Жилая недвижимость в Канаде вызывает повышенный интерес у иностранцев. Несмотря на то, что ее покупка не гарантирует иностранному покупателю ни канадского гражданства, ни даже вида на жительство, число желающих приобрести дом или апартаменты в этой стране увеличивается с каждым годом. Причины интереса – экономическая, политическая и социальная стабильность в Канаде, благожелательная к иммигрантам политика властей, большой выбор недвижимости. Стабильный рост цен на жилье и выгодные условия покупки позволяют не только сохранить, но и прирастить средства.
Текущее состояние и тенденции рынка недвижимости
Канадский рынок недвижимости на протяжении последних 20 лет характеризовался определенной стабильностью, чередованием циклов небольшого спада-подъема цен в зависимости от состояния экономики в стране и мировых тенденций.
В 2016 г. в стране произошел резкий скачок индекса цен на первичную и вторичную недвижимость — в среднем на 10,3 %, образовался дефицит жилья, что напомнило об ипотечном кризисе в США 2008 г. Наибольший «перегрев» рынка произошел в Большом Ванкувере, Большом Торонто и Виктории.
Рост цен во многом поддерживал спрос иностранных инвесторов (прежде всего китайских). Чтобы стабилизировать ситуацию, руководство Канады решило вмешаться в деятельность рынка.
Для снижения угрозы спекуляций и сдерживания роста цен были предприняты меры:
- Правительствами Британской Колумбии и Онтарио введен дополнительный налог в 15 % для иностранных покупателей — в Большом Ванкувере (август 2016 г.), в районе Торонто и Большой Золотой подковы (апрель 2017 г.). В феврале 2017 г. налог был увеличен до 20 %.
- Ужесточение условий получения ипотеки. С 01.01.2018 Office of the Superintendent of Financial Institutions (OSFI) ввел stress-test для незастрахованных заемщиков ипотеки с первоначальным взносом, превышающим 20 %. В результате квалификационная ставка увеличилась на 2 %.
- Повышение Банком Канады кредитной ставки. В результате этого с июля 2017 г. она возросла с 0,5 до 1,25 %.
После принятых мер цены на недвижимость пошли вниз и в марте 2019 г. средняя стоимость снизилась на 10,4 % от цены 2017 г., а количество продаж квартир и домов упало на 22,7 % (CREA). Особенно «пострадала» в этом отношении элитная недвижимость в Канаде.
В 2019 году стабилизационные тенденции усилились. Позитивными факторами стали:
- продолжающаяся иммиграция в Канаду;
- рост зарплаты и личных доходов населения страны;
- стимулирование правительством строительства нового жилья.
Начался возврат китайских инвесторов, которых заинтересовала помимо жилья и коммерческая недвижимость в Канаде. Наметился рост средней стоимости жилья до 2—3 %.
Временная активность наблюдается на квартирном рынке, но по мере увеличения цен на квартиры будет расти привлекательность отдельных домов и таунхаусов.
Виды канадской недвижимости
Рынок недвижимости в Канаде разнообразный, но сориентироваться в видах жилья несложно. Вместо количества комнат здесь считают количество спален. Наиболее популярные типы жилища в Канаде:
- Апартаменты (apartment) — дома для семей со скромным доходом. Такой тип жилища включает гостиную — около 25 кв.м., одну или несколько спален — от 10 до 16 кв. м, кухню, санузел и др. Более дешевый вариант — студия (одна комната без кухни и спальни, с ванной) и апартаменты с маленькой спальней (Junior one bedroom apartment);
- Квартира в кондоминиуме или кондо, более комфортабельный вариант жилья площадью от 80 до 120 кв. м.
- Таунхаус — часть 2- или 3-этажного дома с отдельным входом, гаражом и задним двориком.
- Дуплекс или триплекс — 2- или 3-этажный дом, с отдельными апартаментами на каждом этаже.
- Дом на две семьи с отдельными входами, гаражами и участками.
- Отдельный частный дом на семью.
В Канаде часто измеряют площадь недвижимости в квадратных футах. Так, 10 квадратных футов приблизительно равны 1 кв. м.
Как подбирать нужный вариант
Наиболее оптимальный вариант поиска жилья в Канаде для иностранца — выбрать себе профессионального помощника — агента по недвижимости. Дополнительными расходами это не грозит — гонорар выплачивает продающая сторона.
Помощь профессионала поможет:
- разобраться с юридическими тонкостями;
- выяснить местную специфику (район, отопление и т. д.);
- избежать ненужных расходов;
- выиграть время и подобрать оптимальный вариант.
Рынок канадской недвижимости активен: выгодные варианты, попав на канадский сайт недвижимости Realtor.са, не задерживаются на нем дольше одного дня. Агент с лицензией имеет доступ к новым сообщениям в течениие нескольких минут после их появления через профессиональный закрытый вебсайт MLS и может оперативно отреагировать.
Для лучшего поиска вместе с риэлтором необходимо сразу составить план действий: обсудить конкретную ситуацию, сделать финансовые просчеты, задать параметры поиска — город, район, ранчо или квартира, количество спален, цена и др.
Россияне, которые уже пребывают в Канаде, имеют здесь ВНЖ и адаптировались к местной жизни, могут предпочесть самостоятельный поиск. Информацию о продаже жилья можно почерпнуть из местной прессы — из так называемых желтых ящиков с бесплатными газетами с объявлениями, местных и центральных газет (например, Mississauga News или Toronto Star).
Информацию о ценах в различных городах и регионах можно получить на сайтах: www.realtor.ca/, https://condos.ca/, www.buzzbuzzhome.com/ca/ и др. Много полезного содержится и на русскоязычных сайтах в Канаде: www.levins.ca/, www.vancouverovka.com/, www.canadiancourier.ca/, www.russiantoronto.com/ и др.
Цены на канадскую недвижимость
Цены на недвижимость в Канаде, несмотря на их стабильный рост, все еще уступают ценам в США и странах ЕС, что привлекает иностранных инвесторов. Согласно данным Royal LePage, средняя стоимость канадского жилья составила 480 401 дол. США (апартаментов — 331 830 долл. США, дома на одну семью — 567 850 долл. США).
Цены на недвижимость сильно зависят от месторасположения города. Средние цены на жилье в крупнейших городах Канады (источник https://www.pwc.com):
| Город | Средняя стоимость дома (долл. США) | Средняя стоимость квартиры (долл. США) | Прогноз изменения цен в 2019 г. (%) |
|---|---|---|---|
| Ванкувер | 1190320 | 508190 | 5 |
| Торонто | 790320 | 399000 | 5.1 |
| Калгари | 427120 | 221260 | 0.2 |
| Монреаль | 316880 | 258970 | 4.8 |
| Оттава | 365490 | 227580 | 3.5 |
| Саскатун | 290130 | 158860 | 2 |
| Эдмонтон | 333400 | 196800 | -1.2 |
| Галифакс | 255390 | 256600 | 1.9 |
| Виннипег | 244880 | 175700 | 3.1 |
| Квебек | 236650 | 182400 | 5.5 |
Пройдите социологический опрос!
[yop_poll id=”5″]
Какие документы требуются для покупки недвижимости
В соответствии с законодательством Канады иностранцы, легально находящиеся в стране (виза, ВНЖ, ПМЖ), могут наравне с канадскими гражданами производить все операции с недвижимостью: покупать, владеть, сдавать в аренду, продавать. Чтобы покупка недвижимости в Канаде состоялась, потребуются документы.
Во-первых, для сделок понадобится банковский счет. Для его открытия россиянам необходимо предоставить в банк заявление, ксерокопии заграничного и гражданского паспортов, Signature Card, рекомендательное письмо из банка РФ, заполнить анкету.
Покупатели жилья часто оплачивают лишь часть суммы и оформляют в банке ипотеку (мortgage). Нерезиденты Канады могут рассчитывать на кредит, покрывающий не более 50 % от суммы сделки.
Для оформления ипотеки потребуются бумаги о кредитной истории, справки о доходах или с места работы с указанием зарплаты, паспорт и справка о составе семьи. Обязательное требование — положительная кредитная история. Для нерезидентов важно доказать наличие доходов и положительной кредитной истории у себя дома.
Канадские банки обычно идут навстречу иностранцам, в том числе и нерезидентам.
Вторая группа документов связана непосредственно с оформлением сделки. Это исходящее «Предложение на приобретение жилья» (offer). В случае согласия продавец предоставляет «Принятие предложения» (accepted offer). На его основе будет подготовлен основной документ — «Договор о купле-продаже» (contract of purchase and sale).
Покупка жилья в Канаде: алгоритм действий
Когда подходящее жилье найдено, покупателю следует:
- Подать официальное «Предложение продавцу на покупку». В предложении можно согласиться с ценой, можно указать меньшую, можно большую (при наличии конкурентов). В предложении также должны быть оговорены условия отказа покупателя от сделки, условие о кредите и др., дата, до истечения которой продавец должен принять решение.
- Вычитать и подписать «Принятие предложения» с датами внесения залога, передачи собственности (completion date), получения ключей (possession date) от продавца.
- С помощью адвоката выписать окончательную версию контракта о купле-продаже.
- Получить гарантии по ипотеке.
- Провести инспекцию объекта. По итогам проверок при нахождении недостатков возможно добиться компенсации на их устранение.
- Оплату следует проводить через банк (оплатить в рублях не получится, платить следует в американских или канадских долларах).
- Оформить ипотеку и страхование кредита (обязательное правило для всех).
- Передать на проверку адвокатам официальные бумаги: договоры, банковские счетоа, выписки из жилищного реестра и др.
- Передать адвокату сертифицированный чек.
- Получить ключи.
Залог может вноситься как в ходе торгов, так и после подписания окончательного договора.
Основные требования к оформлению договора купли/продажи
Договор купли-продажи обычно состоит из 4—8 страниц, в зависимости от условий и вида жилья.
Первая часть документа (4 первые страницы) — стандартные, содержат информацию о местонахождении объекта, цене, именах участников сделки.
На 4-й странице указаны имена риэлторов и агентств, представляющих интересы продавца и покупателя, а также срок действия предложения на покупку.
Вторая часть документа содержит дополнительные условия (subjects/conditions)
Среди таких условий могут быть:
- Sale of the buyer’s property clause – конечный срок продажи покупателем своей собственности, чтобы за вырученные деньги расплатиться за недвижимость.
- Water frontage – dimension/shore road — поиск информации о длине береговой линии, принадлежности дороги к жилью, если покупатель решил купить дом в Канаде на берегу озера.
- Upon re-zoning – изменение зонирования в покупаемом типе недвижимости (открытие салона маникюра в доме, который использовался под жилье) и др.
Если условия приемлемы, то договор подписывается всеми участниками сделки. Каждая сторона получает свой экземпляр.
Дополнительные расходы при покупке недвижимости
При покупке канадской недвижимости следует учитывать, что помимо оговоренной цены придется нести и дополнительные расходы. Среди них:
- Налог на покупку жилья (foreign buyer tax) для иностранцев-нерезидентов — 20 % от стоимости объекта.
- Оплата услуг адвоката (от 500 до 1 000 $), независимой экспертизы для предоставления ипотеки (200 $), техинспекции недвижимости (350–400 $);
- Страхование кредитной суммы (при ипотеке) — до 3 %.
- Налог на недвижимость в Канаде — 1 % в год.
- Страхование недвижимости (от 700 до 900 $).
Государственный налог на переход прав собственности в Канаде (Land transfer tax) составляет от 1 до 4 % от стоимости жилья, в Онтарио — от 0,5 до 2 %. В провинции Альберте, а также сельских районах Новой Шотландии и Саскатчевана такой налог не взимается. Перевозка вещей — от 50 до 100 $/час.
Недвижимость в городах Канады: что выбрать
Выбор жилья и цены на него сильно отличаются в зависимости региона. Большая часть территории страны находится в зоне арктического климата, а города расположены в южных районах.
Из городов, где больше всего желающих приобрести недвижимость, можно назвать:
- Ванкувер — крупный порт на тихоокеанском побережье Канады, в живописной провинции Британская Колумбия. В Ванкувере самая дорогая недвижимость в целом по стране.
- Торонто. Это второй город по популярности, один из самых густонаселенных районов Канады, экономический центр страны. Благодаря высокому притоку иммигрантов, спрос на жилье возрастает с каждым годом. В Торонто проживает более трети населения всей страны. Здесь же находится самая большая русскоязычная община в Онтарио.
- Оттава. Несмотря на то, что это столица государства, стоимость недвижимости в городе пока ниже, чем в других регионах. В последние годы в городе активизировалась деловая жизнь, процветает рынок труда, что ускорило строительство нового жилья, по ценам на которое Оттава начинает догонять Ванкувер и Торонто. Купить дом в Оттаве для семьи можно за 360—400 тыс. долл. США.
- Эдмонтон. Столица нефтяников продолжает экономический рост. Строительство нового жилья приостановлено из-за больших резервов новостроев. Рост цен на недвижимость меньше среднего уровня по стране, что привлекает покупателей.
- Монреаль. Культурная столица страны и самый большой город Квебека – франкоязычной провинции Канады. Среди плюсов — удобное расположение города, живописные окрестности и доступные спортивные сооружения. Цены на недвижимость в Монреале более доступны, чем в Ванкувере и Торонто, но начинает ощущаться нехватка в предложениях. Строительство нового жилья активно началось в 2017 г.
- Квебек. С 2019 г. наблюдается рост рынка труда, началось активное строительство жилья. Цены на недвижимость в городе — одни из самых доступных по стране. Акцент в Квебеке делается на многоквартирные проекты, в том числе объекты для проживания пенсионеров.
- Виннипег. Жилье отличается доступностью, несмотря на приток иммигрантов за последние 15 лет. В городе активно проводится политика строительства нового жилья.
Рекомендации тем, кто покупает недвижимость в Канаде
При подборе жилья лучше всего пользоваться услугами опытного риэлтора, а не полагаться на свои силы. Многие считают, что лучше обращаться к русским, которые уже давно живут в Канаде, потому что соотечественники не обманут. Это не совсем так. Если обращаться к соотечественнику, то только после наведения о нем справок.
И еще несколько советов:
- Быть реалистом. Не стоит гнаться за дешевизной. В Канаде все прекрасно знают цену своих вещей и ниже рыночной стоимости никто недвижимость не продаст. Риэлтор, который ориентируется в канадских реалиях, отлично знает, сколько стоит купить дом в Канаде, и поможет найти причину «пониженной» цены. Например, если дом находился без надзора несколько лет (если покупатель мастер на все руки — это выгодный вариант), или дом постройки 1920-х–1930-х гг., нуждающийся в кардинальной перестройке, или плохой район.
- Придерживаться первоначального финансового плана и не выходить за пределы того, что можно себе позволить.
- Дешевле стоят квартиры, которые находятся выше 4-го этажа в домах без лифта.
- Если квартира и цена устраивают, не стоит оттягивать принятие решения, иначе обещание подумать и позвонить могут стоить потери хорошего варианта.
Вместо заключения
Россияне могут воспользоваться правом купить жилье в Канаде. Несмотря на то, что покупка недвижимости не дает преимущества при получении ПМЖ или канадского паспорта, привлекательность такой сделки налицо. Канадский рынок недвижимости разнообразен и полон выгодных предложений; более низкие цены на жилье по сравнению с США и развитыми странами Европы, а также их стабильный ежегодный рост делают такую сделку выгодным вложением денег.
В поисках нужного варианта и при оформлении сделки целесообразно прибегнуть к услугам опытного риэлтора. При покупке следует помнить о необходимых дополнительных расходах, в том числе о введении для иностранных покупателей 20 % налога.
