Недвижимость Германии пользуется стабильным спросом, а инвесторы нашли для себя новые возможности получения дохода – сегодня активно покупается дешевое жилье класса В и С. Значительная доля сделок купли-продажи приходится на так называемые новые федеральные земли – города Восточной Германии, которые традиционно считаются экономически отсталыми регионами. В последние годы был выявлен устойчивый спрос на недвижимость в Магдебурге, Лейпциге, Дрездене и Эрфурте. Особо следует выделить Магдебург, который внезапно стал привлекательным для местных и иностранных инвесторов.
Магдебург – столица федеральной земли Саксония-Анхальт с населением около 230 тысяч человек, численность которого продолжает расти, хоть и небольшими темпами. Это второй по величине (после Галле) город Саксонии-Анхальт, а из государственных учреждений в Магдебурге расположен только Парламент.
Город ценится местными жителями и привлекает переселенцев большим количеством мест для отдыха на природе – 28 % площади Магдебурга занимают парковые зоны, леса, озера.
В городе расположено несколько театров, музеев и культурных центров. Магдебург отличается хорошими условиями проживания, а потому горожане не спешат переезжать.
По статистике, с момента размещения объявления о сдаче в аренду квартиры до заключения договора найма здесь проходит в среднем 18 дней, что говорит о востребованности жилья и актуальности инвестирования в недвижимость Магдебурга с целью получения такого рода доходов. К тому же немцы не стремятся приобретать собственное жилье – только 52 % населения страны владеют квартирой или домом.
Поскольку речь идет в основном о дешевой недвижимости класса В и С, задуматься можно также о сдаче квартир в аренду студентам – в городе имеется несколько университетов.
В отличие от граждан стран СНГ, немцы часто являются перманентными арендаторами и становятся ими в момент отселения от родителей, обычно сразу после окончания школы. Данный факт, опять же, является плюсом для арендодателя, владеющего квартирой в городе, где действуют учебные заведения.
На то, чтобы сдавать квартиры туристам, вряд ли можно рассчитывать: на осмотр города и шоппинг в местных торговых центрах достаточно одного дня, поскольку большинство исторических памятников было уничтожено во время бомбардировок периода Второй мировой войны. Изредка иностранцы снимают квартиры вместо гостиничных номеров, если собираются осматривать окрестные города: Ашерслебен, Бернбург, Бланкенбург, Кётен, Ошерслебен, Зальцведель, Штендаль, Тангермюнде, Вернигероде. До них удобнее и быстрее добираться именно из Магдебурга.
Если ориентироваться на прибыль от сдачи квартиры в аренду туристам, лучше приобрести недвижимость в районе железнодорожного вокзала (в центре города) – путешественники обычно приезжают на автомобилях или поездом. К тому же, поблизости проходит федеральная дорога, на которую удобно выезжать от вокзала, а до основной массы городских достопримечательностей можно дойти за пару минут.
В Германии ежегодно отмечается большой поток трудовых мигрантов, которые по приезде будут нуждаться в недорогом жилье на достаточно долгий период времени. Во времена ГДР Магдебург считался городом тяжелого машиностроения, но после воссоединения Германии крупные предприятия были раздроблены на более мелкие и приватизированы.
На сегодняшний день большинство компаний объявлены банкротами или простаивают. Несмотря на это, трудовые мигранты устраиваются на работу у самого крупного местного работодателя – в компании “Немецкие железнодорожные линии” и на небольших предприятиях легкой и пищевой промышленности, которых здесь много.
В городе появляются и новые рабочие места за счет активного развития следующих отраслей промышленности:
Магдебург готов предложить инвесторам не только жилую, но и коммерческую недвижимость. Город располагает всеми возможными видами коммерческих объектов недвижимости, покупка которых приведет предпринимателя к получению высоких доходов от сдачи помещений в аренду:
Наиболее популярными, доходными и быстроокупаемыми являются объекты коммерческой недвижимости, которые:
Таблица ниже демонстрирует стоимость некоторых объектов коммерческой недвижимости Магдебурга, которые в данный момент предлагаются владельцами к продаже, их доходность и характеристики:
Объект | Год | Площадь (м2) | Дополнительные сведения | Доходность (%) | Абсолютный доход (евро) | Стоимость (евро) |
---|---|---|---|---|---|---|
Супермаркет | 1997 | 917 | Площадь земли - 5020 м 2 , парковочных мест - 75 | 8.2 | 128.978 | 1,570,000 |
Торговый центр | 1994 | 28.068 | Площадь земли - 76,938 м 2 , парковочных мест - 950 | 7.2 | 2,652,512 | 36,600,000 |
Дом престарелых | 1998 | 8.674 | 129 апартаментов, 8 торговых помещений | 6.3 | 1,009,983 | 16,000,000 |
Отель | - | - | 143 номера | 5.6 | 522 | 9,340,000 |
АЗС | 2017 | 11 | Выезд на автомагистраль с АЗС | 6.5 | 219.996 | 3,410,000 |
Доходный дом | - ремонт в 2015 | 2.086 | 38 апартаментов, парковочных мест - 7 | 6.5 | 116.292 | 1,800,000 |
При планировании покупки коммерческой недвижимости следует быть готовым к дополнительным расходам, а именно к оплате:
Если же недвижимость в Магдебурге покупается с целью дальнейшего проживания в городе, окрестности железнодорожного вокзала лучше не выбирать – здесь шумно, и непрезентабельный вид из окон.
Если хочется жить поближе к центру, стоит присмотреться к домам недалеко от Эльбы – набережная здесь чистая и хорошо освещена по вечерам.
Магдебург привлекает внимание инвесторов, потому что город продолжает расти и развиваться, что обещает повышение цен на местную недвижимость.
Магдебург расположен в самом центре Европы, в городе пересекаются важнейшие автомобильные и железные дороги (а также водные транспортные пути Европы), проходят междугородние поезда (Inter City) на Кёльн, Ганновер и Лейпциг, ежечасно отправляется поезд на Берлин.
Скоростная автодорога также соединяет Магдебург с Дрезденом – в общем, инфраструктура столицы Саксонии-Анхальт создает идеальные условия для того, чтобы Магдебург занял одну из лидирующих позиций среди крупнейших европейских центров логистики.
Согласно данным, опубликованным брокерской компанией Aengevelt в апреле 2017 года, в Магдебурге прибыли на инвестиционном рынке падают. Однако данный факт не влияет на решимость немецких и иностранных инвесторов: они продолжают скупать недвижимость, поскольку город отличается превосходным расположением, низкими ценами на недвижимость, красивой природой и культурным богатством.
Более того, ВВП Саксонии-Анхальт неуклонно растет: в период с 1991 по
2017 годы показатель вырос с 20,3 до 59 млрд евро. Данная федеральная земля привлекает наибольший объем прямых инвестиций среди регионов Восточной Германии.Согласно сведениям, предоставленным ассоциацией немецких маклеров (IVD), средняя годовая доходность вложений в жилую недвижимость в Магдебурге составляет:
Начальная доходность офисных зданий в Магдебурге в настоящее время находится в диапазоне от 5,9 до 8 %. Ассоциация немецких маклеров оценивает экономическую ситуацию на рынке недвижимости Магдебурга на ближайшие несколько лет как благоприятную для вложения средств.
Недвижимость Магдебурга одинаково привлекательна для инвесторов и людей, желающих переехать в Германию на постоянное место жительства. Покупатели останавливают свой выбор на квартирах и домах этого города по причине низких цен на жилье, невысокой стоимости жизни, удобного расположения Магдебурга относительно крупных городов Германии, его богатого исторического наследия и живописной природы.
Как и в любом другом городе, в Магдебурге есть разные категории районов: простые, средние, хорошие, очень хорошие и элитные. В простых и средних районах процент пустующего жилья достаточно высок, а потому цены на квартиры не повышаются. Но в хороших, очень хороших и элитных районах ситуация совсем иная. Наибольшим спросом пользуются жилые кварталы вблизи реки Эльбы.
Территория города Магдебург подразделяется на 40 административных районов – некоторые пользуются большой популярностью, в другие жители города предпочли бы не переезжать. Имеется также несколько необитаемых районов.
К благополучным районам, где стремятся поселиться жители Магдебурга, можно отнести следующие административные деления:
Altstadt (Альтштадт). Этот регион, центральный, является самым популярным, а потому жилье здесь всегда в цене. Через Альтштадт проходят все существующие трамвайные линии (их девять) и 5 ночных линий. В этой части Магдебурга прекрасная инфраструктура, отличное транспортное сообщение. Жителям доступны универмаги, магазины, три торговых центра, оперный и драматический театр, известное кабаре Zwickmuhle. Северная часть Альтштадта характеризуется панельными зданиями и помещениями фирм, в средней его части собраны общественные учреждения и торговые центры, а в южной части можно полюбоваться старыми постройками. Именно здесь находятся площадь Хассельбаха, улица Гегеля, большой квартал с постройками Барокко и Эпохи грюндерства, а также Соборная площадь и Зеленая цитадель.
Alte Neustadt (Альте Нойштадт). Район подойдет для проживания тем, кто ищет спокойствия, но при этом хотел бы находиться поближе к центру. Альте Нойштадт предлагает жителям множество зеленых зон для отдыха, которые весной превращаются в море маленьких синих цветов Сциллы.
В районе расположен единственный в Восточной Германии завод по обжарке кофе, университет Отто-фон-Герике, институт Макса Планка, Институт Фраунгофера, детские сады и школы. До центра города можно легко и быстро добраться на общественном транспорте.
Здесь большой выбор квартир любой ценовой категории. Многие постройки были разрушены во время Тридцатилетней войны, а потому имеются как старые, так и новые дома. В некоторых местах расположены старые промышленные предприятия и заброшенные жилые здания. Вблизи университетов – жилый район, вокруг Гайднской площади – старые виллы, красивые дома Грюндерзейта, новые сооружения. Квартиры в Магдебурге в основном приобретают в собственность именно в Альт Ольфенштедте.
Brückfeld (Брюкфельд). Данный район можно расценивать как дешевую альтернативу центру города. Он ценится за превосходное транспортное сообщение и возможность проживания в популярном жилом районе. Здесь недалеко от центра Магдебурга, старый город находится в 2 минутах ходьбы от 2 мостов Эльбы. Многие квартиры – с видом на реку. В районе проводятся концерты, спортивные мероприятия, здесь есть магазины, 2 ресторана, начальная школа и детский сад. Варианты жилья для покупки тоже разные – от красивых новых зданий до старых отреставрированных сооружений.
Herrenkrug (Херренкруг). Район отличается богатейшей флорой и фауной. На востоке располагается лесной массив, в Херренкруге также есть 2 больших городских парка. Через район проходит железная дорога Магдебург-Берлин, здесь расположены многие достопримечательности, Университет прикладных наук, поле для гольфа, выставочный конференц-зал, ипподром, “Дом бабочек”. Здания расположены в юго-западной части Херренкруга. Район не утратил популярности даже когда выяснилось, что существует угроза наводнения на севере.
Leipziger Straße (Лейпцигер Штрассе). В этом районе проживает значительная часть иностранцев Магдебурга. Здесь расположена Университетская клиника Магдебург, ее дочерние институты, научно-исследовательские центры, школы, много небольших магазинов и супермаркетов. Район отличается хорошим транспортным сообщением. Жителям предлагается посещение спортивных и развлекательных мероприятий.
Недвижимость Лейпцигер Штрассе – старые виллы, многоквартирные дома, каркасные дома, одноквартирные и односемейные дома, шикарные виллы (на Лейпцигер Штрассе самые впечатляющие виллы Магдебурга).
Nordwest (Нордвест). Популярный район среди тех, кто собирается строить частный дом, несмотря на достаточно высокую стоимость земли. Нордвест – зеленый тихий район, расположенный недалеко от центра города, идеально подходит для семей. Здесь расположены супермаркеты, аптеки, детский сад, начальная школа, поликлиника, торговый центр Flora Park. Из общественного транспорта только автобус – трамвая нет. На севере Нордвеста – новый жилой район с частными домами, на северо-западе – тихий жилой район с многоквартирными домами и участками с индивидуальными постройками.
Reform (Реформ). Район стал популярным благодаря отличной инфраструктуре, хорошим спортивным и рекреационным возможностям, большому количеству зеленых зон для отдыха. Здесь есть 3 спортивных клуба, магазины. В другие районы и центр Магдебурга регулярно ходит общественный транспорт – трамвай, автобусы. Из недвижимости на продажу выставляются квартиры в новых домах на южной стороне, одноквартирные и двухквартирные дома, а также квартиры в жилых районах. Примечательно то, что у улиц нет названий – дома просто отмечены буквами.
Sudenburg (Зуденбург). Густонаселенный и очень популярный район, в котором проживает около 17 000 человек. Зуденбург отличается превосходными транспортными связями, наличием большого количества магазинов, супермаркетов, ресторанов, банков, баров и клубов – и все расположено, как говорят местные жители, поблизости. Недвижимость представлена современными зданиями, отремонтированными старыми домами эпохи Вильгельмины, городскими виллами.
Перечисленные ниже районы крайне редко выбираются для переселения из других частей Магдебурга из-за недостатка социальных учреждений, торговых точек, развлекательных мероприятий, общественного транспорта. Как правило, средний возраст населений таких районов начинается от 40 лет, иностранцы и молодежь сюда не переезжают:
Ниже перечислен список районов Магдебурга, в которых покупка недвижимости бесперспективна по различным причинам, будь то отсутствие какого-либо развития, инфраструктуры или жителей:
Таблица, представленная ниже, содержит сведения о стоимости аренды коммерческих сооружений в разных районах Магдебурга:
Объект недвижимости | Расположение | Площадь (м 2 ) | Стоимость (евро/м 2 ) |
---|---|---|---|
Офис | Altstadt | 62.56 | 10 |
Офисное здание | Sudenburg | 114 | 6 |
Торговое помещение | Altstadt | 202 | 8 |
Коммерческое помещение | Stadtfeld Ost | 65 | 10.47 |
Склад | Neue Neustadt Rothensee | 647.5 2600 | 2.9 2.4 |
Ресторан | Altstadt | 150 | 11.2 |
Бывает и так, что владельцы жилья или коммерческих построек предлагают инвестору купить или взять в аренду помещение, которое уже кто-либо снимает. Как видно, даже повышение стоимости аренды на 1-2 евро за квадратный метр площади принесет существенный доход.
Чтобы гарантировать окупаемость вложений, следует выбирать коммерческую недвижимость в районе или квартале, где поблизости нет аналогичных помещений.Перед вами таблица с ценами на различные объекты недвижимости на территории Магдебурга, призванная продемонстрировать разброс цен на коммерческие постройки:
Объект недвижимости | Район Магдебурга | Площадь (м 2) | Стоимость (евро) |
---|---|---|---|
Офис | Sudenburg Stadtfeld Ost Leipziger Str. Neue Neustadt | 48.39 130 294.24 931.02 | 40 130 379 650 |
Бизнес-парк | Gommern | 2354.85 | 1100 |
Бистро-ресторан | Altstadt | 120 | 80 |
Ресторан | Neustädter Feld | 980 | 798.5 |
Отапливаемый склад | Salbke | 588 | 259 |
Магазин | Altstadt | 50 | 33.5 |
Одной из привлекательных черт Магдебурга является сравнительно невысокая стоимость жизни. Благодаря этому в город приезжают трудовые мигранты, стремящиеся сэкономить: в отличие от туристов, они предпочитают снимать квартиру, поскольку это дешевле, чем проживать в отеле. Владелец недвижимости получает возможность зарабатывать на ней.
Основной статьей расходов всегда является покупка продуктов питания. Ниже представлена информация о стоимости наиболее часто приобретаемых гастрономических товаров (уровень цен на 13,89 % ниже, чем в Берлине):
Список, представленный ниже, поможет сориентироваться в ценах тем, кто планирует обедать в ресторанах и кафе Магдебурга (цены на 16.71 % выше, чем в Берлине):
Еще одной значительной статьей расходов являются затраты на оплату услуг коммунальных служб, интернет-провайдера и мобильного оператора:
При планировании бюджета также должны быть учтены расходы на услуги общественного транспорта или содержание автомобиля:
Уровень потребительских цен в Магдебурге без учета арендной платы на 8,14 % ниже, чем в Берлине (а с учетом ренты – ниже на 17,87 %). Аренда жилья гостям Магдебурга обходится на 41,62 % дешевле, чем жителям столицы Германии. Но и зарплаты в Магдебурге ниже, чем в Берлине, на 22,1 % (1600,00 евро против 2053,98 евро после вычета налогов).
Инвестированные средства в недвижимость Германии имеют достаточно небольшой период окупаемости, во многом благодаря высоким арендным ставкам по стране. Возможность покупки коммерческих зданий, домов и квартир по своеобразному договору лизинга (а именно долгосрочному договору аренды с последующим правом на приобретение в собственность), также способствует повышению спроса на местную недвижимость. Немаловажную роль играет и жесткий контроль со стороны государства всех сделок купли-продажи, что исключает возможность мошенничества со стороны продавца.
Район восточной Германии, к которому отнесена и Саксония-Анхальт, является весьма перспективным с точки зрения инвестирования денежных средств в недвижимость – коммерческую и жилую. Данный район отличается более доступным ценовым диапазоном на объекты недвижимости, а волатильность в Анхальт позволяет инвесторам получать хорошую прибыль.
Города Восточной Германии, включая Магдебург, на протяжении многих лет считаются экономически отсталыми регионами страны, а потому раньше незаслуженно игнорировались местными и иностранными инвесторами. Однако, как показывает практика, инвестиционные шансы, предоставляемые этими землями, в значительной степени более заманчивы, чем на западе Германии, где рентабельность обычно не превышает 6 %.
В настоящее время, когда наблюдается недостаток немецкой недвижимости, а банки повышают ставки на финансирование из-за большого количества заявок от граждан Германии на кредиты для покупки собственного жилья, инвесторы и аналитики в один голос говорят о необходимости поиска недооцененных районов и изучения их перспектив.
Калининград, ранее известный как Кёнигсберг, - это город с богатой историей и неповторимой атмосферой, который…
Экотуризм - это не просто отпуск на свежем воздухе. Это погружение в мир дикой природы…
Планируете заграничное путешествие? Не забудьте про туристическую страховку! Она станет вашим надежным помощником в случае…
Один из самых увлекательных способов исследовать Россию - это пешие прогулки. Это позволит вам полностью…
Эстония, маленькая страна на побережье Балтийского моря, привлекает туристов своей уникальной культурой, красивой природой и…
Россия - это не только огромная территория, но и невероятное разнообразие природы, культуры и истории.…