Самый южный из крупных немецких городов – Фрайбург-Им-Брайсгау – является также и одним из наиболее красивых населенных пунктов страны. Близость городов Швейцарии и Франции, прекрасный климат, великолепная природа, красивейший исторический центр, мощный туристический поток, наличие крупного университета и клиники, масса зарегистрированных фирм, отличная инфраструктура и транспортное сообщение – вот почему недвижимость во Фрайбурге сегодня чрезвычайно востребована среди инвесторов, несмотря на то, что ее стоимость является одной из самых высоких в стране.
Особенности рынка недвижимости
Фрайбург (Фрайбург-им-Брайсгау) – старинный южный город Германии, основанный в 1120 году и признанный одним из самых безопасных населенных пунктов страны. Основными отличительными чертами Фрайбурга является его расположение на границе Германии в непосредственной близости от швейцарского города Базеля и французского Мюлуза, особое очарование городского центра за старинными воротами, обилие зеленых зон и лесов, а также большое количество студентов со всех стран мира. С тех пор, как в 1457 году здесь основали Университет Альберта Людвига, Фрайбург стал одним из классических немецких университетских городов, молодых и оживленных.
В настоящий момент во Фрайбурге проживает 227 590 человек (по состоянию на 31 декабря 2016 года), благодаря чему город занимает 4-е место в списке крупнейших населенных пунктов федеральной земли Баден-Вюртемберг, уступая по размерам только Штутгарту, Карлсруэ и Мангейму.
Вместе с районами Брайсгау-Хохшварцвальд и Эммендинген город образует экономический регион Фрайбурга с более чем 630,000 жителей. Он расположен в трехнациональном столичном регионе Верхнего Рейна с населением около 6 млн человек.
Облик города, архитектура
Фрайбург-Им-Брайсгау заслуженно считается одним из самых красивых и солнечных городов Германии. Исторический центр с его городскими воротами предлагает гостям открыть для себя культуру и историю Фрайбурга, после чего задержаться в одном из многочисленных кафе и пабов – город настолько гостеприимен, что считается региональным экономическим центром, в котором преобладает именно сектор услуг. Дополнительным украшением населенного пункта становятся Bächle – ручейки, текущие прямо в тротуарах.
В нескольких километрах от центра находится местная гора, на которую регулярно взбираются любители горнолыжного спорта. В целом почти половину площади Фрайбурга занимают зеленые зоны, парки, сады, озера и другие места для отдыха на природе. Реки Рейн и Шварцвальд придают дополнительное очарование городу, а за пределами Фрайбурга жители могут погулять по лесистым холмам.
Для недвижимости Фрайбурга характерны отличное месторасположение, недавно отремонтированные или совершенно новые здания.
Многочисленные студенческие общежития часто расположены в модернизированных старых сооружениях, которые впечатляют наличием большого пространства и высокими потолками.
Главные районы города характеризуются многочисленными историческими зданиями, такими как Freiburger Münster или Stadttheater geprägt. Богато украшенные фасады можно увидеть повсюду, даже на простых террасных жилых комплексах.
Новые области развития, напротив, отличаются современным стилем – жилые районы окружены зелеными зонами и общественными местами. Структуры поселений являются более чем привлекательными благодаря урбанизации и близости к природе. Фрайбург в контексте городского планирования позиционирует себя как разнообразный и экологически осведомленный город .
Административное деление
Фрайбург включает в себя 28 районов, которые, в свою очередь, в стратегических целях поделены в общей сложности на 42 муниципалитета:
| Район | Муниципалитеты |
|---|---|
| Mitte (Митте, центр) | Altstadt (Альтштадт) |
| Neuburg (Нойбург) | |
| Ost (Ост) | Ebnet (Эбнет) |
| Kappel (Каппель) | |
| Littenweiler (Литтенвайлер) | |
| Waldsee (Вальдзее) | |
| West (Вест) | Betzenhausen (Бетценхаузен) |
| Landwasser (Ландвассер) | |
| Lehen (Леен) | |
| Mooswald (Моосвальд) | |
| Mundenhof (Мюнденхоф) | |
| Stühlinger (Штюлингер) | |
| Waltershofen (Вальтерсхофен) | |
| Südwest (Зюдвест) | Haslach (Хаслах) |
| Opfingen (Опфинген) | |
| Rieselfeld (Ризельфельд) | |
| St. Georgen (Санкт Георген) | |
| Tiengen (Тинген) | |
| Munzingen (Мунцинген) | |
| Vauban (Фаубан) | |
| Weingarten (Вайнгартен) | |
| Nord (Норд) | Brühl (Брюль) |
| Herdern (Хердерн) | |
| Hochdorf (Хохдорф) | |
| Zähringen (Церинген) | |
| Süd (Зюд) | Günterstal (Гюнтершталь) |
| Oberau (Оберау) | |
| Wiehre (Вире) |
Инфраструктура, культурные и развлекательные учреждения
Несмотря на то, что финансирование театральной деятельности во Фрайбурге весьма ограничено, постановки в местных театрах собирают множество зрителей, а журнал Die deutsche Bühne после изучения мнений различных критиков присвоил городскому театру Фрайбурга первое место в номинации “необычные убедительные театральные работы от крупных театральных центров” осенью 2007 года.
В течение всего года во Фрайбурге проводятся многочисленные фестивали. Например, в феврале намечается фестиваль репортажа MUNDOlogia, спортивный фестиваль под открытым небом, Международный фестиваль танцев. Летом придет время Международного фестиваля музыки, концертов, театра, выставок и других мероприятий. Каждые 2 года в мае на кинофоруме проходит знаменитый фестиваль этнографического фильма.
Известный музыкант Фрайбурга Мурат Кошкун регулярно организует важнейший в мире фестиваль барабанной музыки, а в сентябре на джазовом фестивале выступают международные звезды джазовой сцены. Любители музыки могут сходить на концерты оркестровой музыки, выступления хора, джазовые, фолк и рок концерты.
В городе открыто большое количество кинотеатров, ночных клубов, торговых центров, баров, кафе, ресторанов и других развлекательных учреждений, которые любит молодежь и старшее поколение.
Туристам интересно будет посетить местные музеи. Крупнейшим музеем города является Музей искусства и истории культуры на верхнем Рейне – Augustinermuseum, один из отделов которого является Музеем истории города. Познакомиться с местной флорой, фауной, геологией и минералогией предлагает Музей естественной истории. Полюбоваться на произведения современного искусства можно в Музее нового искусства на Мариенштрассе. Также постоянно открыты для посетителей Археологический музей и множество выставочных залов.
Город предлагает широкие возможности и для занятий спортом. Здесь открыто 2 футбольных клуба, проводятся тренировки по игре в хоккей с шайбой, волейбол, гандбол, женский и мужской баскетбол, регби. Популярны американские виды спорта – бейсбол, софтбол, лакросс. Также во Фрайбурге открыт стрелковый клуб.
Туризм
Фрайбург с его достопримечательностями, главными из которых являются городская церковь Мюнстер и Bächle (текущие прямо в тротуарах ручейки), популярен у туристов – за год сюда приезжает более 3 миллионов человек. Исторический центр привлекает ценителей культуры и истории, а также любителей шопинга, кафе и пивных.
Фрайбург-Им-Брайсгау востребован у европейцев как курорт благодаря приятному климату – город часто радует солнечной и теплой погодой. А еще это идеальное место для горного туризма, который так ценится немцами за возможность укрепить здоровье и почувствовать единение с природой.
Благодаря мощному потоку туристов Фрайбург стал региональным экономическим центром в сфере услуг. Инвестору следует иметь в виду, что цены на проживание в местных отелях являются одними из самых высоких в ФРГ.
Это предоставляет возможность рассмотрения варианта с открытием менее дорогого мини-отеля или хостела: если уровень сервиса будет приемлемым, гости города непременно воспользуются шансом сэкономить на оплате номера.
Экономика и промышленность
Как уже было сказано, крупнейшими работодателями города являются Фрайбургский университет, университетская клиника и общественная коммунальная служба, но во Фрайбурге достаточно и иных предприятий, на которых также работают сотни сотрудников:
- TDK-Micronas – производитель полупроводников;
- Solvay Acetow – производитель сигаретных фильтров;
- Fritz Dusseldorf GmbH (FDF) – крупнейший в Европе производитель индукционных упрочняющих систем;
- Götz + Moriz (дилер строительных материалов);
- Ganter – крупнейший пивоваренный завод;
- Schwarzwaldmilch – компания по переработке молока;
- Pfizer – фармацевтическая компания;
- 79 Deutsche Post AG (почтовый центр);
- Raimann – производитель деревообрабатывающих станков;
- Mez и Madeira Garnfabrik – текстильная промышленность;
- Hellige – производитель научных и медицинских электронных устройств;
- Herder и Haufe – крупные издательства;
- Baden (штаб-квартира газеты);
- Solar-Fabrik AG – производитель солнечных батарей;
- Lexware (лидер немецкого рынка в области “коммерческого ПО”);
- United Planet, IDS Scheer Consulting, Paragon Software Group, Jedox AG, Oxid, Kofax Deutschland AG, Inxmail, Jahia Solutions Group SA (ИТ-компании);
- Sparkasse Freiburg-Nördlicher Breisgau, Volksbank Freiburg eG, Bankhaus E. Mayer AG – банки;
- UNIQUE forestry and land use GmbH (консультация по лесному хозяйству) и т. д.
Транспортное сообщение
По сравнению с другими городами Германии аналогичного размера доля автомобильного движения в общем внутригородском трафике Фрайбурга небольшая. А вот велосипедное движение, напротив, чрезвычайно развито – общая длина велосипедных и пешеходных дорожек составляет около 200 километров.
Фрайбург удобно расположен на основных европейских транспортных маршрутах Рейн-Саон-Рона-Средиземноморье и Рейн-Готард-Италия.
Автострада А5 соединяет Фрайбург на севере со Страсбургом, Карлсруэ, Мангеймом и Франкфуртом-на-Майне, а на юге – с Мюлузом и Базелем.
Во Фрайбурге имеется 3 выхода на автомагистраль – северный, центральный и южный. Кроме того, Фрайбург расположен на основной дороге В3 и пересекает В31. В294 начинается во Фрайбурге и ведет через Фройденштадт и Пфорцхайм в Бреттен. Фрайбург также расположен на трансграничной “Зеленой дороге”.
Жилой квартал района Vauban спроектирован как жилой комплекс без большого количества автомобилей. во Фрайбурге имеется система динамического управления парковкой, которая показывает количество свободных парковочных мест на многочисленных автостоянках.
Городской общественный транспорт обслуживается 5 трамвайными и 21 автобусными линиями, управляемыми Freiburger Verkehrs AG (VAG). В VAG также работает Schauinslandbahn, с которой легко добраться до высот Schauinsland, местной горы Фрайбурга (1284 м).
Помимо автобусных маршрутов, в городе имеется достаточное количество железнодорожных линий. Главный вокзал обслуживает 4 таких линии, которыми пользуется до 65 000 человек в день.
Железная дорога Мангейм-Базель с соединениями в Цюрихе, Берне и Милане в настоящее время находится в расширении, поскольку ее превращают в фидер к новому железнодорожному альпийскому переходу (NEAT) в направлении базового тоннеля Готтарда.
Фрайбург получает прямое высокоскоростное соединение через станцию TGV в Мюлузе в Париж, Лион и Марсель, а затем – в Барселону.
Höllentalbahn ведет из Фрайбурга через Шварцвальд в Донауэшинген, откуда можно добраться до Мюнхена. S-Bahn соединяет окружающие города и муниципалитеты с Верхним Фрайбургом.
Аэродром Фрайбурга утвержден в качестве площадки для посадки самолетов до 10 тонн. Он расположен на западе города рядом с выставочным центром. Большая часть воздушного движения обрабатывается EuroAirport Базель-Мюльхаус-Фрайбург в соседнем Верхнем Эльзасе.
Существует автобусное сообщение с этим аэропортом от главного железнодорожного вокзала Фрайбурга (время в пути – 55 минут). Также имеются автобусы в близлежащие аэропорты Карлсруэ/Баден-Баден (время в пути – 1 час 5 минут) и Страсбург (около 1 часа 5 минут).
На поезде можно добраться без пересадок во Франкфуртский аэропорт (около 2 часов 10 минут) и до переезда в Базеле или Цюрихе в аэропорт Цюриха (2 часа 15 минут).
Рынок недвижимости
Рынок недвижимости Фрайбурга-Им-Брайсгау поделен на 2 части. С одной стороны, он ориентируется на студентов, с другой – на трудоспособное население с высокими доходами.
В течение последних десяти лет в городе активно реализуются экологические проекты застройки, как, например, в Ваубан (Vauban), и проекты по модернизации существующего жилья. Строится много новых жилых зданий, например, Херден (Herdern) в аристократическом районе вилл, где уже в этом году квартиры будут готовы к заселению жильцов.
В жилом массиве Гутлойтматтен (Gutleutmatten) в Хаслахсе (Haslachs) запланировано построить примерно 500 жилых единиц. Но даже и эти строительные проекты не способны удовлетворить растущий спрос на недвижимость Фрайбурга – в ближайшее время проблема не решится, а потому цены на аренду и покупку будут продолжать расти.
В настоящее время ведутся работы:
- строится городской тоннель Фрайбурга А 860;
- модернизируется “Дом молодежи” (ремонт технический и противопожарной охраны, оборудование нового помещения для музыкальной школы);
- передислоцируется линия Stadtbahn от Komturstraße до Waldkircher Straße в Waldkircher Straße по причине плохого структурного состояния и несоответствия требованиям в отношении безопасности и доступности;
- строятся 60 жилых единиц вместо существующих 6 небольших двухквартирных домов во Фрайберген-Штадтбау;
- расширяется сад Moosacker (станет на 90 садов шире);
- строится и реконструируется Rheintalbahn (возводятся 2 новых пути железной дороги);
- расширяется железная дорога Breisacher Bahn;
- развитие поворотной петли в районе Фаубан;
- сносится старая школа Staudinger и строится новое здание с районной библиотекой и молодежным клубом;
- строится новый городской футбольный стадион;
- реабилитируется район Хаслах на юго-востоке города: к 2022 году будут отремонтированы здания, построена дополнительная жилая площадь, улучшена жизненная среда, построен новый район Belchenstraße 8/10, модернизированы и увеличены жилые здания Belchenstraße 12-34 и перестроен завод Joseph-Brandel;
- расширяется школа Анны Франк: начальная школа перестраивается в дневную школу, строятся помещения для ухода за детьми и столовая, соседский детский сад расширяется до 6-этажного здания;
- реализуется новый округ Dietenbach (независимый район с как минимум 5500 жилыми единицами);
- обновление Sulzburger Straße: адаптируются структуры к демографическим изменениям, модернизируется дорожное пространство, расширяется и реконструируется резиденция для пожилых людей и два 8-этажных жилых здания;
- модернизируется торговый центр Weingarten (улучшается безопасность, создается привлекательный внешний вид);
- дорабатываются социальные и смешанные городские кварталы района Stühlinger;
- строительство смешанного городского района с квартирами, офисами, гостиницами, магазинами и социальными учреждениями на месте бывшего Freiburger Gütebahnhofs;
- в районе Zähringen Nord создается район с жилыми домами, малыми предприятиями и торговыми помещениями;
- создается дополнительное жилье в районе Kappler вдоль улицы Littenweiler;
- возводится новый жилой район на западе Mooswald;
- строится новое здание Bismarckallee Freiburg (в дополнение к зданию банка возводятся новые коммерческие площади);
- на севере Zähringen организуется застройка площадью от 250 до 300 жилых единиц;
- реконструируется поселок Knopfhäusle-Siedlung.
Стоит упомянуть и о том, что во Фрайбурге становится все больше экологически сознательных новых районов развития, таких как Хаслах, Брюль и Рисельфельд. Жители ценят это и называют жилые кварталы зонами с упрощенным транспортным движением. Большинство людей предпочитает добираться до места назначения на трамвае или велосипеде.
В целом экологической инфраструктуре во всех уголках города уделяется большое внимание. Новые жилищные проекты не только “зеленые”, но и ориентированы на будущее – они оборудованы только самыми современными технологиями. В Vauban, например, жилые дома оснащены солнечными батареями.
Замечено, что с годами возрастает количество индивидуальных домашних хозяйств – все больше людей стремятся уединиться путем покупки или строительства частного дома. Согласно исследованию L-Bank, показатель прироста к 2025 году составит 26 %. Причем чем старше население, тем отчетливее просматривается тенденция одиночного проживания – за счет этого растет отведенная на одного человека жилплощадь. По этой причине земля во Фрайбурге дорожает: появляется все больше желающих построить собственный дом вблизи рек и лесов.
Особенности жилой и коммерческой недвижимости по районам Фрайбурга
Сохранившиеся средневековые виды города, прекрасные ландшафты Рейна и Шварцвальда, высокий
уровень жизни и теплый климат превратили Фрайбург в Брайсгау в прибежище состоятельных пенсионеров и привлекательное место для проведения отпуска. А расположенный здесь элитный университет сделал город молодым и оживленным благодаря постоянному притоку студентов с различных земель Германии и из-за рубежа.
Несомненно, инвестору следует ориентироваться в первую очередь на молодежь, пожилых людей и отдыхающих при выборе жилых помещений для последующей сдачи в аренду и при покупке коммерческой недвижимости.
Однако, как и в любом другом городе, во Фрайбурге находят работу и жилье представители иных групп населения. Семьи с детьми, бездетные пары, молодые предприниматели и иностранные специалисты также охотно переезжают во Фрайбург в Брайсгау. В связи с этим состав населения различается по районам города, и это также следует принять во внимание.
Предлагаем ознакомиться с таблицей, представленной ниже – она поможет получить представление о том, какие муниципалитеты Фрайбурга чаще всего выбираются для проживания представителями тех или иных слоев населения:
| Муниципалитет | Основные характеристики | Привлекательность для представителей отдельных слоев населения |
|---|---|---|
| Mitte (Митте, центр) | ||
| Altstadt (Альтштадт) | Доступное жилье, центральное расположение, множество культурных и развлекательных мероприятий. Общежития, кафе, бары, рестораны в непосредственной близости. | Одинокие люди, студенты |
| Neuburg (Нойбург) | Высококлассный район. Непосредственная близость центра, множество магазинов и развлекательных центров. Прекрасно отреставрированные виллы, на западе - многоквартирные дома. Факультеты университета, ландшафтный парк, семейная инфраструктура. | Семьи с детьми, студенты, молодые пары |
| Ost (Ост) | ||
| Ebnet (Эбнет) | Жилые районы, прекрасное местное снабжение, быстрый доступ к центру. | Пожилые люди |
| Kappel (Каппель) | Близость лесов и лугов. Район тихий с домами на одну семью или многоквартирными домами. Детские сады, магазинов мало. До центра 30 минут на автобусе или трамвае. | Одинокие люди, бездетные пары |
| Littenweiler (Литтенвайлер) | Близость центра, множество зон отдыха, отличная инфраструктура, места для отдыха с детьми, детские сады, аптеки, стоматологии, торговый центр, различные школы и колледжи, отличное транспортное сообщение. | Семьи с детьми |
| Waldsee (Вальдзее) | Близость центра, отличное местное снабжение, имеются жилые районы. | Пожилые люди |
| West (вест) | ||
| Betzenhausen (Бетценхаузен) | В 10 минутах от центра. Хорошая инфраструктура, много возможностей для отдыха, много магазинов, дома на одну и несколько семей, врачебные кабинеты, аптеки, соседство с морским и озерным парком. | Пожилые пары, одинокие люди |
| Landwasser (Ландвассер) | Хорошее местное снабжение, тихие жилые районы, семейная инфраструктура. | Семьи с детьми, бездетные пары, пенсионеры |
| Lehen (Леен) | Деревенский характер поселений. Отдельно стоящие дома с садами, близость лугов и лесов. До центра - 15-20 минут. Крупных супермаркетов нет, район тихий. | Семьи с детьми дошкольного возраста, пенсионеры |
| Mooswald (Моосвальд) | Непосредственная близость лесного массива. В основном дома на одну семью. Магазинов мало, есть несколько ресторанов и кафе навынос. Сельская местность, несколько детских садов и школ, множество зеленых зон, отель, бассейн. | Семьи с детьми, пенсионеры |
| Mundenhof (Мюнденхоф) | До центра можно добраться за 15 минут, инфраструктуру можно назвать хорошей. | Одинокие люди |
| Stühlinger (Штюлингер) | Имеются общежития, хорошая инфраструктура для молодежи - пабы, кафе, рестораны, клубы. | Студенты |
| Waltershofen (Вальтерсхофен) | В 15 км от центра, деревенский характер поселения. В основном новые дома на одну семью, иногда встречаются старые здания из булыжников. Музыкальные и спортивные клубы, 2 детских сада, начальная школа. | Одинокие люди, семьи с маленькими детьми |
| Südwest (Зюдвест) | ||
| Haslach (Хаслах) | Большой и популярный район. Отличная инфраструктура. В основном многоквартирные и террасные дома с садами. Коммерческие и профессиональные школы, детские сады, бассейн, спортивные площадки. | Студенты, рабочие семьи и иммигранты |
| Opfingen (Опфинген) | Самый северный регион, прославившийся благодаря фермерам, выращивающим спаржу. Деревенский характер. Есть несколько магазинов, ресторанов и кафе, детский сад, начальная школа. | Семьи с детьми, фермеры, пенсионеры |
| Rieselfeld (Ризельфельд) | Несколько жилых районов, семейная инфраструктура, близость к природе, хорошее местное снабжение. | Семьи с детьми |
| St. Georgen (Санкт Георген) | Район у подножия горы с красивым ландшафтом. В основном дома на одну семью и многоэтажные здания. Хорошая транспортная сеть, различные школы, многочисленные торговые объекты, фестиваль вин, возможности для занятия спортом. | Семьи с детьми, пенсионеры, молодые пары, работники винодельни |
| Tiengen (Тинген) | Деревня, предлагающая жизнь в прекрасной обстановке, примерно в 10 км от центра. Сельское хозяйство, овощеводство, выращивание фруктов, виноградарство. Хорошая связь с автомагистралью. Имеется начальная и средняя школа, магазинов мало. | Семьи с детьми |
| Munzingen (Мунцинген) | Деревня у подножия горы. В основном особняки с садами. Выращивание спаржи и виноградарство. Удобно добираться до центра. Детский сад, начальная и средняя школа. Магазинов совсем мало. Поле для гольфа, теннисные корты. | Семьи с детьми, пенсионеры |
| Vauban (Фаубан) | Экологический район с ограниченным автомобильным трафиком. Встречаются дома с солнечными батареями. Легко добираться до центра, неплохая инфраструктура. | Семьи с детьми, пенсионеры, молодые пары |
| Weingarten (Вайнгартен) | Отличное местное снабжение, близость к природе, семейная инфраструктура, наличие школ и детских садов, возможность покупки и аренды квартир в жилых районах. | Семьи с детьми |
| Nord (Норд) | ||
| Brühl (Брюль) | Хорошие транспортные связи, близость центра, доступное съемное жилье. | Одинокие люди, студенты |
| Herdern (Хердерн) | Доступное жилье, центральное расположение, множество культурных и развлекательных мероприятий, хорошие транспортные связи с центром. | Одинокие люди, бездетные пары |
| Hochdorf (Хохдорф) | Пригород. Непосредственная близость промышленной зоны и прудов. Хорошее транспортное сообщение, многочисленные клубы. | Работники предприятий, одинокие люди |
| Zähringen (Церинген) | Старейший район города, хорошая связь с сетью общественного транспорта. Здесь расположены руины замка, рестораны, игровая площадка, детские сады, сообщества пожилых людей, врачебные кабинеты, банки, церковь, общественные учреждения, магазины. | Пенсионеры, молодые пары, предприниматели |
| Süd (Зюд) | ||
| Günterstal (Гюнтершталь) | Небольшое сообщество, расположенное у подножья горы. Деревенский характер. Потрясающие пейзажи. Часто встречается отдельный дом или роскошная вилла. Отличное транспортное сообщение и инфраструктура. Детские сады, школы, церковная ассоциация. | Состоятельные одинокие люди и семьи, важные предприниматели, успешные ученые |
| Oberau (Оберау) | Высококлассная жилая недвижимость, зоны отдыха, хороший доступ к центру города, множество дешевых номеров в общежитиях. | Бездетные пары, студенты |
| Wiehre (Вире) | Отличный доступ к центру, множество зон отдыха, высококлассное жилье. | Бездетные пары, одинокие люди |
Особенности коммерческой недвижимости
Если инвестор собирается вложить средства в приобретение коммерческой недвижимости Фрайбурга в Брайсгау, можно пойти двумя путями:
- Ориентироваться на общие тенденции к заселению Фрайбурга, согласно которым значительная часть населения формируется из студентов и пожилых людей.
- Рассматривать каждый район города в отдельности и присматриваться к нуждам местного населения и его состава.
В первом случае, вне зависимости от района города, нужно покупать недвижимость, ориентируясь на нужды туристов, студентов и пенсионеров. К примеру, можно выкупить помещения, пригодные для открытия:
- отеля (комфортабельного, чтобы не отставать от конкурентов, которых в городе немало, и недорогого, чтобы склонить выбор туристов в свою сторону);
- хостела (подобных заведений в городе мало, в основном преобладают дорогие гостиницы);
- кафе со столиками на улице (погода здесь располагает именно к обеду под открытым небом);
- студенческого общежития (для размещения более 25 000 студентов недорогое жилье всегда пригодится);
- кофейни (студенты и туристы одинаково любят отдохнуть за чашечкой кофе);
- дома для престарелых или пансионата (Фрайбург особенно хорош для проживания пенсионеров, но далеко не все из них являются состоятельными).
Во втором случае разобраться поможет таблица, представленная выше, в которой содержатся сведения о предпочтениях представителей всех слоев населения в отношении района для проживания. Если, к примеру, недвижимость покупается в Вайнгартене или Ризельфельде, приспособить ее лучше под семейное кафе, детский клуб по интересам или торговый центр, поскольку здесь проживают в основном семьи с детьми.
Купить землю во Фрайбурге-им-Брайсгау сегодня можно в тех районах города, где местные власти не собираются вести застройку для расширения территории населенного пункта и увеличения количества жилых сооружений. Ориентироваться имеет смысл на участки, вблизи которых в скором времени пройдет строительство нового поселения, – стоимость такой земли резко поднимется после того, как будут проведены коммуникации. Администрация Фрайбурга публикует новости о планируемых к реализации строительных проектах на официальном сайте города.
Средняя стоимость жилой и коммерческой недвижимости
Поскольку рынок недвижимости Фрайбурга в Брайсгау практически полностью сосредоточен на престижном сегменте, цены на дома и кондоминиумы здесь действительно высокие и приемлемые исключительно для состоятельных покупателей.
Жилье в новых кварталах Vauban, совершенно новый район Rieselfeld, построенный к западу от центра Фрайбурга, величественные частные виллы в лесной местности, особняки на юго-востоке – дороговизна местных построек абсолютно оправдана, поскольку каждый район города отличается самостоятельностью, развитой инфраструктурой, удобным транспортным сообщением и близостью зон отдыха.
От Waltershofen до Munzingen районы являются самодостаточными и отличаются небольшим предложением на рынке недвижимости. Большинство выставленных на продажу объектов сосредоточено в центральных и южных районах юго-востока Фрайбурга – здесь апартаменты не настолько дорогие в центре и на периферии. В то же время роскошный сегмент рынка и самые престижные места расположены в районах Kappel и Günterstal.
Заинтересованные лица обнаружат во Фрайбурге сравнительно небольшое предложение по части больших семейных апартаментов, зато комнат в студенческих квартирах и общежитиях имеется большое количество.
Рынок домов и кондоминиумов характеризуется высококачественным предложением, привлекающим прежде всего богатых покупателей.
Высоко ценится недвижимость в зеленом районе Гюнтерсталь, здесь представлено множество просторных жилых объектов, но из-за близости природы Шварцвальда жилье здесь чрезвычайно дорогое. Даже трехкомнатная квартира на первом этаже площадью около 100 м2 будет стоить от 430 000 до 480 000 евро. Роскошный двухквартирный дом с шестью комнатами и площадью около 260 м2 обойдется покупателю в 1 200 000 евро.
В центре Старого города Нюрнберга можно найти жилье по более доступным ценам. Просторные трехкомнатные апартаменты площадью около 70 м2 будут стоить примерно 260 000 евро.
Таблица ниже демонстрирует изменение спроса на жилую недвижимость по районам Фрайбурга-Им-Брайсгау в сравнении с прошлым годом:
| Муниципалитет | Динамика спроса на недвижимость (%) |
|---|---|
| Mitte (Митте, центр) | |
| Altstadt (Альтштадт) | -2.3 |
| Neuburg (Нойбург) | -7.9 |
| Ost (Ост) | |
| Ebnet (Эбнет) | 27 |
| Kappel (Каппель) | -2.2 |
| Littenweiler (Литтенвайлер) | -1.9 |
| Waldsee (Вальдзее) | -10.9 |
| West (вест) | |
| Betzenhausen (Бетценхаузен) | -0.9 |
| Landwasser (Ландвассер) | 0 |
| Lehen (Леен) | 9.1 |
| Mooswald (Моосвальд) | -0.9 |
| Mundenhof (Мюнденхоф) | 0 |
| Stühlinger (Штюлингер) | -1.4 |
| Waltershofen (Вальтерсхофен) | 4.1 |
| Südwest (Зюдвест) | |
| Haslach (Хаслах) | 9 |
| Opfingen (Опфинген) | 6.3 |
| Rieselfeld (Ризельфельд) | 1.9 |
| St. Georgen (Санкт Георген) | 7.6 |
| Tiengen (Тинген) | 10.4 |
| Munzingen (Мунцинген) | -2.4 |
| Vauban (Фаубан) | 0 |
| Weingarten (Вайнгартен) | 3.9 |
| Nord (Норд) | |
| Brühl (Брюль) | 0 |
| Herdern (Хердерн) | 11.6 |
| Hochdorf (Хохдорф) | 14.5 |
| Zähringen (Церинген) | 25 |
| Süd (Зюд) | |
| Günterstal (Гюнтершталь) | 0 |
| Oberau (Оберау) | 3 |
| Wiehre (Вире) | -0.9 |
При планировании покупки коммерческой недвижимости во Фрайбурге необходимо учесть также тот факт, что ее стоимость увеличивают земельный участок, на котором она располагается, и дополнительные платежи: комиссия брокера, налог на покупку, оплата нотариальных услуг по заверению сделки купли-продажи.
В целом недвижимость в коммерческом секторе рынка Фрайбурга характеризуется высокими ценами, если сравнивать со средней стоимостью аналогичных объектов в других городах Германии.
Ознакомиться с актуальными в настоящее время ценами на наиболее популярные коммерческие постройки вам поможет следующая таблица:
| Объект недвижимости | Год постройки | Площадь (м2) | Доходность (%) | Абсолютный доход (евро) | Стоимость (евро) | Доп. расходы (нотариус, налог на покупку, комиссия брокера) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Супермаркет в пригороде | 2003 | 998 | 5.5 | 244.359 | 4,440,000 | 0.02 0.05 0.036 |
| Офисное здание | 2016 | 8.500 | 4.5 | 450.00 | 18,000,000 | 0.015 0.05 0.036 |
| Отель | 2016 | 5.700 | 5.5 | 825.00 | 15,000,000 | 0.015 0.05 0.048 |
| Супермаркет в черте города | 2015 | 1.700 | 5.5 | 275.00 | 5,000,000 | 0.015 0.05 0.048 |
Цены на квартиры различной площади
Ниже представлены две таблицы – в первой вы найдете информацию о средних ценах на 1 м2 площади апартаментов во Фрайбурге-Им-Брайсгау, Баден-Вюртемберге и Германии, а во второй – данные об изменении стоимости квартир с 2011 по 2017 год (на изображении внизу продемонстрирована динамика):
В таблице, представленной ниже, содержатся сведения о том, сколько в среднем стоят апартаменты в некоторых районах Фрайбурга-Им-Брайсгау:
Цены на индивидуальные жилые дома различной площади
Информация о ценах на дом во Фрайбурге, федеральной земле Баден-Вюртемберг и Германии в 2019 году представлена в первой из таблиц, которые вы видите ниже. Во второй таблице вы найдете данные об изменении цен на частные дома в период с 2011 по 2017 год. На изображении под таблицами продемонстрирована динамика стоимости домов за указанный период времени:
Показатели актуальной на 2019 год средней стоимости 1 м2 площади частного дома в некоторых районах Фрайбурга-Им-Брайсгау представлены в таблице ниже:
Перед вами перечень средних цен на индивидуальные жилые постройки в различных районах Фрайбурга-Им-Брайсгау:
| Муниципалитет | Цены на дома (евро) |
|---|---|
| Mitte (Митте, центр) | |
| Altstadt (Альтштадт) | 556,000 |
| Neuburg (Нойбург) | 1,798,000 |
| Ost (Ост) | |
| Ebnet (Эбнет) | 658,000 |
| Kappel (Каппель) | 695,000 |
| Littenweiler (Литтенвайлер) | 787,000 |
| West (вест) | |
| Betzenhausen (Бетценхаузен) | 522,000 |
| Mooswald (Моосвальд) | 727,000 |
| Waltershofen (Вальтерсхофен) | 389,000 |
| Südwest (Зюдвест) | |
| Haslach (Хаслах) | 432,000 |
| Opfingen (Опфинген) | 470,000 |
| St. Georgen (Санкт Георген) | 441,000 |
| Tiengen (Тинген) | 309,000 |
| Munzingen (Мунцинген) | 466,000 |
| Weingarten (Вайнгартен) | 264,000 |
| Nord (Норд) | |
| Herdern (Хердерн) | 923,000 |
| Hochdorf (Хохдорф) | 453,000 |
| Zähringen (Церинген) | 783,000 |
| Süd (Зюд) | |
| Günterstal (Гюнтершталь) | 736,000 |
| Wiehre (Вире) | 1,296,000 |
Ниже вы увидите список средних цен на 1 м2 площади кондоминиума в тех районах Фрайбурга-Им-Брайсгау, в которых сегодня можно приобрести подобные жилые сооружения:
| Муниципалитет | Цены на кондоминиумы (евро/м2) |
|---|---|
| Mitte (Митте, центр) | |
| Altstadt (Альтштадт) | 4,000 |
| Neuburg (Нойбург) | 3.750 |
| Ost (Ост) | |
| Ebnet (Эбнет) | 3,000 |
| Kappel (Каппель) | 3.400 |
| Littenweiler (Литтенвайлер) | 3.350 |
| Waldsee (Вальдзее) | 3.150 |
| West (вест) | |
| Betzenhausen (Бетценхаузен) | 3.050 |
| Landwasser (Ландвассер) | 1.900 |
| Mooswald (Моосвальд) | 3.700 |
| Stühlinger (Штюлингер) | 3,000 |
| Waltershofen (Вальтерсхофен) | 2.100 |
| Südwest (Зюдвест) | |
| Haslach (Хаслах) | 3.450 |
| Opfingen (Опфинген) | 2.400 |
| Rieselfeld (Ризельфельд) | 2.900 |
| St. Georgen (Санкт Георген) | 3.200 |
| Tiengen (Тинген) | 1.950 |
| Munzingen (Мунцинген) | 2.350 |
| Weingarten (Вайнгартен) | 1.650 |
| Nord (Норд) | |
| Herdern (Хердерн) | 5.450 |
| Hochdorf (Хохдорф) | 3.100 |
| Zähringen (Церинген) | 3.700 |
| Süd (Зюд) | |
| Günterstal (Гюнтершталь) | 3.800 |
| Oberau (Оберау) | 3.950 |
| Wiehre (Вире) | 3.800 |
Цены на аренду жилой и коммерческой недвижимости по районам
Для города с населением более чем в 220 000 человек цены на аренду жилья во Фрайбурге в Брайсгау находятся на достаточно высоком уровне. Тем не менее стоимость съемного жилья здесь ниже, чем в университетском городе Хайдельберге, если сравнивать с немецкими городами, в которых проживает много студентов. На то имеется 2 причины.
Во-первых, Фрайбург не играет значимой роли в экономике ФРГ (наиболее крупными работодателями здесь выступают университетская клиника, сам университет и общественная коммунальная служба).
Во-вторых, несмотря на множество строящихся в последние годы объектов недвижимости, в ближайшие годы во Фрайбурге будет по-прежнему наблюдаться недостаток предложений на рынке.
Тем не менее стоимость аренды является высокой, если сравнивать с показателями цен по Баден-Вюртембергу и в целом по Германии. Это объясняется чрезвычайно высоким спросом на квартиры различной площади и частные дома – в основном спрос создается за счет студентов и работников предприятий.
Тем инвесторам, кто желает вкладывать деньги именно в недвижимость Фрайбурга, но не имеет достаточно крупного капитала для одновременного приобретения доходных домов, многоквартирных построек и местных элитных вилл, рекомендуется присмотреться к возможности сдачи недвижимости в субаренду.
Это в равной степени касается жилой и коммерческой недвижимости – и та, и другая во Фрайбурге в цене.
Если удастся снять несколько апартаментов, можно дождаться резкого скачка спроса на жилье, который приходится на лето (перед началом учебного года и в период наплыва туристов), и хорошо заработать за счет выставления объекта по более высокой стоимости. Примечательно то, что площадь квартиры особой роли не играет: студенты готовы снимать как небольшие апартаменты на 1-2 человек, так и многокомнатные квартиры в складчину.
Цены на аренду оборудованных и пустых коммерческих построек также несколько выше, чем в среднем по стране, опять же из-за мощного потока туристов. Местные кафе, отели, магазины и сувенирные лавки приносят высокие доходы, особенно в летнее время года, когда в период отпуска во Фрайбург устремляются европейцы и немцы из других городов страны.
Получить представление об актуальных ценах на аренду востребованных типов коммерческой недвижимости вам поможет следующая таблица:
| Объект коммерческой недвижимости | Площадь (м2) | Стоимость за 1 м2 (евро) | Общая стоимость (евро) |
|---|---|---|---|
| Офисное здание | 940 | 10 | 9.400 |
| Офис | 20 | 40 | 800 |
| Цех без оборудования | 633 | 4.74 | 3,000 |
| Складское помещение | 370 | 6.63 | 2.450 |
| Магазин на первом этаже жилого дома | 67 | 16 | 1.072 |
| Торговая площадь на первом этаже | 140 | 12 | 1.680 |
| Кафе со столиками на улице | 420 | 26.2 | 11,000 |
| Кафе со столиками в помещении | 98.2 | 18 | 1.768 |
| Открытая площадка свободного назначения | 313 | 1.5 | 470 |
Цены на аренду квартир различной площади
Сегмент рынка аренды жилой недвижимости Фрайбурга характеризуется в основном многочисленными студенческими квартирами по доступным ценам. Съемное жилье обходится учащимся в сумму от 300 до 500 евро в месяц за комнату площадью от 10 до 25 м2.
От публикации объявления о сдаче апартаментов в аренду до подписания договора с квартиросъемщиком во Фрайбурге-Им-Брайсгау в среднем проходит всего 6 дней, тогда как в большинстве других городов Германии на это уходит 15-18 дней. Это говорит о чрезвычайно высоком спросе на съемное жилье, который не снижается даже по причине высокой стоимости аренды.
Во Фрайбурге на оплату квартиры жители тратят в среднем 29,4 % своих ежемесячных доходов, если не брать в расчет коммунальные услуги и прочие расходы по содержанию жилого помещения. На оплату электричества, отопления, кондиционера, горячей и холодной воды и вывоза бытовых отходов у жильцов уходит еще около 258 евро в месяц.
Предлагаем ознакомиться со средней стоимостью аренды квартир во Фрайбурге и сравнить цены со средними показателями по Баден-Вюртембергу и Германии. Во второй таблице вы найдете информацию о том, как менялась стоимость съемного жилья с 2011 по 2017 годы:
В таблице, которую вы видите ниже, представлены сведения о средней стоимости аренды квартир в некоторых районах Фрайбурга-Им-Брайсгау:
Цены на аренду частных домов
Средние цены на аренду индивидуальных домов площадью 100 м2, 150 м2 и 200 м2 во Фрайбурге-Им-Брайсгау, федеральной земле Баден-Вюртемберг и Германии указаны в первой таблице, которую вы видите ниже. Во второй таблице отражена динамика цен на аренду частных домов за период с 2011 по 2017 год:
Заключение
Подытожим проведенный нами анализ инвестиционной привлекательности жилой и коммерческой недвижимости города Фрайбурга в Брайсгау. Основными моментами, свидетельствующими в пользу того, что покупка местных объектов недвижимости станет выгодным капиталовложением, являются:
- Растущее население города. Численность населения Германии за последние 20 лет практически не изменилась, а за предшествующие 2 года даже уменьшилась. Однако в федеральной земле Баден-Вюртемберг за тот же период времени жителей стало больше на 6 %. Ожидается сохранение тенденции к увеличению. Так, согласно прогнозу фонда Berteismann, количество жителей до 2020 года должно возрасти на 5,7 %, а до 2030 – на 6,8 %. По всей стране, напротив, ожидается уменьшение числа жителей примерно на 2 %.
- Привлекательность Фрайбурга сразу для нескольких слоев населения. Ежегодно в город приезжает множество туристов, отдыхающих европейцев, студентов со всего мира, пациентов клиник, начинающих предпринимателей и опытных бизнесменов. Фрайбург выбирают для проживания состоятельные пенсионеры и семьи с детьми.
- Развитая инфраструктура города. Благодаря наличию большого количества развлекательных и культурных учреждений, а также магазинов и мест для отдыха на природе местные жители не задумываются о переезде в другие города Германии.
- Высокий уровень жизни. Граждане из других городов Германии, желающие найти более комфортное место для постоянного проживания, находят во Фрайбурге то, что искали.
- Низкий уровень безработицы. В городе имеется сразу несколько крупных работодателей: университет, университетская клиника и общественная коммунальная служба, которая обеспечивает стабильную и постоянно растущую зарплату своим работникам.
- Платежеспособность населения. Благодаря тому, что в городе уровень зарплат выше, чем в среднем по стране, жители Фрайбурга могут себе позволить покупку или аренду дорогостоящей недвижимости.
- Развитое транспортное сообщение. Жители Фрайбурга имеют возможность быстро добраться до периферийных районов, соседних городов, аэропортов и нескольких населенных пунктов Швейцарии и Франции.
- Уравновешенная структура экономики. Фрайбург хоть и не играет огромной экономической роли для Германии, однако местных работодателей достаточно, чтобы говорить о стабильности для городского населения в плане наличия источника дохода. Плюс здесь ежегодно регистрируются новые фирмы, готовые нанимать выпускников университета. Экономика подкреплена растущими доходами от сферы туризма и не зависит от какой-либо одной отрасли промышленности или сферы оказания услуг.
- Рост цен на покупку и аренду жилья. Несмотря на то, что администрация Фрайбурга активно реализует новые строительные проекты, в ближайшее время жилья все равно будет не хватать. Это означает, что стоимость жилых помещений будет неуклонно расти и дальше.
Напомним основные показатели, на которые ориентируются инвесторы при изучении рынка недвижимости города:
| Средняя стоимость аренды | 10,14 евро/м2 |
| Средняя стоимость дома | 623,000 евро |
| Средняя стоимость кондоминиума | 3,700 евро/м2 |
| Средняя стоимость 1 м2 жилья | 3314 евро |
| Средняя доходность от аренды | 0.037 |
| Динамика цен на недвижимость в сравнении с 2017 г. | 0.022 |
