Как купить недвижимость в Риме: типы, статистика, процедура

Столица Италии входит в тройку наиболее посещаемых городов Европы, ежегодно в нее приезжают 8-10 млн туристов. Соответственно и цены на недвижимое имущество в Риме одни из самых высоких не только в Италии, но и во всей Европе. Позволить себе купить недвижимость в Риме могут лишь инвесторы, располагающие внушительными ресурсами в несколько сотен тысяч евро. Однако такая инвестиция обладает высокой привлекательностью, так как цены на недвижимость постоянно растут, а ежегодный приток туристов обеспечивает стабильный доход от сдачи жилья в аренду.

Преимущества покупки недвижимости в Риме

Вне зависимости от того, сколько стоит квартира в Риме, такая покупка является выгодным вложением и дает покупателю множество преимуществ. Помимо собственно факта наличия жилья в столице Италии, к числу плюсов можно в том числе отнести:

• доход от сдачи в аренду – средняя стоимость аренды квартиры в центральной части столицы составляет 25-30 евро/м2 в месяц. Средняя цена аренды в целом по Риму – 13,9 евро/м2;
• наличие недвижимости является основанием для получения многократной но краткосрочной шенгенской визы, дающей право пребывать в Италии и других странах Европы на протяжении 90 дней в течение полугода;
• собственная недвижимость является преимуществом при оформлении ВНЖ в целях дальнейшей иммиграции;
• положительный тренд для приобретения жилья, наблюдаемый в 2019 году, – средние запрашиваемые цены на недвижимость в Риме падают на протяжении последних 24 месяцев. Но в ближайшем будущем снижение, вероятно, перерастет в удорожание, потому сейчас – лучшее время для покупки;
• возможность приобретения недвижимости любого типа, в том числе и незастроенных земельных участков;
• большое количество предложений, в том числе по относительно низкой цене за пределами центральной части столицы.

Виды римской недвижимости

Как уже сказано, иностранцам доступны абсолютно все виды как жилой, так и коммерческой недвижимости, как вторичное жилье, так и квартиры в новостройках. В числе жилых объектов встречается множество разных типов недвижимости, которые мы разместили в порядке возрастания их средней стоимости на январь 2019 года:

• таунхаусы (Villetta a schiera) – вид малоэтажной блокированной застройки, при которой жилые дома блокируются одной стеной друг к другу;
• жилой дом в пригороде (Rustico/Casale) и виллы (Villa);
• пентхаусы и мансарды (Attico/Mansarda) – вид жилья, обычно расположенный на последних этажах многоэтажных домов;
• квартиры и апартаменты (Appartamento);
• старинные здания и дворцы (Palazzo/Stabile);
• частные дома в черте города (Casa indipendente);
• лофты – реконструированные под жилье нежилые помещения промышленного назначения либо стилизованное под них жилое пространство.

Коммерческая недвижимость в Риме представлена всем разнообразием объектов, которые также можно встретить и в странах СНГ. Следует учитывать, что вторичное жилье существенно дешевле первичного. Квартиры в новостройках без привязки к району и площади обычно на 15-20 % дороже аналогичного, но уже обжитого жилья.

Районы Рима

В каком районе лучше жить – весьма субъективный вопрос, особенно в контексте римской недвижимости. Рим – огромный город, и выбор района для покупки жилья будет зависеть от множества факторов, начиная от суммы, которой располагает покупатель, и заканчивая его личными предпочтениями.

Безусловно, все, кто ищет дешевое жилье в Риме, едва ли смогут найти подходящие для себя варианты в черте муниципалитета. Куда правильнее для них будет искать жилье, например, в муниципалитетах Arcinazzo Romano, Allumiere или Cervara di Roma – это пригороды, стоимость жилья в которых в 3-5 раз ниже цен в самом Риме. Узнать больше о ценах в пределах провинции и доступных предложениях можно здесь.

Для покупателей, обладающих достаточными средствами, интересны лучшие районы Рима. В их число можно включить:

• Трастевере – богемный и живописный район, являющийся частью исторического центра;
• Термини – район центрального вокзала, рекомендуется только для сдачи в аренду;
• Прати – район на берегу Тибра к северо-востоку от Ватикана, находящийся в шаговой доступности от исторического центра;
• Авентин – семейный и спокойный район, относящийся к историческому центру;
• Монти – центральный район с огромным количеством достопримечательностей.

Все, кто желает купить недорого апартаменты в центре Рима, будут немало разочарованы. Им мы порекомендуем обратить внимание на иные, менее востребованные районы с более доступными ценами на жилье, в том числе:

• микрорайон Villa Ada-Monte Sacro;
• микрорайон Policlinico-Pietralata;
• микрорайон San Giovanni-Roma Est;
• микрорайон Roma Sud;
• микрорайон Monteverde-Aurelio.

В них можно приобрести относительно недорогие апартаменты в Риме, по цене в 2-4 раза ниже, чем в историческом центре, вне зависимости от количества комнат и этажа и места.

Поиск недвижимости

Существует два очевидных и проверенных канала поиска недвижимости в Риме и в Италии в частности: это интернет-доски с объявлениями и агентства недвижимости. При этом, если вы видите объявление на сайте, это совсем не значит, что продажей занимается собственник – с высокой долей вероятности можно считать, что это также риелтор.

В числе наиболее популярных сайтов по продаже недвижимости:

• idealista.it – более 30 тыс. объектов в Риме;
• casa.it – более 14 тыс. объектов;
• immobiliare.it – более 40 тыс. объектов;
• tecnocasa.it – более 6,5 тыс. объектов;
• wikicasa.it – около 30 тыс. объектов;
• trovacasa.net – около 28 тыс. объектов;
• subito.it – около 29 тыс. объектов.

Что касается агентств по недвижимости, то их количество превышает 2,2 тыс. единиц. Многие из них работают через сайты по продаже недвижимости и предлагают клиентам эксклюзивные варианты. Из плюсов – об агентствах можно найти реальные отзывы их бывших клиентов, а также во компаниях найдутся даже русскоговорящие сотрудники.

В числе наиболее авторитетных итальянских агентств:

• Ziantoni;
• Agenzia Immobiliare Laurentina;
• Grimaldi;
• Gabetti;
• Immobiliare Angiolini Christian;
• Toscano;
• 4Mura
• Casaelite Roma.

Обзор цен на недвижимость Рима

В соответствии с информацией, размещенной на immobiliare.it, средняя стоимость 1 м2 римской недвижимости в январе 2019 года составляла 3 101 евро, что на 1,84% меньше, чем в январе 2017 года (3160 евро/м2). Пик средней цены был зафиксирован в феврале 2017 года и тогда он составлял 3 235 евро/м2; с тех пор наблюдается незначительная отрицательная динамика.

Впрочем, статистика отражает лишь среднюю стоимость квартиры в Риме.

В зависимости от района и вида жилья цены могут значительно отличаться. Например, средняя стоимость на пентхаусы и лофты составляет 3,5 тыс. евро/м2, в то время как на таунхаусы – 2,1 тыс. евро/м2.

Однако расположение имеет куда более важное значение. Например, непосредственно в историческом центре жилые квартиры в стоимости могут доходить до 15 тыс. евро/м2. Средняя цена для центра – 7-8 тыс. евро/м2.

Учитывая уровень цен, купить квартиру в Риме в центральной его части дешевле, чем за 350-400 тыс., а иногда и 500 тыс. евро, практически нереально.

В других районах, отдаленных от центральной части столицы, реально купить 2-комнатную квартиру площадью около 50 м2 за 250 тыс. евро. Строящуюся квартиру в ипотеку можно купить даже за 150-170 тыс. евро.

Покупатели, желающие купить виллу, должны рассчитывать на не менее чем 300-400 тыс. евро.

По мнению экспертов, в 2019 году столичный рынок недвижимости стабилизировался, колебания в цене весьма скромные. В будущем прогнозируется небольшой рост в пределах 1-2 % в год. В более далеком будущем рос может ускориться за счет положительных изменений в итальянской экономике.

Процедура покупки жилья

Процедура покупки жилья в Италии пошагово выглядит следующим образом:

1. Покупатель получает в налоговой службе идентификационный код (codice fiscale).
2. Покупатель открывает в одном из банков счет, с которого впоследствии можно оплачивать коммунальные услуги.
3. Продавцу выбранного объекта направляется письменное предложение о покупке с предложением по цене (Proposta di acquisto).
4. Если стороны пришли к согласию по условиям – оформляется задаток, который составляет 5-10 % от заявленной стоимости.
5. Когда сделка подготовлена и все формальности учтены, заключается договор купли-продажи (Contratto notarile di compravendita). Он подлежит обязательному нотариальному оформлению. Из-за особенностей итальянского законодательства на сделке должен присутствовать либо переводчик, либо представитель покупателя, знающий итальянский язык.
6. Производится оплата сделки. Деньги перечисляются либо на доверительный счет нотариуса, либо в виде покрытого чека передаются продавцу непосредственно.
7. Производится государственная регистрация сделки. Может занять продолжительное время: все документы в органы, ведающие реестром, передаются непосредственно нотариусом.

Пакет документов

Все, что потребуется покупателю для оформления купли-продажи, – это заграничный паспорт (апостилированнный), идентификационный код и доверенность, если в сделке также участвует представитель.

Налоги

Помимо непосредственно стоимости жилья, покупателю придется понести и другие расходы на оформление сделки:

• регистрационный сбор (mposta di Registro) –2 % от сделки при покупке вторичной недвижимости, 200 евро – при покупке первичной для резидентов либо 9 % при покупке нерезидентами;
• кадастровый и ипотечный налоги (Imposta Ipotecaria e Catastale) – 50 евро каждый при покупке вторичной недвижимости и 200 евро каждый при покупке первичной;
• НДС (IVA) – 4 % при покупке первичной недвижимости у частного продавца и 10 % – при покупке у организации.

Для нерезидентов установлены высокие налоги в Италии. Чтобы сократить их:

• недвижимость должна быть первой и не считаться элитной;
• необходимо взять на себя обязательство в течение 18 месяцев после покупки зарегистрироваться по адресу купленной квартиры, что возможно только при условии получения вида на жительство.

Кроме того, придется оплатить гонорар агентства в 3-5 % от стоимости сделки и услуги нотариуса (1-3 %), а также услуги переводчика.

Расходы на содержание

Учитывая стоимость проживания в Риме, немалую часть расходов составят коммунальные платежи. Их совокупный размер будет зависеть от расходования коммунальных ресурсов исходя из расчета за электричество (0,2–0,3 евро за кВт⋅ч), воду (15–20 евро в месяц) и газ (30–50 евро в месяц). Все услуги рассчитываются по счетчикам. Тарифы различаются в зависимости от региона и даже времени суток.

В среднем квартира в 85 м2 при постоянном проживании в ней обойдется в 1,5-3 тыс. евро в год. Если недвижимость куплена в кондоминиуме, дополнительно оплачивается содержание придомовой территории, уход за бассейном и иные подобные услуги.

Следует учесть, что обязательной является и покупка страховки, стоимость которой обычно составляет 1-2 % от реестровой стоимости жилья.

Кроме того, ежегодно придется выплачивать единый коммунальный налог на недвижимость (imposta unica comunale, IUC). Он включает в себя три налога: муниципальный налог на недвижимость, сборы за вывоз и обработку мусора, а также налог на дорожное содержание. Для среднестатистической квартиры в 85 м2 стоимость налога составит 850 евро в год.

С учетом всего перечисленного реальная стоимость содержания жилья составляет 1-3 % его рыночной стоимости в год.

Советы для покупателей

Обращаем внимание потенциальных покупателей на следующие моменты:

• участие риелтора в сделке не обязательно, однако с его помощью поиск, подбор недвижимости, проведение переговоров и итоговое оформление купли-продажи пройдет значительно проще;
• при поиске риелтора учитывайте, что эта деятельность подлежит лицензированию – выбирайте только лицензированных агентов;
• при мониторинге цен для объективной оценки используйте не только данные агентств и продавцов, но и сведения налоговой службы;
• читайте отзывы об агентствах и риелторах, проверяйте телефоны продавцов и привлекайте экспертов рынка, чтобы избежать мошенников;
• предварительно оценивайте сумму, в которую обойдется покупка: стоимость, заявленная продавцом, и размер реальных расходов будут значительно отличаться;
• привлекайте к поиску агентства, специализирующиеся на русскоязычной аудитории, в том числе через prian.ru.

Заключение

Римская недвижимость – одна из самых дорогих в мире. В 2019 году она обладает высокой инвестиционной привлекательностью за счет огромного потока туристов и благоприятных прогнозов на рост стоимости – сегодня, вероятно, средняя цена достигла минимальных значений.

Несмотря на высокую цену, недвижимость в столице Италии пользуется огромным спросом, и русскоязычные иностранцы входят в первую десятку ее покупателей. Однако при покупке такой недвижимости следует помнить, что расходы на ее содержание весьма внушительны и могут составлять 1-3 % от рыночной стоимости в год и даже выше, если речь идет об элитном жилье.

Купить недвижимость в Риме: Видео