнером проживать в доме или части такого дома, если помимо его семьи в помещении проживает еще кто-либо, однако лишь на безвозмездной основе. Помещения, которые находятся в аренде, используются для профессиональных и иных целей, под освобождение не подпадают: даже если аренда была временной, а основную массу времени владелец использовал жилье для себя, освобождение не предоставляется.
Особенности для нерезидентов: доплата налога в России
Если в качестве продавца выступает нерезидент Германии, например, гражданин России, постоянно проживающий в РФ, у него может возникнуть немало вопросов. Так, по логике вещей, получая доход от продажи недвижимости, он должен уплачивать налог и в стране своего резидентства, то есть в России. Однако между РФ и ФРГ заключено Соглашение об избежании двойного налогообложения от 29.05.1996. Согласно ему, налог на недвижимость в Германии для россиян взыскивается в той же форме, в которой и для немцев, однако вторично в России в полном объеме не взимается.
В соответствии со ст. 23 Соглашения, сумма подоходного налога в РФ должна быть уменьшена на сумму спекулятивного налога, уплаченного в ФРГ.
Если сумма уплаченного в Германии налога окажется больше, чем нужно было заплатить в России, то НДФЛ в РФ с продажи квартиры в Германии взиматься не будет.
Если же сумма Spekulationssteuer окажется меньше, чем начисленный в России налог, российскому резиденту придется доплатить разницу.
Обратим внимание, что, несмотря на обязанность уплаты налога на территории его происхождения, налоговая декларация все равно подается россиянином в российские налоговые органы.
Заключение
Сделка купли-продажи недвижимости в ФРГ сопряжена с необходимостью уплат нескольких налогов для обеих сторон: продавец уплачивает подоходный налог, а покупатель – налог на переход права собственности и ежегодный налог на недвижимость. В каждом случае размер налога зависит от стоимости объекта недвижимости, а в случае со спекулятивным налогом от нее зависит еще и применяемая прогрессивная ставка, которая растет по мере роста стоимости. Продавцов спасает лишь то, что в качестве налогооблагаемой базы применяется не сумма сделки, а сумма чистого дохода, полученного в результате.
