Недвижимость в Дуйсбурге и возможности выгодно вложить в нее средства давно обсуждаются инвесторами. На протяжении десятков лет многочисленные промышленные предприятия виднелись над домами и превращали районы в непривлекательные места для проживания, из-за чего численность населения неуклонно снижалась. Но в последние годы в Дуйсбурге появилось несколько зон развития, а власти занялись решением проблем с инфраструктурой, что заставило инвесторов задуматься о перспективах местного рынка недвижимости.
Особенности рынка недвижимости города Дуйсбурга
Дуйсбург – независимый город в Рурском индустриальном районе на западе Германии, принадлежащий федеральной земле Северный Рейн-Вестфалия. Расположился он на правом берегу Рейна, где в реку впадают Рур и Эмшер. Дуйсбург находится в столичном регионе Рейн-Рур с населением около 10 млн человек и принадлежит одновременно региону Нижнего Рейна и Рурской области.
В Дуйсбурге проживает 499 845 человек (по состоянию на 31 декабря 2016 года), что делает его пятым по величине городом в Северном Рейне-Вестфалии.
В XIX веке, благодаря выгодному расположению в устье реки Рур, наличию портов и непосредственной близости угольных месторождений, Дуйсбург вырос на базе металлургической промышленности до важного промышленного района. Местный речной порт считается самым большим внутренним портом в мире.
Облик города, архитектура
В период Второй мировой войны Дуйсбург лишился практически всех архитектурных строений. Сохранились лишь фундаменты пфальца X-XII века, городские стены XII-XIII века, позднеготический собор Спасителя 1415 года, Трёхщипцовый дом 1536 года, церковь Святого Иосифа (1871-1874), Кристускирхе (1908), Либфрауэнкирхе (восстановлена в 1951 году), Ратуша (1897-1902), железнодорожный вокзал (1934) и центр иудаизма (1999).
Что касается городского планирования, Дуйсбург сильно зависит от промышленных объектов, некоторые из которых до сих пор используются и являются частично интегрированными в парки либо используются компаниями и культурными предприятиями во внутренней гавани.
Административное деление
С тех пор, как 1 января 1975 года была проведена муниципальная реорганизация, территория Дуйсбурга делится на 46 районов, которые распределены по 7 городским округам:
| Округ Дуйсбурга | Численность населения | Районы |
|---|---|---|
| Walsum (Вальзум) | 50.836 | Aldenrade (Альденраде) |
| Alt-Walsum (Альт-Вальзум) | ||
| Fahrn (Фарн) | ||
| Overbruch (Овербрух) | ||
| Vierlinden (Фирлинден) | ||
| Wehofen (Вехофен) | ||
| Hamborn (Хамборн) | 74.947 | Alt-Hamborn (Альт-Хамборн) |
| Marxloh (Марксло) | ||
| Neumühl (ноймюль) | ||
| Obermarxloh (Обермарксло) | ||
| Röttgersbach (Рётгерсбах) | ||
| Meiderich/Beeck (Майдерих-Бек) | 73.584 | Beeck (Бек) |
| Beeckerwerth (Бееккерверт) | ||
| Bruckhausen (Брукхаузен) | ||
| Laar (Лаар) | ||
| Mittelmeiderich (Миттельмайдерих) | ||
| Obermeiderich (Обермайдерих) | ||
| Untermeiderich (Унтермайдерих) | ||
| Homberg/Ruhrort/Baerl (Хомберг/Рурорт/Баерль) | 40.794 | Alt-Homberg (Альт-Хомберг) |
| Baerl (Баерль) | ||
| Hochheide (Хоххайде) | ||
| Ruhrort (Рурорт) | ||
| Rheinhausen (Рейнхаузен) | 77.893 | Bergheim (Бергхайм) |
| Hochemmerich (Хохеммерих) | ||
| Friemersheim (Фримерсхайм) | ||
| Rheinhausen-Mitte (Рейнхаузен-Митте) | ||
| Rumeln-Kaldenhausen (Румельн-Кальденхаузен) | ||
| Duisburg-Mitte (Дуйсбург-Митте) | 110.931 | Altstadt (Альтштадт) |
| Dellviertel (Делльфиртель) | ||
| Duissern (Дуйссерн) | ||
| Hochfeld (Хохфельд) | ||
| Kaßlerfeld (Касслерфельд) | ||
| Neudorf-Nord (Нойдорф-Норд) | ||
| Neudorf-Süd (Нойдорф-Зюд) | ||
| Neuenkamp (Нойенкамп) | ||
| Wanheimerort (Ванхаймерорт) | ||
| Duisburg-Süd (Дуйсбург-Зюд) | 73.118 | Bissingheim (Биссингхайм) |
| Buchholz (Буххольц) | ||
| Großenbaum (Гроссенбаум) | ||
| Huckingen (Хуккинген) | ||
| Hüttenheim (Хюттенхайм) | ||
| Mündelheim | ||
| (включает Ehingen, Rheinheim, Serm и Holtum) | ||
| (Мюндельхайм, включающий в себя Эхинген, Рейнхайм, Серм и Хольтум) | ||
| Rahm (Рам) | ||
| Ungelsheim (Унгельсхайм) | ||
| Wanheim-Angerhausen (Ванхайм-Ангерхаузен) | ||
| Wedau (Ведау) |
Инфраструктура, культурные и развлекательные учреждения
С открытием Университета Gesamthochschule в 1972 году город признали научным и высокотехнологичным центром. С 2005 года в кампусе действует Школа менеджмента с акцентом на ведении бизнеса.
Имеются в городе и иные образовательные учреждения – государственный Университет прикладных наук и Университет искусств Фолькванга. Среди ведущих НИИ Дуйсбурга значатся институты микроэлектронных схем Общества Фраунгофера, речного судостроения и сварки.
Что касается развлечений и мест для отдыха, то популярными зелеными зонами являются Старый городской парк, ландшафтный парк “Норд”, парк им. И. Канта, рекреационный парк в Хамборне.
Для любителей спорта интерес представляют Спортивная академия (одна из крупнейших в Европе), легкоатлетический и футбольный стадион, спортивный парк “Ведау” с ледовым дворцом. В массиве “Дуйгбургский лес” находится самый большой в Руре зоопарк с Китайским садом, аквариумом, питомником для разведения китов и дельфинарием (более 1 млн посетителей в год).
В городе действует несколько крупных музеев, Оперный театр и другие театры.
Экономика и промышленность
Внутренний речной порт Дуйсбурга формирует экономику города и местную металлургическую промышленность. Почти треть чугуна, произведенного в Германии, поступает из 8 дуйбургских доменных печей. Традиционное производство стали и металлообработка в городе все больше сосредотачивается на высокотехнологичной продукции. Из-за такого структурного изменения (кризиса стали), который продолжается с 1970-х годов, Дуйсбург страдает от высокого уровня безработицы. Вообще город занимает одно из первых мест в земле Северный Рейн-Вестфалия по концентрации иностранных рабочих и служащих и по уровню безработицы (всего 14,9 % экономически активного населения).
Дуйсбург выполняет функции самого западного германского морского порта (заходит примерно 2000 судов типа “река-море”, перегружается около 2 млн тонн грузов). На базе местного порта функционирует зона свободной торговли Rhein-Ruhr-Hafen Duisburg.
Дуйсбург является вторым по значению железнодорожным узлом Германии после Франкфурта-на-Майне: здесь сходятся 6 лучей железнодорожных магистралей. В начале XXI века Дуйбург вошел в пятерку крупнейших железнодорожных узлов ЕС по грузообороту.
Также это крупный автодорожный узел (дороги регионального и местного значения, 5 автобанов). Наконец, значение Дуйсбурга велико в комбинированных перевозках грузов, в том числе в транспортировке контейнеров.
С начала XXI века Дуйсбург является центром проведения международных конференций, научно-технических и производственно-отраслевых объединений Германии и стран Евросоюза, съездов и собраний спортивных, политических, общественных съездов и собраний, промышленных выставок.
Сфера услуг в Дуйсбурге также достаточно развита – в ней трудится около 70 % всех сотрудников, а главную роль в ее развитии играет сектор логистики, связи и транспорта. Город является центром логистики мирового значения, одним из крупнейших в Европе.
В городе значительно развиты сфера деловых, информационных, страховых, банковско-финансовых услуг. Наиболее крупными работодателями города являются:
- Hitachi Power Europe – электронная и электротехническая корпорация;
- Klöckner & Со AG – оптовая и международная торговля металлоизделиями и черными металлами.
Дуйсбург является крупнейшим районом черной и цветной металлургии и речного судостроения, здесь развито машино- и приборостроение, радиоэлектронная промышленность, производство электрооборудования, химическая промышленность. Кроме того, в городе действует пивоваренная, табачная и мукомольная, швейная и полиграфическая промышленность, ведется добыча каменного угля, работают предприятия нефтехимической и нефтеперерабатывающей промышленности.
Рынок недвижимости
Рынок недвижимости Дуйсбурга в течение многих лет переживал потрясения из-за многочисленных проектов по выводу города из эксплуатации. Жилые кварталы, обычно организованные в многоэтажном строительстве, были снесены в больших количествах, а те, что остались, сегодня используются в коммерческих целях.
Следовательно, имеющееся на данный момент жилье практически не имеет дефектов в плане строительства, что увеличивает его стоимость. В основном рынок недвижимости Дуйсбурга более широк в низких ценовых сегментах, а высококлассных и роскошных объектов предлагается совсем мало. Но комфортные дома и квартиры все же встречаются, обычно вблизи Рейна.
Из-за достаточно высокого уровня безработицы и постоянного сокращения численности населения рынок недвижимости Дуйсбурга на протяжении многих лет пребывает в расслабленном состоянии. Это не означает, однако, что администрация города не борется с проблемами, которых здесь предостаточно. Множество зданий нуждается в ремонте, в отдельных районах сложно не заметить недостатки инфраструктуры.
Сегодня реструктуризация в Дуйсбурге набирает обороты, особенно в северной его части, неподалеку от Брукхаузена и Маркслоха – здесь уже более 100 пустующих многоквартирных домов было выкуплено и разрушено властями.
Целью городского планирования на ближайшее время является дальнейшее развитие Landschaftspark Duisburg-Nord до Grüngürtel. Районы конверсии за рамками проекта разрабатываются по всей территории метрополии Рейна и превращаются в основном в зеленые зоны.
Вопреки распространенному мнению, некогда дымный порт становится все ближе к природе, несмотря на то, что блок-подобная структура поселений бывших рабочих кварталов улучшается лишь частично. В то же время существующее в настоящий момент предложение жилья испытывает увеличение стоимости во многих районах города. Ожидается, что в промышленных районах сократится предложение жилья и коммерческих объектов, поскольку в данный момент наблюдается тенденция к созданию естественных, открытых, приближенных к природе поселений.
Особенности жилой и коммерческой недвижимости по районам
Если говорить о Дуйсбурге в целом, инвестору при покупке жилой и коммерческой недвижимости следует ориентироваться в первую очередь на следующие группы населения:
- мигрантов, в особенности мусульман из Турции (в Дуйсбурге находится крупнейшая мусульманская община, и в некоторых районах доля иностранцев достигает 30 %, а в Bruckhausen 80 % жителей являются иммигрантами);
- работников промышленных предприятий (в городе проживают в основном именно они);
- пожилых людей (средний возраст жителей Дуйсбурга составляет 47 лет, а в районе Ungelsheim – 50 лет);
- студентов (местные университеты хоть и практически не привлекают учащихся из-за рубежа и из других немецких городов, все же студентов здесь немало).
Таблица поможет получить представление о том, какие районы Дуйсбурга чаще всего выбираются для постоянного проживания представителями тех или иных слоев населения:
| Район | Основные характеристики | Привлекательность для представителей отдельных слоев населения |
|---|---|---|
| Walsum | ||
| Aldenrade | Тихий и спокойный район в сельской местности, отделенный от соседних районов зеленым поясом. Современные дома на одну и две семьи с ухоженными садами создают гармоничную общую картину. Магазины, рестораны, еженедельный рынок, 3 детских сада, начальные и средние школы, заповедник. Имеется промышленная зона. Хорошее транспортное сообщение. | Одинокие люди, семьи с детьми, работники промышленных предприятий. Средний возраст жителей - 45 лет. |
| Alt-Walsum | Новые жилые постройки, многоквартирные дома. Магазинов достаточно, еженедельного рынка нет. Транспортное сообщение хорошее, но до центра на автобусе добираться 1 час. | Одинокие люди, работники промышленных предприятий. Средний возраст жителей - 40 лет. |
| Fahrn | Преимущественно многофункциональные многоквартирные дома и дома с террасами. Несколько магазинов, пекарня, мясная лавка, 3 детских сада, начальная, средняя и специализированная школа. Заповедная зона для отдыха. До центра добираться около 30 минут, транспортное сообщение хорошее. Жизнь достойная и дешевая. | Одинокие люди, бездетные пары. Доля иностранцев на 25% выше, чем в остальных районах. |
| Overbruch | Деревенский характер. В основном сборные строения и жилые поселки, дома на одну семью. Супермаркет, пекарня, мясная лавка, еженедельного рынка нет. До центра добираться долго. | Одинокие люди. Средний возраст жителей - 44 года. |
| Vierlinden | Район близок к Оберхаузену и Динслакену. Террасные дома в новых жилых комплексах, старые односемейные дома, многоквартирные здания. Хорошее транспортное сообщение, быстрый доступ к центру. 4 детских сада, супермаркет, дискаунтер, пекарня, еженедельный рынок, отдых в заповедной зоне, спортивные площадки, ипподром. | Молодые бездетные пары, семьи с детьми, активные люди. |
| Wehofen | Деревенская идиллическая атмосфера. На окраинах района построены новые жилые дома с садами. 5 детских садов, школ нет. Хорошее транспортное сообщение, до центра добираться час. Небольшие магазины, супермаркет, еженедельный рынок, спортивные площадки. | Одинокие люди, бездетные пары. |
| Hamborn | ||
| Alt-Hamborn | Район характеризуется сочетанием старых и новых жилых построек. Проживают представители различных народностей. Еженедельный рынок, магазины, торговая улица, кафе, детские сады, начальные и средние школы. Ботанический сад. Спортивный парк, кабаре, смотровая башня. | Семьи с детьми со средними доходами. 25% иностранцев. |
| Marxloh | Район индустриальный. Простые дома и квартиры, частично в плохом состоянии. Низкая арендная плата, хорошие транспортные связи. 8 детских садов, банки, врачебные кабинеты, магазины, большой рынок бытовой техники, множество модных свадебных магазинов, мусульманская мечеть. | Семьи с низкими доходами, одинокие люди. Иностранцев на 36% больше, чем в других районах. |
| Neumühl | Характеризуется неоднородными постройками - от симпатичных односемейных домов до больших сборных зданий. Промышленный парк, несколько небольших магазинов, супермаркетов, дискотека, ресторан, еженедельный рынок, католическая больница. Транспортные связи хорошие. | Одинокие люди. Средний возраст жителей - 43 года. |
| Obermarxloh | В основном социальное жилье. Здесь можно купить хороший дом за небольшие деньги, но атмосфера неприятная, социальные проблемы не решены, много безработных. Транспортное сообщение хорошее, до центра ехать 40 минут. | Семьи с низкими доходами. Много иностранцев, особенно турков. |
| Röttgersbach | Район характеризуют односемейные дома, старые особняки, дома патрициев. Многоквартирные дома редки. 5 детских садов, дискаунтеры, рынка нет, школ нет. Парк, гольф-клуб, сауна, бассейны, отдых на природе. Хорошее транспортное сообщение, но до центра добираться 1 час. Арендная плата высоковата. | Семьи с детьми дошкольного возраста, пенсионеры. |
| Meiderich/Beeck | ||
| Beeck | Средний район с серыми жилыми кварталами, старыми зданиями, нуждающимися в ремонте. В тихих переулках можно найти красивые новые дома. Арендная плата относительно низкая. 5 детских садов, крытый бассейн, библиотека, немного магазинов, торговая площадь. Хорошие транспортные связи, до центра ехать 30 минут. | Семьи с низкими доходами. 22% иностранцев. |
| Beeckerwerth | Тихий район, даже в центре. 3 детских сада, начальная школа, дискаунтеры, рынок, дискотека, спортивные площадки. Хорошее транспортное сообщение, бывают пробки, до центра - 30 минут. | Одинокие люди. 13 % иностранцев. |
| Bruckhausen | Район находится между огромными и отовсюду видимыми зданиями сталелитейного завода. Неблагополучный социальный район с высоким уровнем преступности. Постройки в плохом состоянии, уровень безработицы выше 30 %, низкая арендная плата. | Более 80 % жителей являются иммигрантами, доля иностранцев в районе - 60 %. |
| Laar | Небольшой идиллический район на Рейне. Несколько рядов жилых построек, многоквартирные дома. Институт технологии прикладным материалов Университета Дуйсбург-Эссен. Несколько детских садов, начальная и общеобразовательная школа, спортивные центры. Хорошее транспортное снабжение, до центра - менее 30 минут. | Семьи с детьми, пенсионеры. Доля иностранцев - 25%. |
| Mittelmeiderich | Один из центральных районов с красивыми старыми зданиями в сочетании с функциональными высотными сооружениями. Низкая арендная плата, хорошие транспортные связи. 7 детских садов, 3 начальные школы, средние школы. Торговая улица, аптеки, магазины. | Семьи с детьми |
| Obermeiderich | Разнообразные варианты жилья - красивые старые односемейные дома, простые многоквартирные дома, функциональные высотные здания. Район пересекает несколько основных дорог. На северо-западе - ландшафтный парк, на северо-востоке - торговый центр, на западе - крупный коммерческий и промышленный район. | Молодые пары |
| Untermeiderich | Район характеризуется отдельно стоящими домами, многоквартирными зданиями с садом и без него, иногда встречаются террасные дома. Торговая улица, магазины, ритейлеры, дискаунтеры, супермаркеты, еженедельный рынок, 3 детских сада, начальные школы, дискотека. Хорошие транспортные связи, низкая арендная плата. | Молодые пары, семьи с маленькими детьми. |
| Homberg/Ruhrort/Baerl | ||
| Alt-Homberg | Дома с хорошо сохранившимися фасадами в стиле модерн, новые здания в районе ратуши. Магазины, супермаркеты, еженедельный рынок, рестораны, пабы, дискаунтеры. Промышленные и химические заводы. Детские сады, начальные и общеобразовательные школы, средняя школа. Хорошие транспортные связи, до центра добираться 30 минут. Спортивные площадки. | Одинокие люди, работники заводов. |
| Baerl | Прекрасный район с заповедником и рекреационной зоной. Преимущественно односемейные дома, сельские постройки и несколько многоквартирных домов. 2 детских сада, начальная школа. | Семьи с детьми, пенсионеры. |
| Hochheide | Функциональные квартиры и жилые постройки смешиваются с домами на одну семью. 6 детских садов, начальные школы, супермаркеты, дискаунтеры, еженедельный рынок. | Социально незащищенные граждане. В семейных домах у Рейна - семьи с детьми. Экономные люди. |
| Ruhrort | Хороший район для проживания. Плотная застройка. Дома на одну семью, редко - таунхаусы. Множество заведений общественного питания, отличное транспортное сообщение, 3 детских сада, начальная, средняя и общеобразовательная школа, супермаркеты, банки, дисконтные магазины. | Семьи с детьми, пенсионеры. Средний возраст жителей - 44 года. |
| Rheinhausen | ||
| Bergheim | Зеленый район в сельской местности. Дома на одну семью, новые здания. Хорошие транспортные связи, до центра - 15 минут. 6 детских садов, начальные школы, магазины, врачебные кабинеты, аптеки, ресторан, рекреационный район с барбекю и возможностями для занятий водными видами спорта. | Молодые семьи |
| Hochemmerich | Крупный район. Еженедельный рынок, супермаркеты, дискаунтеры, ритейлеры. Хорошее транспортное снабжение. Спортивные сооружения, акватории, сад-вереск, эстрада, кафе, мини-поле для гольфа, детские площадки. | 25% иностранцев. Люди со скромными доходами, одинокие люди. |
| Friemersheim | Деревенский район характеризуют старые дома на одну семью, стандартные многосемейные дома. 6 детских садов, общеобразовательные и средние школы, магазины, супермаркеты. | Семьи с маленькими детьми, пенсионеры. |
| Rheinhausen-Mitte | Простые дома, старые здания вместе с функциональными высотными сооружениями. Торговая улица, еженедельный рынок, 4 детских сада, спортивные площадки, акватории, сад-вереск, кафе-бар, поле для гольфа. Хорошее транспортное сообщение, быстрый доступ к центру и соседним районам. | Одинокие люди. Средний возраст жителей - 47 лет. |
| Rumeln-Kaldenhausen | Район в сельской местности. 5 детских садов, 3 начальные школы, средняя школа, 2 средние современные школы, специализированная школа для умственно отсталых. Еженедельный рынок, достаточное количество магазинов, рекреационная зона, места для занятий водными видами спорта, спортивные клубы. До центра на автобусе 50 минут. Имеется собственная железнодорожная станция. | Семьи с детьми, пенсионеры. Средний возраст жителей - 45 лет. |
| Duisburg-Mitte | ||
| Altstadt | Модный район. Много старых зданий с красивыми фасадами и функциональные новостройки. Квартиры всех типов и размеров. Внутренняя гавань. Еженедельные рынки, множество магазинов, торговые центры, центральный театр, рестораны, ритейлеры, высокотехничное казино, кафе, бары, музеи. Мало зелени. | Молодые пары, одинокие люди. Доля иностранцев - 15%. Средний возраст жителей - 44 года. |
| Dellviertel | Популярный район. В основном новые здания. Несколько детских садов, начальных школ, общеобразовательная школа, средние школы. Театр кабаре, культурный центр, кафе, пабы, детские игровые площадки. | Молодые семьи, бездетные молодые пары. |
| Duissern | Много старых зданий, проспектов и зеленых дворов. Городской лес. Много многоквартирных вилл и частных вилл с ухоженными садами. Несколько детских садов, 2 начальные школы, Университет Дуйсбурга-Эссена, 2 ботанических сада, зоопарк, дельфинарий. Хорошее транспортное сообщение, до центра можно добраться за пару минут, до Дюссельдорфа - за час. | Студенты, семьи с детьми, пенсионеры. Средний возраст жителей - 46 лет. Население все время уменьшается. |
| Hochfeld | Простые дома и квартиры. Много турецких кофеен и магазинов. Еженедельный рынок, много торговых точек, 2 парка, дискотеки, ресторан, паб. Низкие арендные ставки. | Мигранты, одинокие люди, студенты, семьи с низкими доходами. Доля иностранцев - 37%. |
| Kaßlerfeld | Стандартные здания, старинные дома и функциональные новостройки. Можно купить дешевый дом прямо на главной дороге или в тихой боковой улочке. 3 детских сада, дискотеки, супермаркеты. Хорошее транспортное сообщение, до центра - 10-15 минут. | Молодые люди с невысокими требованиями. Люди с низкими доходами, не желающие отказываться от преимуществ центра города. |
| Neudorf-Nord | Популярный район, близкий к городскому лесу и крупнейшему спортивному парку Германии. Множество вариантов жилья. Имеется кампус Университета Дуйсбург-Эссен. Прекрасная инфраструктура, развитое транспортное сообщение. | Студенты, пенсионеры. Средний возраст жителей - 45 лет. |
| Neudorf-Süd | Зеленый район, граничащий со спортивным парком района Wedau и городским лесом. В основном дома с террасами и хорошо сохранившиеся старые постройки, а также функциональные многоквартирные дома, новые сооружения и хорошие дома на одну семью. Рекреационная зона. Близость центра. | Молодые пары, семьи с детьми, пенсионеры. |
| Neuenkamp | На севере район занят промышленной зоной, поселение находится на юге. Район достаточно зеленый. преобладают небольшие частные дома, постройки на одну семью, многоквартирные сооружения с видом на сельскую местность. 2 детских сада, начальная школа, несколько магазинов для повседневных нужд, рестораны, небольшой крытый бассейн. | Бездетные пары, одинокие люди, работники промышленных предприятий. |
| Wanheimerort | Множество жилых районов, автомагистраль, коммерческие зоны и зона отдыха. Много отдельно стоящих домов с садами, многоквартирных зданий. Спортивный парк, лесная территория, 6 озер, большое лесное кладбище. Рынок, много магазинов, супермаркеты, дискаунтеры, 6 детских садов, 3 начальные школы, средние школы. Отличное транспортное сообщение - можно быстро добраться до центра, Дюссельдорфа и Дортмунда. | Семьи с детьми, молодые пары, пенсионеры. |
| Duisburg-Süd | ||
| Bissingheim | Популярный район в тихой лесистой местности. Близость к центру и нескольким зонам отдыха. Детский сад, спортивный парк, еженедельный рынок, озеро. Быстро можно добраться до университета в районе Нойдорф-Норд. | Студенты, семьи с детьми дошкольного возраста, пенсионеры. |
| Buchholz | Тихий жилой район. Детские сады, начальные и средние школы. Еженедельный рынок, рекреационный парк. Отличное сочетание природы и городской инфраструктуры. | Состоятельные семьи и пары. |
| Großenbaum | Приятный район с преобладанием домов на одну семью и многоквартирных зданий с садом. Встречаются террасные и сборные дома. Озера, лесистая местность для прогулок, множество магазинов и кафе. Детские сады, 2 начальные школы, общеобразовательная школа, Университет прикладных наук Северного Рейна-Вестфалии. Хорошее транспортное сообщение, до центра - 10 минут. | Студенты, семьи с детьми, молодые пары. |
| Huckingen | Популярное место для жизни благодаря множеству зеленых зон, развитой инфраструктуре и отличным транспортным связям. Имеются новые районы развития с одно- и 2-квартирными домами. Здесь расположен центр разработки Infineon Technologies AG, ожидается создание новых высокотехнологичных компаний. Торговый центр, Мальтийская больница св. Анны, 3 детских сада, начальная школа, изысканный итальянский ресторан, отель, поле для гольфа, множество возможностей для отдыха на природе. | Семьи с детьми, предприниматели, сотрудники технологического центра, пенсионеры. Средний возраст жителей - 45 лет. |
| Hüttenheim | Район граничит на западе с Рейном и промышленными заводами. Христианские церкви были преобразованы в торговый центр и дом для престарелых, имеется 2 мусульманские мечети, будет строиться еще одна. Доминируют простые дома. Арендная плата низкая. 3 детских сада, магазинов достаточно. Транспортное сообщение приемлемое, до центра 30 минут. | Люди с ограниченным бюджетом, не возражающие против жизни с иностранцами. 28 % иностранцев. |
| Mündelheim (включает Ehingen, Rheinheim, Serm und Holtum) | Тихий спокойный район деревенского типа. Множество старых и новых семейных домов, окруженных полями и лугами. Хорошие транспортные связи, до аэропорта Дюссельдорфа - 15 минут. Начальная школа, 2 детских сада. Широкие возможности для отдыха на природе. | Семьи с детьми дошкольного возраста, пенсионеры. |
| Rahm | На востоке район разделен большой лесной зоной. Имеется зона развития. 3 детских сада, начальная школа, достаточное количество магазинов и зеленых зон. Удобно добираться до Дюссельдорфа. Низкая арендная плата и в то же время - близость центра города. | Пенсионеры, работники предприятий с низкими доходами. 5 % иностранцев. Средний возраст жителей - 45 лет. |
| Ungelsheim | В основном тихий и зеленый район, расположенный на одинаковом расстоянии от центра, Дюссельдорфа и Крефельда. Мало отдельных и многоквартирных домов, в основном террасные. Неподалеку рекреационная зона, магазинов хватает. | Пенсионеры. Средний возраст жителей - 50 лет. |
| Wanheim-Angerhausen | Район имеет зеленые зоны, но окружен промышленными предприятиями. Функциональные многоквартирные дома,дома на одну семью, жилые комплексы. 5 детских садов, школы для детей всех возрастов. Еженедельный рынок, магазины, дискаунтеры. Детские площадки, рекреационная зона, берег Рейна. | Семьи с детьми, одинокие люди. |
| Wedau | “Город-сад” - район расположен на 6 озерах и других зонах отдыха и при этом близок к центру. Качество жизни высокое. Террасные дома, сборные жилые комплексы, многоквартирные и односемейные дома, виллы в деревне с большими садами. Спортивный парк, несколько бассейнов для каноэ и гребли, лесной массив, рекреационная зона. 2 детских сада, начальная школа, прекрасная инфраструктура, хорошее транспортное сообщение. | Семьи с детьми, пенсионеры. Средний возраст жителей - 48 лет. |
Особенности коммерческой недвижимости
На самом деле, если инвестор решится на приобретение недвижимости в Дуйсбурге, желательно остановить внимание именно на жилых объектах. Когда имеется желание вложить средства именно в коммерческие постройки, ориентироваться лучше на районы города, в которых не слишком развита инфраструктура, особенно на севере. Но в каком бы районе не решено было открыть заведение наподобие ресторана или кафе, следует учитывать тот факт, что Дуйсбург – многонациональный город, и здесь проживает много мусульман. Посетителей будет куда больше, если продумать халяльное меню и восточную атмосферу общепита.
Туристы приезжают в Дуйсбург ради осмотра крупнейшего порта, музеев, зоопарка и для посещения местных фестивалей. Отели в городе имеются, и недостатка мест не наблюдается, поэтому открытие гостиницы или хостела вряд ли оправдает ожидания инвестора.
Как уже было сказано, население Дуйсбурга стареет: молодые пары редко переезжают сюда жить. согласно статистике, в городе на 100 000 жителей приходится 138,3 практикующих врачей, тогда как в среднем по Германии показатель равен 230. Это говорит о том, что в скором времени будет наблюдаться дефицит специалистов для пожилых людей. Инвестор мог бы вложить деньги в открытие новой клиники, домов для престарелых, пансионатов.
Наконец, гарантированным спросом будут пользоваться услуги студенческих общежитий, бюджетных кафе, развлекательных заведений для молодежи, кофеен. Но при условии, что подобные предприятия будут расположены в непосредственной близости от университетов.
Средняя стоимость жилой и коммерческой недвижимости города
На рынке недвижимости Дуйсбурга подавляющее количество предложений жилья относится к апартаментам и домам низкого ценового сегмента. Роскошных вилл и высококлассных квартир в городе крайне мало; более или менее комфортные и достойные внимания дома расположены вблизи Рейна и около некоторых рекреационных зон районов, в которых отсутствуют промышленные зоны. Но продается также и немало домов на одну или две семьи, по большей части на юге города и на левом берегу Рейна.
Апартаменты, расположенные в достаточно привлекательных местах, также включены в предложение. Например, в Rumeln-Kaldenhausen просторная мансардная трехкомнатная квартира площадью 90 м2 будет стоить около 200,000 евро вместе с балконом.
В популярном жилом районе Baerl, на севере Дуйсбурга, подобные объекты встречаются нередко. Здесь рынок является крупным и диверсифицированным с точки зрения разнообразия видов собственности. Идет ли речь о верхних или нижних этажах, садике, балконе – в районах развития Baerl даже самые требовательные покупатели находят то, что ищут. При этом цены держатся в диапазоне от 170 000 до 400 000 евро, в зависимости от площади жилого помещения и некоторых его особенностей.
Но новые здания здесь уже расположены в лучших местах. Для трехкомнатных квартир на первом этаже площадью 100 м2 цены установлены на уровне 260 000 евро и сад включен в стоимость.
Немного восточнее, в Buchholz, предложение скромнее: трехкомнатные апартаменты площадью 70 м2 выставлены на продажу по цене 60 000 евро, даже если они находятся в привлекательных местах.
| Район | Динамика спроса на недвижимость (%) |
|---|---|
| Walsum | |
| Aldenrade | -1.9 |
| Alt-Walsum | -3.3 |
| Fahrn | 4.2 |
| Overbruch | 3.7 |
| Vierlinden | -2 |
| Wehofen | -6.8 |
| Hamborn | |
| Alt-Hamborn | 8.5 |
| Marxloh | 0 |
| Neumühl | 6.3 |
| Obermarxloh | 0 |
| Röttgersbach | -2 |
| Meiderich/Beeck | |
| Beeck | 0 |
| Beeckerwerth | 0 |
| Bruckhausen | 0 |
| Laar | -3.9 |
| Mittelmeiderich | -1.9 |
| Obermeiderich | 6.5 |
| Untermeiderich | 2 |
| Homberg/Ruhrort/Baerl | |
| Alt-Homberg | 0 |
| Baerl | -6.8 |
| Hochheide | 6 |
| Ruhrort | 0 |
| Rheinhausen | |
| Bergheim | 3.7 |
| Hochemmerich | 0 |
| Friemersheim | 0 |
| Rheinhausen-Mitte | 1.9 |
| Rumeln-Kaldenhausen | 0 |
| Duisburg-Mitte | |
| Altstadt | 5 |
| Dellviertel | -5.2 |
| Duissern | 0 |
| Hochfeld | 0 |
| Kaßlerfeld | -1.9 |
| Neudorf-Nord | -1.6 |
| Neudorf-Süd | 0 |
| Neuenkamp | -7.5 |
| Wanheimerort | 3.7 |
| Duisburg-Süd | |
| Bissingheim | 0 |
| Buchholz | 6.9 |
| Großenbaum | 1.7 |
| Huckingen | -4.9 |
| Hüttenheim | 3.8 |
| Mündelheim (включает Ehingen, Rheinheim, Serm und Holtum) | 8.6 |
| Rahm | -4.5 |
| Ungelsheim | 5.3 |
| Wanheim-Angerhausen | 0 |
| Wedau | 3.3 |
Коммерческая недвижимость Дуйсбурга может смело называться недорогой, даже с учетом дополнительных расходов на оплату услуг нотариуса, уплату налога и комиссии брокера. Ознакомиться с актуальными в настоящее время ценами на наиболее популярные коммерческие постройки вам поможет следующая таблица:
| Объект недвижимости | Год постройки | Площадь (м 2 ) | Доходность (%) | Абсолютный доход (евро) | Стоимость (евро) | Доп. расходы (нотариус, налог на покупку, комиссия брокера) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Два доходных дома | 1960 | 1.222 | 0.08 | 69.000 | 860.000 | 0.02 0.065 0.071 |
| Офисное здание | 1978 | 1.498 | 0.073 | 127.200 | 1,750,000 | 0.02 0.065 0.071 |
| Портфолио доходных домов | 1960 | 1.222 | 0.075 | 80.260 | 1,070,000 | 0.015 0.065 0.06 |
| Инвестиционная земля | - | 15.000 | - | - | 2,200,000 | 0.02 0.065 0.071 |
Цены на квартиры различной площади
Перед вами 2 таблицы – первая поможет получить представление о средней стоимости одного квадратного метра площади квартиры в Дуйсбурге, федеральной земле Северный Рейн-Вестфалия и в целом по Германии, а информация из второй таблицы поможет разобраться в динамике стоимости апартаментов за период с 2011 по 2017 годы:
В следующей таблице содержатся данные о том, по какой цене можно купить квартиру в Дуйсбурге в зависимости от того, какой будет выбран район города:
Цены на индивидуальные жилые дома различной площади
Следующие 2 таблицы помогут оценить перспективы покупки индивидуального жилого дома в Дуйсбурге: сведения из первой таблицы расскажут о средней стоимости домов в Дуйсбурге, Северном Рейне-Вестфалии и Германии по состоянию на 2019 год, а информация из второй таблицы поможет сформировать представление об изменении ен на частные постройки с 2011 по 2017 годы:
Актуальные средние цены на один квадратный метр площади частного дома в отдельных районах Дуйсбурга отражены в представленной ниже таблице:
В следующей таблице представлены средние рыночные цены на индивидуальные дома в Дуйсбурге по районам города:
| Район | Цены на дома (евро) |
|---|---|
| Walsum | |
| Aldenrade | 225.000 |
| Alt-Walsum | 265.000 |
| Fahrn | 149.000 |
| Overbruch | 197.000 |
| Vierlinden | 167.000 |
| Wehofen | 108.000 |
| Hamborn | |
| Alt-Hamborn | 189.000 |
| Marxloh | 252.000 |
| Neumühl | 193.000 |
| Obermarxloh | 178.000 |
| Röttgersbach | 258.000 |
| Meiderich/Beeck | |
| Beeck | 136.000 |
| Beeckerwerth | 126.000 |
| Bruckhausen | 125.000 |
| Laar | 141.000 |
| Mittelmeiderich | 180.000 |
| Obermeiderich | 211.000 |
| Untermeiderich | 207.000 |
| Homberg/Ruhrort/Baerl | |
| Alt-Homberg | 195.000 |
| Baerl | 338.000 |
| Hochheide | 223.000 |
| Ruhrort | 206.000 |
| Rheinhausen | |
| Bergheim | 266.000 |
| Hochemmerich | 208.000 |
| Friemersheim | 199.000 |
| Rheinhausen-Mitte | 113.000 |
| Rumeln-Kaldenhausen | 292.000 |
| Duisburg-Mitte | |
| Altstadt | 293.000 |
| Dellviertel | 314.000 |
| Duissern | 374.000 |
| Hochfeld | 228.000 |
| Neudorf-Nord | 360.000 |
| Neudorf-Süd | 325.000 |
| Neuenkamp | 193.000 |
| Wanheimerort | 187.000 |
| Duisburg-Süd | |
| Bissingheim | 297.000 |
| Buchholz | 282.000 |
| Großenbaum | 441.000 |
| Huckingen | 530.000 |
| Hüttenheim | 242.000 |
| Mündelheim | 295.000 |
| (включает Ehingen, Rheinheim, Serm und Holtum) | |
| Rahm | 430.000 |
| Ungelsheim | 306.000 |
| Wanheim-Angerhausen | 267.000 |
| Wedau | 256.000 |
Ниже представлены актуальные цены на 1 м2 площади кондоминиума в районах Дуйсбурга, в которых в настоящее время осуществляется их продажа:
| Район | Цены на кондоминиумы (евро/м 2 ) |
|---|---|
| Walsum | |
| Aldenrade | 1000 |
| Alt-Walsum | 1.450 |
| Fahrn | 800 |
| Overbruch | 1.200 |
| Vierlinden | 1000 |
| Wehofen | 1.400 |
| Hamborn | |
| Alt-Hamborn | 700 |
| Marxloh | 650 |
| Neumühl | 950 |
| Obermarxloh | 700 |
| Röttgersbach | 1.15 |
| Meiderich/Beeck | |
| Beeck | 600 |
| Bruckhausen | 450 |
| Laar | 650 |
| Mittelmeiderich | 800 |
| Obermeiderich | 700 |
| Untermeiderich | 700 |
| Homberg/Ruhrort/Baerl | |
| Alt-Homberg | 1000 |
| Baerl | 1.900 |
| Hochheide | 850 |
| Ruhrort | 1.200 |
| Rheinhausen | |
| Bergheim | 1.100 |
| Hochemmerich | 650 |
| Friemersheim | 1000 |
| Rumeln-Kaldenhausen | 1.600 |
| Duisburg-Mitte | |
| Altstadt | 1.300 |
| Dellviertel | 1.100 |
| Duissern | 1.500 |
| Hochfeld | 550 |
| Kaßlerfeld | 850 |
| Neudorf-Nord | 1.300 |
| Neudorf-Süd | 1.200 |
| Neuenkamp | 1000 |
| Wanheimerort | 800 |
| Duisburg-Süd | |
| Bissingheim | 950 |
| Buchholz | 1.200 |
| Großenbaum | 1.500 |
| Huckingen | 1.300 |
| Hüttenheim | 800 |
| Mündelheim (включает Ehingen, Rheinheim, Serm und Holtum) | 1.150 |
| Rahm | 1.900 |
| Wanheim-Angerhausen | 1.050 |
| Wedau | 1.050 |
Цены на аренду жилой и коммерческой недвижимости по районам
Высокий уровень безработицы, стареющее население, уменьшающаяся численность населения, большая доля социального жилья для малоимущих семей и мигрантов – данные обстоятельства повлияли на местный рынок недвижимости не лучшим образом. Арендные ставки долгое время снижались, и сегодня можно достаточно дешево снять квартиру даже в привлекательных местах Дуйсбурга.
Снимать жилье для последующей сдачи ее в субаренду будет невыгодно: на рынке достаточно предложений, власти даже избавляются от пустующих многоквартирных зданий.
Что касается аренды коммерческой недвижимости, расценки арендодателей также можно охарактеризовать как скромные. Но пытаться заработать на субаренде не стоит – многие заведения закрываются из-за нехватки посетителей для выхода на уровень самоокупаемости. Проще говоря, предприниматели без труда найдут подходящее помещение, не переплачивая его владельцу.
Актуальные цены на аренду некоторых типов коммерческой недвижимости содержатся в представленной ниже таблице:
| Объект коммерческой недвижимости | Площадь (м 2 ) | Стоимость за 1 м 2 (евро) | Общая стоимость (евро) |
|---|---|---|---|
| Офисное здание | 3.104 | 10,00 | 31.040 |
| Офисное помещение | 184 | 11.96 | 2.200 |
| Логистический склад | 6.684 | 4.70 | 31.415 |
| Торговая площадь на 1 этаже здания | 160 | 4.50 | 720 |
| Кафе со столиками на улице | 300 | 8.34 | 2.500 |
| Бар | 140 | 5.72 | 800 |
| Ресторан | 595 | 2.11 | 1.250 |
| Мини-отель | 300 | 5,00 | 1.500 |
| Земля (коммуникации) | 1.100 | 6,00 | 6.600 |
| Винный склад с точной продажи | 240 | 4.38 | 1.050 |
Цены на аренду квартир различной площади
Востребованность съемного жилья в Дуйсбурге сопоставима со средним показателем по ФРГ – со дня публикации объявления о сдаче квартиры в аренду до подписания контракта с квартиросъемщиком здесь в среднем проходит 14 дней. Для сравнения, в Берлине желающие снять апартаменты отыскиваются за 10 дней, а во Фрайбурге – за 6 дней.
У жителей Дуйсбурга на оплату аренды квартиры в среднем уходит 14,1 % ежемесячного заработка, если не принимать во внимание расходы на оплату коммунальных услуг и прочие затраты на содержание жилого помещения. На оплату услуг по вывозу бытовых отходов, горячей и холодной воды, кондиционера, отопления и электричества жильцы дополнительно откладывают около 170 евро в месяц.
Обратите внимание на таблицы, представленные ниже. Первая содержит сведения о средней арендной стоимости квартир в Дуйсбурге (для сравнения мы также указали средние расценки по федеральной земле Северный Рейн-Вестфалия и по Германии), а вторая таблица отражает информацию об изменении стоимости съемных апартаментов за 2011-2017 годы:
В таблице ниже представлены сведения о средней стоимости аренды квартир в некоторых районах Дуйсбурга:
Цены на аренду частных домов
Средние цены на аренду частных жилых домов площадью 100 м2, 150 м2 и 200 м2 в Дуйсбурге, федеральной земле Северный Рейн-Вестфалия и ФРГ указаны в первой таблице, которую вы видите ниже. А во второй таблице отражена динамика цен на аренду домов за 2011-2017 годы:
Заключение
В Дуйсбурге в настоящее время существует большое предложение отдельно стоящих жилых домов. Высокий уровень безработицы в течение многих лет снижает стоимость недвижимости в нижних ценовых сегментах. Имеющееся в настоящий момент жилье во многих районах, особенно к северу от порта, в ближайшее время будет снесено и модернизировано – будут оборудованы новые парковочные места, планируется открытие многообещающего бизнеса, власти также сообщают о благоустройстве общественных мест.
На юге Дуйсбурга, в Рейнхаузене, городская структура больше напоминает деревню. современные дома на одну семью расположены повсюду, но здесь и там появляются контрастирующие с ними террасные жилые комплексы, оставшиеся с послевоенного периода и нуждающиеся в ремонте.
А на самом севере города, в Баерле и Уолсуме, подобная городская структура присутствует вблизи зон отдыха и общественных мест.
В целом существует тенденция к уменьшению количества крупных жилых районов Дуйсбурга, что должно способствовать повышению уровня жизни, прежде всего благодаря активному озеленению улиц и хорошо развитой инфраструктуре.
Потенциальные покупатели должны рассматривать варианты недвижимости, которые имеют долгосрочную перспективу, и тщательно оценить местность – нужно понять, какое местоположение и свойства жилья будут продолжать демонстрировать хорошую отдачу и обеспечивать хорошую жизнь арендаторам.
Итак, в ходе проведения анализа инвестиционной привлекательности жилых и коммерческих объектов Дуйсбурга, обнаружились следующие негативные факторы:
- Постоянно снижающаяся численность населения города. Средний возраст жителей Дуйсбурга составляет 40-45 лет, а в некоторых районах – 50 лет.
- Не слишком развитая инфраструктура отдельных районов города.
- Невысокий уровень жизни местного населения.
- Крайне высокий уровень безработицы.
- Низкая платежеспособность населения.
- Небольшое количество зеленых зон, испорченный виднеющимися отовсюду промышленными объектами вид.
Положительными моментами, свидетельствующими в пользу покупки недвижимости в Дуйсбурге, являются:
- Постоянная работа властей над улучшением качества жизни населения, активной застройкой зон развития, озеленением улиц, строительством звуковых барьеров между заводами и жилыми комплексами, увеличением числа парковочных мест и рекреационных зон.
- Наличие университета, клиники.
- Развитое транспортное сообщение, близость Дюссельдорфа.
- Наличие множества действующих промышленных предприятий, компаний в сфере услуг, заводов, высокотехнологичных производств. Экономику города можно назвать стабильной благодаря местному речному и морскому порту.
- Низкие ставки аренды, небольшая стоимость квартир и домов – актуальные на данный момент цены на недвижимость Дуйсбурга позволяют покупать объекты начинающим инвесторам с небольшим капиталом.
Вспомним также основные показатели, на которые следует ориентироваться при оценке рынка недвижимости города:
| Средняя стоимость аренды | 5,30 евро/м 2 |
| Средняя стоимость дома | 243,000 евро |
| Средняя стоимость кондоминиума | 1,050 евро/м 2 |
| Средняя стоимость 1 м 2 площади квартиры (30 м 2 ) | 1389 евро |
| Динамика цен на недвижимость в сравнении с прошлым годом (2017 г.) | 0.019 |
