Недвижимость Германии пользуется стабильным спросом, а инвесторы нашли для себя новые возможности получения дохода – сегодня активно покупается дешевое жилье класса В и С. Значительная доля сделок купли-продажи приходится на так называемые новые федеральные земли – города Восточной Германии, которые традиционно считаются экономически отсталыми регионами. В последние годы был выявлен устойчивый спрос на недвижимость в Магдебурге, Лейпциге, Дрездене и Эрфурте. Особо следует выделить Магдебург, который внезапно стал привлекательным для местных и иностранных инвесторов.
Рынок недвижимости в Магдебурге
Магдебург – столица федеральной земли Саксония-Анхальт с населением около 230 тысяч человек, численность которого продолжает расти, хоть и небольшими темпами. Это второй по величине (после Галле) город Саксонии-Анхальт, а из государственных учреждений в Магдебурге расположен только Парламент.
Город ценится местными жителями и привлекает переселенцев большим количеством мест для отдыха на природе – 28 % площади Магдебурга занимают парковые зоны, леса, озера.
В городе расположено несколько театров, музеев и культурных центров. Магдебург отличается хорошими условиями проживания, а потому горожане не спешат переезжать.
По статистике, с момента размещения объявления о сдаче в аренду квартиры до заключения договора найма здесь проходит в среднем 18 дней, что говорит о востребованности жилья и актуальности инвестирования в недвижимость Магдебурга с целью получения такого рода доходов. К тому же немцы не стремятся приобретать собственное жилье – только 52 % населения страны владеют квартирой или домом.
Поскольку речь идет в основном о дешевой недвижимости класса В и С, задуматься можно также о сдаче квартир в аренду студентам – в городе имеется несколько университетов.
В отличие от граждан стран СНГ, немцы часто являются перманентными арендаторами и становятся ими в момент отселения от родителей, обычно сразу после окончания школы. Данный факт, опять же, является плюсом для арендодателя, владеющего квартирой в городе, где действуют учебные заведения.
На то, чтобы сдавать квартиры туристам, вряд ли можно рассчитывать: на осмотр города и шоппинг в местных торговых центрах достаточно одного дня, поскольку большинство исторических памятников было уничтожено во время бомбардировок периода Второй мировой войны. Изредка иностранцы снимают квартиры вместо гостиничных номеров, если собираются осматривать окрестные города: Ашерслебен, Бернбург, Бланкенбург, Кётен, Ошерслебен, Зальцведель, Штендаль, Тангермюнде, Вернигероде. До них удобнее и быстрее добираться именно из Магдебурга.
Если ориентироваться на прибыль от сдачи квартиры в аренду туристам, лучше приобрести недвижимость в районе железнодорожного вокзала (в центре города) – путешественники обычно приезжают на автомобилях или поездом. К тому же, поблизости проходит федеральная дорога, на которую удобно выезжать от вокзала, а до основной массы городских достопримечательностей можно дойти за пару минут.
В Германии ежегодно отмечается большой поток трудовых мигрантов, которые по приезде будут нуждаться в недорогом жилье на достаточно долгий период времени. Во времена ГДР Магдебург считался городом тяжелого машиностроения, но после воссоединения Германии крупные предприятия были раздроблены на более мелкие и приватизированы.
На сегодняшний день большинство компаний объявлены банкротами или простаивают. Несмотря на это, трудовые мигранты устраиваются на работу у самого крупного местного работодателя – в компании “Немецкие железнодорожные линии” и на небольших предприятиях легкой и пищевой промышленности, которых здесь много.
В городе появляются и новые рабочие места за счет активного развития следующих отраслей промышленности:
- машиностроения, производства промышленного оборудования;
- экологически чистых технологий и вторичной переработки;
- здравоохранения (на 100 тысяч жителей Магдебурга – 221,2 практикующих врачей (средний для Германии показатель – 230 врачей на 100 тысяч немцев));
- логистика.
Магдебург готов предложить инвесторам не только жилую, но и коммерческую недвижимость. Город располагает всеми возможными видами коммерческих объектов недвижимости, покупка которых приведет предпринимателя к получению высоких доходов от сдачи помещений в аренду:
- социальными зданиями;
- офисными помещениями и зданиями;
- производственными помещениями и складами;
- отдельно стоящими зданиями под офис, частную практику, ремесленную мастерскую (на усмотрение инвестора);
- помещениями для организации розничной торговли (магазины, торговые центры, рынки);
- апартаментами для посуточной аренды;
- помещениями свободного назначения (подходят для отеля, ресторана, кафе, спортивного центра).
Наиболее популярными, доходными и быстроокупаемыми являются объекты коммерческой недвижимости, которые:
- расположены в центре или в спальных районах Магдебурга, где имеется пешеходный и автомобильный трафик;
- находятся неподалеку от парковки или имеют собственные парковочные места.
Таблица ниже демонстрирует стоимость некоторых объектов коммерческой недвижимости Магдебурга, которые в данный момент предлагаются владельцами к продаже, их доходность и характеристики:
| Объект | Год | Площадь (м2) | Дополнительные сведения | Доходность (%) | Абсолютный доход (евро) | Стоимость (евро) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Супермаркет | 1997 | 917 | Площадь земли - 5020 м 2 , парковочных мест - 75 | 8.2 | 128.978 | 1,570,000 |
| Торговый центр | 1994 | 28.068 | Площадь земли - 76,938 м 2 , парковочных мест - 950 | 7.2 | 2,652,512 | 36,600,000 |
| Дом престарелых | 1998 | 8.674 | 129 апартаментов, 8 торговых помещений | 6.3 | 1,009,983 | 16,000,000 |
| Отель | - | - | 143 номера | 5.6 | 522 | 9,340,000 |
| АЗС | 2017 | 11 | Выезд на автомагистраль с АЗС | 6.5 | 219.996 | 3,410,000 |
| Доходный дом | - ремонт в 2015 | 2.086 | 38 апартаментов, парковочных мест - 7 | 6.5 | 116.292 | 1,800,000 |
При планировании покупки коммерческой недвижимости следует быть готовым к дополнительным расходам, а именно к оплате:
- нотариальной пошлины за регистрацию прав собственности (1,5-2 %);
- налога на приобретение недвижимости (5 %);
- комиссии брокера (обычно 4,5-5 %).
Если же недвижимость в Магдебурге покупается с целью дальнейшего проживания в городе, окрестности железнодорожного вокзала лучше не выбирать – здесь шумно, и непрезентабельный вид из окон.
Если хочется жить поближе к центру, стоит присмотреться к домам недалеко от Эльбы – набережная здесь чистая и хорошо освещена по вечерам.
Магдебург привлекает внимание инвесторов, потому что город продолжает расти и развиваться, что обещает повышение цен на местную недвижимость.
Магдебург расположен в самом центре Европы, в городе пересекаются важнейшие автомобильные и железные дороги (а также водные транспортные пути Европы), проходят междугородние поезда (Inter City) на Кёльн, Ганновер и Лейпциг, ежечасно отправляется поезд на Берлин.
Скоростная автодорога также соединяет Магдебург с Дрезденом – в общем, инфраструктура столицы Саксонии-Анхальт создает идеальные условия для того, чтобы Магдебург занял одну из лидирующих позиций среди крупнейших европейских центров логистики.
Согласно данным, опубликованным брокерской компанией Aengevelt в апреле 2017 года, в Магдебурге прибыли на инвестиционном рынке падают. Однако данный факт не влияет на решимость немецких и иностранных инвесторов: они продолжают скупать недвижимость, поскольку город отличается превосходным расположением, низкими ценами на недвижимость, красивой природой и культурным богатством.
Более того, ВВП Саксонии-Анхальт неуклонно растет: в период с 1991 по 2017 годы показатель вырос с 20,3 до 59 млрд евро. Данная федеральная земля привлекает наибольший объем прямых инвестиций среди регионов Восточной Германии.
Согласно сведениям, предоставленным ассоциацией немецких маклеров (IVD), средняя годовая доходность вложений в жилую недвижимость в Магдебурге составляет:
- 12,5 % для домов старой постройки (до 1948 года);
- 10,0% для домов новой постройки (с 1949 года);
- 8,3 % для элитных домов.
Начальная доходность офисных зданий в Магдебурге в настоящее время находится в диапазоне от 5,9 до 8 %. Ассоциация немецких маклеров оценивает экономическую ситуацию на рынке недвижимости Магдебурга на ближайшие несколько лет как благоприятную для вложения средств.
Недвижимость Магдебурга одинаково привлекательна для инвесторов и людей, желающих переехать в Германию на постоянное место жительства. Покупатели останавливают свой выбор на квартирах и домах этого города по причине низких цен на жилье, невысокой стоимости жизни, удобного расположения Магдебурга относительно крупных городов Германии, его богатого исторического наследия и живописной природы.
Административное деление города
Как и в любом другом городе, в Магдебурге есть разные категории районов: простые, средние, хорошие, очень хорошие и элитные. В простых и средних районах процент пустующего жилья достаточно высок, а потому цены на квартиры не повышаются. Но в хороших, очень хороших и элитных районах ситуация совсем иная. Наибольшим спросом пользуются жилые кварталы вблизи реки Эльбы.
Территория города Магдебург подразделяется на 40 административных районов – некоторые пользуются большой популярностью, в другие жители города предпочли бы не переезжать. Имеется также несколько необитаемых районов.
Развитые и популярные районы
К благополучным районам, где стремятся поселиться жители Магдебурга, можно отнести следующие административные деления:
Altstadt (Альтштадт). Этот регион, центральный, является самым популярным, а потому жилье здесь всегда в цене. Через Альтштадт проходят все существующие трамвайные линии (их девять) и 5 ночных линий. В этой части Магдебурга прекрасная инфраструктура, отличное транспортное сообщение. Жителям доступны универмаги, магазины, три торговых центра, оперный и драматический театр, известное кабаре Zwickmuhle. Северная часть Альтштадта характеризуется панельными зданиями и помещениями фирм, в средней его части собраны общественные учреждения и торговые центры, а в южной части можно полюбоваться старыми постройками. Именно здесь находятся площадь Хассельбаха, улица Гегеля, большой квартал с постройками Барокко и Эпохи грюндерства, а также Соборная площадь и Зеленая цитадель.
- Средняя цена аренды 1 м2 жилой площади (евро) – 5,90
- Средняя стоимость кондоминиума (евро/м2) – 1 850
- Средняя стоимость частного дома (евро) – 581 000
- Средняя стоимость квартиры (евро):
- 1-комнатная (35 м2) – 136,155
- 2-комнатная (55 м2) – 176,289
Alte Neustadt (Альте Нойштадт). Район подойдет для проживания тем, кто ищет спокойствия, но при этом хотел бы находиться поближе к центру. Альте Нойштадт предлагает жителям множество зеленых зон для отдыха, которые весной превращаются в море маленьких синих цветов Сциллы.
В районе расположен единственный в Восточной Германии завод по обжарке кофе, университет Отто-фон-Герике, институт Макса Планка, Институт Фраунгофера, детские сады и школы. До центра города можно легко и быстро добраться на общественном транспорте.
Здесь большой выбор квартир любой ценовой категории. Многие постройки были разрушены во время Тридцатилетней войны, а потому имеются как старые, так и новые дома. В некоторых местах расположены старые промышленные предприятия и заброшенные жилые здания. Вблизи университетов – жилый район, вокруг Гайднской площади – старые виллы, красивые дома Грюндерзейта, новые сооружения. Квартиры в Магдебурге в основном приобретают в собственность именно в Альт Ольфенштедте.
- Средняя цена аренды за 1 м2 жилой площади (евро) – 5,50
- Средняя стоимость кондоминиума (евро/м2) – 1 100
- Средняя стоимость частного дома (евро) – 256 000
- Средняя стоимость квартиры (евро):
- 1-комнатная – 48 000
- 2-комнатная – 75 000
Brückfeld (Брюкфельд). Данный район можно расценивать как дешевую альтернативу центру города. Он ценится за превосходное транспортное сообщение и возможность проживания в популярном жилом районе. Здесь недалеко от центра Магдебурга, старый город находится в 2 минутах ходьбы от 2 мостов Эльбы. Многие квартиры – с видом на реку. В районе проводятся концерты, спортивные мероприятия, здесь есть магазины, 2 ресторана, начальная школа и детский сад. Варианты жилья для покупки тоже разные – от красивых новых зданий до старых отреставрированных сооружений.
- Средняя цена аренды за 1 м2 жилой площади (евро) – 5,00
- Средняя стоимость кондоминиума (евро/м2) – 1 200
- Средняя стоимость квартиры (евро):
- 1-комнатная – 87 944
- 2-комнатная – 148 250
Herrenkrug (Херренкруг). Район отличается богатейшей флорой и фауной. На востоке располагается лесной массив, в Херренкруге также есть 2 больших городских парка. Через район проходит железная дорога Магдебург-Берлин, здесь расположены многие достопримечательности, Университет прикладных наук, поле для гольфа, выставочный конференц-зал, ипподром, “Дом бабочек”. Здания расположены в юго-западной части Херренкруга. Район не утратил популярности даже когда выяснилось, что существует угроза наводнения на севере.
- Средняя цена аренды за 1 м2 жилой площади (евро) – 6,30
- Средняя стоимость кондоминиума (евро/м2) – 1 900
- Средняя стоимость частного дома (евро) – 244 000
- Средняя стоимость квартиры (евро):
- 1-комнатная – 153 877
- 2-комнатная – 191 200
Leipziger Straße (Лейпцигер Штрассе). В этом районе проживает значительная часть иностранцев Магдебурга. Здесь расположена Университетская клиника Магдебург, ее дочерние институты, научно-исследовательские центры, школы, много небольших магазинов и супермаркетов. Район отличается хорошим транспортным сообщением. Жителям предлагается посещение спортивных и развлекательных мероприятий.
Недвижимость Лейпцигер Штрассе – старые виллы, многоквартирные дома, каркасные дома, одноквартирные и односемейные дома, шикарные виллы (на Лейпцигер Штрассе самые впечатляющие виллы Магдебурга).
- Средняя цена на 1 м2 жилой площади (евро) – 5,30
- Средняя стоимость кондоминиума (евро/м2) – 900
- Средняя стоимость частного дома (евро) – 258 000
- Средняя стоимость квартиры (евро):
- 1-комнатная – 41 600
- 2-комнатная – 63 000
Nordwest (Нордвест). Популярный район среди тех, кто собирается строить частный дом, несмотря на достаточно высокую стоимость земли. Нордвест – зеленый тихий район, расположенный недалеко от центра города, идеально подходит для семей. Здесь расположены супермаркеты, аптеки, детский сад, начальная школа, поликлиника, торговый центр Flora Park. Из общественного транспорта только автобус – трамвая нет. На севере Нордвеста – новый жилой район с частными домами, на северо-западе – тихий жилой район с многоквартирными домами и участками с индивидуальными постройками.
- Средняя цена аренды за 1 м2 жилой площади (евро) – 7,50
- Средняя стоимость кондоминиума (евро/м2) – 183 000
- Средняя стоимость квартиры (евро):
- 1-комнатная – 53 846
- 2-комнатная – 84 615
Reform (Реформ). Район стал популярным благодаря отличной инфраструктуре, хорошим спортивным и рекреационным возможностям, большому количеству зеленых зон для отдыха. Здесь есть 3 спортивных клуба, магазины. В другие районы и центр Магдебурга регулярно ходит общественный транспорт – трамвай, автобусы. Из недвижимости на продажу выставляются квартиры в новых домах на южной стороне, одноквартирные и двухквартирные дома, а также квартиры в жилых районах. Примечательно то, что у улиц нет названий – дома просто отмечены буквами.
Sudenburg (Зуденбург). Густонаселенный и очень популярный район, в котором проживает около 17 000 человек. Зуденбург отличается превосходными транспортными связями, наличием большого количества магазинов, супермаркетов, ресторанов, банков, баров и клубов – и все расположено, как говорят местные жители, поблизости. Недвижимость представлена современными зданиями, отремонтированными старыми домами эпохи Вильгельмины, городскими виллами.
- Средняя цена аренды за 1 м2 жилой площади (евро) – 5,20
- Средняя стоимость кондоминиума (евро/м2) – 1 150
- Средняя стоимость частного дома (евро) – 515 000
- Средняя стоимость квартиры (евро):
- 1-комнатная – 58 000
- 2-комнатная – 72 000
Менее благополучные районы
Перечисленные ниже районы крайне редко выбираются для переселения из других частей Магдебурга из-за недостатка социальных учреждений, торговых точек, развлекательных мероприятий, общественного транспорта. Как правило, средний возраст населений таких районов начинается от 40 лет, иностранцы и молодежь сюда не переезжают:
- Alt Olvenstedt (Альт Ольфенштедт). Район сохранил характерные черты тысячелетней деревни. Из Альт Ольфенштедта за несколько минут можно добраться до автомагистрали. В местном культурном центре организовываются кружки чтецов, концерты и клубные вечера. Улицы здесь тихие, дорожное покрытие сделано из булыжников. Трассы практически нет, супермаркетов нет, школы и детские сады дети посещают в соседнем Ной-Олленштедте. Из недвижимости в районе – старые усадьбы, старые фермы и новые семейные дома.
- Beyendorf-Sohlen (Байендорф-Золен). Район подойдет только для любителей природы – это деревенский мир без уличного шума, отличные виды, горы, возможность покататься верхом. Байерндорф-Золен расположен в 15 минутах от центра, автобусы ходят каждый час, также можно сесть на поезд. Школ здесь нет – только детский сад. Купить можно дом на одну семью.
- Buckau (Буккау). Этот плотно заселенный район расположен прямо на реке Эльба, напротив южной части ландшафтного парка “Ротехорн” (можно добраться на пароме). Является отправной точкой для так называемого жемчужного ожерелья районов. Здесь расположен машиностроительный завод, имеется железнодорожный вокзал.
- Fermersleben (Фермерслебен). На востоке граничит с Эльбой. Здесь расположена рекреационная зона озера Салккер, спортивный комплекс, пристань для яхт. Имеются трамвайные и автобусные линии, несколько коммерческих предприятий. В целом представляет собой чистый жилой комплекс без промышленных поселений.
- Hopfengarten (Хопфгартен). Простой район, в котором нет промышленных и сельскохозяйственных предприятий. В северной части имеется несколько торговых площадей, поле для игры в футбол, также открыта школа, детский сад.
- Neu Olvenstedt (Ной Ольфенштедт). Молодой район – строительство первого жилого дома было начато 31 января 1981 года. Проживают здесь студенты и пожилые люди, для которых важно наличие отремонтированных квартир за небольшую арендную плату, мест для отдыха, зеленых зон, парков, удобного транспортного сообщения. Добраться до центра Магдебурга можно через выезд на автомагистраль, по федеральной трассе, на трамвае, автобусе. Имеется и ночная транспортная линия. Район участвует в программе Stadtumbau Ost, поэтому здесь сносятся пустующие квартиры и целые многоквартирные дома. По проекту Rennebogen снесено около 1500 квартир. На рынке осталось менее 3 тысяч квартир на продажу. В будущем планируется развивать равнины бывшего жилого района Реннебоген с 1-квартирными и 2-квартирными домами.
- Ottersleben (Оттерслебен). Данный район напоминает очаровательную деревню, в которой расположены начальная и средняя школа, торговый центр, ресторан и магазины. В другие районы можно добраться на автобусе. Недвижимость представлена домами на одну семью, старыми фермами, квартирами в жилых кварталах. Но строятся здесь и новые дома на природе, поскольку население постепенно увеличивается.
- Pechau (Пехау). Пехау – это тихое место посреди раскинувшейся Эльбы. Здесь очаровательные пейзажи, открыт рыболовный клуб, женская спортивная группа, спортклуб для футболистов и волейболистов, любителей верховой езды. В районе находится заповедник и множество велосипедных дорожек. До центра добираться 15 минут на машине, а на общественном транспорте ехать долго – сперва на автобусе, потом на трамвае. В Пехау также имеется детский сад, игровые площадки, магазины, два ресторана. Из недвижимости на продажу выставляются односемейные дома, старые фермы, новые частные дома. Недостаток района – угроза затопления во время прилива. Построены дамбы, но опасность все равно существует из-за высокого давления грунтовых вод.
- Prester (Престер). Еще один зеленый район, являющийся к тому же природным заповедником. Престер окружен лугами, полями, озерами. Здесь есть ресторан на плотине Эльбы и несколько магазинов. До центра добраться можно на трамвае и автобусе, на машине можно доехать за пару минут. Купить можно односемейный дом в чистом жилом комплексе.
- Stadtfeld Ost (Штадтфельд Ост). В данном районе возвышается самый высокий многоквартирный дом в Магдебурге длиной 220 метров. В южной части Штадтфельд Оста действуют несколько предприятий, а в остальном это плотная жилая застройка с преимущественно многоэтажными зданиями.
- Werder (Вердер). Район-остров, соединенный с остальной частью города тремя мостами. Действуют три трамвайные линии, ездят автобусы. Жилищное развитие доминирует к северу, а в южной части расположен парк “Ротехорн”.
- Westerhüsen (Вестерхюсен). Район подойдет для семей, ищущих спокойной жизни и красивых пейзажей. При въезде в Вестерхюсен виднеются грязные улицы и жилые здания, но затем появляется исторический центр, паром, перевозящий пассажиров, автомобили и велосипедистов через реку, и парк. Жилой район отличается прекрасным видом на Frohser Berg. Портят вид пустые и разрушенные жилые здания, заброшенные промышленные сооружения. Здесь имеется начальная школа, детский сад, действуют 3 клуба – по футболу, парусному спорту и гимнастике. Открыты пекарни, мясные и бакалейные лавки. Недвижимость представлена хорошо отремонтированными жилыми зданиями, на западе – семейными домами на участках с прекрасным видом на горы.
Наименее благополучные районы
Ниже перечислен список районов Магдебурга, в которых покупка недвижимости бесперспективна по различным причинам, будь то отсутствие какого-либо развития, инфраструктуры или жителей:
- Stadtfeld West (Штадтфельд). Густонаселенный район, поделенный на 3 поселения, в котором действуют католическая больница и спортивный комплекс. Здесь нет приезжих, молодежи, иностранцев.
- Salbke (Зальбке). Район представлен промышленной зоной бывшего завода Карла Либкнехта и жилым районом с многоэтажными многоквартирными домами и одно- и двухквартирными сооружениями. Здесь действует железнодорожная станция и трамвайная сеть.
- Rothensee (Ротензее). Тихий район с множеством одноквартирных и двухквартирных домов. Некоторые жилые массивы необитаемы, другие ремонтируются и модернизируются. Ездит трамвай, работают детский сад и школа. Нет мест для детского досуга, магазины закрываются.
- Randau-Calenberge (Каленберге). Тихий район на природе, вдали от шума города. Люди проживают в семейных домах, на старых фермах, в жилом комплексе. Из недостатков можно отметить отсутствие школ, врачей, магазинов, длительные поездки до центра Магдебурга и других районов, а также угрозу затопления.
- Neustädter See (Нойштадт Зее). Район представляет собой промышленный комплекс, жилой район, несколько озер, офисы 181 компаний-членов Торгово-промышленной палаты и 30 компаний-членов Палаты ремесел.
- Cracau (Кракау). Район независимого города Крефельд. На юго-западе расположены многоэтажные здания, на северо-востоке – односемейные дома и просторные виллы. Кракау пересекают несколько транспортных путей, соединяющих центр города с шоссе и остальными восточными районами. Местный оптовый рынок представляет собой выставку-ярмарку.
- Danziger Dorf, Kannenstieg (Канненштиг). Канненштиг – это только коммерческие районы, деревня и многоэтажные жилые дома.
- Diesdorf (Диездорф). Треть района используется под сельское хозяйство. Это жилой район с небольшим коммерческим поселением, деревня, через которую протекает река Штруте. Здесь действует ночная транспортная линия, ездят трамваи и автобусы, включая региональные.
- Lemsdorf (Лемсдорф). Слишком тихий зеленый сельскохозяйственный район, в котором некоторые жилые кварталы пустуют. Жилой район в Лемсдорфе чистый, люди проживают в многоквартирных домах, многие из которых были модернизированы. Имеются также односемейные жилищные постройки. В деревне есть несколько магазинов, новый супермаркет, спортивная футбольная площадка. Школа была закрыта.
- Neue Neustadt (Нойе Нойштадт). С 2017 года местные жители стали жаловаться на иммигрантов из Румынии, поселившихся в приватизированных сборных зданиях ГДР вокруг Морицплац. Сейчас здесь мусор на улицах, шум, высокий уровень преступности, регулярно работает полицейский патруль.
- Berliner Chaussee (Берлинер Шоссе). Ранее район использовался для сельского хозяйства (под пастбища). Сегодня здесь расположено немного маленьких домов на садовых участках и мемориальный камень концентрационного лагеря, посвященный памяти погибшим во время Второй мировой. Молодежи нет, иностранцев – 0,9 % от общего числа мигрантов Магдебурга, средний возраст жителей – 41 год.
- Zipkeleben (Ципкелебен). Население – 94 жителя. Район представлен сельскохозяйственными и рыболовными угодьями, 3 поселениями бунгало (100 бунгало, в которых летом проживает до 250 человек), памятником природы.
- Barleber See (Барлебер Зее). Население – 61 житель. Площадь района – 5,4 км2, из которых 1,7 км2 занимают озера Барлебер Зее I и Барлебер Зее II. Район не имеет единой структуры поселений и собственного центра. Представляет собой рекреационное поселение, рыбацкую колонию, кемпинг на 625 мест. Местное население занято на добыче гравия.
- Gewerbegebiet Nord (Гевербегебит Норд). Население – 12 человек. На территории района (коммерческой области) действует производство ветряных турбин Enercon, биомасловый завод Magdeburg.
- Sülzegrund (Зюльцегрунд). Население – 8 жителей. Территория коммерческого района и сельскохозяйственных угодий.
- Kreuzhorst (Кройжорст). Необитаемый район.
Цены на аренду недвижимости
У жителей Магдебурга на оплату съемного жилья ежемесячно уходит в среднем 14,7 % доходов, если не учитывать расходы на коммунальные платежи. Арендная стоимость одного квадратного метра площади квартиры будет зависеть от общей квадратуры жилья:
Окончательная стоимость аренды квартиры будет зависеть от состояния многоквартирного дома и самого жилого помещения.
Самой высокой в Магдебурге считается арендная плата за проживание в квартирах новостроек элитных районов, которая в 2011 году составляла 8,50 евро/м2.
Стоимость аренды жилой недвижимости может интересовать инвесторов не только с точки зрения доходности приобретенных для сдачи в аренду квартир и домов. Зачастую местные и иностранные предприниматели, не располагающие достаточной суммой денег для покупки недвижимости в собственность, зарабатывают на субаренде: инвестор заключает договор аренды с владельцем многоквартирного дома, виллы или квартиры, после чего предлагает жилье для проживания третьим лицам по более высокой цене.
Аналогичная схема может действовать и в отношении коммерческой недвижимости – на рынке имеется масса предложений по передаче по договору аренды заведений общественного питания, складов, офисов, производственных помещений.
Таблица, представленная ниже, содержит сведения о стоимости аренды коммерческих сооружений в разных районах Магдебурга:
| Объект недвижимости | Расположение | Площадь (м 2 ) | Стоимость (евро/м 2 ) |
|---|---|---|---|
| Офис | Altstadt | 62.56 | 10 |
| Офисное здание | Sudenburg | 114 | 6 |
| Торговое помещение | Altstadt | 202 | 8 |
| Коммерческое помещение | Stadtfeld Ost | 65 | 10.47 |
| Склад | Neue Neustadt Rothensee | 647.5 2600 | 2.9 2.4 |
| Ресторан | Altstadt | 150 | 11.2 |
Бывает и так, что владельцы жилья или коммерческих построек предлагают инвестору купить или взять в аренду помещение, которое уже кто-либо снимает. Как видно, даже повышение стоимости аренды на 1-2 евро за квадратный метр площади принесет существенный доход. Чтобы гарантировать окупаемость вложений, следует выбирать коммерческую недвижимость в районе или квартале, где поблизости нет аналогичных помещений.
Средние рыночные цены на покупку недвижимости
На популярность недвижимости в столице Саксонии-Анхальт в значительной степени влияет ее стоимость – купить недвижимость в Магдебурге могут себе позволить и крупные компании, и частные инвесторы. Средняя рыночная стоимость одного квадратного метра площади квартиры в Магдебурге оказывается в 1,5-2 раза ниже, чем аналогичный показатель по Германии:
Следует иметь в виду, что цены на недвижимость могут сильно разниться в зависимости от состояния многоквартирного дома, в котором покупается квартира.
Поскольку жилая недвижимость в крупных городах Германии обычно является дефицитной, инвесторы в ожидании появления на рынке предлагаемых к покупке квартир и домов обращают внимание также на коммерческую недвижимость. Офисные помещения и целые здания приобретаются, как правило, с целью сдачи их в аренду в дальнейшем.
Промышленные объекты редко выставляются на продажу, а вот заведения общественного питания и розничные торговые точки постоянно меняют владельцев. В Магдебурге прибыльнее всего покупать небольшие кафе в районе университета и близлежащих институтов, а также отели в туристических местах.
Перед вами таблица с ценами на различные объекты недвижимости на территории Магдебурга, призванная продемонстрировать разброс цен на коммерческие постройки:
| Объект недвижимости | Район Магдебурга | Площадь (м 2) | Стоимость (евро) |
|---|---|---|---|
| Офис | Sudenburg Stadtfeld Ost Leipziger Str. Neue Neustadt | 48.39 130 294.24 931.02 | 40 130 379 650 |
| Бизнес-парк | Gommern | 2354.85 | 1100 |
| Бистро-ресторан | Altstadt | 120 | 80 |
| Ресторан | Neustädter Feld | 980 | 798.5 |
| Отапливаемый склад | Salbke | 588 | 259 |
| Магазин | Altstadt | 50 | 33.5 |
Стоимость жизни в Магдебурге
Одной из привлекательных черт Магдебурга является сравнительно невысокая стоимость жизни. Благодаря этому в город приезжают трудовые мигранты, стремящиеся сэкономить: в отличие от туристов, они предпочитают снимать квартиру, поскольку это дешевле, чем проживать в отеле. Владелец недвижимости получает возможность зарабатывать на ней.
Основной статьей расходов всегда является покупка продуктов питания. Ниже представлена информация о стоимости наиболее часто приобретаемых гастрономических товаров (уровень цен на 13,89 % ниже, чем в Берлине):
- Буханка свежего белого хлеба (500 г) – 0.86 €
- Молоко (1 л) – 0.62 €
- Яйцо (12 шт.) – 1.63 €
- Местный сыр (1 кг) – 4.75 €
- Куриные грудки без костей, без кожи (1 кг) – 7.33 €
- Говядина (1 кг) – 8.48 €
- Яблоки (1 кг) – 2.16 €
- Бананы (1 кг) – 1.28 €
- Картофель (1 кг) – 1.20 €
- Томаты (1 кг) – 2.25 €
Список, представленный ниже, поможет сориентироваться в ценах тем, кто планирует обедать в ресторанах и кафе Магдебурга (цены на 16.71 % выше, чем в Берлине):
- Обед в недорогом ресторане – 10.00 €
- Обед на двоих из трех блюд в ресторане средней ценовой категории – 56.00 €
- “МакМил” в МакДоналдс (или аналогичный набор блюд) – 6.75 €
- Пиво местного разлива (бутылка 0.5 л) – 2.90 €
- Импортное пиво (бутылка 0.33 л) – 3.25 €
- Каппучино – 2.47 €
- Кока-кола/Пепси (бутылка 0.33 л) – 1.90 €
- Вода (бутылка 0.33 л) – 2.25 €
Еще одной значительной статьей расходов являются затраты на оплату услуг коммунальных служб, интернет-провайдера и мобильного оператора:
- Электроснабжение, отопление, кондиционер, водоснабжение, вывоз бытовых отходов, канализация (для квартиры площадью 85 м2) – 183.49 евро в месяц
- 1 минута разговора по предоплатному тарифу местного мобильного оператора (без скидок и подключения тарифных планов) – 0.09 евро
- Интернет (от 60 Мбит/сек., безлимитный, кабельный/ADSL) – 23.33 евро в месяц
При планировании бюджета также должны быть учтены расходы на услуги общественного транспорта или содержание автомобиля:
- Билет в один конец (городской транспорт) – 2.10 €
- Проездной на месяц (обычная цена) – 53.50 €
- Такси (обычный тариф, за 1 км пути) – 1.50 €
- Бензин (1 л) – 1.30 €
Уровень потребительских цен в Магдебурге без учета арендной платы на 8,14 % ниже, чем в Берлине (а с учетом ренты – ниже на 17,87 %). Аренда жилья гостям Магдебурга обходится на 41,62 % дешевле, чем жителям столицы Германии. Но и зарплаты в Магдебурге ниже, чем в Берлине, на 22,1 % (1600,00 евро против 2053,98 евро после вычета налогов).
Заключение
Инвестированные средства в недвижимость Германии имеют достаточно небольшой период окупаемости, во многом благодаря высоким арендным ставкам по стране. Возможность покупки коммерческих зданий, домов и квартир по своеобразному договору лизинга (а именно долгосрочному договору аренды с последующим правом на приобретение в собственность), также способствует повышению спроса на местную недвижимость. Немаловажную роль играет и жесткий контроль со стороны государства всех сделок купли-продажи, что исключает возможность мошенничества со стороны продавца.
Район восточной Германии, к которому отнесена и Саксония-Анхальт, является весьма перспективным с точки зрения инвестирования денежных средств в недвижимость – коммерческую и жилую. Данный район отличается более доступным ценовым диапазоном на объекты недвижимости, а волатильность в Анхальт позволяет инвесторам получать хорошую прибыль.
Города Восточной Германии, включая Магдебург, на протяжении многих лет считаются экономически отсталыми регионами страны, а потому раньше незаслуженно игнорировались местными и иностранными инвесторами. Однако, как показывает практика, инвестиционные шансы, предоставляемые этими землями, в значительной степени более заманчивы, чем на западе Германии, где рентабельность обычно не превышает 6 %.
В настоящее время, когда наблюдается недостаток немецкой недвижимости, а банки повышают ставки на финансирование из-за большого количества заявок от граждан Германии на кредиты для покупки собственного жилья, инвесторы и аналитики в один голос говорят о необходимости поиска недооцененных районов и изучения их перспектив.
